哪些房屋买卖合同属于无效合同

1、哪些房屋买卖合同属于无效合同房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有 权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行 为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关 办理产权过户手续。这既是确立房屋 买卖关系的必要程序和凭据，也是日后 处理房屋买卖纠纷的重要依据。实践中房屋买卖纠纷时 有发生。房屋买卖纠纷 涉及到产权、价款、原承租户 的利益等多种 问题，但都离不开买卖合同的有效性 问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？ 归纳起来，主要有以下七种：1 房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的， 为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而

2、转让时，该房屋占用范 围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖 方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有 权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2 产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标 志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有 权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式 办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付 买方使用，当事人仍可提出合同无效的主 张。3 产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必 须是该房屋的所有 权人。非所有权 人出卖他人

3、房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为 数人共有的，必须征得共有人同意才能出 卖。出卖共有房屋 时，须提交共有人同意的 证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出 卖共有房屋的，其买卖行为也无效。4 侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出 卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖 已租出房屋 时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓 “同等条件 ”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖 房屋时侵犯共有人、承租人优 先购买权的，共有人、承租人可以请 求法院宣告 该房屋买卖无效。 5 单位违反规定购房，合同无效。机关、团

4、体、部队、企业 事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买 ，须经县以上人民政府批准。单 位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单 位以个人名 义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定 资产用于生产、经营、办 公或用作集体宿舍等， 这种情况属于 单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业 事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出 卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。6 价格欺诈，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按 质论价的原则，参照房屋所在地人民政府 规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管

5、机关同意后才能成交。买卖 合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋 质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后 发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起 诉。 7 非法转让，合同无效。根据城市房地产管理法的规 定，下列房地产不得转让（包括买卖）：1、以出让 方式取得土地使用 权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权 的；4、共有房地产 ，未经其他共有人 书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领 取权属证书的；7、法律、行

6、政法规规 定禁止转让的其他情形。签房屋认购书流程购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去 签订认购书 ，并交付一定额度的定金，定金一般在 5000 元到 1 万元之间。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方 协商。发展商此时应把有关的资料和相关文件交 给购房者，并讲清项目进展情况。在这个环节可能产生的问题是，在交付定金后，或是售价又提高了，或是购房者在对项目的进一步了解中，发现房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有 认购书的约定，定金可能不一定顺利返还。因此，在签定认购书时，双方在协议中应明确什么情况下客 户有权要求终止协议，索回定金。认购书主要内容包括：1. 认购物业；

7、2. 房价，包括户型、面积、单 位价格（币种）、总价等；3. 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4. 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴 定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。在签定完认购书后，销售方还应给购 房人发放签约须知，以便使购房者明白下一个 细节，购房人只有明白其中内容，才能 顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购 房者应带证件、购 房者委托他人签约时有关委托 书的证明、有关贷 款凭证的说明、缴纳 有关税费的说明。 签定正式购房合同签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。 预售合同

8、（期房）和出售合同（现房）区别：购房合同一般包括商品房 预售契约（期房）和商品房买卖契约（现房）两种。二者区别在于：预售合同在商品房 预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接 办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房 现居（竣工验收合格取得房地 产权证的商品房）销售。因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预 售合同是在 1997 年 5 月 31 日前签订的，仍需按合同本身 约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。购房合同的主要内容包括以下几方面：1. 甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外

9、销 房等；2. 房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费 用调整的特殊约定等；3. 付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责 任等；4. 交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变 更的约定、房屋交接与违约方责任等；5. 质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺 及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转 的承诺、质量争议的处理等；6. 产权登记和物业管理的约定；7. 保修责任；8. 乙方使用权限；9. 双方认定的争议仲裁机构；10. 违约赔偿责 任；11. 其他相关事 项及附件，包括房屋平面 图、装饰、设备标准等。在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：1、购房合同的各

10、项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法 规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责 任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律 师楼，而应是项目立项批准文件的投 资建设单位，也不能以上 级主管单位或下属机构的名 义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授 权的主要负责人。2、合同上的项 目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标 明项目位置时，一定要具体、明确，如 ××市××区××街××号××花园 ×&#

11、215;号楼 ××层××房。 房屋的户型、面积 一定要标示清楚，建筑面积、使用面积 及公用面 积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。3、房屋的档次和装修标 准一般采用附件形式附在 购房合同之后，这一内容的表述一定要 详细、具体。如技术 的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应 能力等一一予以 说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物 业管理单位的产生办法或具体的物 业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体 结构、各部位配套设 施及其部件的

12、保修期 给予明确规定。5、违约责 任的约定一定要 对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：（1）签订认购书 后，购房者不买房或要求 换房，开发商不卖房或要求换房；（2）购房者不按期付款；（3）开发商不按期交房；（4）面积变动超过约定幅度；（5）房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；（6）产权过户 手续不全或不能按期 办理。 预售合同特 别注意（一）合同有没有标明房屋面积的使用率和 误差率。很多人认为，花多少面积的钱，就能用多大的面积，这是不正确的。投资者购买的不仅是建筑面 积，而且要包括按比例分 摊的公用面积，如楼梯、走道、电 梯间等。你花了一百平方米的钱，而实际上归你

13、私人用的可能是七十几平方米，也可能只有六十几平方米。房屋的实用率必须事先清楚，否则交楼时就会产生本来可以避免的麻 烦。购买预售房屋除应注意上述问题外，还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计 施工图与建成后房屋面 积存有误差是不可避免的，根据民法通则自愿、公平、等价、有偿的原则，此条款应如此表述 “误差在 3之内（含3），视为正常误差，但误差部分应按实际面积和合同中规定的单价重新结算；若误差超过 3，则视为卖 方违约，卖方应承担违约责任。 同时还应注意，在条款中应有细项约束发展商不得随”意加价，而且房价中不 应包括其他各种不合理 费用。在合同中明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数

14、额、分期付款的步骤、时间、数额、银行按揭的年限等。热水、煤气开通的时间 等问题也常常容易被购房者忽略。 （二）合同有没有建筑及装修质量标准的细则投资者因为购买的是期房，而不是现房，所以买房时看到的是 图纸。建成后，外墙是什么材料什么 颜色，内墙是纸筋灰还是已刷好白塑料 浆等等，如果只凭发展商口头一说，是不能成为你们约定的受法律保 护的内容的。因为我国的法律 规定：只承认书面合同，不承认口头合同。房屋建成后的面积与其图纸面积完全一样的情况，是不多见的。前者比后者大，你需补钱还好说；后者比前者大，合同上又没有约定，让发展商往回退钱就很麻烦了。如果合同上没有具体的装修标 准，很可能你接收入住时收到的只是一个空壳子。 （三）有没有对附属配套设施的有效制约条款。一般来说，凡出售公寓小区或别墅小区的，发展商都许诺有若干配套设施，如健身俱乐部、网球场、游泳池等。如果楼宇出售情况不好，这些配套设施往往会遥遥无期。合同中如果没有对 此种情况规定有效的制约条款，你也只能无可奈何了。（四）合同有没有规定发展商延期交房的具体 罚则。楼房建造过程中可能会遇到 许许多多不可预见的困难，如资金、材料、施工等，从而延误交工的日期。对 此没有具休的 罚则，不仅可能打乱你的计划，而且侵犯了你的合法 权利。因此，你有权 利获得经济上的补偿。这类 条