成本管理第四章成本法

1、第四章成本法第四章成本法 成本法基本原理成本法基本原理 现行商品住宅价格构成现行商品住宅价格构成 旧房地产成本法估价旧房地产成本法估价 第一节成本法基本原理第一节成本法基本原理 成本法概念成本法概念 房地产价格构成房地产价格构成 理论依据及适用范围理论依据及适用范围 基本公式基本公式 一、成本法概念一、成本法概念 是以建造房地产所消耗费用之和为是以建造房地产所消耗费用之和为基础，再加上一定利润、税金来确定房基础，再加上一定利润、税金来确定房地产价格估价方法。地产价格估价方法。 要准确应用成本法，必须明确房地要准确应用成本法，必须明确房地产合理成本。产合理成本。 二、房地产价格构成二、房地产价格

2、构成 运用成本法估价，需要懂得价格构成。虽然各地运用成本法估价，需要懂得价格构成。虽然各地有差异，基本构成是相同。通常由有差异，基本构成是相同。通常由6 6大项构成大项构成: : 土地取得成本土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需要费用、税金。土地取得成本是取得开发用地所需要费用、税金。 1. 1. 通过征用农地取得通过征用农地取得( (新区开发新区开发) ) ，土地取得成，土地取得成本包括本包括农地征用费农地征用费和和土地使用权出让金土地使用权出让金等。等。 2.2.通过城市中进行房屋拆迁取得通过城市中进行房屋拆迁取得( (旧城改造旧城改造) ) ，土地取得成本包括土地取得成本包括城市

3、房屋拆迁安置补偿费城市房屋拆迁安置补偿费和土地使和土地使用权出让金等用权出让金等 3.3.通过市场购买取得，土地取得成本包括购买土通过市场购买取得，土地取得成本包括购买土地价款和买方缴纳税费等。地价款和买方缴纳税费等。农地农地征用费征用费构成：1.土地补偿费;2.青苗补偿费;3.地上附着物补偿费;4.安置补偿费;5.房屋拆迁安置补偿费;6.耕地占用税;7.耕地开垦费;8.新菜地开发建设基金;9.征地管理费;10.政府规定其他税费。 城市房屋拆迁安置补偿费城市房屋拆迁安置补偿费构成: : 1.被拆除房屋及附属物补偿费; 2.购建拆迁安置用房费; 3.安置补助费; 4.被拆迁单位和个体工商户停业损

4、失补助费; 5.房屋拆迁管理费和服务费; 6.政府规定其他税费。 土地使用权出让金土地使用权出让金: :国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。 开发成本开发成本 取得开发用地后进行土地和房屋建设费用，包括取得开发用地后进行土地和房屋建设费用，包括: : 1. 1. 前期工程费。包括可行性研究、规划、地质勘前期工程费。包括可行性研究、规划、地质勘测、设计及三通一平等阶段发生费用。测、设计及三通一平等阶段发生费用。 2.2.基础设施建设费。包括道路、给排水、绿化、电基础设施建设费。包括道路、给排水、绿化、电力、通讯、燃气、热力、

5、环卫设施等建设费用。力、通讯、燃气、热力、环卫设施等建设费用。 3.3.建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。 4.4.公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施建设费用。的各种非营业性的公共配套设施建设费用。( (居委会、居委会、派出所、幼儿园、中小学、停车场等派出所、幼儿园、中小学、停车场等) ) 5. 5.开发过程中税费。开发过程中税费。 管理费用管理费用 管理费用包括开发商组织、管

6、理工程项目人管理费用包括开发商组织、管理工程项目人员工资、办公费、差旅费等。员工资、办公费、差旅费等。 财务费用财务费用 开发企业为筹集资金而发生的各项费用。包开发企业为筹集资金而发生的各项费用。包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费等。等。 销售税费销售税费 1.1.销售费用，包括广告宣传、销售代理费。销售费用，包括广告宣传、销售代理费。 2.2.销售税金，两税一费。销售税金，两税一费。 3.3.其他销售税费，卖方负担契税、交易手续其他销售税费，卖方负担契税、交易手续费。费。 开发商利润开发商利润房地产价格土地取得成本开发成本(土地和建筑物)管

7、理费用财务费用销售税金开发商利润成本税金利润三、理论依据及适用范围三、理论依据及适用范围 生产费用价值论及替代原理生产费用价值论及替代原理 分析卖、买双方交易基础分析卖、买双方交易基础-成本。成本。 适用范围适用范围 1.1.市场狭小，无法用市场比较法估价房地市场狭小，无法用市场比较法估价房地产。产。 2.2.公共建筑、公益性房地产。公共建筑、公益性房地产。 3.3.为购买者提供参考。为购买者提供参考。 4.4.可行性研究、投资估算。可行性研究、投资估算。 5.5.为特殊目的房地产估价。为特殊目的房地产估价。 6.6.资产评估。资产评估。四、基本公式四、基本公式 新开发土地新开发土地 价格价格

8、= =土地取得成本土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 新建房地产新建房地产 价格价格= =土地取得成本土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建造建筑物建造成本成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 旧房地产旧房地产 价格价格= =土地重新取得价格土地重新取得价格+ +建筑物重新开发价格建筑物重新开发价格+ + 建筑物折旧建筑物折旧第二节现行商品住宅价格构成第二节现行商品住宅价格构成 商品住宅成本商品住宅成本 商品住宅利润商品住宅利

9、润 商品住宅税金商品住宅税金 商品住宅差价商品住宅差价 扬州市商品房价格管理实施细则扬州市商品房价格管理实施细则 根据根据价格法价格法、城市房地产管城市房地产管理法理法、城市房地产开发经营条例城市房地产开发经营条例，结合本省情况。结合本省情况。 商品房包括商品房包括: : 1. 1.享受优惠政策和为特定销售对象享受优惠政策和为特定销售对象的经济适用房的经济适用房( (安居工程、解危解困、军安居工程、解危解困、军转干、教师住房、合作建房转干、教师住房、合作建房) ) 。 2. 2. 普通住宅商品房。普通住宅商品房。 3. 3. 高档住宅和非住宅商品房。高档住宅和非住宅商品房。 价格价格: : 1

10、. 1.经济适用房实行政府定价。经济适用房实行政府定价。 2.2.普通住宅商品房实行政府指导价。普通住宅商品房实行政府指导价。 3.3.高挡住宅、非住宅商品房实行市场价。高挡住宅、非住宅商品房实行市场价。 商品房价格制定原则商品房价格制定原则: : 以合理成本为基础，市场供求为导向，兼以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家集体个人三者利益并考虑楼层、朝向、顾国家集体个人三者利益并考虑楼层、朝向、质量等因素，实行差别定价。质量等因素，实行差别定价。 一、成本一、成本 1.1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 2.2.前期工程费前期工程费 3.3.房屋建安工程费房屋建安工程费( (列入

11、施工图预算的主体房屋土列入施工图预算的主体房屋土建工程、水电安装工程费用建工程、水电安装工程费用) ) 4. 4.附属工程配套设施费附属工程配套设施费( (列入施工图预算的与主体列入施工图预算的与主体房屋配套、非经营性公共配套设施费用房屋配套、非经营性公共配套设施费用) ) 5. 5.公共基础设施费用公共基础设施费用( (为商品房配套建设的道路、为商品房配套建设的道路、供水、电、气、排污、照明、绿化、环卫供水、电、气、排污、照明、绿化、环卫) ) 6. 6.管理费用管理费用( (前五项之和前五项之和1-3%)1-3%) 7. 7.销售费用销售费用( (前五项之和前五项之和1-2%)1-2%)

12、8. 8.财务费用财务费用( (计息基数不超过前五项之和计息基数不超过前五项之和30%30%，计息，计息时间，多层不超过时间，多层不超过2424个月，高层不超过个月，高层不超过3636个月个月) )二、利润二、利润 以平均成本利润率计算，计算利润基数以平均成本利润率计算，计算利润基数是成本是成本1-51-5项之和。项之和。 公式公式: : (1+2+3+4+5) (1+2+3+4+5) 平均成本利润率平均成本利润率= =利润利润 1.1.经济适用房利润率不超过经济适用房利润率不超过3%3% 2. 2.普通住宅商品房不超过普通住宅商品房不超过8 %8 % 3. 3.高挡住宅非住宅商品房由开发商根

13、据高挡住宅非住宅商品房由开发商根据市场供求自主确定市场供求自主确定三、税金三、税金 税金主要指销售税金，主要是营业税、城税金主要指销售税金，主要是营业税、城市建设维护税和教育附加费，简称二税一费。市建设维护税和教育附加费，简称二税一费。 计算公式：售价计算公式：售价税率税率 (5.5(5.57.0%)7.0%) 四、差价四、差价 1.1.楼位差价楼位差价 2.2.楼层、朝向差价楼层、朝向差价( (整幢楼差价代数整幢楼差价代数和为零和为零) ) 3. 3.质量差价质量差价( (优良工程不超过建安工优良工程不超过建安工程费用程费用1-1.5%)1-1.5%) 商品房价格商品房价格= =成本成本+

14、+利润利润+ +税金税金+ +楼位楼位差价差价+ +层次差价层次差价+ +朝向差价朝向差价+ +质量差价质量差价+ +政政府规费府规费 成本成本+ +利润利润+ +税金税金= =基准价格基准价格( (基价基价) )五、扬州市商品房价格管理实施细则五、扬州市商品房价格管理实施细则 第十条价格构成第十条价格构成 一、成本一、成本 土地征用土地征用( (出让出让) )及拆迁补偿费及拆迁补偿费 前期工程费前期工程费 房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费 附属公共配套设施费附属公共配套设施费 公共基础设施费公共基础设施费 管理费用管理费用 按开发企业不同的资质等级实行不同标准，以每平方米商品房建筑按开发

15、企业不同的资质等级实行不同标准，以每平方米商品房建筑面积计算：一级资质企业面积计算：一级资质企业3535元；二级资质企业元；二级资质企业3030元；三级资质企业元；三级资质企业2525元；元；四级资质企业四级资质企业2020元。元。 销售费用销售费用 以本款前五项之和为基数的以本款前五项之和为基数的1 1计算计算 财务费用财务费用 利息支出的计算基数不超过成本前五项之和的利息支出的计算基数不超过成本前五项之和的3030，计息时间为：，计息时间为：七层及以下多层住宅不超过七层及以下多层住宅不超过1818个月，超过七层的高层住宅不超过个月，超过七层的高层住宅不超过3030个月。个月。利率由价格主管

16、部门根据银行同期贷款利息率综合测定。利率由价格主管部门根据银行同期贷款利息率综合测定。 二、利润二、利润 指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本实指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本实施细则成本构成中的施细则成本构成中的1-51-5项之和：项之和： 经济适用房的利润率最高不得超过经济适用房的利润率最高不得超过3 3； 普通住宅商品房的利润率最高不得超过普通住宅商品房的利润率最高不得超过8 8； 高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。求自主确定。 三、税金三、税金 按国家税法规

17、定执行：按国家税法规定执行： 四、商品住宅房差价四、商品住宅房差价 楼位、楼层、朝向差价：由房屋开发经营单位根据每期开发具楼位、楼层、朝向差价：由房屋开发经营单位根据每期开发具体情况先确定楼位差率，再确定楼层差率，后确定朝向差率。同一楼的体情况先确定楼位差率，再确定楼层差率，后确定朝向差率。同一楼的同一层次差率应相同；同一开发项目的楼位、朝向差价，整幢商品房楼同一层次差率应相同；同一开发项目的楼位、朝向差价，整幢商品房楼层差率增减的代数和应当等于零。商品住宅房楼位、楼层、朝向差价在层差率增减的代数和应当等于零。商品住宅房楼位、楼层、朝向差价在上报预售价格时一并报价格主管部门备案。上报预售价格时

18、一并报价格主管部门备案。 质量差价：由价格主管部门根据地方建筑工程质量监督部门确质量差价：由价格主管部门根据地方建筑工程质量监督部门确认的优良工程在最高不超过商品房建筑安装工程造价认的优良工程在最高不超过商品房建筑安装工程造价1.51.5幅度内确定。幅度内确定。 下列费用不得计入住宅商品房价格：下列费用不得计入住宅商品房价格： 开发小区开发小区( (片片) )内的营业性用房及设施建设费用，均按照内的营业性用房及设施建设费用，均按照“谁投谁投资、谁所有、谁受益资、谁所有、谁受益”的原则处理，不得变相通过收费形式无偿占用平的原则处理，不得变相通过收费形式无偿占用平调投资者的资金。调投资者的资金。

19、按规定不能计入成本的其他费用。列入住宅商品房价格的收费项按规定不能计入成本的其他费用。列入住宅商品房价格的收费项目，按省级人民政府公布的项日执行；目，按省级人民政府公布的项日执行； 第十一条第十一条 商品房价格的计算商品房价格的计算 商品房价格的计算商品房价格的计算 成本成本= =土地征用土地征用( (出让出让) )及拆迁补偿费及拆迁补偿费 + + 前期工程费前期工程费 + + 建筑安建筑安装工程费装工程费 + + 附属公共配套设施费附属公共配套设施费 + + 公共基础设施费公共基础设施费 + + 管理费管理费用用 + +财务费用财务费用 + + 销售费用销售费用 基准价基准价= =成本成本

20、+ + 利润利润 + + 税金税金 商品房价格商品房价格= =基准价基准价(1(1浮动幅度浮动幅度) + ) + 质量差价质量差价 楼位差楼位差价价层次差价层次差价 朝向差价朝向差价 商品房到户结算价格商品房到户结算价格 = = 商品房价格商品房价格 + + 规定的政府代收费规定的政府代收费用用 + +公共设施专项维修资金公共设施专项维修资金 + + 价格主管部门批准的其它代办费用价格主管部门批准的其它代办费用 商品房到户结算价格以外的收费一律不得收取。商品房到户结算价格以外的收费一律不得收取。第三节旧房地产成本法估价第三节旧房地产成本法估价 重新开发价格求取重新开发价格求取 建筑物折旧建筑物

21、折旧 我国房屋折旧制度我国房屋折旧制度 折旧额计算折旧额计算 一、重新开发价格求取一、重新开发价格求取 重新开发土地价格求取重新开发土地价格求取 一般用市场比较法求得，或用成本法求得。一般用市场比较法求得，或用成本法求得。( (以基准日以基准日时间时间) ) 重新开发建筑物价格求取重新开发建筑物价格求取 1.1.重置价、重建价重置价、重建价 以原有建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样重新建以原有建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样重新建造与原建筑物完全相同新建筑物所需要价格，称重建价格。造与原建筑物完全相同新建筑物所需要价格，称重建价格。 以新建筑材料、建筑技术与工艺，建造原建筑物具有以新建筑材料

22、、建筑技术与工艺，建造原建筑物具有同等效用新建筑物所需要价格，称重置价格。同等效用新建筑物所需要价格，称重置价格。 对于一般建筑物用重置价，对特殊建筑物用重建价。对于一般建筑物用重置价，对特殊建筑物用重建价。 2. 2. 求取方法求取方法 净计法净计法 平方法平方法二、建筑物折旧二、建筑物折旧 折旧认识折旧认识 建筑物折旧也称为建筑物的损耗，建筑物使用价值建筑物折旧也称为建筑物的损耗，建筑物使用价值随时间而递减现象。一般将建筑物折旧分为物理上、功随时间而递减现象。一般将建筑物折旧分为物理上、功能上和经济上折旧。能上和经济上折旧。 1.1.物理折旧物理折旧 使用磨损，自然老化，自然灾害。使用磨损

23、，自然使用磨损，自然老化，自然灾害。使用磨损，自然老化可根据耐用年限、使用时间计算折旧。自然灾害可老化可根据耐用年限、使用时间计算折旧。自然灾害可用检查修复。用检查修复。 2.2.功能折旧功能折旧 功能退化，技术进步导致同用途房地产效用增加，功能退化，技术进步导致同用途房地产效用增加，老房地产落伍。可以通过改造费用计算折旧。老房地产落伍。可以通过改造费用计算折旧。 3.3.经济折旧经济折旧 指与经济发展不适用，尤其与环境不协调所致。指与经济发展不适用，尤其与环境不协调所致。 三、我国房屋折旧制度三、我国房屋折旧制度 房屋建筑结构划分标准房屋建筑结构划分标准 建设部、财政部制定建设部、财政部制定

24、房地产单位会计制度房地产单位会计制度会计科目和会会计科目和会计报表计报表(93(93年年1 1月月1 1日执行日执行) ) 。我国房屋折旧按四类七等划分：。我国房屋折旧按四类七等划分： 1.1.钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构 全部或承重部分为钢筋混凝土结构。房屋内外装修良好，设全部或承重部分为钢筋混凝土结构。房屋内外装修良好，设备比较齐全。备比较齐全。 2.2.砖混结构一等砖混结构一等 部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重结构。外墙部分砌砖、水部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重结构。外墙部分砌砖、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住

25、宅或非住宅。非住宅。 3.3.砖混结构二等砖混结构二等 部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重结构。外墙清水墙，没有部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重结构。外墙清水墙，没有阳台，内外设备不齐全的非单元式住宅或非住宅。阳台，内外设备不齐全的非单元式住宅或非住宅。 4.4.砖木结构一等砖木结构一等 材料上等、标准较高的砖木结构。这类房屋一般材料上等、标准较高的砖木结构。这类房屋一般是外部有装修处理，内部设备完善的庭院式或花园别是外部有装修处理，内部设备完善的庭院式或花园别墅等高级房屋。墅等高级房屋。 5.5.砖木结构二等砖木结构二等 结构正规，材料较好。这类房屋一般是外部没有结构正规，材料较好。这类房屋一般是

26、外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。构房屋。 6.6.砖木结构三等砖木结构三等 结构简单，材料较差。这类房屋一般是外部没有结构简单，材料较差。这类房屋一般是外部没有装修处理，室内没有专用上、下水等设备的较低级的装修处理，室内没有专用上、下水等设备的较低级的砖木结构房屋。砖木结构房屋。 7.7.简易结构简易结构 简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。捆绑房等。 各类房屋的耐用年限及残值率各类房屋的耐用年限及残值率 1.1.房屋残值率房屋残值率(R) (R) 房屋达到使用

27、年限，不能继续使用，经房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值减去清理费用即为残余价拆除后的旧料价值减去清理费用即为残余价值，残余价值与房屋造价比率称房屋残值率。值，残余价值与房屋造价比率称房屋残值率。 2.2.耐用年限耐用年限(N)(N) 房屋计算拆旧时房屋使用年限。房屋计算拆旧时房屋使用年限。 房屋残值率和耐用年限与房屋结构和使房屋残值率和耐用年限与房屋结构和使用情况有关，根据房屋结构和使用情况查表用情况有关，根据房屋结构和使用情况查表得到。见下表：得到。见下表：房屋耐用年限和残值率房屋耐用年限和残值率类别等级类别等级 使用情况使用情况 耐用年限耐用年限( (年年) ) 残值率残

28、值率(%)(%) 钢筋混凝土钢筋混凝土 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房 非生产用房非生产用房 5050353560600 0砖混一等砖混一等 生产用房生产用房受腐蚀生产用受腐蚀生产用房房 非生产用房非生产用房 4040303050502 2砖混二等砖混二等 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房 非生产用房非生产用房 4040303050502 2砖木一等砖木一等 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房非生产用房非生产用房 3030202040406 6砖木二等砖木二等 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房非生产用房非生产用房 3030202040404 4砖

29、木三等砖木三等 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房非生产用房非生产用房 3030202040403 3简易结构简易结构 10100 0四、折旧额计算四、折旧额计算 直线折旧法直线折旧法( (定额法定额法) ) 假定建筑物耐用年限内每年折旧额相等，假定建筑物耐用年限内每年折旧额相等，则年折旧额则年折旧额: : D=C (1 D=C (1R) R) N N C C重置价重置价;N;N耐用年限耐用年限;R;R残值率。残值率。 建筑物现值建筑物现值 P= C P= C n Dn D = C = C C (1C (1R) nR) nN N n n已使用年限已使用年限;P;P建筑物现值。建筑物现

30、值。 该方法特点：概念清晰，简便易行，操作该方法特点：概念清晰，简便易行，操作性强。计算折旧与实际发生折旧不一定一致。性强。计算折旧与实际发生折旧不一定一致。 余额递减折旧法余额递减折旧法( (定率法定率法) ) 按上一年会计帐面残值，依据固定折旧率来计算建按上一年会计帐面残值，依据固定折旧率来计算建筑建各年的折旧额。筑建各年的折旧额。 建筑物各年的价格：建筑物各年的价格： P P1 1 =C C d = C (1 d) =C C d = C (1 d) P P2 2 = P = P1 1P P1 1 d = Pd = P1 1 (1 (1d) = C(1 d) d) = C(1 d) 2 2

31、 P P3 3 = P = P2 2P P2 2 d = Pd = P2 2 (1 (1d) = C(1 d) d) = C(1 d) 3 3 P Pn n = C (1 d ) = C (1 d ) n n 各年折旧额：各年折旧额： D D i i = P= Pi-1 i-1 d = C (1 d) d = C (1 d) i-1 i-1 d d n n年拆旧总额：年拆旧总额： C C P P n n = C (1 = C (1(1(1d)d)n n ) ) 折旧率：折旧率： d = 1d = 1R R1/N1/N R R残值残值率率;N;N耐用年限耐用年限。 该方法特点：该方法特点： 计算

32、比较复杂，每年折旧额不同，前计算比较复杂，每年折旧额不同，前期折旧额度大，后期折旧额度小，折旧期折旧额度大，后期折旧额度小，折旧速度快。速度快。 成新折扣法成新折扣法 确定建筑物成新折扣，直接求取建筑物现确定建筑物成新折扣，直接求取建筑物现值。值。 建筑物现值建筑物现值 = =建筑物重置价建筑物重置价成新率成新率 该方法特点：该方法特点： 计算简单、迅速，特别粗略，适用于对大计算简单、迅速，特别粗略，适用于对大量建筑物价值统计调查。量建筑物价值统计调查。 实际观察法实际观察法 由估价人员亲临现场，直接观察建筑物由估价人员亲临现场，直接观察建筑物的实际损耗程度或根据建筑物结构、设备、的实际损耗程

33、度或根据建筑物结构、设备、装修判定其综合成新装修判定其综合成新 该方法特点：该方法特点： 根据建筑物实际情况来判定折旧额，可根据建筑物实际情况来判定折旧额，可把握建筑物的状态，同时要求估价人员有充把握建筑物的状态，同时要求估价人员有充分的技术知识与丰富的经验。分的技术知识与丰富的经验。 综合法综合法 估价人员同时采用几种折旧方法确定建估价人员同时采用几种折旧方法确定建筑物折旧额。综合法可以有效克服各种方法筑物折旧额。综合法可以有效克服各种方法的缺点，扬长避短。的缺点，扬长避短。 例例1. 1. 某开发商某开发商购买一块土地，购买一块土地，价格价格8585万元万元/ /亩，亩，规划容积率规划容积

34、率2.02.0，用途住宅，估计用途住宅，估计前期工程费前期工程费8080元元/m/m2 2，建安工程费建安工程费650650元元/m/m2 2，基础基础设施费设施费100100元元/m/m2 2，附属设施费附属设施费150150元元/m/m2 2，管理费管理费3030元元/m/m2 2，利息利息4545元元/m/m2 2，销售费用销售费用1515元元/m/m2 2，成本利润成本利润率率8%8%，税率，税率5.6%5.6%，用成本法估算商用成本法估算商品房基价品房基价? ?解解: 1. : 1. 求单位地价求单位地价850000 / 666.7=1274.9850000 / 666.7=1274

35、.9元元/m/m2 2 2. 2. 求楼面地价求楼面地价1274.9 / 2.0=637.51274.9 / 2.0=637.5元元/m/m2 2 3. 3. 成本成本637.5+80+650+150+100+30+45+15=1707.46637.5+80+650+150+100+30+45+15=1707.46元元/m/m2 2 4. 4. 利润利润(637.5+80+650+150+100) (637.5+80+650+150+100) 8%=129.4 8%=129.4 元元/m/m2 2 5. 5. 税金税金(1704.46+129.4) (1704.46+129.4) 5.6%=1

36、02.75.6%=102.7元元/m/m2 2 6. 6.基价基价1704.46+129.4+102.71704.46+129.4+102.71939.561939.56元元/m/m2 2 例例2. 2. 有有一建筑物，一建筑物，建筑总面积建筑总面积500500平方米，平方米，已使用已使用1010年，年，重置价重置价600600元元/ /平方米，耐平方米，耐用年限用年限4040年，年，残值率残值率5%5%。试计算年折试计算年折旧额，折旧旧额，折旧总额，并计总额，并计算其现值。算其现值。解解:C=500:C=500600=300000600=300000元，元， 1.1.计算年折旧额计算年折旧额

37、 D=(1D=(1R) CR) CN N =300000 (1 =300000 (15%)5%)4040 =7350 =7350元元 2.2.计算计算n n年折旧额年折旧额 n D=7350n D=735010=7350010=73500元元 3.3.计算建筑物现值计算建筑物现值 P=CP=Cn Dn D =300000 =30000073500=22650073500=226500元元 解解: 1. : 1. 折旧率折旧率d = 1d = 1R R1/N1/N1 10.020.021/401/40 =0.0932 =0.0932 2. 2. 年折旧额年折旧额D D i i = P= Pi-1

38、 i-1 d = C(1 d) d = C(1 d) i-1 i-1 d d = 300000 = 300000(1(10.0932)0.0932)i i1 1 0.0932 0.0932 = 27960 = 279600.90680.9068i i1 1 D D1 1 = 27960 = 27960元元 D D2 2 = 25354= 25354元元 D D3 3 = 22991= 22991元元 D D4 4 = 20848 = 20848元元 D D5 5 = 18905= 18905元元 D D6 6 = 17143= 17143元元 D D7 7 = 15545 = 15545元元

39、D D8 8 = 14096= 14096元元 D D9 9 = 12782= 12782元元 D D1010= 11591= 11591元元 3. 3. 折旧总额折旧总额C (1C (1( 1( 1d )d )n n ) ) = 30000( 1 = 30000( 1( 1( 10.0932)0.0932)1010 ) ) 187219187219元元 4. 4. 现值现值P P n n = C (1 d)= C (1 d)n n = 30000 = 30000(1(10.0932)0.0932)1010 =112781 =112781元元 例例3. 3. 估价估价对象房地产为政对象房地产为

40、政府办公楼，土地府办公楼，土地总面积总面积400m400m2 2，建筑面积建筑面积1200m1200m2 2，建于建于19731973年年5 5月月钢筋混凝土结构。钢筋混凝土结构。建 筑 物 重 置 价建 筑 物 重 置 价950950元元/m/m2 2，土地土地市价市价20002000元元/m/m2 2，求求19941994年年5 5月该月该房地产市价。房地产市价。解解: 1. : 1. 计算公式计算公式 房地产价格土地价格建筑房地产价格土地价格建筑物重置价建筑物折旧物重置价建筑物折旧 2.2.土地价格土地价格 20002000400=800000400=800000元元 3.3.建筑物重置

41、价建筑物重置价 9509501200=11400001200=1140000元元 4.4.建筑物折旧建筑物折旧 114114212160=39.960=39.9万元万元 5.5.房地产价格房地产价格 80+11480+11439.9=154.139.9=154.1万元万元 该房地产该房地产9494年年5 5月市价月市价154.1154.1万万元元思考题1.1.什么叫房地产什么叫房地产 ? ?2.2.房地产的特性是什么房地产的特性是什么? ?3.3.每套住宅应有哪几个基本空间构成每套住宅应有哪几个基本空间构成 ? ?4.4.房地产市场构成的三要素是什么房地产市场构成的三要素是什么? ?5.5.居

42、住区由哪些要素构成居住区由哪些要素构成? ?第五章收益还原法第五章收益还原法 补充概念补充概念 基本原理基本原理 房地产纯收益求取房地产纯收益求取 还原利率确定还原利率确定 第一节补充概念第一节补充概念 一、资金时间价值及其衡量尺度一、资金时间价值及其衡量尺度 资金时间价值资金时间价值 1.1.概念概念 资金投入到生产或流通领域中，不断运动，资金投入到生产或流通领域中，不断运动，并随着时间推延不断增值，这部分增值额就并随着时间推延不断增值，这部分增值额就称资金时间价值。称资金时间价值。 2.2.资金时间价值的表现形式资金时间价值的表现形式 投入生产或流通领域产生增值称利润或投入生产或流通领域产

43、生增值称利润或盈利。盈利。 通过银行借贷资金所付出或得到增值称通过银行借贷资金所付出或得到增值称利息。利息。 资金时间价值的衡量尺度资金时间价值的衡量尺度 1.1.绝对尺度绝对尺度 利润、利息是资金时间价值的体现，故是衡量资金时间价利润、利息是资金时间价值的体现，故是衡量资金时间价值绝对尺度。值绝对尺度。 2.2.相对尺度相对尺度 单位时间资金时间价值与原来资金额的比值称资金增值率。单位时间资金时间价值与原来资金额的比值称资金增值率。 投资收益率投资收益率 单位时间利润与投资额的比值称投资收益率。单位时间利润与投资额的比值称投资收益率。 利率利率 单位时间利息与本金的比值称利率。单位时间利息与

44、本金的比值称利率。 在技术经济学中，常把利息、利率概念推广，利息既可以在技术经济学中，常把利息、利率概念推广，利息既可以是借贷利息，也可以是投资活动的利润，这样可用计算利息的是借贷利息，也可以是投资活动的利润，这样可用计算利息的方法来表示计算资金时间价值的方法。方法来表示计算资金时间价值的方法。 计算利息时间单位称计息周期，计息周期可是年、季、月、计算利息时间单位称计息周期，计息周期可是年、季、月、日日 资金时间价值计算方法资金时间价值计算方法 1.1.单利法单利法 单利法仅以本金为基数计算利息。单利法仅以本金为基数计算利息。 设设: :贷款额贷款额( (本金本金) )为为P P，贷款年利率贷

45、款年利率i i，贷款贷款年限年限 n n，本利和用本利和用F F表示表示，则，则计算单利公式计算单利公式: : F = P ( 1 + n i ) F = P ( 1 + n i ) 单利法虽然考虑资金时间价值，但是计算单利法虽然考虑资金时间价值，但是计算资金时间价值不完善。资金时间价值不完善。 2.2.复利法复利法 复利法以本金与累计利息之和为基数计算利息，复利法以本金与累计利息之和为基数计算利息，即即“利上加利利上加利” ” 。则计算公式。则计算公式: : F=P( 1 + i ) F=P( 1 + i )n n 复利法对资金占用数量、占用时间更加敏感，具复利法对资金占用数量、占用时间更加

46、敏感，具有更大的约束力，更充分地反映资金时间价值。在技有更大的约束力，更充分地反映资金时间价值。在技术经济分析中，一般均采用复利法。术经济分析中，一般均采用复利法。 本利和本利和: :P + P i=P (1+i) P + P i=P (1+i) 第一年年末第一年年末 P(1+i)+ P(1+i)i=P(1+i)P(1+i)+ P(1+i)i=P(1+i)2 2 第二年年末第二年年末 P(1+i)P(1+i)2 2 + P(1+i)+ P(1+i)2 2i=P(1+i)i=P(1+i)3 3 第三年年末第三年年末 P(1+i) P(1+i)n-1n-1 + P(1+i) + P(1+i)n-1

47、n-1i=P(1+i)i=P(1+i)n n 第第n n年年末年年末 定义本利和为终值定义本利和为终值F F，本金为现值本金为现值P P， 某人借贷本金某人借贷本金10001000元，年利率元，年利率6%6%，借款年，借款年限限4 4年。分别用单、复利计算第四年还款额。年。分别用单、复利计算第四年还款额。)1 (niPFn年年份份年初年初欠款欠款年末欠年末欠利息利息年末欠年末欠本利和本利和年初年初欠款欠款年末欠年末欠利息利息年末欠年末欠本利和本利和11000601060100060106021060601120106063.61123.6311206011801123.667.421191.0

48、2411806012401191.0271.461262. 48nniPF)1 ( 第二节基本原理第二节基本原理 收益与价格收益与价格 收益还原法基本原理收益还原法基本原理一、收益与价格一、收益与价格 揭示资产收益与价格之间的客观存在的规律。首揭示资产收益与价格之间的客观存在的规律。首先分析有价证券以及资本和利息之间的关系。先分析有价证券以及资本和利息之间的关系。 有价证券收益与价格有价证券收益与价格 设设: :债券面值债券面值c=100c=100元，年息元，年息a=10a=10元，利息率元，利息率10%10%。假设利率固定不变，计算下列各种情况下，债券实际假设利率固定不变，计算下列各种情况下

49、，债券实际价格价格P P。 1.1.无限年期无限年期 n(n(红利固定特殊股票红利固定特殊股票) ) niaiaiaiaP)1 ()1 ()1 ()1 (32niaiaiaia)1 ()1 ()1 (1)1 (2qqaSiqnn1)1 (,)1 (1挂号内是等比数数列：niia)1 (11iaiiannn)1(11lim,，求极限 货币资本与利息收入货币资本与利息收入 利息收入利息收入= =货币资本货币资本利率，利率， 货币资本货币资本= =利息收入利息收入利率利率 货币所有者实际失去货币使用权，代价是货币所有者实际失去货币使用权，代价是取得定期利息收入。对所有者来说取得利息收入取得定期利息收

50、入。对所有者来说取得利息收入现值之和应该等于货币资本。一通过例子说明，现值之和应该等于货币资本。一通过例子说明，可用资产收益反映资产价格。可用资产收益反映资产价格。 对于一项持续收益资产，可用资金时间价对于一项持续收益资产，可用资金时间价值或等值概念，将资产将来产生所有纯收益折算值或等值概念，将资产将来产生所有纯收益折算成现值，该现值即为资产价格。成现值，该现值即为资产价格。 二、收益还原基本原理二、收益还原基本原理 房地产是有收益性资产，如出租、商业经营等。由房地产是有收益性资产，如出租、商业经营等。由于房地产使用寿命长，持有某一房地产不仅现在能够取于房地产使用寿命长，持有某一房地产不仅现在

51、能够取得收益，而且未来若干年可持续取得一定收益，是一种得收益，而且未来若干年可持续取得一定收益，是一种持续收益资产。持续收益资产。 概念概念 具有一定使用年限房地产，将其未来产出的纯收益具有一定使用年限房地产，将其未来产出的纯收益以适当还原利率折算成现值，现值即为房地产价格以适当还原利率折算成现值，现值即为房地产价格 理论公式理论公式 房地产未来各年纯收益房地产未来各年纯收益 房地产未来各年还原利率房地产未来各年还原利率 该公式有理论意义，评估无法应用。该公式有理论意义，评估无法应用。niiii321,)1 ()1)(1 ()1)(1)(1 ()1)(1 ()1 (21321321211nni

52、iiaiiiaiiaiaPnaaaa321, 应用公式应用公式 假设纯收益每年不变，还原利率每年不变。假设纯收益每年不变，还原利率每年不变。则：则： 1.1.无限年期无限年期 nn 2. 2.有限年期有限年期nn 适用范围适用范围 适用于有收益性房地产估价。适用于有收益性房地产估价。 niiaP)1 (11iaP 第二节房地产纯收益求取第二节房地产纯收益求取 纯收益计算公式纯收益计算公式 总收益计算总收益计算 总费用计算总费用计算一、纯收益计算公式一、纯收益计算公式 纯收益是应用房地产所获得总收益扣除总费用。纯收益是应用房地产所获得总收益扣除总费用。 纯收益纯收益= =总收益总费用总收益总费用

53、 ( (年年) ) 纯收益有：纯收益有： 1.1.实际纯收益；实际纯收益； 2.2.客观纯收益客观纯收益 还原法应该选用客观收益。还原法应该选用客观收益。 要区分客观与实际收益，那么总收益要区分客观与实际收益，那么总收益、总费用则、总费用则一定要有衡量标准。一定要有衡量标准。 综合分析房地产过去、现在、未来情况，判定最综合分析房地产过去、现在、未来情况，判定最有效、正常使用状态下，稳定、安全、合理全部收益。有效、正常使用状态下，稳定、安全、合理全部收益。二、总收益计算二、总收益计算 总收益总收益 由房地产、劳动、经营、资金等共由房地产、劳动、经营、资金等共同作用产生。同作用产生。 标准总收益条

54、件标准总收益条件 1.1.房地产处于最有效使用状态时产生收益。房地产处于最有效使用状态时产生收益。 2. 2. 具备良好意识与有正常使用能力者使具备良好意识与有正常使用能力者使用产生收益。用产生收益。 3. 3. 收益必须能够持续且有规则地产生。收益必须能够持续且有规则地产生。 4.4.收益必须为安全确定。收益必须为安全确定。 综合分析房地产过去、现在、未来情况，综合分析房地产过去、现在、未来情况，判定最有效、正常使用状态下，稳定、安全、判定最有效、正常使用状态下，稳定、安全、合理全部收益合理全部收益三、三、 总费用计算总费用计算 总费用以正常经营所必须支付直接费用为限。总费用以正常经营所必须

55、支付直接费用为限。 出租型房地产出租型房地产 总费用包括：维修费用、管理费、保险费、税金。总费用包括：维修费用、管理费、保险费、税金。这些费用根据租赁契约规定租金涵义决定取舍。这些费用根据租赁契约规定租金涵义决定取舍。 经营型房地产经营型房地产 总费用包括：销售成本、经营费用、税金、管理费总费用包括：销售成本、经营费用、税金、管理费用、财务费用和商业利润。用、财务费用和商业利润。 生产型房地产生产型房地产 总费用包括：生产成本、销售费用、销售税金、管总费用包括：生产成本、销售费用、销售税金、管理费用、财务费用和厂商利润。理费用、财务费用和厂商利润。第三节还原利率确定第三节还原利率确定 还原利率实质还原利率实质 还原利率种类还原利率种类 确定还原利率方法确定还原利率方法一、还原利率实质一、还原利率实质 国外研究观点颇多，相互差异较大，国外研究观点颇多，相互差异较大，没有定论。国内普遍采用接受观点是：没有定论。国内普遍采用