城更新前期要点难点技巧分析

1、01 更新的本质 结合经历过好几个城中村的更新项目的经验，个人觉得更新 项目，本质上主要涉及如下：01洗地理论上，中国大陆的土地仅有国有土地和集体土地之分，但 实践中却存在很多复杂的类型。比如国有土地，也包含国有已由让、国有未由让，也涉及签 订征转地协议但尚未补偿完毕，也涉及早期代征地尚未来得 及签订土地由让合同、经历史遗留确权办证土地等等。村集体的土地就更不用说了，实践中就更复杂。因此，首先需要将土地权属、性质繁杂的土地清理干净，洗 地洗清晰，比如农转用等，最终完全征转为可供政府由让的 国有建设用地。r 111 -02把现有的规划调整合理这个合理即包括调整为合适开发的建设用地，比如土总规、

2、城总规、十三五更新规划、城中村划片区、工业区块线、基 本生态控制线、法定图则等等不利于现在我们开发规划的调整过来。其次，还要结合政府村集体的诉求，提供相应的公共配套基 础设施、保障房及符合我们经济效益考虑的提高容积率增加 可售的比例等等。当然具体问题具体分析，但总得来说就是：通过调整规划，即可尽快开发建设、 又可以与村集体、业主、 政府一起做大蛋糕，共同分享分赃蛋糕。03把现有建筑物拆除、拆迁安置补偿经济关系理顺这个是整个城市更新项目中相对难度最大的阶段了，毕竟上 述两点涉及的基本都是政府。政府部门虽然很多，但核心诉求基本不变，那就是规避行政 风险。满足政府一些条件，且这些条件不会存在根本满足

3、不了的情 况，毕竟做大蛋糕也有利政府。但是拆迁涉及众多业主、二房东、相关经济利害关系人，每 个人的想法诉求很难一一满足，钉子户基本都存在，仅仅是 数量多寡而已。拆除建筑物简单，但是搬迁安置补偿协议的谈判和签订就是 最大的难题。综述土地性质征转为国有，且农转用等转为可立即开发建设的土 地；规划调整为可立即开发的土地，规划性质、规划建设指 标也符合多方的利益，多方共赢即可。现状土地则拆除建筑物附属物临时建筑物、理顺相关经济利益关系等等清理干 净。以上三个本质即是更新主要内涵。02 项目总主要工作内容01开发报建主要有：计划前期的测绘、评估、意愿征集、四会、框架协议签订、计划立项、土地权属认定、旧屋

4、村范围认定、土地信息核查、 非农（征地返还地、关外 96小学）调整、历史用地处置、 专项规划、集体资产备案、确认实施主体、拆除建筑物、不 动产权证注销、转地、移交入库、用地审批（农转用、林地、 地质灾害等等）、用地方案图、用地规划许可证、测算缴纳 地价、土地由让合同等等。（以上详见个人公众号【我眼中 的城市更新】：报批报建技巧及及更新流程背后的逻辑）涉及的有村集体、街道办、集资办、区国资委更新局、规土 局、工信局、环保水务、文体局等等。02集体资产处理明面上：包括前期的村集体资产核查确认，资产评估、四会公证会、前期费、保证金、框架协议、授权委托等；也包括后期的评估论证、设置准入条款、招商方案、

5、股东代 表大会（公证会）、产权交易上平台、竞争性谈判或公开招 投标，最终签订合作协议等。私下：包括摸清村集体权力架构、派系斗争、主要或关键决策人、 比较难突破及容易攻破突围的、支持我们可以协助的等等，包括他们私下想法，要钱要物、其他特殊条件比如解决学位、 特殊回迁需求等等；包括做大前期费、扎钉子等防止竞争对手摘桃子的措施（详 见个人公众号【我眼中的城市更新】：城市更新如何与村集 体打交道）；包括集体资产或相关管理相关的应对措施比如主体资格、保 证金、监管资金等等。（比较敏感在此就不一一细说）03拆迁搬迁补偿安置包括前期摸底调查、周边项目拆赔标准、如何宣传豉舞团队 士气、豉励村民参与拆迁工作、吸

6、引村民等等；包括调查拆迁范围建筑物附属物数量、种类、类型、业态、 村集体资产。包括小业主人群的来源、分类、家庭收入来源、性格爱好特 征、家庭基本情况、心理预期、主要诉求、业主在不在境内、 业主内部分配问题等等；包括有无产权、产权种类、产权是否限制（抵押查封）、是 否存在经济纠纷、法律上是否存在瑕疵争议、 继承争议等等;包括如何进行拆迁宣传、话术培训、基础拆迁理论培训；也包括拆赔标准制定、拆赔协议制定、测绘、确权安排；包括项目部建立、招兵买马、人员分工、规章制度建立健全;包括处理各种棘手意外情况，比如生产安全、擅改商、加扩 建、狮子大开口，钉子户等等处理技巧。包括与公司总部的协调获得总部最大的支

7、持, 包括拆迁奖惩制度、财务支持确保及时付款，付款的把控、 工作进度安排、解决一些钉子户问题等等。包括与政府相关部门的协调，除了解决拆迁进度外，政府部 门还可以协助解决一些棘手问题等等。03具体如何开展工作更新项目已初步敲定，村集体和开发商已经有了一定默契， 有初步意向，就可以正式开展如下工作。具体有：01核查各类规划土地情况、现状调查、各种经济测算、深入调 查项目风险点、判断是否真实可靠。同时，有必要提前拜访相关街道、区的领导，了解街道、区 里对拟进行更新片区的定位，争取相关支持。有些项目表面上没有硬伤、经济测算也不错，但往往忽视了 有没有可能存在重大信访问题。一旦这些信访问题存在，就必须得

8、谨慎了。如果以上都没问题的话即正式开启。02成立项目公司项目组，进驻村里。目前深圳市有政策规定开发商不得随意进驻村集体，怎么规 避就不详细说了。进驻村里是第一步，尤其是面对众多竞争对手及深圳更新项 目僧多肉少的局势下。在摸清村集体权力架构，派系等前提下，选择最有权势最有 威望也最能配合我们的大佬，一定的高溢价租赁其物业，作 为据点。03了解了村集体的权力架构，接下来就是如何沟通，摆平这些 关键或重点决策人了。同时，还需要去村集体所在的街道办了解更具体的情况，争 取街道工作上的支持，了解村里动态等等。备注：具体怎么规避，不好细说，敬请谅解。04有了据点，我们就开始正式工作内部小规模招兵买马，划分

9、职责、建章立制分工合作 外面聘请村领导或村里能人的七大姑八大姨，协助我们开展 测绘、意愿征集、宣传、影像记录等工作。同时结合前期核查的规划土地情况及现状调查，初步划定我 们更新单元范围拆除范围，划定地块、编制三图四表。必要时候招聘安保人员巡查，防止加改扩建。05有了一定的工作基础，更新单元及及村集体的大概情况也摸 清，就可以请村集体委托我们由钱委托评估单位开展可行性 评估、资产评估、社会风险评估等论证工作了。06摆平关键或重点决策人、搞定各种评估论证，一定的沟通后 等等，就可以初步设置准入条件，拟定框架协议，交由集体 资产管理部门或街道审核。07以上都解决了，就可以开始请村领导召集众多股民、股

10、东代 表来开会。准备好相关费用好好招待百忙之中不远千里来开会的股民 股东代表三会成员，方便他们心情愉悦同意我们在村里进行 城市更新。这点重点说一下。无论集体资产比例大小，涉及集体资产都不能忽视，该评估 的务必评估，该公证该律师见证，该街道参加该集体资产管 理部门参加，必须做到程序正义，严格按照政府政策规定执 行。08四会开完后，意向合作方在莫些区需要上平台选取合作方 的，上平台，走街道审核区集资部门备案，正式签订框架协 议。（具体的区相关政策不一样，结合每个区的政策执行就 好了）09框架协议签订了，街道和集资部门也认可了，意愿公示也完 成了。开始收集编制资料，正式报文申请计划立项。这是一个关键

11、节点这个节点涉及很多政府部门， 主要是区更新局、辖区街道办, 规土局、工信局、教育局及区更新领导小组等等。关键得争取公司高层支持，摆平上层。10计划立项后，开发报建方面，继续开展旧屋村范围认定、土 地信息核查、历史用地处置及专项规划等工作。（相关的报建技巧，详见个人公众号 【我眼中的城市更新】 报批报建技巧在此就不一一多说了。11开始大规模招兵买马组建拆迁团队了，团队即有开发商人员 也要有村集体的七大姑八大姨组成，涉及急需落地的市政基 础设施或解决政府莫些重点急需诉求，还可以请政府部门的 工作人员一同加入拆迁团队。懂得如何借势是一个很深的学问和技巧，具体情况具体分 析，在此也无法说清楚。建章立

12、制，最好的采取网格化管理，建立各小组职权明确分 工合作，设立AB角，奖惩结合。可以进行拆迁谈判的前期摸底调查工作，拆赔标准制定、拆 赔协议制定等前期工作。备注：有的开发商提前开展搬迁补偿安置工作，有的开发商 在专项规划后确认指标后方可开启，主要是取决了开发商实 力及自改决心。12在拆迁工作开展的同时，可以进一步研究下更新单元拆迁范 围内的集体资产情况。一方面结合政策，在不违法的情况下，积极沟通村集体，缩 减集体资产的认定范畴和比例等，沟通招商方案条款，设置 准入条件，争取规避一些不利于我们的条款比较（备注：比 较敏感不好说太详细）。另一方面尽量多进行土地权属认定，尽量完善一些可完善的 手续。更

13、关键的，积极沟通相关街道集资办及区集资管理部门，私 下探讨一些相关技巧。这里比较敏感，暂且不提，有兴趣可私下添加微信探讨。13拆迁是所有更新项目中最难的一部分 拆迁过程中，尽量不要直接硬干钉子户或狮子大开口的业 主，毕竟没签之前，他们都是需要我们伺候的大爷。摸底调查一定要深入，拆赔方案制定务必结合实际。前期签奖励多，尽量集中签约，尽量不要添油加火似的签约。多利用村集体、政府相关部门协助推动。现场可以摆摆改造前改造后的沙盘模型和改造后的户型选 择，财大气粗可以做实体户型由来，眼见为实，让村民现场 体会改造的好处。备注：据了解，深圳的城市更新项目仅不到4成能到实施阶段。即10个计划立项的更新项目中

14、，超过6成很难推动，而6成中有起码有6成是因为拆迁卡住，2成因为规划原因， 1成因为村集体问题，1成因为开发商自身或其他原因。具体技巧坦白说我知道的也不多，毕竟实操拆迁经验不够， 但总的原则不外乎威逼利诱及借势。14拆迁是一项接地气非常强的工作，也是需要采取最务实方式 操作的一项重大工作任务。原则上所有有助于拆迁，有助于减少总资金成本，减少拆迁 时间，只要不违法，都尽量大胆实施，务必接地气。切勿贪大求全，盲目高大上脱离村集体及村民。15拆迁结束，就进行集资备案确认实施主体工作了。主要集中在如何认定集体资产、如何评估、如何制定招商方 案、如何设置准入条件门槛。具体的怎么做，敏感不好细说。16集体

15、资产备案确认实施主体完成后，更新项目的基本工作已 经完成。因为接下来就只剩下后续的报建，这点相信对很多开发商而 言，就是小事一桩。04 总结更新项目总不一定要什么都擅长，而且所有的细节都精通也 不现实，但起码多少都要了解一些，了解其背后的逻辑。个人认为最核心的竞争力是如何统筹各方，将项目风险减少 最小，时间最快，花费最少，但是要做到以上非常难。这就比较考虑个人的沟通协调能力，不仅要沟通村集体、村 民小业主；也要沟通协调相关涉及报批报建的政府部门；还要协调公司总部给予尽可能的支持，比如多要点授权资 源，有时候爱哭爱闹不一定是坏事，你不争取完不成任务， 对老板公司更是大损失；协调自己的内部团队。项目不是一个人干的来，必须要团队 作战，团队如何作战，节奏战略如何掌控，如何豉舞士气， 如何分工协助，如何奖惩就是体现项目总管