第8章 土地财产制度概论

1、是是一定的社会经济条件下土地关一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于系的总和，是关于土地土地这一基这一基本生产资料的本生产资料的所有所有、使用、使用、管管理的原则、方式、手段和界限理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。等的法律规范和制度化体系。土地关系土地关系反反映映社会生产力社会生产力的的发展发展形成和形成和发展发展取决于取决于土土 地地制制 度度土地经济制度土地法权制度关系土地财产制度指指人们在一定的社会人们在一定的社会经济条件下拥有土地经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的形式、条件和程序的规定的规定. .是是土地的分配问题土地的分配问题土地土地所有制度所有制度表表明明

2、是是土地制度的核心；土地制度的核心；土地关系的基础土地关系的基础. .基基 础础产产生生法法律律体体现现土地所有权土地所有权是是土地所有权人依法占土地所有权人依法占有、使用、收益和处有、使用、收益和处分土地的权利分土地的权利. .指指人们在一定的土地所有制人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和下使用土地的形式、条件和程序的规定程序的规定. .是是怎样利用土地和取得收益；谁享有土怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利地使用权及其责、权、利. .表表明明核心和核心和内容内容确定独立于土地所有权的确定独立于土地所有权的土地土地使用权使用权. .是是确确 权权解解决决土地资源的

3、合理、有效利用问题土地资源的合理、有效利用问题. .土地土地使使用制度用制度土地土地使用制与土地所有制的关系使用制与土地所有制的关系前提前提提供服务提供服务相对独立性相对独立性反映、体现反映、体现; ; 实现和实现和巩固的形式与手段巩固的形式与手段. .土地所有制土地所有制土地使用制土地使用制具具有有建立土地国家管理制度的客观必要性建立土地国家管理制度的客观必要性权属管理的任务权属管理的任务社会主义土社会主义土地公有制地公有制土地关系土地关系土地使用者的土地使用者的合法权益合法权益土地土地征用征用国有土地国有土地有偿使用有偿使用国有土国有土地转让地转让维护维护调调 整整保护保护权属管理的内容权

4、属管理的内容确认土地所有权和使用权确认土地所有权和使用权管理土地权属的变更管理土地权属的变更调处土地权属纠纷调处土地权属纠纷 查处土地权属方面的违法行为查处土地权属方面的违法行为 集体土地的征用集体土地的征用; ;国有土地的划拨国有土地的划拨; ;国有土地的出让与转让国有土地的出让与转让 土地调整土地调整; ;土地使用权的收回土地使用权的收回; ;农村土地的承包与转包农村土地的承包与转包; ;农村宅基地、自留山、农村宅基地、自留山、 自留地的调整自留地的调整. .依依法法土地土地利用利用管理管理是国家按照预定的目标和土地系统运行是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发利

5、用、的自然、经济规律，对土地的开发利用、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、协调、控制等工作的总称。协调、控制等工作的总称。土地利用土地利用 - -土地的开土地的开发、利用、整治、保护发、利用、整治、保护取得取得最最好的效益好的效益符合客观规律符合客观规律 管理管理-采取法律、行政、经采取法律、行政、经济、技术措施，对济、技术措施，对土地利用土地利用进进行计划、组织、指挥和调控。行计划、组织、指挥和调控。土地利用规划土地利用规划土地开发土地开发、整治整治与保护与保护土地利用的监督和调土地利用的监督和调控控土地土地产权产权是有关是有关土地土地财产的财产的一切权

6、利的总和一切权利的总和。权利束权利束包括包括土地土地所有所有权权、使用权、租赁权、使用权、租赁权、抵押抵押权权、继承权、地役权等。、继承权、地役权等。必须法律确认必须法律确认指一个国家土地产权体系构成指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是及其实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。土地制度的重要组成部分。土地产权制度土地产权制度土地土地产产权的基权的基本特性本特性（1 1）具有排他性；）具有排他性；（2 2）土地产权客体必须具）土地产权客体必须具备可占用性和价值性；备可占用性和价值性；（3 3）合法性）合法性；（4 4）土地产权的相对性。）土地产权的相对性。土地所有权土地所

7、有权地上权地上权永佃权永佃权地役权地役权土地发展权土地发展权土地使用权（广义）土地使用权（广义）土地抵押权土地抵押权土地使用权土地使用权（侠义：依法对（侠义：依法对土地的实际利用权）土地的实际利用权）土地租赁权土地租赁权土地产权体系构成土地产权体系构成土地产权土地产权用益物权用益物权担保物权担保物权他物权他物权自物权自物权物权物权债权债权土地所有权土地所有权土地占有权土地占有权土地使用权土地使用权土地收益权土地收益权土地处分权土地处分权前提前提核心核心标志标志不及地下不及地下土地所有者土地所有者非所有权人非所有权人从所有权中分离从所有权中分离出来出来的使用权的使用权地下文物发地下文物发掘权、矿

8、山掘权、矿山开采权开采权1 1、概念、概念行行使使土地的相邻权：指相互毗邻的土地所有权人和土地的相邻权：指相互毗邻的土地所有权人和使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利。土地的权利。土地宏观管土地宏观管理者产权束理者产权束土地所有土地所有者产权束者产权束土地使用土地使用者产权束者产权束分割分割占有权占有权使用权使用权收益权收益权处分权处分权占有权占有权使用权使用权部分收益权部分收益权部分处分权部分处分权出让权出让权回收权回收权出租权出租权转让权转让权转租权转租权回收权回收权担保权担保权入股权入股权赠与权赠与权之一：权利社会化之一：权利社会化

9、权利社会化是指从传统的强调权利的自由权利社会化是指从传统的强调权利的自由支配与排他性，转变为强调权利的社会义务与支配与排他性，转变为强调权利的社会义务与限制性。限制性。社会化表现社会化表现所有权受限所有权受限他物权优位他物权优位自物权至高无上自物权至高无上 禁止滥用权利禁止滥用权利 他物权优位他物权优位 现代产权发展趋势现代产权发展趋势v 罗马法法谚：罗马法法谚：行驶自己之权利者，对任何人均不会构行驶自己之权利者，对任何人均不会构成不法。成不法。 霍姆斯法官：霍姆斯法官：一个人拥有在自己的土地上建造一个人拥有在自己的土地上建造栅栏的权利，愿意造多高就造多高，不管它是否能把邻栅栏的权利，愿意造多

10、高就造多高，不管它是否能把邻居的光线和空气挡住。居的光线和空气挡住。v 基尔克：基尔克：禁止滥用权利禁止滥用权利v虚化所有权、他物权优位：虚化所有权、他物权优位： （1 1）排他性不断优化）排他性不断优化 （2 2）用益物权成为他物权的重心）用益物权成为他物权的重心 （3 3）担保物权注重发挥物的效用）担保物权注重发挥物的效用2.1.3 现代产权发展趋势v 所有权方面，有空间所有权、建筑物区分所有权方面，有空间所有权、建筑物区分所有权等新型物权出现；所有权等新型物权出现；v 他物权方面，出现了新型用益物权和担他物权方面，出现了新型用益物权和担保物权。如空间地上权、空间地役权、保物权。如空间地上

11、权、空间地役权、动产抵押、动产与不动产混合动产抵押、动产与不动产混合抵押、所有权保留、让渡担保等。抵押、所有权保留、让渡担保等。2.1.3 现代产权发展趋势之三：边际模糊化之三：边际模糊化 物权、债权相互渗透、相互融合，由此带来物权与债权法律物权、债权相互渗透、相互融合，由此带来物权与债权法律界限的模糊化。界限的模糊化。（1 1）债权物权化：）债权物权化：指债权逐渐具有了物权的某些特征，如法指债权逐渐具有了物权的某些特征，如法定性、排他性等。定性、排他性等。 典型：典型：买卖不破租赁买卖不破租赁（在租赁关系存续期间，即使出租人（在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与第三人，对租赁关系也不产

12、生任何影响，买受人将租赁物让与第三人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物）要求承租人返还租赁物）2.1.3 现代产权发展趋势20082008年年1111月月2 2日，邵某将其位于西湖区马塍日，邵某将其位于西湖区马塍chng路的一路的一套住房租给黄某居住，租金套住房租给黄某居住，租金30003000元元/ /月，租期为月，租期为20092009年年1 1月月1 1日到日到 20112011年年1212月月31 31 日。在此期间邵某因急需用钱，通过房日。在此期间邵某因急

13、需用钱，通过房产中介于产中介于20092009年年1212月月1818日与购房人丁某签订房屋买卖合同，日与购房人丁某签订房屋买卖合同，双方约定丁某向邵某支付双方约定丁某向邵某支付5 5万元定金，邵某在一个月内交房，万元定金，邵某在一个月内交房，如邵某不能履行，需双倍返还定金并赔偿丁某的损失，双方如邵某不能履行，需双倍返还定金并赔偿丁某的损失，双方在办理房屋过户手续时，房屋管理部门要求征询黄某的意见，在办理房屋过户手续时，房屋管理部门要求征询黄某的意见，黄某表示在同等条件下愿意购买此房屋。邵某前来咨询，问黄某表示在同等条件下愿意购买此房屋。邵某前来咨询，问是否能起诉，以解除其与黄某的租赁合同，如

14、何履行其与丁是否能起诉，以解除其与黄某的租赁合同，如何履行其与丁某的购房合同。某的购房合同。案例分析案例分析黄某黄某 邵某邵某 丁某丁某买卖合同买卖合同租赁合同租赁合同 20082008年年1111月月2 2日签订，日签订，租期为租期为20092009年年1 1月月1 1日日到到20112011年年1212月月3131日日20092009年年1212月月1818日日法律关系示意图法律关系示意图案件涉及的法律问题案件涉及的法律问题优先购买权优先购买权善意第三人善意第三人结结 论论（2）物权债权化：指物权逐渐具有了债权的某些特征，如意）物权债权化：指物权逐渐具有了债权的某些特征，如意 定性、相对性等。表现：定性、相对性等。表现： 担保物权具有债权性担保物权具有债权性 物权证券化（抵押权证券向金融机构发行，分担风险）物权证券化（抵押权证券向金融机构发行，分担风险）（3）物权与债权功能互补）物权与债权功能互补 物权与债权互用物权与债权互用 物权与债权互换物权与债权互换 物权与债权互动物权与债权互动v