业委会签订物业服务合同协议书应当注意的法律事项精选文档

1、业委会签订物业服务合同协议书应当注意的法、 '律事精选文档TTMS system office room TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项一、物业服务合同的作用物业服务合同是规定业主与物业服务企业双方权利义务关系的重要法律文件。 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能 履行 物业服务合同的约定， 导致业主人身、 财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的 法律责任。 法院在审理物业服务纠纷时，也以物业服务合同为主要依据之一。因此，物 业服务合同是维 护业主权益的重要依据。二、物 业服

2、务合同的种类1、根 据物业服务合同签订的主体和时间不同，物业服务合同可以分为前期物业服务合同与后期物业服务合同。在业主大会成立之前，由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同。业 主大 会、业主委员会成立后，业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间 缔结物 业服务合同，自物业服务合同生效之曰起原前期物业服务合同自然 终止。本文仅对由业主委员会受业主大会的委托与物业服务企业签订物业服务合同这 种情 况进行探讨。物业服务企业与业主分别签订物业服务合同的情况比较少见，前期物业服务合同也不在本文叙述范围。2、根 据物业服务收费的方式不同，物业服务合同可以分为包干制物业服务合同与酬金制物业服

3、务合同。包干制是指由合同双方根据物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，协商 确 定物业费收费标准，业主按此标准交纳物业费，物业服务企业按照合同约定收取物业费、提供物业服务，自负盈亏。酬金制是指，合同双方根据物业服务成本和物业服务企业的酬金确定一个预收费标 准，由业主向物业服务企业预交物业费。预收的物业服务成本属于代管性质，为所交纳 的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果预收的物 业费 不足以支付物业服务成本及物业服务企业的酬金，差额部分应当由业主补交；若有结余，仍属于业主所有。三、业委会与物业服务公司签订物业服务合同的流程1、选聘物业服务企业根据物权法、物业

4、管理条例的规定，选聘物业服务企业应当按照业主大 会 议事规则的规定程序由业主大会决定。2、 与物业服务企业协商确定合同条款物业服务企业与业主的权利和义务由双方协商约定，但不得违反法律、法规和管理 规 约的有关规定。3、签订物业服务合同四、业委会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项1、注意程序合法性业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业委会无权自主选聘物业服务企业以及确定物业服务合同内容，物业服务企业选聘 方 案或者物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过方可生效。选聘或者解聘物业 服务 企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的

5、业主同 意。特别 需要注意的是，有些小区的管理规约、业主大会议事规则对业主委员 会签订物业 服务合同的条件和方式等约定了具体规则，比如有的要求物业服务合同文本必须经业主大会表决通过业委会方可签订，业委会的行为需严格遵守小区规则。如果程 序 不合法，可能导致物业服务合同无效或者被撤销。2、注意明确双方各自的权利和义务如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理'维 护物 业服务区域内的环境卫生和相关秩序等，服务内容丰富、范围较广，每个小区的具 体情况又 各不相同。由于认知上的差异， 很可能导致物业服务企业和业主对合同条款的 理

6、解出现偏差， 产生矛盾。因此，明确各自的权利和义务，对合同双方来说都具有不可 忽视的意义。物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有：（1）收益归属：车库、车位的收益归属，供暖、公共部位广告、地下室出租的收益归属，其他公共部位收 益的 归属；（2）服务范围和标准：哪些事项属于物业服务范围，哪些不属于物业服务 范围，哪些 服务可以另行收费， 哪些不应当另行收费； 约定应符合北京市住宅物业服务 等级规范（试行） 一级、 二级还是三级标准， 如果有超过或低于该标准的特别约定应另 行写明；（3）物业费收 费标准、时间和方式，何种情况下业主享有拒交物业费的抗辩 权，无正当理由业主拒交物业 费的违约责任； （4）物业管理用房的使用， 有的物业公 司擅自将物业管理用房出租， 而物业 服务合同对此却没有相应规定， 引发一系列行政投 诉和民事诉讼； （5）合同终止的条件： 期 满解除或提前解聘或不可抗力，明确业主大 会、业委会、业主委员会在什么情况下可以提前 解聘物业服务企