对当前房地产市场形势几点分析和建议

1、对当前房地产市场形势的几点分析和建议整体看，2020年19月房地产市场整体继续向下调整。继2季度70大中城市 二手住宅销售价钱同比下降以后，70大中城市衡宇销售价钱和新建商品住宅销售价 钱在8月份和9月份持续显现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。从周 期分析的角度看，我国房地产市场此刻已经进入了一次尚未见底、可能持续23 年的衰退。一、2020年19月房地产市场运行状况（-）房地产市场销量增加持续12个月维持下行2020年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在以后收入预期显著下降, 和资产价钱暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。19月商品衡 宇销售面积同比负增加%。商品住

2、宅、办公楼、商业用房等各类要紧类型物业的销售 面积均同比下降。商品衡宇空置面积迅速增加，2020年8月末同比增加先。购房者“观望”态势从珠三角区域已经慢慢蔓延到全国范围。40个重点城 市中有15个城市商品衡宇销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宇波等城市 商品衡宇销售面积乃至同比下降50%左右。（二）70个大中城市房价显现绝对下降2020年19月，70大中城市衡宇销售价钱同比涨幅逐月快速回落，环比价 钱小幅波动。衡宇销售价钱环比涨幅由2007年3季度的降为4季度的,继而乂降 为2020年1季度的%和2季度的, 7月为, 8月和9月那么为一%。其中，商品住 宅销售价钱环比涨幅由2007年3

3、季度的降为4季度的、2020年1季度的%和2季 度的%, 7月为, 8月那么为一, 9月为一；二手住宅销售价钱环比涨幅由2007 年3季度的先降为4季度的%和2020年1季度的, 2季度那么为一, 7月为先, 8月 那么不升不降，9月为%。2020年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价钱显现下降，7月和8 月这些城市住房价钱继续下降。其中，珠三角地域要紧城市房价显现较大幅度下降, 深圳商品住宅和二手住宅销售价钱比年初别离下降了 10%和15%, 90平方米以下商 品住宅销售价钱比年初下降了 15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价钱均比 年初下降5%左右。另外，长三角地域中的上海住房价

4、钱上半年维持小幅上涨，7月 和8月那么开始绝对下降，杭州和宇波住宅价钱显现下降。前8个月，东北地域中 的沈阳、黄河中游地域中的郑州和包头、长江中游地域中的南昌、大西南地域中的 重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价钱显现不同程度的下降。北京住 房价钱仍维持小幅上涨。（三）房地产开发投资意愿持续下降2020年19月，房地产开发完成投资同比增加,增幅比去年同期减少个 百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明79月房 地产开发投资增加显现快速下降。今年18月，房地产开发企业购买土地面积增幅比去年同期减少个仃分点； 前8个月商品房新动工面积、施工面积增幅别离比去年同期减少

5、个和1个白分点。 从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同 比增加，2季度以后多数指标那么显现同比下降。国房景气指数自去年H月份以来 持续10个月持续下降。（四）房地产开发企业资金链条日趋紧张我国房地产开发企业融资渠道单一，2007年，与衡宇需求相关的定金及预 收款、个人按揭贷款的比重之和占到了 42%、银行贷款占比为17%,二者之和占到了 房地产开发企业资金来源的60%o2020年18月，受从紧货币政策阻碍，房地产开发资金来源中的国内贷款 增幅慢慢下降，由12月的%逐月降至18月的%,其中，银行贷款的增幅由12 月的%逐月降至1-8月的。2020年前8个月，受

6、房地产市场需求增加减缓的阻碍, 定金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。个人按揭贷款增幅由12月的 逐月降至18月负增加, 1-8月增幅同比减少了 80个百分点。二、对当前房地产市场形势的几点判定（-）房地产市场已经进入一次尚未见底、可能持续23年的衰退严格地说，“市场观望态势”已经不能反映当前房地产市场的局势。人们已 经清楚地看到了 “国民经济和收入增加下行周期”的到来，开始显著地、大幅地减 少住房、汽车等耐用品的支出。房地产市场的起伏最终由宏观经济形势变更所决定。例如，超常的外部需求 拉动经济偏热、外汇储蓄猛增和流动性多余等宏观经济环境，决定了最近几年、专 门是2007年包括房地产市场

7、的火爆，和整个资产市场价钱的全面暴涨。一样，始自 2007年4季度的宏观经济下行，叠加一系列房地产政策带来的不确信性阻碍，决定 了本轮房地产市场的大幅调整。从长期的、经济周期时期分析角度看，我国的房地产市场在20052007年 期间处于繁荣期，即周期的顶部区域。其特点是量、价的持续上行，市场中投机者 活跃，房地产商利润率较高。进入2020年，房地产市场开始呈现销售量急剧下降, 但房价还维持相对稳固、市场上新增楼盘慢慢减少的特点，这事实上标志着房地产 市场已从周期的繁荣时期进入到衰退时期。我国房地产业从1998年才开始初步形成，人们尚未真正经历过一个完整的 房地产市场周期，缺乏对我国房地产周期特

8、点的熟悉，因此还很难判定这到一个衰 退期有多长，底部有多深。另外，房地产周期与整个宏观经济周期紧密相关，而后 者的进展趋势乂决定于国内外多种因素的转变，目前前景还不十分明朗，这也增加 了对房地产市场进展趋势进行判定的难度。（二）房地产价钱较大幅度普跌将难以幸免第一，8月份数听说明，全国70个大中城市衡宇销售价钱环比涨幅为一%, 即环比价钱指数在100以下，已经显现绝对下降。这是连年以来的第一次，极可能 是具有标志性意义的转折点。第二，许多开发商的价钱策略是“明稳暗降”，即表面上维持价钱不变，事 实上通过各类优惠方法，如送装修、送车位、减免物业治理费乃至买房送车等刺激 购房，其价钱事实上已早开始

9、下调而不是稳固。由于在我国现行统计体系下这种价 钱下降并非能反映出来，因此此刻关于房价的统计数据极可能低估了房价实际下降 的幅度，而且滞后了一段时刻。第三，据咱们对宁波、武汉的调查判定，随着临最近几年末各项结算压力的 显现，如支付建筑商工程款、支付银行到期贷款本息和支付各项相关税款，一些本 来资金链就十分脆弱的房地产开发企业（包括部份较大的企业）在流动性方面将面 临更严峻的考验。对当前同比房价的继续上升，事实上仍是“翘尾”因素在起作用， 这种情形可不能持续很长时刻。第四，依照咱们对国外本轮房地产市场调整进程中“量价关系”的研究借 鉴，咱们以为，在销售量大幅下滑的背景下，房价必将会对销售量的猛烈

10、变更做出 反映，国内房地产市场价钱较大幅度（即较最高价显现10%以上的跌幅）的普跌恐 难以幸免。美、英两国房地产市场“交易量”与“价钱”时刻序列关系呈现以下两点特 点：其一，衡宇销售量和价钱指数（年度环比）转变趋势大体一致，二者的相关系 数达到了；其二，销售量的变更领先于价钱指数的变更，当销售量开始下降后，同 比价钱指数仍在100以上，持续胶着一段时期以后，价钱指数才开始显现下降。也 确实是说，价钱变更滞后于交易量变更。在本轮全世界性房地产市场调整中，美英 两国市场价钱下行滞后于交易量下行的时刻长度有些不同。美国房地产价钱指数跌 到100以下的时刻，滞后交易量变更时刻长达6个季度，英国市场的价

11、钱变更滞后 期那么为24个季度之间。事实上，8月份数据全国70个大中城市房价已经显现绝对下降（价钱指数 在100以下）。也确实是说，本轮衰退中，我国房地产价钱下降相对交易量变更（指 数在100以下）的滞后期约为3个季度。（三）房地产开发投资增幅将显著下滑应强调的是，房地产开发投资增幅降速度比估量得还要快。今年上半年各月 增幅均在30%以上，7月大幅下降到, 8月进一步下降到。咱们以为，由于建 设周期较长，“建设惯性”可能使得房地产投资在2020年维持20%以上的增加速度。 可是房地产业投资意愿下降的阻碍仍将会在年末或2020年初显现,明年呈负增加的 的概率专门大。据咱们最近在武汉调查，由于前景

12、不明，一些房地产开发企业对新 动工项目都采取建到正负零就停下来的策略。由于房地产投资占全社会总投资的比重较大，将会拖曳整个固定资产投资增 幅的进一步下降，增加宏观经济过度下滑的风险。若是2020年住宅开发投资增速下 降到020%之间，大约致使全社会总投资增速下降58个百分点。加上制造业 投资增速的回落，明年初全社会固定资产投资名义增速也将在20%以下。（四）我国房地产市场下滑可不能对金融体系造成严峻损害从直接缘故分析，当前美国的金融体系危机是由房地产危机引发的，因这人 们高度关注我国房地产市场变更对金融体系的阻碍。从各方面情形看，咱们以为， 尽管我国房地产市场已进入衰退并还将继续走低，但因房地

13、产贷款在整个贷款余额 中比例较小，商业银行对房地产金融可能致使的风险一直操纵较严，居民储蓄率较 高，这与美国购房零首付、家庭高欠债、超前消费的情形完全不同，因此并非会对 金融体系造成严峻损害。在咱们调查中，一些金融界人士指出相关房地产贷款的质 量仍是比较好的，不良率很低，因此具有较强的风险经受能力。即便房价再进一步 走低至30%的幅度，银行仍然能够经受。三、端正对房地产业的熟悉，增进房地产市场健康进展一是不宜再反复抑制房地产投资。住宅本身是耐用消费品，在购买时被纳入 投资统计，而且将在尔后5070年的利用中，或以出租租金、或以折旧作为“虚拟 房租”被计入每一年的消费统计。另外，伴随购房还会发生

14、一系列的消费支出。应 该说，若是没有住宅投资，会更深刻、更长期地抑制我国消费增加。二是不宜把“住房保障”泛化为普遍的“社会福利”。住房保障是社会保障 体系的一个组成部份，因此与社会保障一样，不能将之泛化为一种普遍化的、多数 人分享的福利。目前的经济适用房、限价房、和现实中繁衍出的“定向两限房”， 均是变相福利房，是在向“广大的中等收入者”进行资产补助，事实上偏离了对低 收入者救助的本质含义。另外，含补助的物品将永久供不该求。政策性住房供给比 例的过度扩大，只会带来对市场正常需求的抑制，进而带来对市场的破坏。鉴于经 济适用房已经在全社会铺开，建议严格限制其转让、出租经营等行为。三是正确熟悉高房价

15、问题的本源。一方面从长期看，稀缺而供给刚性更强的 土地价钱注定会伴随国民经济增加而持续上涨，而且其上涨速度会快于供给弹性较 大的要素报酬（如劳动报酬）的上涨速度；另一方面，在我国现行城乡土地配置制 度，“政府总量操纵农地征用规模+部份领域实行招牌挂”的环境下，土地无法完 全依照收益进行有效配置，会对房价上升产生进一步的推动作用。那个问题的破解 需要决策层统一熟悉和下决心。四、几点计谋建议当前房地产调控政策的目标可定位为力争实现一个温和的周期，减弱市场震 荡的幅度和萧条时期的长度。但由于我国尚未经历过一次真正市场意义上的房地产 周期，缺乏体会和借鉴，阻碍房地产市场的因素乂超级复杂，对当前的房地产

16、市场 进展趋势还很难正确把握。在这种情形下，仅提出以下建议供参考：第一，当前应一步增强对房地产市场运行态势的监测和监控，完善各类调控 政策预案。第二，要明确提出避免高保障偏向，同时及早确信住房保障范围。若是政策 明确了，将有利于提高政策和市场的透明度，稳固购房者和房地产开发企业的预期, 这对稳固市场相当重要。第三，对地址政府提出的调控房地产市场的政策方法，咱们偏向于采取默许 乃至鼓舞的态度，同时应进一步紧密观看其成效。笫四，降低交易环节税费，尤其是二手房交易环节税费。目前二手房交易中 所涉及的各项税费多达9项，各项税费合计税费率最高可达10%左右（衡宇交易个 人所得税1%、营业税%、契税2%、维修基金%）。若是降低交易环节税费，可减轻居民购房负担，提高其购房意愿，对稳固房地产市场乃至鼓励购房需求将能起到 踊跃的作用。第五，调整“二套房”政策，弱化对居民购买第二套房的政策限制。如可考 虑对一户家庭中年满18周岁的子女所购买的首套住房,再也不界定为家庭第二套住 房，不受第二套住房首付比例40%和贷款利率上浮10%的限制。乂如还可进一步考 虑将二套房政策的说明权下放给