股权投资建议书

1、股权投资建议书*二00七年二月股权投资建议书摘要*位于*市*区 路以西、用地以北，*以南。占地*亩合计 16*16* 平方米。是一家*企业，注册资金为*万美元。本工程总计建造*平方米的* 框架结构的高层次工业厂房。本工程方案在 *年 1212 月底前完成竣工验收并开始对 外*。*工程具有五大优势：1.1.规划优势*地处*省唯一的国家级高新技术产业开发区*国家高新技术产业开发区内，规划起点高，类似于上海浦东。2.2.区位优势*城市区划调整后，高新区*位 T*T*城市新幅员中心，尤其是随着市行 政中心的*移和“* 战略的实施，高新区*成为*市实现*两岸共 同繁荣的战略要地。3.3.政策优势落户在*

2、国家高新技术产业开发区内的企业可以享受15%15%所得税减免政策，这也是*区厂房*成为全*最高的原因之一。4.4.设计优势本工程建筑和设计上采用了 *结构，该种结构的厂房具有跨度大、无横梁、 吊顶美观、柱子少、空间利用率高等优势，实践证明，该种结构的厂房深受广阔 租户喜欢，*比普通厂房高出 10%10%以上仍然供不应求。经我们调查，目前整个 * 区*结构厂房绝无仅有，整个*市也非常少见。这使得本工程完工后的*前景十分看好。5.5.时机优势在越来越紧的土地政策环境下，现有物业的*势必加速上涨，目前进军工业地产市场正当其时。*元每平方米，这是综合考虑*区工业厂房的建设本钱、市场价格和投资者收益回报

3、率来确定的。预计*元每平方米的投资本钱可以让投资者*第一年即获得* %的年收益率，该收益率还不包括土地及房产增值带来的收益。随着*区*水平的逐年增长，预计 5-105-10 年后年投资收益率将到达 20%20%左右。当前*区工业厂房的市场价格每平 方米平均在*元以上。目前以每平方米*元投资，到*年底工程验收完成，投资 收益率即可到达 50%50%。5-105-10 年后，*区将开展成为繁华的市中心，本工程处于* 区的心脏地带和交通枢纽上，到时工业地产转为商业地产的可能性很大，这一转 变必将给投资者带来丰厚的利润回报。所以说此价格定位是非常合理的。一、.工程概况5二、.工程优势5一.、规划优势5

4、二.、区位优势6三.、政策优势6四.、设计优势6五.、时机优势7三、.股东介绍7四、.交易方案7五、.大股东承诺7六、.收益分析8一股权投资本钱.8二股权投资收益.9七、.风险分析11一. 烂尾楼风险及躲避风险的方案12二. 经营风险及躲避风险的方案12三. 小股东风险及躲避风险的方案12八、.出让原因13九、. 结 论13股权投资建议书一、工程概况*位于*市*区*路以西、*用地以北，*以南。占地 2*2*亩合计 16*16*平方米。*是一家*企业，注册资金为*万美元，法定代表人为 *。控股股东是*，最终实际控制人为* o o本工程总计建造*平方米的*框架结构的高层次工业厂房。共*幢，均为*层

5、 厂房目前*经过近 5 5 个月的努力，已经拿到了建设工程规划许可证和施 工许可证，并已经完成打桩。本工程方案在 *年 1 1 月结顶，在*年 8 8 月前完成内 外装修、绿化等工程，1212 月底完成竣工验收并开始对外*。二、工程优势一、规划优势*地处*国家高新技术产业开发区内，*国家高新技术产业开发区 建于*年 3 3 月，*年 3 3 月经国务院批准为国家级高新区，目前是 *省唯一的国家 级高新技术产业开发区。*高新开发区* 沿*而建，与西湖隔 7 7 工相望，是* 未来的城市副中心和科技城。全区人口 *万，总规划面积*平方公里，毗邻众多 高等院校和科研单位，是高新技术的创新源和中小科技

6、企业的孵化器。*高新区具有四方面特点：一是规划起点高，类似于上海浦东。无论是地方 政府的战略定位，还是*区的地理位置都与上海浦东如出一辙。在交通道路、配 套规划上甚至超过了浦东。二是人才云集。*区与*大学等高等院校、中国科学院等科研院所建立了长期友好合作关系，它们为*区高新技术产业的开展提供了技术支撑和高素质人才。*区已经成为各类人才创新创业的一方热土。三是产业 集聚。*区已成为*省最有影响的科技创新基地、高新技术产业基地和最具活力 的经济增长区域，软件产业基地、集成电路设计产业化基地、留学人员创业园、 动画产业基地、电子信息产业基地等先后成为国家级的产业基地。目前 *高新区 * 拥有近五千家

7、企业，其中来自美、英、日、韩等*个国家的外商投资企业*家，外商总投资*亿美元。四是环境优化。近几年来，*区按照“构筑天堂硅 谷、建设科技新城的总体要求，加强根底设施建设，全区生态、居住、政务、 人文、治安等环境不断改善，为全面打造“天堂硅谷提供了良好的创业环境。 ISO14000ISO14000 国家示范区创立工作通过国家环保总局和科技部的联合检查验收，*区成为第*个获此“国际绿卡的国家级高新区。二 、区位优势*区区位优势十清楚显。沿江依桥，交通便捷，至*国际机场仅 1515 公里路程， 沪杭甬高速公路擦境而过。*城市区划调整后，高新区*位于*城市新幅员 中心，尤其是随着市行政中心的东移和“*

8、 战略的实施，高新区* 成为*市实现*两岸共同繁荣的战略要地。三 、政策优势落户在*国家高新技术产业开发区内的企业可以享受 15%15%所得税减免政策，这 也是*区厂房*成为全*最高的原因之一，目前*已经到达每月*元每平方米左 右，而且在工业厂房供不应求的形势下，*每年呈现 10%10%以上的增长速度。四 、设计优势本工程建筑和设计上采用了 *结构，该种结构的厂房具有跨度大、梁低、吊 顶美观、柱子少普通厂房每 10001000 平方米内有 1010 根以上柱子，而*结构厂房每 10001000 平方米内仅有 4 4 根柱子、空间利用率高等优势，实践证明，该种结构的厂房 深受广阔租房喜欢，*可以

9、比普通厂房高出 10%10%以上。经我们调查，目前整个* 区*结构厂房绝无仅有，整个*市也非常少见。这使得本工程完工后的 *前景十 分看好。本工程聘请了专业的*结构建筑公司和设计院，施工时乂有经验丰富的 监理人员坐阵，保证了工程的质量。工程主体建筑物均可自由分割，设计十分灵 活，整体外观优美。体贴而乂富有前瞻性的设计使得本工程在设计上差异化优势 明显。五、时机优势20052005 年 9 9 月，*市政府公布了?关于集约利用和盘活工业土地的假设十意见?,对提高工业工程用地准入门槛、盘活存量土地等做出了明确规定。*市国土部门负责人表示，*工业用地政策进一步收紧了。在这样越来越紧的土地政策环境下，

10、 现有物业的*势必加速上涨。20062006 年 9 9 月，国务院出台了?国务院关于加强土地 调控有关问题的通知?新政策，随后，*省于 20062006 年 1212 月 1515 日发出了?关于全 面实行工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见试行的通知?，通知规定：“严格工业用地供给政策。自国务院国发200620063131 号文件发布之日即 20062006 年 9 9 月 6 6 日起，全省所有工业工程用地一律以招标拍卖挂牌方式出让。这一政策的出台， 标志着工业地产协议低价出让的时代结束了，在土地供不应求的形势下，工业土 地价格必然会持续提高。 目前是工业土地协议出让和公开拍卖的过渡期， 这

11、时进 军工业地产正是时机。近阶段普洛斯等地产巨头的纷纷强势进驻中国工业地产，他们在中国工业地产的门口徘徊踌躇多年以后，选择在中国工业地产变革的关键 时期进驻。三、股东介绍公司有两个股东组成，其中*占 80%80%股份，*国际投资 占 20%20%股份。四、交易方案五、大股东承诺大股东承诺并保证：1 1 原那么上*公司不对外担保， 如对外担保， 必须经双方书面同意前方可进行。任何一方申请贷款只能以股东自己的股东权益比例范围内的资产作抵押,贷款利 息各自承当，并承诺按期归还银行贷款。2 2每年确保至少分红一次，分配方式为*收入在扣除应缴税款和必要的费用 后(包括人工费用)后再进行分配。(3)(3)

12、大股东不得以*或者其他名义，损害小股东的利益，否那么应给对方赔偿相 应损失。大股东承诺并保证尊重小股东的合法权益和利益，在任何情况下绝不侵 害小股东的权益。(4)(4)大股东承诺并保证，按约定出资完成*全部厂房的建设工程，包括土建、 绿化、排污及配套设施的建设，并保证按质按量地完成。(5)(5)大股东承诺并保证：由于大股东资金原因导致 *工业厂房未能在*年 6 6 月 3 30 0日前竣工验收并对外*，那么大股东承诺在*年 7 7 月 1 1 日起给予小股东*补偿。 补偿标准如下：以*集团和*公司附近再找两家同档次的厂房为参考，以这三家 的加权平均*率及*水平为补偿标准。(6)(6)大股东承诺

13、自*工业厂房验收完成并可开始*之日起，小股东有权查看公 司经营账务报表、账目、合同、资料等。六、收益分析(一)股权投资本钱*价为*元每平方米，这是综合考虑*区工业厂房的建设本钱、市场价格和 投资者收益回报率来确定的。1 1、 建设总本钱(含土地本钱)每平方米建设总本钱在*元以上。2 2、 市场价格目前*区工业厂房的市场价格每平方米平均在 *元以上。目前以每平方米* 元投资，到*年底工程验收完成，投资收益率即可到达50%50%。3 3、 投资收益*以每月*元每平方米，*率以 90%90%计，税费率以 17%17%计，那么稳定的年投资 收益率可达计* % ,计算如下：* 元每平方米 X X 121

14、2 月 X X 90%90% X X (1-17%)(1-17%) /*元=* % %预计*元每平方米的投资本钱可以让投资者 *第一年即获得* %的年收益 率，该收益率还不包括土地及房产增值带来的收益。随着 *区*水平的逐年增长， 预计 5-15-10 0年后年投资收益率将到达 20%20%左右。当前*区工业厂房的市场价格每平方米平均在 *元以上。目前以每平方米* 元投资，到*年底工程验收完成，投资收益率即可到达 50%50%。5-105-10 年后，*区将开展成为繁华的市中心，本工程处于 *区的心脏地带和交 通枢纽上，到时工业地产转为商业地产的可能性很大，这一转变必将给投资者带 来丰厚的利润

15、回报。所以说此价格定位是非常合理的。(二)股权投资收益1.1.国内货币资金大环境分析人民币升值的压力越来越大，目前我国外汇储藏已经达 1 1 万亿美元，相当于 8 8 万亿人民币，央行发行票据从市场上回收了 2 2 万亿人民币，相当于实际新发行了 6 6 万亿人民币，货币乘数为 5,5,就是说市场新增货币约 3030 万亿人民币。这么多的资 金会寻求好的投资工程，而目前投资股市风险已经很高、住宅、商铺等价格也高 居不下，工业地产投资时机凸现，多余资金追逐低风险资产是正确的投资选择。2.2.工业厂房供给分析工业厂房供给数量和速度远远跟不上国民经济增长速度，原因如下：(1)(1)土地资源是不可再生

16、资源，日益稀缺，宏观调控政策越来越严，企业拿地 的难度、门槛越来越高。20062006 年 9 9 月颁发了?国务院关于加强土地调控有关问题 的通知?，这无疑是标准工业地产的必然，在地区经济开展中，这不但意味着企业 拿地本钱会进一步提高，也意味着不具备工业地产合理开发审核、不具备工业地 产投资开发要求的各类工程将被活理整顿。这将从源头上减少了工业厂房的供给 速度和供给数量。(2)(2)日益烦杂的审批手续一方面放慢了工业厂房供给速度，另一方面也使工业 地产行业进入壁垒越来越高。 一般来说，企业从立项拿地到厂房竣工验收，需要 3-43-4 年以上时间，而真正造房子的时间仅需要 1-21-2 年，大

17、局部时间和精力消耗在办 理烦杂的审批手续上，而且审批手续和审批门槛在日益提高。工业厂房这一产品 的生产周期漫长性决定了工业厂房供给的严重滞后，因此，出现厂房供不应求、*连年稳步上涨的局面是必然的，也是短期内不可改变的趋势。(3)(3)*缺乏专业的工业地产运作商,多数工业厂房供给结构不完全符合市场需 求， 导致有效供给更加稀缺。*市近 90%90%的工业厂房的运作商届于首次开发工业 厂房，由于缺乏经验，造成已经建成的厂房在单体面积、结构、层高、绿化规划 上都显得粗糙，不符合市场需求，造成局部供过于求。而真正符合市场需求的厂房却呈现明显供不应求的局面，完工后在1 1 个月内即到达了 70%70%以

18、上的*率。而 在工业厂房*市场成熟的国际市场，要到达 70%70%以上的*率只少需要一年半的时 问。由此可见，目前国内工业地产市场远未成熟，投资时机仍然很大。在工业地产相对成熟的上海和 7 7 工苏，工业厂房采用 *结构的比拟多，但在* , 由于各大设计院(包括省级工业设计院)缺乏 *结构厂房的设计经验，*结构厂 房远未普及，我公司可以说是*市*结构厂房的先导者。3.3.工业厂房需求分析(1)(1)作为中国主要经济中心的长三角地区，整个经济持续增长，将推动对工业厂房的巨大需求量，专家预测一一未来几年，整个长三角地区*和地价的上涨幅度将大于上海地区。另一方面，WTOWTO 将创造出来的有效需求，

19、国外高技术企业会 大量涌入，以实现产品的生产、组装和销售，这必然会带来对工业厂房需求的增加。(2)(2)投资强度要求、政府资源缺乏、专业人才匮乏、审批手续烦杂、企业精力 有限等原因让中小企业甚至许多大企业别无选择，只有租用厂房。(3)(3)投资需求也日益成为市场焦点。 股市、住宅、商铺等投资市场的风险已经 很大，越来越多目光敏锐的投资者将资金转向工业地产市场，形成投资性需求。几年以前，工业地产并不是房地产领域的主流，但是它是非常特殊的房产领域。 而目前的工业地产越来越多地为市场化运作所驱动， 其增长点的潜力非常巨大，特别是在房地产其它领域，投资和开发的风险较高，竞争非常剧烈的情况下。(4)(4

20、)*市*区工业厂房需求现状及趋势分析。据资深地产机构调查，目前*区建成的、在建的以及将建的写字楼数量有3030幢左右，其中已经交付的写字楼约占一半，预计今后 *还是有 4040 万平方米的可租 售面积。从销售价格来看，*区目前写字楼的平均销售报价大致在 70007000 元/ /平方米 左右。从销售情况来讲，由于前几年*写字楼市场的认同度比拟低，因此销售状 况并不很好，20052005 年下半年开始，这一状况相对有所好转，而 *写字楼的整体入 住率水平也不高，大约只有 50%50%左右。从未来地位来说，随着*市“城市东扩、 跨 7 7 工开展城市开展战略的逐步实施，*区已成为*经济开展的重要区

21、域，也是 *乂一个写字楼集中的区域。政府的推动会催熟这一地带的商业。*区的优惠政策及在土地供给上的储藏优势，目前已吸引了国内外大批大中型高科技企业的入 驻，形成了众多的“集团基地。但由于供给量太大，*的写字楼大约要 5 5 年时间 才能走出低谷。与此相反，*区的工业厂房却热火朝天，园区内工业厂房大多没有空置，以 *科技园为例，园区内 6 6 万平方米工业厂房*率为 100%100%，而且平均*高达*元。 *写字楼与厂房*出现冰火两重天的现象是有原因的：第一、*开发区从 20002000 年开始成为市场的焦点，热起来也是近几年的事，工 业作为第二产业必定是一个先导性产业，比写字楼、商业等产业成熟

22、时间肯定要 早几年。第二、驱开工业地产开展的关键是交通和物流，而写字楼需要的不仅仅是交 通，还需要有第三产业支撑。第三、政策引导上也导致了写字楼供给过大而厂房需求旺盛。*区规划起点高，对城市形象要求很高，客观上放大了能够代表城市形象的写字楼供给量。厂 房由于外表较为逊色，在将来的市中心不宜开展过多的厂房，而另一方面，落户 在*国家高新技术产业开发区内的企业可以享受15%15%所得税减免政策，这样优厚的政策吸引了大量企业都往*挤，这也正是*区的工业厂房却热火朝天的原因。4.4.收益来源(1)(1)土地及房产的不断增值*区目前土地资源已经十分紧缺，周边配套环境正大日益改善，*区土地及房产将不断增值

23、。(2)(2)稳定增长的*收入从*市及*区历年的*增长趋势看，*年增长率在 10%10%左右。(3)(3)抵押贷款，再投资收益等工程完工，验收完毕后，即可进行抵押贷款，收回全部投资本钱，开始享 受无风险收益。抵押贷款得到的资金乂可以进行下一轮投资，从这个意义上说， 本工程的投资回收期是非常短的。七、风险分析投资者风险简而言之有以下三个风险：即房子能不能造起来？造好后能不能 租出去？租出去后能不能享受收益？我们逐一进行分析并提出躲避风险的方案。一 烂尾楼风险及躲避风险的方案目前工程资金缺口约*万元，大股东有较强的资本运作能力。*大股东也可以通过在建工程抵押贷款形式保证后续资金投入，所以形成烂尾楼的风险其实是 不存在的。二