温江海科名城提价可行性分析

1、海科名城提价可行性分析海科名城提价可行性分析 及后期营销改进建议及后期营销改进建议2 2 价格是楼盘销售最敏感的因素，价格的变动必然牵一发而动全身，本方案从海科名城近期提价展开论述，首先对比竞争楼盘对海科名城价格进行了评估，然后对价格实现障碍进行了分析，最后提出了相应的后期营销建议。3 3 首先，让我们先看看周边楼盘近期的情况 4 4 周边参考楼盘周边参考楼盘西财天府原里西财天府原里项目地址海科路中段688号开发商四川西财置业有限公司建筑类型 16栋11层，7栋18层占地面积268398平米建筑面积78万平米，其中一期38万平米绿化率39%容积率2.46建筑密度23%开发进度即将交房建筑特点现

2、代简约小区配套恒温游泳池、网球场、社区医院、社区商业中心物管费0.8元/平米/月周边配套财大、教育学院、地铁站等户型面积主力户型剩123和160平米2种户型配比3房40%，4房以上60%销售价格4200-5200元/平米，成交均价在4400元/平米左右户型特点剩余户型偏大，设计普通销售进度一期剩余约30%房源，大户型居多，剩余房源位置楼层分布散乱促销措施买房送70产权的车库一个，全款优惠3%,按揭优惠1%项目优势规模大，景观环境较好，有一定运动休闲配套，现房销售，一期容积率和公摊率相当低项目劣势周边发展不成熟，与其他楼盘相比位置较偏，外立面不美观5 56 6主力户型分析：主力户型分析：D5：四

3、房两厅一厨两卫双花园，建筑面积123平米户型评价：户型评价：布局紧凑，功能完善，赠送空中花园，厨卫采光略有不足，整体较好，所剩不多。 C2：四房两厅一厨两卫双花园，建筑面积123平米户型评价：户型评价：宽敞大气，采光通风好，赠送空中花园，此户型面积偏大，总价高，剩余房源多。7 7 西财西财天府原里天府原里综合分析：综合分析： 天府原里最大的优势在其规模，400多亩的地块足够营造大面积的绿化景观和配备运动休闲配套；项目临近交房，现场效果亦会被加强。最大的劣势则是位置较之其他楼盘更偏，在产品上基本上属于中规中矩型，价格却是区域楼盘最高的，所以其实该楼盘性价比不高，在其销售的房源中内部消化占了较大比

4、例。 天府原里一期剩余的主力户型中166平米的户型居多，户型明显偏大，总价在70万左右，可以预见其后续销售阻力明显，正因为户型偏大，所以该项目与海科名城在近期不会有很大的销售竞争，相反，炒作大学城腹心区域对双方来说都显得十分迫切。8 8 周边参考楼盘周边参考楼盘榕树岭榕树岭8克拉克拉项目地址南熏大道与杨柳河交汇处开发商四川合力房地产开发有限公司建筑类型 高层，4栋26层占地面积18712平米建筑面积95488平米绿化率38%容积率4.19建筑密度35%开发进度修建到主体地上20层左右建筑特点现代简约小区配套内部配套缺乏物管费1.2元/平米/月周边配套大中小学、餐饮街户型面积48-118平米户型

5、配比一房20%，两房50%，三房30%销售价格4300-4600元/平米，成交均价在4300元/左右户型特点户型种类多，106平米的户型带大面积景观阳台，尤其是偶数层该阳台面积可达32平米销售进度推出一二三批约售70%，尚有一批（一栋）未推出促销措施全款优惠3%，按揭优惠1%，“十一”期间优惠2万（新客户尚可申请）项目优势与其他项目相比缺乏独有优势项目劣势周边环境较杂乱9 9 榕树岭榕树岭8克拉克拉上左：销售中心入口上中：平面鸟瞰图上右：中庭效果图下左：销售中心吧台下中：销售中心展示下右：工地实景1010在售代表户型分析：在售代表户型分析：C2系列：系列：两室一厅一卫，约75平米 C6系列：系

6、列：三室一厅两卫，约110平米Bb3系列：系列：四室两厅两卫，约118平米户型评价：户型评价：户型种类多，底层、奇偶层与顶层变化多，很多户型阳台挑高并带“可变空间”，但其实这部分空间受其他功能间规划组合的制约，可变性并不强。1111 榕树岭榕树岭8克拉克拉综合分析：综合分析： 榕树岭8克拉项目地段条件一般，周边比较杂乱，尤其是临南熏大道和海科路的两栋楼临路房源相当嘈杂，因此这部分房源被作为首期房源入市，价格较低，该项目户型上还是比较有特点，楼层变化大，阳台部分面积大并且开阔。 榕树岭8克拉项目营销上力度较大，平面媒体、网络媒体等均有运用，在重庆等省外区域都进行过一定推广。项目的促销力度也比较大

7、，上半年的“总经理签售”活动使最低价格达到了3600元/平米左右，在“十一”期间额外优惠2万元/套。此楼盘本身虽少有亮点，但在大幅度的营销动作之下，销售进展仍然比较快。1212 周边参考楼盘周边参考楼盘尚信国际公馆尚信国际公馆项目地址南熏大道与杨柳河交汇处开发商成都尚信投资股份有限公司建筑类型 4栋，17层或18层占地面积20420平米建筑面积77193绿化率36%容积率3总户数702开发进度修建到地上2层建筑特点现代简约内部配套六大科技体系物管费1.2元/平米/月周边配套餐饮街等户型面积51-108平米户型配比一房20%，两房50%，三房30%销售价格首批4400-4800元/平米，优惠后整

8、体均价约4450元/平米户型特点整体偏小，设计上较为普通，奇偶层有一定变化销售进度刚开盘，销控表显示预订房源占已推房源55%左右促销措施付款方式优惠1-3%，排号优惠1%,开盘优惠1%项目优势低碳概念，六项环保、科技居家配套:新风系统、同层排水、垃圾破碎、3G网络等项目劣势周边较为杂乱13131414尚信国际公馆尚信国际公馆综合分析：综合分析： 尚信国际公馆周边环境、整体规划及户型设计上与榕树岭8克拉比较相似，营销上也互为参照，目前促销力度都比较大，但总的来说尚信国际公馆后入市，在细节上较榕树岭8克拉有所超越，品质感显得更强，特别是尚信国际公馆引入了时下流行的低碳、智能化居家概念，强调其采用的

9、6大环保智能系统，较之榕树岭8克拉标榜的“8大价值体系”显得更加务实，世邦魏理仕物业顾问使未来的物业服务水准也更值得期待。 但周边杂乱的环境一样使尚信国际公馆的品质形象大打折扣，4450元/平米的开盘优惠后均价在区域处于中上水平，销控表显示订房进度较快，实际销售有待观察。1515 海科名城海科名城基本信息基本信息项目地址学府路南段588号开发商成都政建置业有限公司建筑类型 17栋，11/18/27层占地面积6万平米建筑面积24万平米绿化率38%容积率3.5总户数2138建筑特点现代简约+浅欧风格物管费1元/平米/月小区配套会所周边配套财大，教育学院、交通学院、中医大学、地铁站主力户型48-12

10、3平米销售价格4400元/平米成交均价（提价后）户型特点户型偏小，设计普通销售进度总体售80%，剩余约440套促销措施全款优惠2%,按揭优惠1%项目优势大学城腹心区域，紧邻地铁4号线大学城站项目劣势周边商业、生活配套缺乏1616 海科名城海科名城项目项目SWOT分析分析l 优势分析优势分析 Strength 毗邻西南财大温江校区，与四川教育学院和成都中西药大学也仅数百米距离，地属温江大学城核心区域，人文气氛浓郁。 地铁4号线年内动工，其温江区起（终）点站与项目约200米距离，使项目成为温江地铁概念楼盘中的代表，而地铁概念楼盘无疑是近期成都楼市中焦点。 项目已开盘2年，在市场上有一定的知名度，前

11、期房源已经交房入住，现场呈现对客户可以产生说服力。但是项目的这些优势并非独有，周边竞争楼盘同样具备这些优势。1717 海科名城海科名城项目项目SWOT分析分析l 劣势分析劣势分析 Weakness 周边发展尚未成熟，生地较多，配套缺乏，人气差，生活氛围不浓。 产品规划和设计缺乏亮点，与部分新入市项目相比处于劣势。 销售进入后期，项目受关注度有逐步降低的趋势。 此劣势虽无法改变，但并不明显，不会对项目销售造成太大的影响。 该状况短期内难以改变，但可以通过强调发展前景来冲淡。 该劣势可通过营销迅速化解。1818 海科名城海科名城项目项目SWOT分析分析 地铁生活模式在成都开始并逐步深入人心有望使地

12、铁上盖物业进一步升温。 周边楼盘近期价格总体有一定提升，本项目价格上涨因素将被淡化。 l 机会分析机会分析 Opportunity这些机会点为项目提供了一个相对宽松的外部环境1919 海科名城海科名城项目项目SWOT分析分析l 威胁分析威胁分析 Threat 温江楼盘增多，竞争加剧。 楼市调控政策日益实质化，政策带来的市场风险可能增大。因此，加强市场研究，适时调整营销策略十分必要。2020项目名称项目名称建筑规模容积率绿化率主力户型面积小区配套周边配套天府原里天府原里78万方2.4639%123、166游泳池、网球场财大，教育学院、地铁站榕树岭榕树岭8克拉克拉9.5万方4.1938%48、78

13、、89、118篮球场财大、教育学院、餐饮街尚信国际公馆尚信国际公馆7.7万方336%51、74、1086大智能体系财大、教育学院、餐饮街海科名城海科名城24万方438%48、74、85、123会所财大、教育学院、中医大、地铁站 楼盘对比楼盘对比基础数据基础数据从上表中可以看出，四个楼盘建筑规模上有一定差异，小区配套上差异明显，主力户型互有重叠，其他方面差异不显著。2121 楼盘对比楼盘对比历史价格历史价格价格走势分析： 楼盘成交均价整体呈上升之势，海科名城、天府原里从2009年价格开始不断攀高，榕树岭属于典型的低开高走型，尚信国际公馆价格上有高开高走之势，但4个楼盘的成交均价在近期比较趋同。2

14、222因素及权重因素及权重海科名城海科名城天府原里天府原里榕树岭榕树岭8 8克拉克拉尚信国际公馆尚信国际公馆因素权重得分加权得分加权得分加权得分加权地域因素（40%）环境（18%）升值前瞻472.872.873.272.8生活气氛56352.563.573.5人文气氛291.891.881.471.4自然环境372.161.872.172.1治安状况382.172.182.472.1区域 印象281.671.671.481.6交通条件(12%) 车行、管制483.272.863.672.8公共交通6535374.57.54.5配套(10%)学校、幼儿园371.861.872.482.4菜场、商

15、场552.552.56463医院、银行251.051.061.561.2楼盘个别因素（40%）规模584.094.573.573.5建筑设计15810.5710.5812812设备（电梯、智能化设施等）372.172.172.5592.7建筑选材372.172.182.5582.4外观、装修281.651.671.881.6小区绿化环境573.58463.563.0开发商实力、品牌影响力58484.074.573.5物管服务271.471.471.891.8楼盘价格对比楼盘价格对比德尔菲打分法德尔菲打分法2323工程形象(5%)施工进度、工程形象684.874.263.663.6市场因素(5%

16、)5848484.84营销(10%)营销推广手法、策略1077889899合计1001587215070.115571.1162.574.5参考权重-0.40 0.30 0.30 权重得分-27.7221.3322.35销售均价-440043004450权重价格-1760.001290.001335.00项目对应权重价格-1828.571306.331290.20项目对比总价项目对比总价4425.10楼盘价格对比（续上表）楼盘价格对比（续上表）我们通过与其他楼盘对比打分得出项目均价应为：我们通过与其他楼盘对比打分得出项目均价应为：4425.10元元/平米平米说明相对周边楼盘而言，海科名城目前说

17、明相对周边楼盘而言，海科名城目前4400元元/平米的均价（名义均价平米的均价（名义均价4500元元/平米）是合理的。平米）是合理的。2424海科名城要在4400元/平米甚至更高的价位上实现顺利销售却并不容易。通过近期的市场调查，我们发现海科名城项目存在不少制约销售的因素。通过近期的市场调查，我们发现海科名城项目存在不少制约销售的因素。 但是，但是， 应然应然必然必然2525 制约因素之一：制约因素之一：市场形象淡化市场形象淡化主要原因：主要原因：推广缺乏连贯性，形象宣传缺失。 主要表现：主要表现： 市场形象需要不断塑造和强化，温江新盘迭出，而本项目较长时期没有大的营销动作，项目的市场形象逐步被

18、其他项目冲淡。2626 制约因素之一：制约因素之一：来访量下降来访量下降 项目受关注度下降，来访量不足，另一方面大幅度涨价后老客户出现巨大的心理落差，老客户可挖掘性已然不强，因此在客源上出现青黄不接的问题。 表表 现：现： 推广不足，信息难以有效传达至新客户，甚至部分客户误认为项目已经售罄。 主要原因：主要原因：2727 制约因素之一：制约因素之一：销售气氛不足销售气氛不足 现场冷清，缺乏销售气氛，难以有效激发客户购买冲动。 主要表现：主要表现： 缺乏营销上的渲染；周边人流量小；来访量少。 主要原因：主要原因：2828 制约因素小结制约因素小结 分析上述三项制约因素普遍存在于很多项目的中后期营

19、销中，它们互相联系，发生连锁反应，归结起来根源只有一个：项目中后期营销之“势”弱化。 营销重“势”，推崇“一鼓作气” 抓住最有利的时机完成销售，本项目销售周期已经达到两年，营销上不及新入市项目强势。2929 制约因素之四：制约因素之四：促销策略上的被动促销策略上的被动 在对周边的楼盘的调查中，我们发现其他楼盘的促销力度很大，方式也较为灵活，而本项目仅有全款2%、按揭1%的优惠，不利于刺激下单。3030 制约因素之四：制约因素之四：销售团队状态销售团队状态 在楼盘营销后期，销售团队积极性下降、出现一定的“疲”态是常见的事。 在对本项目的调查中我们明显地感觉到了销售人员对提价策略的抵触情绪，待客冷

20、淡。销售团队的状态亦不利于促成下单。3131因此，我们认为：4400元/平米的价格意味着海科名城的价值回归。同时，也意味着市场地位、市场形象、营销动作、团队状态需要全面回归。3232 营销策略建议营销策略建议整体策略整体策略 重新整合项目各项资源，塑造新的市场形象，从包装、推广、促销等多个方面淡化涨价的影响。 优化资源，整合营销优化资源，整合营销3333 营销策略建议营销策略建议营销步骤营销步骤第三步：以推广为突破口，着重解决来访量不足的问题。这是三步中最为关键的一步。第一步：完善销售政策，弱化价格敏感性。第二步：加强现场管理，建立积极性高、凝聚力强的销售团队。3434 营销策略建议营销策略建议推广篇推广篇