办公楼设计说明

1、XX项目方案设计说明建筑设计一、设计依据1 .深圳市建设用地规划许可证；2 .深圳市土地使用权出让合同书3 .甲方提供的建设用地界址点坐标及宗地位置示意图；4 .甲方提供地形图电子文件；5 .甲方认可的设计条件（以我公司阶段性汇报文件成果及有关会议纪要为准）6 .甲方往来的相关文件及设计资料7 .设计所采用的主要法规和标准有：1）深圳市建筑设计规则2）民用建筑设计通则GB50352-20053）建筑设计防火规范GB50016-20144）无障碍设计规范 GB50763-20125）汽车库建筑设计规范JGJ100-986）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-977）高层民用建筑设计

2、防火规范GB50045-95 （2005年版）8）办公建筑设计规范JGJ67 20069）商店建筑设计规范JGJ48-8810）公共建筑节能设计标准深圳市实施细则SZJG29-2009二、项目概况xx项目位于深圳光明高新园区东片区， 观光路南侧，二十五号路北侧，邦凯路东侧。项目总用地面积8446.95平米，为新型工业用地，容积率 4.78。项目总建筑面积 52323平米，其中计容建筑面积40323平米，主要包括产业研发办公、配套办公及小型 商业服务设施；地下室12000平米。三、设计理念一一垂直城市，阶梯花园1 .垂直城市，阶梯花园建筑本身因占地面积及地形受限而不可不免的走向立体化，因此尝试突

3、破开放空间 仅限于地面广场的概念，将其抬升至空中并与建筑体量在垂直方向上进行叠加，由此形 成若干阶梯状相互联通的空中公共花园活动平台，在建筑的不同高度上都能提供良好的 与城市互动的体验。在此基础上进一步打破水平各层之间的空间界线，置入灵活使用、 更具公共性的新功能，是平台层成为激发都市活力的空中城市客厅。2 .策划定位我们更加关注如何平衡规划与业态需求的关系；提供更多有效活力空间促进企业的自我参与；以更加灵活的物业模式应对市场变化；通过对周围人群的研究，我们为将来在此办公的人群设计了可拆分的户型平面，已 满足在此办公的人群发展需求。为在此生活的人群设计了配套小型商业服务设施，已满 足人的生活需

4、求；四、规划设计（一）规划布局建筑单体布置规划布局顺应城市设计，在处理建筑与周边及场地关系时，在用地局 促的情况下，选择将建筑体量在面向二十五号路一侧退让，形成一个入口广场，原厂区 及后期商业的来往人流都在此汇聚，营造一个积极的公共空间。便利店等小型配套商业 服务类功能设置在可达性最强的地面层，并向二层延伸，向东、南侧打开的建筑界面促 进了与城市广场的互动。（二）竖向设计1.场地概况1.场地概况项目用地为不规则多边形，长边东西向长约 91米，长边南北向宽约124米。场地内绝 对标高范围28.1-28.4米，场地内平整无高差。竖向设计设计以合理利用地形，减少土方工程，保证良好的场地排水为原则。场

5、地结合地形，建筑的设计标高为28.45M o场地排水方式采用有组织排水，地表雨水通过雨水管道集中后，有组织地由用地北侧和 南侧排入市政雨水管网中。（三）交通组织设计以人行优先、人车分流分时管理为组织原则。在有限的条件下良好的组织场地 内的人流和车流。沿地块南侧结合市政道路开口开设车辆出入口，直通地下车库，使得业主及来访车 辆迅速进入地下，减少对地块内人流的干扰。园区内车辆大部分为地下停车，设两个地下车库出入口，车辆由地下车库出入口进 入，就近泊车，通过位于地下室的电梯厅进入；还有少量地上停车位设于南侧广场上， 方便落客后停车。人流主入口设在一层南侧，北侧设置次入口，东侧设置VIP入口，分区明确

6、，布局合理。（四）景观设计秉承公共环境优先原则，以提供高品质的办公环境和交流空间为目的，园区绿化分为四块：场地周边道路绿化、场地南侧广场公共绿化、5F生态花园及顶层的屋顶绿化。主景观轴串联南侧广场绿化和小型配套商业，次景观轴贯通东西，垂直空中阶梯花园，打通城市脉络，回应各个景观节点。（五）人防设计报建后根据人防办的具体批复要求进行设计。（六）无障碍设计根据城市道路和建筑物无障碍设计规范及其它相关法规、规范要求，本工程室外道路为可供残疾人使用的无障碍道路；通过电梯、坡道等无障碍设施可到达各主要场所和各栋建筑内部。每层设有残疾人卫生间。入口处室内外高差0.05米，无障碍设施可从主入口处进入建筑内部

7、，本栋的服务电梯中有一部为无障碍电梯。五、建筑设计（一）建筑性质与体量本项目15层为裙房，建筑面积10160 m2,首层层高5.5米，其余各层4.5米，623 层塔楼建筑面积30323 m2,层高4.2米，建筑高度99.7米。（二）办公及研发平面布置方正合理，单元划分灵活；采用类板式办公形式，设空中花园，使得 80% 以上的电梯厅获得直接的采光与通风，改善了办公公共空间环境，提升物业品质。高层 部分层间错动，形成更多的屋顶活动空间，拓展了平面的使用价值。（三）小型配套商业底层商业沿地块西侧布置，设中庭，在办公与研发区域之间形成商业内广场，广场贯通南 北，空中走廊联系东西两边的二层商业，通过设置

8、自动扶梯和室外楼梯，引导人流直接进 入二层平台，有效地提升了物业价值。（四）地下车库本项目设置两层地下车库，地下停车 275辆；地上15停车辆，位于地块南侧，总 停车数量290辆。人防位于地下二层，满足全埋要求。（五）立面设计建筑立面在空中花园的位置分别采用虚实对比强烈的两种表皮来强调建筑体量，由 此形成独特的建筑立面语言，上部采用通透的玻璃幕墙，下部采用竖向线条实墙开长窗， 这些表皮语言既增强整体的可识别性又兼具保温、隔热、遮掩、通风四大功能。六、消防设计1 .消防车道沿地块环形设置。建筑间距布置均满足现行高层建筑防火规范要求，消防通道及消防登面均考虑通行大型消防车（30T荷载）。消防车通行

9、道路（含隐性消防车道） 设计宽度不小于4米，转弯半径不小于12米，消防登高面处白消防通道满足 6米宽 的要求。消防车通道道路设计最大纵坡不大于8% ,消防登高场地的最大纵坡不大于2%02 .本工程地下二层。地上为办公、研发类建筑 23层，最高建筑高度为99.7米；高层裙 房5层，高度23.4米，属于一类防火建筑，耐火等级一级。3 .地下车库按一类建筑一级等级设计，采用自动喷淋灭火系统。汽车库按小于4000平方米。每个防火分区均有设两个疏散口，各个防火分区之间以防火墙与复合防火卷帘 相隔。4 .高层研发（办公）每层根据面积设置防火分区。每个防火分区不大于3000平米（建筑内设置自动灭火系统），小

10、于1500平米设一部消防电梯（800KG）,各防烟楼梯间 及前室尽量设外窗，无外窗的设加压道风道。相邻两个防火分区间以防火墙及防火门 分隔。防烟楼梯间及前室设乙级防火门，并向疏散方向开启，道管井门均为丙级防火 门，开向扩大前室的门均为乙级防火门。防烟楼梯间与消防电梯的合用前室不小于10平米，独立前室的面积均不小于 6平米。5 .自动消防报警及自动喷淋系统的设置，消防水池及水泵房设置，另详机电设计说明。七、绿色建筑详见绿色建筑专篇八、经济技术指标一、项目概况项目名称xx用地单位宗地号用地位置二、主要经济技术指标建设用地面积疔8446.95总用地面积疔8846.95计容积率建筑囿积m241819.

11、64容积率/规定容积率4.95/4.77地上规定建筑囿积 疔40325.75不计容积率建筑囿积 疔12546地上核减建筑囿积疔453.24地下规定建筑面枳m2地上核增建筑囿枳m21493.89地下核增建筑囿积疔12546建筑基底囿积m23038.72建筑覆盖率（一级/二级）36绿地面积/折算绿地面积疔789.19/1961.74绿化覆蛊率32.57最局局度m99.3最大层数地上/地下层23F/-2F停车位地上/地下辆18/305公共停车位地上/地下辆18/305三、本期建筑面积及分配建筑功能建筑面积规定核减 1合计总建筑面积54365.64（行）计容积率面积及分配41819.64 （疔）计规定

12、容积率建筑面积40325.75 （疔）研发厂房圆积36304.75配套办公面积2667.12356.163023.28小型商业面积900.6497.08997.72地上核增建筑面积1493.89 （疔）架空绿化1132.35架空休闲361.54不计容积率建 筑面积及分配 12546 （ m2）地下规定建筑面积（m2）地下核增建筑 面积12546 （ m2）地下停车面积11344地下设备用房圆积1202承载力设计时3）建筑结构荷载规范（GB50009-2012 ）4）混凝土结构设计规范（GB50010-2010 ）5）建筑抗震设计规范（GB50011-2010 ）6）高层建筑混凝土结构技术规程（

13、JGJ3-2010 ）7）建筑地基基础设计规范（GB5007-2011 ）8）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008 ）9）混凝土结构耐久性设计规范（GB/T50476-2008 ）10）人民防空地下室设计规范（GB50038-2005 ）11）地下工程防水技术规范（GB50108-2008 ）12）砌体结构设计规范（GB50003-2011 ）2.自然条件1）本工程设计使用年限为50年，工程结构的安全等级为二级。2）风荷载：a基本风压：W0=0.75kN/m 2。对于房屋高度大于60m的主体结构, 按基本风压的1.1倍采用。b地面粗糙度：B类；风载体型系数：1.3。3）地震参数：a本工程设防

14、烈度：7度（设计基本地震加速度0.10g ）。b设计地震分组为第一组。c建筑场地类别：II类（待定）；特征周期值为0.35s （待定）d建筑抗震设防类别：丙类。3.楼面荷载标准值：（kN/m 2）研发、办公：2.0停车库：2.5地下室顶板施工荷载：10.0走廊、大堂、门厅：3.5消防楼梯：3.5上人屋面：2.04.常用材料自重标准值：（kN/m 2）外墙、分户墙、梯间墙（200厚加气碎砌块，考虑抹灰）：2.50内隔墙（100厚加气碎砌块，考虑抹灰）：1.80玻璃幕墙：1.5玻璃窗：0.351）地下外墙设计承受室外地面标准荷载为 10KN/m 2。结构设计项目概况1 .工程简介xx项目位于深圳光

15、明高新园区东片区，观光路南侧，二十五号路北侧，邦凯路东侧。项目总用地面积8446.95平米。项目总建筑面积52323平米，主要包括产业研发办公、配套办公及小型商业服务设施；地下室 12000平米。2 .结构体系本工程单体为框架-核心筒结构；裙房和纯地下室采用框架结构。设计依据1.设计遵循的主要规范及规定1）结构可靠度统一标准（GB50068-2001 ）2）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008 ）2）上部建筑的隔墙材料容重0 7.5KN/m 303）首层（室外）施工活荷载标准值取 10KN/m 2（分项系数取1.0）。结构设计1 .上部结构本工程设二层地下室，地上为办公、研发类建

16、筑23层，最高建筑高度为99.7米；高层裙房5层，高度23.4米。2 .地下室地下室拟不设变形缝，方便施工、缩短施工周期。通过采用补偿收缩混凝土（在混凝土 中掺入膨胀剂）、在适当位置设置混凝土膨胀加强带等措施可以有效地解决结构容易产生 收缩开裂的问题。同时，在地下室使用微膨胀混凝土还可以形成结构的自防水体系。3 .结构材料为了符合建设部提出的“四节一环保”这一标准，本工程拟采用高强度、高性能的钢筋， 所有受力构件钢筋均拟采用HRB400,或更高强度、性能的HRB系列普通热轧带肋钢筋， HRB系列钢筋普通热轧带肋钢筋具有较好的延性、 可焊性、机械连接性能及施工适应性， 也可以有效地减少钢筋用量，

17、节约钢材确保结构的安全度。4 .非结构材料高层建筑层数较多，底部荷载较大，围护墙和隔墙均拟采用节能、环保型加气混凝土砌块，以减轻结构自重，达到节材的要求，减轻地震反应，能一定程度地提高结构的抗震性给排水设计说明设计依据、范围1 .建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009 年版）2 .建筑设计防火规范GB50016-20143 .消防给水及消火栓系统技术规范 GB50794-20144 .绿色建筑评价标准GB/T50378-20065 .民用建筑节水设计标准 GB 50555-20106 .建筑灭火器配置设计规范 GB 50140-20057 .气体灭火系统设计规范GB50370

18、-20058 .自动喷水灭火系统设计规范 GB 50084-2001（2005年版）9 .汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-201410 .建筑及其它专业条件图。11 .设计范围：建筑红线范围内的室内给排水、消防给水系统和室外给排水、消防给水 系统设计。2. 生活给水系统：1 .本项目生活给水水源为城市市政自来水， 拟由两条不同方向的市政自来水供水管供水， 在小区内连成环状供水管网。生活给水系统分为 I区、II区、III区、三个分区，I区利 用市政自来水管网压力直接供水，II区由低区变频供水设备供水，III区由高区变频供水 设备供水。具体分区待落实市政自来水管网压力后再划分。

19、 研发生活用水定额为：50L/ 人.d o2 .地下二层设生活用水贮水池及水泵房，水泵房内各设高低区变频供水设备各一套。3 .小区生活给水立管管材采用钢塑复合管，支管采用冷水型聚丙烯给水管，生活热水管 管材采用热水型聚丙烯给水管；室外给水管采用PE给水管。小区采用节水型卫生洁具。3. 生活排水系统：1 .本项目排水采用污水、废水分流制，雨水、污水分流制排水系统。建筑生活污水排水设 专用通气立管，地下室地面冲洗废水由排水泵提升后排到室外污水井，在小区内设化粪 池，生活污水经过化粪池预处理后再排到市政污水管网。生活废水由废水管道收集后排 到地下室中水处理机房处理达标后，作为小区绿化浇灌、道路喷洒、

20、景观以及商业卫生 间便器冲洗用水水源。建筑天面雨水通过雨水斗收集，地面雨水通过雨水口收集，由雨 水管道排到市政雨水管网。2 .建筑塔楼生活污水排水管及雨水管均采用承压 PVC-U排水管。室外排水管采用聚乙烯 双壁波纹排水塑料管。4. 消防给水系统：1 .本项目为23层研发办公建筑，裙房一为商业用房，地下室共有两层，本项目为一类高 层综合楼，设室内消火栓给水系统，采用临时高压制，室内消火栓用水量为 40L/S ,消 火栓的布置应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。室 内消火栓系统由消火栓泵和屋顶消防水箱供水，室内消火栓系统在室外设水泵接合器2 .本项目塔楼、裙房和地下室均

21、设自动喷淋灭火系统，火灾危险等级为中危险级II级，自动喷淋用水量为：30L/s ;自动喷淋灭火系统由喷淋泵和屋顶消防水箱供水，自动喷淋灭火系统在室外设消防水泵接合器两套。3 .本项目地下室设消防用水贮水池和水泵房，暂按只有一条市政供水管供水的情况下， 消防水池贮存3小时室内、室外消火栓系统用水量 756m 3,贮存1小时自动喷淋灭火 系统用水量108m 3,消防水池总贮水量为864m 3,分设两个消防水池设计。水泵房内 设室内、室外消火栓给水泵及自动喷淋给水泵各两台（一用一备） 。4 .本项目在建筑屋顶设消防用水贮水箱，贮存10分钟的火灾初期消防用水量36m 3。5 .本项目设室外消火栓给水系

22、统，采用临时高压制，由室外消火栓泵加压后供给。室外消火栓系统用水量为30L/S ,室外消火栓间距按一百米左右布置6 .本项目内建筑按规范要求设置磷酸钱盐灭火器电气设计说明第一节、强电设计篇一、设计依据(1)建筑设计防火规范GB50016-2014(2)建筑照明设计标准GB50034-2013(3)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 ;(4)建筑物防雷设计规范GB50057 2010 ;(5)民用建筑电气设计规范JGJ162008 ;(6)建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB 50343 -2012 ;7 7) 土建提供建筑平面图；(8)业主提供的设计任务书。二、设计范围10

23、/0.4KV变配电系统；动力配电系统；照明配电系统；防雷及接地系统。三、负荷等级本工程所有消防用电设备，应急照明、消防控制室、弱电机房、普通客梯、排水泵、生活水泵等为一级负荷，一般电力、照明用电为三级负荷。四、负荷估算本工程变压器装机密度办公按 70VA/褶计算，地下车库按25VA/褶计算，则总变压器装机容量 为 3125KVA o五、10/0.4KV 变配电系统高压系统按一路10kV市政电源供电；在地下一层设置一座发电机房，内置一台备载600KW柴油发电机，为消防和一级负荷应急供电；在地下一层设置一座用户变配电所，变电所内共计容量为4x1000 ;10kV/0.4V用户变配电所内设用干式变压

24、器，低压单母线分段联络，在变电所内低压集中补偿。用户变配电所计量采用10kV高供高计。六、动力配电系统低压配电系统采用-220/380V 放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重 要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式供电。本工程一级负荷和消防负荷由两路电源供电，在末端配电箱处自动切换。一般动力及照明负荷电源干线的阻燃型低烟无卤电缆采用电缆桥架敷设，消防动力及应急照明 负荷电源干线的耐火型低烟无卤电缆采用耐火封闭式金属线槽敷设。七、照明系统本工程照度按规范规定，光源选用白色T5荧光灯，均采用L级电子整流器，以提高功率因素， 满足节能要求。预留部分要求用户选用节能灯，显

25、色指数大于80 o室外环境灯光由专业公司设计，根据场景和灯光调节需要，要求选用高光效的灯源以及智能控 制系统，以适应不同场合的灯光需求。室外广告照明及根据建筑效果需要，选用特定的LED灯，并且采用智能控制系统。消防控制室、变配电室、消防水泵房、发电机房、防排烟机房、弱电机房等火灾时仍需坚持工 作的场所的照明100%为备用照明。采用自带蓄电池加应急发电机电源的方式供电，转换时间小于 5秒。持续供电时间大于180min。疏散走道、楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室、主要出入口、地下车 库及人员密集的公共场合等处设疏散照明和疏散指示标志，除楼梯间及人员密集的公共场合其地面 最低水平

26、照度不低于5LX外，其余场所最低水平照度不低于 0.5LXo并采用由消防控制室强制点亮 的控制方式。疏散照明、出口指示灯和疏散指示标志采用自带蓄电池作备用电源，且持续供电时间大于 30min。安全出口和疏散门的正上方采用“安全出口”作为指示标志。火灾应急照明和疏散指示标志应满足现行国家标准消防安全标志GB13495和消防应急灯具GB17945的有关规定。照明照度、功率密度值、显色指数、统一眩光值参照GB50034-2013 规定值设计。八、防雷及接地接地型式采用TN-S系统。按二类防雷建筑设防，在大楼顶部设避雷带，局部根据建筑情况设避雷针，并设置防侧击及均 压环措施；引下线利用桩内主筋；设总等

27、电位接地与局部等电位接地，所有外部引入的金属管线均 与总等电位接地端子箱相联，重要设备配电箱，线路装设防浪涌保护设备，接地采用联合接地，接 地电阻不大于1Q。第二节、弱电设计篇 一、设计依据GB50116 2013GB/T50314-2006GB 50311-2007JGJ162008(1)火灾自动报警系统设计规范(2)智能建筑设计标准(3)综合布线系统工程设计规范(4)民用建筑电气设计规范(5)民用闭路监视系统工程技术规范GB50198-2011(6)入侵报警系统工程设计规范GB50394-2007（7）出入口控制系统工程设计规范GB50396-2007（8）其他工种提供的相关资料（9）业主

28、提供的设计任务书和其他相关资料二、设计范围（一）综合布线系统（二）有线电视系统（三）公共安全管理系统（四）火灾自动报警及联动控制系统（含应急广播系统、消防专用电话系统等）（五）楼宇管理集成网络（六）有线广播系统（七）漏电火灾报警系统（八）消防设备电源监控系统三、综合布线系统（光纤入户通讯系统）（一）建立建筑物网络传输平台，它既使语音和数据通信设备、交换设备和其它信息管理系统 彼此相连，又使这些设备与外部通信网络连接，布线可支持千兆以太网应用。（二）设计标准：当业主无特殊要求时按国家规范执行。（三）主干语音采用五类大对数电缆，主干数据采用多模光纤。（四）物理通道采用光缆和对绞线电缆，以适应各种设

29、备的信号传输，内网与外网经物理分隔 互连。（五）水平布线采用六类UTP,在地下一层设置一座设备间和电信问。设备问、电信问、楼层配线箱安装空间应满足三家通讯运营商接入的需要。四、有线电视系统根据需要设置终端。有线电视采用 HFC双向传输网。五、公共安全管理系统本工程公共安全管理系统系统包括出入口控制系统，防盗报警系统，闭路电视监视系统，巡逻 管理系统，停车及交通管理系统在建筑首层设安保中心，并与消防控制中心合用。整个安保系统采用集中模式，但系统要提供 部分区域设置分控中心并接入总安保系统接入的可能，中心内设中央控制计算机，闭路电视控制矩 阵，监视器等。（一）报警、出入口管理系统是安防系统的核心，

30、探测器以红外探测器为主，根据需要配以超 声波和脉动探测器，组成交叉入侵探测系统，并采用电控门锁、智能卡、非接触卡指纹识别等技术 实现门禁管理。（二）辅助照明系统：为现场视频监视提供必要的支持条件。（三）采用在线式或离线式巡更系统：提供辅助的人工检查巡逻管理的技术支持。（四）电视监控及取证记录系统：重要的大信息容量的现场监视和取证手段，及重要的历史记 录。（五）报警、出入口管理系统是安防系统的核心，探测器以红外探测器为主，根据需要配以超 声波和脉动探测器，组成交叉入侵探测系统，并采用电控门锁、智能卡、非接触卡指纹识别等技术 实现门禁管理。六、火灾自动报警及联动控制系统报警及联动系统采用二总线制集

31、中控制系统。在一层设置一座消防控制中心，实现相关区域火 灾信号采集及事故联动功能。按要求设置火灾自动报警及联动控制系统、水及气体灭火系统、火灾紧急及应急照明系统等， 采用全保护方式，集中控制与管理。走道、门厅、设备房、消防电梯、防烟楼梯的前室、地下车库、办公、商业用房等设火灾探测 器。七、楼宇管理集成网络将建筑物内的建筑设备管理与控制子系统进行分散控制，集中监视和管理，并将安全防范系统 和火灾报警及联动系统纳入 BMS系统进行二次监视，实现监视、控制和管理的一体化，工程部设 楼宇监控管理室。（一）建筑设备自动化系统实现建筑物内设备的安全、有效、节能可靠运行。（二）能源管理系统实现变配电等电源的

32、监控，以利于经济、安全运行。（三）电梯监控系统以保障交通的畅通、快捷。（四）照明监控系统按使用功能自动构建光环境，以达到舒适与节能双赢。（五）停车场管理系统以利于收费管理、安全防范之需要。（六）IC卡管理系统增大采用IC卡的使用范围，扩及到身份识别、内部消费、门禁等，以便 达到真正意义上的智能一图1系统。八、有线广播系统（一）设公共音响与扩声系统，平时播放背景音乐及日常通知，火灾时播放消防紧急广播。（二）设独立的音响与扩声系统的区域，消防可强制转切进入消防紧急广播，音响系统应与会 议系统应协调一致，宜由专业公司配套设计。九、漏电火灾报警系统（一）楼层总配电箱设置漏电火灾报警装置，系统主机设在一层消防控制中心。（二）漏电火灾报警系统，可探测漏电电流，在达到设定值时发出声光信号报警，对非消防线 路的漏电只报警不切除.并显示其状态。十、消防设备电源监控系统（一）消防电源监控器安装在消防控制室，对消防电源配电箱实施监测。（二）系统显示被监测电源的电压、电流值及准确故障点的位置；将工作状态和故障信息传输给消防控制室图形显示装置。（三）消防设备电源监控系统应符合 GB2818