现代物流城概念性规划及中心区城市设计说明

1、重庆西部现代物流城概念性规划及中心区城市设计一、前期分析1、西部现代物流产业园建设背景重庆市是长江上游最大水陆空立体交通枢纽，初步形成的公路、水运、铁路、航空综合运输体系，为重庆市现代物流发展奠定了坚实的基础。随着市委市政府对重庆物流发展的高度重视，重庆发展大物流产业的计划正抓紧实施，物流已经成为重庆发展规划中的重中之重。而其中，水路与铁路运输是重庆大物流发展中的重点，大力发展水铁联运是提升重庆物流能力的重要手段。重庆铁路集装箱中心站是我国十八个铁路集装箱节点站之一，同时更是铁道部所定中国五大铁路物流中心之一，它的开工建设，使西部现代物流产业园有条件成为重庆一个新的物流高地；市政府在重庆市主城

2、区集装箱物流枢纽“一基地四港区”总体布局中，将西部现代物流产业园确立为“一基地”，在重庆物流体系中具有极其重要的地位。在沙区城市格局 “东中西西”四大板块中，西部新城是发展的重中之重，同时也是重庆市主城区向西拓展的主要城市空间。它实际上承载了沙区“一区三高地”定位中的全部三个高地，即中国西部教育高地、高新技术高地、现代物流高地。加快发展现代物流业，是适应经济全球化和区域经济一体化的迫切需要，对于提高经济运行质量和效益，改善投资环境，扩大对内对外开放，把重庆建设成为长江上游经济中心，具有全局性的意义。2、区位分析 重庆，位于长江、嘉陵江交汇处，是中国西南地区的工商业重镇，也是中国西部唯

3、一的中央直辖市。也是一座具有悠久历史的文化名城。“一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史名城丰姿绰约！一个中国最年轻的直辖市正在催生无尽的现代神话！一个世界最大的内陆山水城正在不断创造人间奇迹！一个长江上游经济中心的新重庆正在开发中走向世界！”本次规划重庆西部现代物流城位于重庆市沙坪坝区。沙坪坝区是重庆市的西大门和重要交通枢纽，是重庆市主城区、渝东北地区、渝东南地区通往渝西地区和成都市的必经之地，不仅是重庆市的科教文化中心，而且是重庆市的商贸和工业基地，具有独特的区位优势，在经济社会各个方面都具有坚实的基础。重庆西部现代物流城位于重庆市沙坪坝区，处在重庆市在两山之外的城市发展主方向上，位于沙坪坝行政

4、区中心区域，概念规划面积33平方公里。规划区地处中梁山、缙云山之间的重庆市西部新城东部。根据重庆市城乡总体规划的功能分区，西部新城分为西永组团、西彭组团和北碚组团。本规划区属于西永组团。3、基地与城市的关系3.1与周边的关系重庆西部现代物流城东侧是中梁山、西边是缙云山，被两山环绕，南侧是西部新城中心区、重庆市大学城、西永微电子产业园区、北面是北碚区。3.2 与城市的关系重庆西部现代物流城位于重庆市“一城五片、多中心组团”空间结构的西部片区西永组团，处于西部新城的东部西永组团。3.3 与全国物流的关系重庆处于中国版图的几何中心，是中国西部地区唯一集铁路、公路、水路、民航、管道五种运输方式为一体的

5、综合交通枢纽城市，起到一个承东启西的重要枢纽的作用。重庆物流城具有水陆空综合的物流城，直接联系上海，天津、深圳等大的港口；重庆西部物流是进入西部的天然入口，按照规划将在西部乌鲁木齐、兰州、成都、昆明、西安、重庆设置集装箱中心站，西部的物流主要通过重庆联系中东部。重庆是内地的重要的物流枢纽。4、重庆主城区物流布局重庆物流“一基地四港区”基地以集装箱中心站和快速路形成铁路公路货运枢纽物流基地，主要提供公、铁集装箱多式联运，综合性生产、生活资料的加工、分拣、包装、仓储、配送、代理等服务。寸滩港将成为继上海洋山港、天津东疆港和大连大窑湾港之后，中国大陆第四个保税港。以水陆空货运及出口加工为特色的物流基

6、地，主要提供水路集装箱中转、综合性生产、生活资料的制造、加工、仓储、配送、代理等服务。果园物流港区是重庆市最大长江水运港口。果园港主要功能是铁水联运，主要提供水路集装箱中转、综合性生产、生活资料的制造、加工、仓储、配送、代理等服务。东港物流园高速公路、茶园工业园形成以公路货运为特色的物流基地，提供仓储、配送、分拣、制造、加工和包装等服务。黄磏港物流园是水陆联运物流基地，主要提供仓储、配送、制造、加工和包装等服务。5、交通现状分析5.1 内部交通现状规划区内现状道路状况较差，等级不高，仅有渝隧高速已建成，从规划区南部、土主镇区北侧东西向穿过，在土主镇设有一高速公路出入口。区内主要已建公路为团歇公

7、路，技术等级为三级，呈南北方向贯穿规划区，在回龙坝有新建凤回公路为东西向，双向2车道，技术等级二级，位于规划区中北部，联系回龙坝镇及凤凰镇。5.2 外部交通现状规划区周边几乎没有什么交通道路，襄渝铁路、兰渝铁路以及渝隧高速是规划区的对外交通。6、土地利用现状(1)、地形、地貌规划区属浅丘地形，处于中梁山脉和梁滩河之间，地形狭长，呈南北走向，东高西低，南高北低。辖区内丘陵较矮，规划区内海拔高度最高处336米，最低处240米，高度差较小，坡度平缓。(2)、土地使用规划区内大部分为农田、菜地、林地等，另有一南一北两个城镇，土主镇及回龙坝镇，城镇中心区均在规划范围以内。(3)、地质地表平均侵蚀强度为2

8、609吨/平方公里，大部地区为适宜建设区。(4)、水文地质水库：物流城内水库有保龙水库、大水沟水库等大小水库若干。梁滩河从规划区西侧流过，目前污染严重，正在进行治理。(5)、地震据中国地震烈度区划图(1990)，该区地震基本烈度为四度，属一般地震地带。7、基础设施分析给水现状：规划区现由两座水厂供水，即回龙坝水厂、土主镇水厂。排水现状：规划区排水为雨、污合流制，回龙坝及土主两个场镇主要道路下设有地下排水管道，少数单位、楼院建有化粪池，污水经处理后排放，其余污水基本未经处理直接排放，最后流入梁滩河。排水存在主要问题：雨污水管合建，暴雨时断面小，不能及时将地面雨水排走，造成积水；污水大部分未经处理

9、直接排入河流，污染水体。电力现状：目前土主镇和回龙坝镇用电属于沙坪坝西部农村电网，电网基础薄弱。两镇南北长约25公里，在这样的狭长地带，仅有两座变电站为其供电，分别是110KV回龙坝站和110KV天马山站。电信现状：电信在回龙坝镇及土主镇各设有一处交换机房，电话总容量4万门（两镇各2万门），铁通、网通公司也在两镇开通了固定电话业务。中国移动和中国联通在两镇均各自建有基站一个。有线电视现状：有线电视覆盖率达100，两镇现有有线电视用户1.3万多户。燃气现状：土主镇有一天然气调压站，位于土主镇政府附近，2005年在本规划区内新建一条燃气管线，沿铁路的西侧由西永经土主敷设至回龙坝镇，设计运行压力为0

10、.8MPa，管道规格为159，管线全长约14公里，已于2007年8月开始供气。8、城市景观现状分析规划区域位于缙云山、中梁山之间，绿化山体景观丰富；梁滩河水系沿区域边缘流过，内部有保农水库、大水沟水库等水系景观。9、用地高程及坡度分析规划区域高程主要在240m330m之间，现状地形主要以浅丘地形为主，地势高差较小，其中一纵线与中梁山之间区域地势较平坦，可大面积开发。一纵线与梁滩河之间少量区域有一定坡度，但通过一定量的土地平整，可以适宜建设。10、地质灾害评估 主要分成中易发区和低易发区：中易发区：共有6个小区面积共0.831km，占规划面积4.73%，位于B块评价区的部份小丘斜坡及丘顶地带，呈

11、带状分布。该区均为顺向斜坡，岩层产状285°12°，基岩裸露，地形坡度大，坡角2030度，个别达45度，斜坡主要受临空外倾结构面控制，岩层倾角小于斜坡坡角，易产生顺向滑动可能，属欠稳定斜坡，即临空外倾结构面对斜坡稳定影响中等。经综合评判，该区地质环境条件中等复杂，定为地质灾害中等易发区。一般不宜规划可能导致高切坡、高填方、深开挖的建设项目。低易发区 ：分五个区，多为平坝地形，主要由宽缓冲沟和小丘组成，沟谷纵坡降14%，在第二区内起伏相对较大，自然斜坡较发育，斜坡为切向和逆向坡，斜坡稳定性好；地形相对切割高差530m ，个别达40m，土层厚度小，岩层倾角1215°，

12、地形坡角38°，局部30°；该区有铁路和公路分布，形成人工土质边坡13m ,岩质边坡25m，均治理，破坏地质环境的人类工程活动不强烈，地质环境简单。经综合评判，该地区划定为地质灾害低易发区。本区规划基本不受限制。11、用地适宜性建设分析规划区内用地评定分为四类区域：宜建区：不需采取特殊工程措施处理的建设用地。主要位于一纵线与中梁山之间较平坦区域。可建区：在对局部地质灾害点进行地质灾害评价，并采取特殊工程措施处理后方可建设的用地。主要位于一纵线与梁滩河之间区域。慎建区：地质灾害较易发生区，不宜布局可能导致高切坡、高填方、深开挖的建设项目。城市建设前，必须先进行地质详勘，评定其

13、稳定性，提出安全可行的治理方案，并经专家权威部门评审。慎建区主要分布在缙云、中梁两山的山脚和梁滩河两侧构造剥蚀深丘及寨山坪低山部位。禁建区：容易诱发地质灾害，严重破坏生态景观的禁止城市建设区域。禁建区主要分布在缙云、中梁两山的山体部分及寨山坪高山部位，本次规划区域范围内没有禁建区。12、SWOT分析综合考虑可以得出该地区的优势远远大于它的劣势，从长远看来不但有很大收益，而且还会带动周边经济的发展。二、案例分析1.日本东京物流园区四大园区共占地近3000亩，由东京团地仓库株式会社经营，该公司成立于1966年，现有资本2.8亿元。由112家股东组成。主要从事：土地的购置和租赁仓储业装卸业务设施设备

14、的租赁业务以及相关附属业务。在四大园区内分别设有事务所。东京物流园分布图葛西物流基地平和岛物流基地足立物流基地板桥物流基地2、德国物流基地的发展建设与日本的建设方针和经验不同，在德国，政府对“货运村”这类物流基地的规划和建设遵循：联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式，具体内容如下：联邦政府统筹规划。联邦政府在统筹考虑交通干线、主枢纽规划的基础上，通过广泛调查生产力布局、物流分布现状，根据各种运输方式衔接的可能，在全国范围内规划物流基地的空间布局、用地规模与未来发展。为引导各州按统一规划建设物流基地，德国交通主管部门还对符合规划的物流基地给予资助或

15、提供贷款担保。州政府、市政府扶持建设。物流基地对地区经济有明显的带动和促进作用，作为政府总是希望这类地区能充分实现其公共服务职能，而并非追求单纯的盈利目的。因此，在物流基地的建设和运营过程中，州及地方市政府扮演了主要投资人的角色。例如位于德国中部图林根州州府Erfurt市郊的图林根物流基地，其建设投资比例为：市政府占42.5%，州经济开发部占35.5，联邦铁路DB占14.7，行业协会占7.3。德国在全国范围内布置物流结点主要考虑以下三个原因：(1) 至少有两种以上的运输方式连接（特别是公路和铁路）(2) 选择交通枢纽中心地带（使物流园区网络与运输枢纽网络相适应）(3) 经济合理性（运输方式的选

16、择与利用，环境保护与生态平衡、物流园区经营成员的利益等）德国不莱梅物流园区不莱梅物流园区是德国兴建最早的物流园区，园区离中心火车站和海港口不远，有着很优厚的交通运输环境。不仅取得显著的社会效益，而且取得巨大的经济效益。不来梅物流园区的投入产出比为1：6，投资1.02亿欧元，而实现的效益为6.1亿欧元，成为德国物流园区建设的典范。   不莱梅物流园区一期工程35万平方米，1985年第一个企业入住，至1988年，有90以上的面积已经卖出去了，员工达700人。1989年公铁联运中转站开始运营，面积扩大至50万平方米；1990年园区开始扩建，面积为200万平方米。1994年德国邮政

17、在园区内建立了信件处理中心，随后铁路公司也在园区内成立了货运中心。1999年园区再次扩建。现在园区总面积达360万平方米，员工人数上升至4800。   1986年，6个入园企业成立了不莱梅物流园区管委会。管理会像物流园区的经理一样，入住的公司有问题的时候就来找他，通过他来得到解决，或者是帮助在物流园区的公司和政府有关部门打交道等等这些。物流园区管委会为园区内企业提供多种服务，如能源的集体采购、代理危险品检验，兴建有综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站、餐厅等，还有培训中心。管委会是一个责任有限公司，他的目的不是赢利，而是代表这些成员的利益。其董事会的成员不包括德国联邦铁

18、路，不莱梅城市等等。管委会还有一个顾问委员会，主要是由不莱梅政府的政府来作为他们的顾问，同时由一些独立的专家小组来向顾问委员会成员其他一些私人公司组成。管委会还进行了许多项目，如不莱梅城市物流、园区内企业合作、远程信息技术平台等等。园区内还建立了欧洲最现代化的高架立体仓库。园区内除物流业务外，还有增值服务。  3、上海西北综合物流园区规划将整个园区划分为“一个中心、两条轴线，两个基地”的总体框架。即：一个中心上海道路货物运输交易中心；两条轴线真南路的配载和祁连山路的储运；两个基地未来岛现代物流基地和金昌路仓储配送基地。首先完成的是“上海道路货物运输交易中心”的建设。该中心计

19、划中是上海西北综合物流园区的信息网络和交易网络的中心，是一个货运信息交易平台。“交易中心”分两期完工，第一期完成5000平方米的交易会员办公楼以及2000平方米具有500多个交易席位的交易大厅；第二期完成5000平方米的“交易中心”综合办公楼和7000平方米的配套服务楼。为适应现代国际物流业发展的要求，在西北物流园区内设立兼有公共型保税功能和出口监管功能的综合性保税物流中心，使园区能更加完善陆路口岸型物流服务功能，能在更大的平台上进行资源配置，实现全球范围的物流服务。4、国际物流园区比较分析园区类型 概念 代表园区 转运型物流园区 指可实现运输方式转换(海-陆、空-陆、公路-铁路)的物流园区

20、上海国际航空物流园区、上海海港新城物流园区、上海外高桥物流园区、深圳华南国际物流中心、天津港集装箱物流中心、北京空港物流园区、青岛前湾国际物流园区、大连鑫码物流基地、宁波港物流园区 存储配送型园区 指以大规模的仓库群为基础，形成以存储和配送功能为主的物流园区 安得芜湖物流基地、深圳笋岗-清水河物流园区、北京华通物流园区、南京王家港物流中心（信息配载）、重庆九九物流园区、广州龙骏物流中心 流通加工型园区 指承担了一部分生产加工功能，实现了从厂商生产的标准产品部件到客户所需个性化产品转换衔接的物流园区 广东物资集团、深圳笋岗-清水河物流园区 综合型物流园区 指同时具有以上几种功能，规模庞大、功能齐

21、全的物流园区 深圳平湖物流基地、宝供苏州物流基地、传化物流基地、大连国际物流中心、上海西南、西北综合物流园区、北京通州物流园区、西南成都物流中心、宁波现代商贸物流园区 5、对重庆市西部现代物流城规划建设的启示 5.1 政府加强“软环境”和“硬环境”建设 在土地、税收及融资和信贷等方面制定相应的优惠政策。一是降低物流企业的土地开发费用。政府应对物流园区企业在土地出让价格、配套设施费用上给予支持和适当优惠。二是减轻物流企业的税费负担。有效解决物流企业现实存在的重复纳税的问题。三是实施积极的投融资政策。对于按照现代企业制度要求规范运作的现代物流龙头企业，可以实行财政贷款担保，支持企业优先取得贷款，并

22、积极推荐上市融资；并且制定一些鼓励、引导多元化市场主体投资物流产业的政策，以增加发展现代物流产业的资金来源。 完善相关的法律法规制度及经营管理体制。制订相关法规和规则，制止行业保护、地区封锁和有碍公平竞争的行为，健全物流市场约束机制和监督机制，积极扶持和引导物流园区的良性发展。加强政府部门以及综合经济、交通运输、城市规划、工商、贸易等主管部门相互配合、协调，运用良好的市场调节机制，达到整合各种物流资源的目的。 统一规划。一是要明确物流园区的功能定位。是建自用型、定向型、陆路交通枢纽型、产业聚集型、功能提升型还是综合服务型，一定要依据自身的特点而定，各物流园区要互为补充，相互协调，形成一个有机的

23、物流系统。二是建设规模要适宜。既不能盲目斥资，贪大求全，也不能不顾市场的需求和发展，一味求小，造成资源浪费。三是要采取科学、可行的方法合理选址。一方面物流园区最好是在原有的交通枢纽、港口、货运集散中心的基础上建设；另一方面还必须紧随繁荣的商贸活动，不但要考虑发达的交通基础设施，还要从产业的需要出发，选择在充足商流的交通枢纽带。 加大投入，完善基础设施及配套设施建设。对于基础性、公益性的物流基础设施，在国家资金支持的前提下，政府也应采取积极措施，采用贴息贷款、投资参股、租赁经营等多种方式增加投入。对于物流标准化体系建设、物流统计信息体系建设、物流基础理论研究、重大物流规划和项目论证、重大技术推广

24、和人才培训等事关物流行业长远发展的大事，可以委托行业社团中介组织做好相关工作，并给予相应的资金支持。 5.2 物流园区采用市场化运作和企业经营管理 (1) 市场化运作，确保公平竞争。物流园区是一个交易平台，是管理服务的场所，应该是一个打破部门分割，面向社会的产业形式。它的生命力在于以资源整合为手段完善服务功能，吸引和积聚各种物流资源，通过市场化运作，提供物流服务。 (2) 企业化经营管理，彰显物流园区生命力。该物流园区管理公司必须是物流园区企业认可的且运作状况良好，其性质是一个中立机构，在政府公共事业部门与企业、私人之间起到了协调沟通的作用。其主要负责的工作包括：一是物流园区的总体管理，负责物

25、流园区从筹建到运营全过程的指导；二是物流园区的经营管理；三是负责物流园区的营销、推广工作；四是为迁入园区的企业提供所需要的各种服务。 (3) 组建跨区域的物流园区联合会。该联合会是所有会员单位利益的代表，从事经验和信息交流、协调合作、咨询服务，同时进行公共关系、市场营销等工作。使物流园区对外有统一的形象和交流的窗口。 三、物流产业部分1、发展战略与目标1.1 发展战略重庆西部现代物流城的发展战略为：以重庆市发展现代物流业的政策为指导，以市场需求为导向，以物流城的开发建设和招商引资为主体，通过现代物流设施平台和信息网络平台的构建，建设规范化、规模化、网络化的物流城，打造重庆市 “一基地四港区”的

26、现代物流体系的基地，为重庆及周边地区提供路网性、区域性、精细化、一体化的现代物流服务。1.2 总目标总目标：依托重庆沙坪坝地区良好的交通条件、物流基础设施及已经形成的物流市场，建设集交易、运输、仓储、配运、转运中心及配套服务功能于一体，形成辐射西部其它地区、并连接中部、东部地区物流产业的现代化综合物流基地，成为重庆市现代物流业发展龙头，发挥积极的示范带动作用。2、物流城总体框架 重庆西部现代物流城的物流体系总体框架分为4个层次，包括基础层、功能层、运作层、目标层。2.1 基础层基础层包括吸引企业入住的物流基础平台、信息网络平台、管理服务平台和政策环境平台。物流基础平台包括园区的基本建设如七通一

27、平、仓库站场，与高速公路、城市快速路、铁路、机场等相连的道路等，是吸引企业入驻的基本条件。信息网络平台主要指宽带传输网络的建设，实现一体化信息平台，使入驻企业真正实现资源共享，增强竞争能力，信息基础网络平台是现代化物流园区的标志。管理服务平台主要包括园区高水平的管理服务组织和设施，如完善规范的园区管理服务制度、高素质的管理队伍、全面配套的服务设施等，良好的管理服务平台是园区高效运营、保持良性循环的必要条件。政策环境平台是指园区的物流发展环境和优惠政策，园区不仅应有一个良好的发展环境，还要有一套能吸引企业入驻和投资的优惠政策。2.2 功能层根据重庆西部现代物流城的基本定位和环境条件，重庆西部现代

28、物流城的基本功能可以分为6大基本功能：集装箱中心站区、物流中转区、仓储配送区、保税区、物流配套区、城市生态配套区。2.3 运作层运作层即物流园区的物流运作主体，包括海关、物流企业、制造企业、商贸企业等。2.4 目标层目标层即物流园区的经营目标。物流城的最终目标就是为社会提供优质高效的物流服务，提高物流业运作水平，通过物流业的发展促进其他产业的发展。物流服务包括分拨、中转、仓储、配送、流通加工、信息服务、通关、换载等系列化物流服务。由这4个层次构成了重庆西部现代物流城的现代物流体系。3、总体建设内容3.1 四大平台 物流基础设施平台；信息网络平台；管理服务平台；环境政策平台；3.2 六大功能体块

29、包括：集装箱中心站区、仓储配送区、物流中转区、保税区、物流配套区、城市生态配套区4、物流园区的发展思路重庆西部现代物流城建设的总体思路是：借鉴国内外物流园区的成功经验，引入现代物流的经营理念和技术，根据物流市场的需求，整合相关资源，搭建高水准的物流基础设施平台、信息网络平台、管理服务平台和政策环境平台，吸引各类企业及其相关机构入驻，向社会提供系列化、全方位的物流服务，从而促进重庆市相关产业的发展，提高国家税收与地方财政收入。主要思路如下：4.1 建设海关直通点，发展国际物流服务重庆市作为长江上游经济中心，许多产品具有世界范围内的独特性，具有广阔的国际市场前景。因此重庆西部现代物流城应发展国际物

30、流服务。包括报关、三检、集装箱多式联运、保税仓储、保税加工、出口监管等物流服务。吸引一流的跨国物流公司、甲级国际货运代理公司和报关公司入驻，为重庆周边企业提供一站式化的国际物流服务。4.2 根据重庆周边企业特色，重点发展资源物流重庆市及周边区域目前具有区域影响力的产品主要集中在汽车、摩托车、装备制造业、化工、冶金等行业。重庆西部现代物流城为长江上游最大水陆空立体交通枢纽，初步形成的公路、水运、铁路、航空综合运输体系，物流城应充分利用这一区位优势，建设和发展现代化的JIT模式（无库存生产方式）的资源物流服务中心。4.3 充分利用重庆西部现代物流城地理优势，大力发展商业配送随着重庆向现代化大城市的

31、迈进，其商业流通也越来越活跃，对商业物流的需求也越来越大。重庆西部现代物流城应针对这一需求，在优良的现状基础上，规划建设为城市提供商业配送的物流设施，为商业零售和连锁企业企业提供物流服务。4.4 把握发展趋势，大力发展第三方物流第三方物流作为现代物流业发展的大势所趋，已经有很多成功的实例可以证明它巨大的价值。重庆西部现代物流城必须以市场为导向，以物流信息管理系统的建设为重点，以第三方物流企业为主体，成为现代物流技术的研发、应用或转化的孵化基地。4.5 构建电子商务平台为了拉动重庆西部现代物流城的市场需求和集散效应，为企业提供增值服务，物流城应构建电子商务平台，为加工和贸易企业搭建一个现代化的协

32、同商务平台。4.6 针对现代物流业特点，全力建设信息网络平台重庆西部现代物流城针对物流企业对数据通信的特殊要求，与信息网络公司合作，搭建先进的公共物流信息平台，包括电子口岸、交通信息查询、铁路、公路货运交易、多式联运交易、物流应用服务（ASP）等，为入驻企业提供良好的信息服务，又为物流咨询企业、软件企业和电子物流企业、第四方物流企业提供了发展空间。4.7 构建完善的物流服务平台，满足入驻企业的需要重庆西部现代物流城应根据现代物流业的特点和入驻企业的需求，建设一流的基础设施和配套设施，美化园区环境，制定优惠政策，为入驻企业提供全方位的配套服务。5、功能定位依托公路、铁路以及周围港区交通地理优势，

33、充分发挥集装箱中心站、兴隆场编组站物流基础，立足重庆、服务西部、辐射全国、接轨世界，以多式联运、保税、仓储配送、物流中转等物流功能为主，集商贸商务、加工、居住、生态观光等功能为一体的现代综合型物流城，为重庆市主城区集装箱物流枢纽“一基地四港区”物流体系中的物流“基地”。6、服务范围立足重庆市，辐射四川省等西部地区；建立重庆与沿海港口、新亚欧大陆桥的联系通道；展望全国乃至与世界接轨。7、服务对象7.1工业方面物流需求主要产生于汽车、摩托车、装备制造业（仪器仪表、内燃机）、化工、冶金等行业。7.2 商业方面大型商业百货、商业连锁、专业交易市场等。7.3 生物制药、精细化工企业生物制药、精细化工企业

34、及其特色冷藏、危险品物流服务企业；8、 招商引资对象重庆西部现代物流城的招商引资对象主要包括知名的国内外物流企业、重庆周边的特色企业、展览、展示、展销企业和其他诸如金融、保险、会计事务所、律师事务所等服务性企业。招商企业方向：货运代理类企业，包括国际货代企业、航空货运代理和报关等；从事房地产开发、园区开发、建设和招商的企业；提供公共信息平台、物流信息服务的企业；大型生产、加工和贸易企业；大型商业连锁企业、零售企业；提供金融、保险、外汇、财务、法律、邮电通信及交通运输等服务的企业。9、物流量预测货运量预测（2010年、2020年）规划重庆西部现代物流城以2020年为设计年限。9.1 重庆市物流量

35、预测9.1.1 弹性系数法根据20002007年重庆市的GDP数据，预测重庆市20072010年GDP年增长速度为15%左右，到2010年，重庆市GDP为6253.6亿元。20002007年重庆市GDP总量及增长速度表年份名称20002001200220032004200520062007GDP（亿元）1589.341749.771971.32250.562665.393069.13486.24111.82增长速度（%）10.112.714.218.415.113.617.9据重庆市及相关城市亿元GDP产生的货运量以及发展趋势，确定亿元GDP产生的货运量增长率为-6%，可以预测2010年重庆市

36、亿元GDP产生的货运量为9.75万吨左右。因此重庆市2010年的货运量预测为6253.6×9.75=60973万吨。20002004年亿元GDP产生的货运量 年份城市20002001200220032004重庆17.5516.8415.8215.1614.14武汉13.4812.0510.689.998.71上海11.4710.9210.8910.229.23成都16.3715.8615.609.1.2 平均发展速度法根据20002004年货运总量的增长速率，假定未2005年2010年货运总量的增长速率持8%不变，那么2010年重庆市货运总预计达到59787万吨。20002004年货

37、运量及增长速度表年 份名 称20002001200220032004货运量（万吨）27889.0829469.4731176.6034113.2037676.31增长速度（%）5.75.89.410.49.1.3 线性回归方法回归分析是利用货运总量GDP的相关关系，应用函数进行模拟，得出未来特征年的货运总量数据。重庆市20002004年GDP与货运量表年 份名 称20002001200220032004GDP(亿元)1589.341749.771971.32250.562665.39货运量（万吨）27889.0829469.4731176.6034113.2037676.31以国内生产总值GD

38、P为自变量X，建立回归方程式： Y= 13500+9x根据20002007年重庆市的GDP数据，预测重庆市20072010年GDP年增长速度为15%左右，到2010年，重庆市GDP为6253.6亿元。由此得出2010年重庆市货运总量的测值为69782万吨。9.1.4 综合分析综合前三种预测方法的预测值，同时考虑重庆市市场经济和物流发展的整体趋势，未来特征年2010年重庆市货运总量的预测值取62914万吨。同样的方法可以预测2020年重庆市货运总量的预测值取116534万吨。9.2 重庆市西部现代物流城物流量预测重庆市的物流园总规模可根据参数法确定，计算公式为：S=Q/365式中，S表示所求物流

39、园的面积(单位：万平方米)；表示适站系数，即进入物流园的物流量占城市总物流量的比；为分配系数，表示单个物流园所处理的物流量占城市所有物流园处理物流量的比例；Q为城市物流需求量，表示城市物流作业的总量，通常用社会货运总量代替(单位：万吨)；为单位生产能力用地参数，表示日处理一吨货物需要物流基础设施的面积(单位：平方米/吨)。根据国内外其他城市物流的发展经验和重庆市物流发展的目标，2020年重庆市进入物流园的社会物流量的比重将达到25，依据此目标，取0.25；根据前面预测，Q取116534万吨；进入物流园的社会物流量为29134万吨。根据重庆西部现代物流城的功能定位以及在重庆市物流产业的发展，取1

40、/3, 重庆西部现代物流城的年物流量为9711万吨，日物流量为26.6万吨。根据行业经验和重庆市流通货物的特点，取40/吨。因此重庆西部现代物流城物流面积以1064万平方米为宜。根据重庆集装箱历年运量增长现状和特点预测2010年重庆枢纽适箱货物的发到量分别为532×104t、930×104t，适箱货物的入箱率分别为47%、33.3%，与2004年相比入箱率分别提高了13.1个百分点、6.7个百分点；2015年枢纽适箱货物的发到量分别835×104t、1320×104t，与2004年相比入箱率分别提高了15.2个百分点、10.5个百分点；2025年枢纽适箱

41、货物的发到量分别1250×104t、2180×104t，与2004年相比入箱率分别提高了38.9个百分点、22.9个百分点。重庆集装箱内部转移发到运量2010年分别为70×104t、63×104t；2015年分别为127×104t、139×104t；2025年分别为486×104t、500×104t。我们取入箱率为60%，则2020年重庆西部现代物流城，集装箱年运量为5826万吨（450万TEU），其它方式年运量为3855万吨。9.3、物流城产业链策划重庆市西部现代物流城依托国家赋予的重要战略地位、良好的区位优势、

42、交通优势、物流市场前景，成为西部物流高地。我们以此为物流城的发展平台，围绕现代物流的定位，充分发挥集装箱中心站、兴隆场编组站物流基础，立足重庆、服务西部、辐射全国、接轨世界，以多式联运、保税、仓储配送、物流中转等物流功能为主，着眼于大型物流、物流金融，等项目的渠道建立，共同创建现代物流的高效运作体系，并赋予个性化设计理念，打造现代高端物流城。物流产业链策划如下：(1) 集装箱多式联运依托铁路集装箱中心站，实施集装箱的公路、铁路、水路联运。是整个物流城的核心项目。(2) 货运配载 是集装箱多式联运的组成部分，将零散货物配载成整车或整箱，然后通过集装箱中心站进行物流运输。(3) 货物中转结合重庆中

43、转物流需求大的特点，物流园将充分体现商品中转中心的作用。一方面物流园可以连接各种运输方式，实现多式联运，为进出口货物、国内运输提供便利条件，如将集装箱与铁路或公路运输方式相结合；另一方面物流园也将起到衔接干线运输与支线配送的作用。(4) 仓储配送物流园区向配送中心、配载中心或区域物流节点实施日常配送；物流园区针对工商企业提供配送服务。(5) 货物集散接收通过各种运输方式的到达货物、并进行分拣、储存，将重庆发出货物进行集中，通过直接换装（cross-docking ）方式向外发运。(6) 保税仓储对缓办纳税手续的进口商品、需要做进口技术处理的商品、加工贸易所需的备用料件加工贸易所需的备用料件等货

44、物进行保税仓储。在保税仓储区内实行货物退税或免税。(7) 商贸流通 通过专业化市场的设置，为商品的贸易流通提供一个高效、有机的平台。(8) 加工增值 包括商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印制等等。通过流通加工，提高物流对象的附加价值。(9) 国际物流服务为进出口企业提供各种进出口代理、海关监管仓库服务、拼箱掏箱服务及运输服务。在条件成熟时提供国际采购服务及保税物流园区服务。(10) 商品展示的交流功能物流园将规划会展商贸区，通过设立会展交易区、商品展示区，构建会展经济综合服务平台，提供贸易机会。(11) 总部商务的辅助功能吸引国内外各类型物流企业、批发零售企业、专业市场在园区建立总部商

45、务区，利用巨大的仓储资源，专业的配送服务，开展重庆市总部商务工作。(12) 物流信息服务建设物流公共信息平台、完善物流信息网络建设，通过信息系统完成物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息纪录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、以及方便报关、结算、利税等单据处理，提高工作准确性以及工作效率，简化手续。(13) 物流咨询与培训物流系统规划与设计、物流培训、物流项目咨询等。9.4 物流产业链功能定位及规模预测(1) 集装箱中心站区：功能定位：为铁路集装箱中心站及其配套设施多式联运区、货运配载区、金属材料物流区及铁路散货站场，提供国际、区域、市域三个层次的货物分拨、配送服务、具备国际中转、国际配

46、送、国际采购等多种功能，具有陆路口岸货运中转、集装箱接驳、拆拼箱、货代等主要功能。规模预测：集装箱年物流量为5826万吨（450万TEU），货运配载区需要70.0ha,多式联运区需要150ha，金属物流区41.4ha。(2) 物流中转区：功能定位：本区是物流城的核心之一。主要服务对象为区域之间的物流中转。面向区域各行业，提供企业原材料、零配件仓储和JIT中转服务。包括金属制品物流区、生化物流区、物产集团物流区。规模预测：年物流量为3000万吨，设计中转能力为80万吨，按1可以中转一吨货物计算，需要80ha。(3) 仓储配送区：功能定位：为城市商业、零售和连锁企业进行配送。主要功能为城市商业配送

47、和进口商品的暂存、交割、出口商品的接货、暂存和拼箱等，主要设施包括商业配送中心、交割仓库、银行融通仓库等； 规模预测：年物流量为4000万吨，周转天数为10天，设计仓储能力150万吨，按1储存一吨货物计算，需要150 ha。(4) 保税区：功能定位：分为保税仓储区、保税出口加工区、专业市场；依托铁路、水运区位优势，大力发展国际贸易，建设专业市场，形成以金属材料、建材家饰家居、小商品、汽车零配件以及其它一系列完整的专业化市场交易体系。建设保税加工区与保税仓储区，以拉动整个区域的贸易增长，推动商流、人流、资金流和信息流在重庆西部现代物流城高度聚集。选址及规模预测：保税区选址应靠近集装箱中心站及商贸

48、区，便于交通运输与商贸。在物流城区域只有在二横线以南，一纵线以东区域（除去铁路集装箱中心站及多式联运区）对于专业市场类型，结合重庆市现有专业市场现状以及重庆的优势产业，我们在专业市场区建议选择小商品商贸项目、金属材料商贸项目。根据重庆市物流发展趋势以及物流城物流量，我们预测保税仓储区60ha保税加工区73ha专业市场78ha(5) 物流配套区：功能定位：为物流城提供商贸、加工、居住等服务。包括会展商务区、总部商务区、旧城改造区、物流装备产业发展区。规模预测根据物流城商贸产业规划，会展商务区、总部商务区规模一共330ha，物流装备产业发展区规模91.5ha。四、概念性设计1、设计依据1重庆市城乡

49、总体规划(2007-2020)2重庆西永组团I、J标准分区控制性详细规划3重庆市交通规划4沙坪坝十一五规划5重庆市城市设计编制技术导则（试行）6甲方提供基础资料2、设计原则(1) 以市场需求为依据的原则物流园区的建设要结合当地的实际，以免建成后无人进驻，有场无市。物流园区的建设规模要与物流市场需求相适应，服务水平和服务价格要与市场需求相适应，不能脱离需求盲目发展。 (2) 高起点现代化原则现代物流园区是一个具有关联性、整合性、集聚性和规模性的总体，其规划应该是一个高起点、高重心的中长期规划，并具有先进性和综合性。因此规划现代物流园区必须瞄准世界物流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导，坚持高

50、起点现代化。物流园区必须以市场为导向，以物流信息管理系统的建设为重点，以第三方物流企业为主体，成为现代物流技术的研发、应用或转化的孵化基地。(3) 坚持统一规划原则建设物流园区需从宏观经济出发，对国内外市场的发展和货物流通量等情况进行认真的调查分析和预测，根据长远和近期的货物流通量，确定物流园区长远和近期的建设规模。同时对物流企业、交通运输设施等的分布和发展现状也要做好调查。在充分掌握第一手材料的基础上，搞好物流园区的规划。这要求政府具体问题具体分析，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点进行统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环

51、的思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋，避免走弯路、误时间、费钱财。(4) 集约性、综合性土地开发原则(5) 物流功能优先原则物流城其它配套区的开发以优先满足物流功能为原则。（6）“生态性”开发原则要保留及规划与缙云山、中梁山、梁滩河等自然景观空间，较多的开敞空间及良好的视线通廊，推进片区生态环境建设，强调经济系统与生态环境系统之间的和谐。(7) 长远规划与眼前利益兼顾原则 物流园区建设由于投资规模巨大等原因，有时，需要统一规划、分期建设、分期进行。制订物流园区规划，也要有长、中、短之分，要把有限的财力用在关键部位上，做到长远规划与眼前利益兼顾。3、设计目的对作为西部物流高

52、地的现代物流产业城，在产业布局、空间形态、交通组织和风貌特色等方面进行深层次研究，提出物流城整体概念性规划构思，并对物流城产业链进行策划及规模预测，对用地进行合理布局。同时将物流功能及物流延伸出的商贸、居住功能三者有机融合，并妥善解决交通问题，使之符合现代物流高地的功能定位。4、设计理念物流顺畅统领商脉绿色环保生态宜居5、设计构思以缙云山、中梁山为绿化山体背景，物流城处于两山环抱之间，通过梁滩河水系以及一纵线、二横线、渝遂高速动脉，伸展、延伸，进而与重庆、西部、整个中国乃至世界相联系，使之成为全国中心现代物流基地。通过打造特色的物流功能区，进而带动商贸功能、城市配套等功能，形成一个集物流、商贸

53、、居住、服务、等多功能为一体的现代生态综合物流城。6、空间形态意向图“围合环抱，中部崛起”以周边中梁山、缙云山对整个物流城形成围合环抱，通过物流城商务区高层建筑形成中部制高点，从整个物流城的中部崛起，通过物流城的发展进而形成全国的西部崛起。7、总体形象概念“山水走廊、物流基地”以山、水为脉，物流为基础，打造现代生态物流基地。8、空间结构“一心、两轴、三廊、五点、六区”一心：商务中心区两轴：一纵线与二横线形成的南北向与东西向两条交通与景观轴线三廊：物流城东西两侧山体绿化形成的两条南北向景观廊道以及梁滩河形成的水系景观廊道。五点：土主镇、回龙坝、现代物流居住区中五个配套服务点六区：集装箱中心站区、

54、物流中转区、仓储配送区、保税区、物流配套区、城市生态配套区9、功能分区(1) 集装箱中心站区位于一纵线以东、二横线以南，规划面积556.4ha。分为集装箱中心站、多式联运区、货运配载区、金属材料物流区及铁路散货站场(2) 物流中转区位于二横线以北、兴隆场编组站以东区域，规划面积105.4ha。(3) 仓储配送区：位于回龙坝旧城改造区北侧，规划面积186.0ha。(4) 保税区：位于二横线以南、一纵线以东区域（除铁路集装箱中心站区及土主镇），规划面积302.8ha。分为保税仓储区、保税出口加工区、专业市场.(5) 物流配套区：主要位于二横线以北、一纵线以东区域；为物流城提供商贸、加工、居住等服务

55、。规划面积696.4ha。包括会展商务区、总部商务区、现代物流居住区、旧城改造区、物流装备产业发展区。(6) 城市生态配套区：位于一纵线以西区域，规划面积1046.5ha。分为城市综合区以及两个城市居住组团。10、功能区规划控制依据总体发展构想，结合重庆市城市规划管理技术规定，针对物流城的功能布局以及开发规模对每一地块明确规划控制要求，在下一阶段的规划编制与实施中必须遵循规划控制原则。区域占地面积（ha）容积率铁路集装箱站区556.4铁路集装箱142.9多式联运区184.60.5货运配载区70.00.3金属材料物流区41.40.2铁路散货站场57.00.1保税区302.8保税仓储区111.00.5保税加工区73.00.5专业市场区78.91.0仓储配送区186.00.5物流中转区105.40.5物流配套区696.4总部商贸中心区223.53.5会展商贸中心区154.02.5物流装备产业区91.51.0回龙坝旧城改造区126.71.5土主镇旧城改造区90.41.5城市生态配套区1046.5城市综合区406.52.0居住组团640.02.011、土地利用