精装修管理细则

1、精装修项目管理实施细则发布日期：年 月 日实施日期：年 月 日目录一、前言 4二. 精装修项目管理架构及管理人员主要职责（一）管理团队的建立 4（二）管理成员的职责 4三、精装修项目管理流程 6四、精装修项目实施细则 7（ 一 ） 精装修项目前期准备阶段实施细则 7 精装修项目定位 7参与户型设计 8精装修方案设计 8水电定位图 9材料/ 部品清单 10成本估算 11样板房施工图设计 11土建/ 装修交接标准的确定 12 样板房施工单位选择 12材料/ 部品招标 13样板房施工 13材料/ 部品定样、签订合同 14 精装修交楼标准的确定 15 批量精装修房施工图绘制 15 主体施工图设计变更

2、1616（ 二 ） 精装修项目实施（施工）阶段实施细则 批量精装修施工招标 16精装修/ 土建施工交接 17土建整改 18精装修施工 19材料/ 部品供货 20精装修现场检查、验收、考评 21 业主开放日 22精装修初步验收 23精装修初步整改 24精装修竣工验收 2525（ 三 ） 精装修项目后期维修阶段实施细则移交物业 / 精保洁 25业主验房 26填写整改通知书 / 问题分类 27 整改验收 27交房 28一、前言为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理 流程，减少返修率，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的管理流程 及实施细则。本流程及

3、实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关管理过程， 与主体工程、配套工程等管理流程平行操作，对交房后的维修等另见相关流程。本流程及实施细则由集团工程管理中心结合以往的样板房实施过程和操作的经验， 并 参考了其他标杆开发企业的管理经验， 对公司已有的制度、 管理流程及实施细则进行了汇 总、梳理、补充和完善，特别针对一些地产企业交房后出现的问题进行了流程整理及提出 实施方法，供浩创集团范围内各项目公司管理人员和精装修管理人员参考使用。二、精装修项目管理架构及管理人员主要职责(一)管理团队的建立针对精装修的工程特点，为了将公司的精装修做成精品楼盘，顺利达到我们的管理目标， 需要多个部

4、门来配合、管理。从项目定位开始至设计、采购、成本和工程及材料招标，至 交房入伙后驻场维修结束的装修全过程。(二)管理成员的职责1. 项目工程部的职责1) 编制项目年度、月度建设计划并全力实施2) 全面负责项目的精装修项目管理，对各单位进行总体协调，对精装修施工的质量、进度及安全文明施工进行总体把控，对精装修工程结果总体负责。3) 协调工程技术方面，合同各方及项目对外各方的工作关系；4) 落实安全生产制度、安全技术操作规程和文明施工的实施情况，并定期对班组进行教育培训，对贯彻执行情况进行监督、检查；5) 负责每一分项施工样板的检查和验收工作，并监督按样板推广施工；6) 组织设计、监理、施工单位进

5、行施工图会审，对施工单位进行技术交底；7) 负责施工组织方案的会审、报批及监管实施。负责审查施工组织计划，组织对重 要工艺进行审查和验证；8) 组织工程竣工验收等各类验收，确保质量精品。2. 设计技术部的职责1) 制订项目的室内装饰产品配置标准，负责制定精装修设计计划，保证设计进度计 划的执行；2) 负责日常的设计联系及协调工作，组织精装修设计成果评审，负责室内、装饰设 计后变更的审查，跟踪项目精装修设计变更落实状况，参与影响成本的重大变更 审；3) 参与精装修采购的市场调研、评审、定样。协助精装修采购和材料验收工作，配 合精装修工程师完成室内、装饰的现场施工工作；4) 参与室内装饰施工竣工验

6、收。3. 招标采购部的职责1) 组织精装修项目甲供材料招投标，协助供应商管理工作；2) 编制、检查和汇总分析甲供材料需求计划和使用计划；3) 对甲供材料需求、使用计划的执行情况和执行过程中出现的问题及时处理；4) 对甲供材料进货情况和实际使用情况进行统计核算；5) 参与甲供材料合格供方的选择及评审，负责合格供方档案的建立、评估与管理。4. 成本部的职责项目工程部的职责1) 协助完成精装修项目全成本控制和管理工作；2) 参与甲供材料、设备的招标管理及采购控制工作，协调工程分包的控制管理工作；3) 参与工程项目精装修项目的招投和造价事务，结算审核和合同编审工作；4) 参与市场调查和供应商考察评估工

7、作，为项目经营决策提供成本支持和合理化建 议。5. 工程管理中心的职责1) 指导项目工程部公共区域装修样板做法，参与装修样板验收，督促项目工程部严 格按照验收通过的样板施工；2) 定期对项目工程部工程师进行装饰装修知识培训；3) 负责集团各项目售楼部、样板房的装修管理工作；4) 及时提出招标、设计、材料的立项并督促完成；5) 参与精装修施工的竣工验收；6) 组织竣工后施工单位履约能力评价；6. 营销管理中心的职责1) 在项目定位阶段对是否精装修提出建议2)3)7. 物业公司1) 在项目定位阶段对是否精装修提出建议2)3)8. 售后服务工程师项目入伙后，驻场全面负责协调管理各单位的售后服务维修工

8、程，直至全面移交给物 业公司为止(驻场维修时间视情况大约在 36 个月之间)。按照以上管理思路，对工程技术和管理人员进行明确分工，各司其职、各负其责，各分管 工程师除负责各自的区域外还要负责设计、材料、设备及资料的对口协调管理。三、精装修项目管理流程施工图设计,详见相关流程精装修项目定位建筑户型设计参与装修设计参与施工图初步设计根据装修方案调整精装修方案设计材料/部品清单一-4成本估算水电定位图样板房施工图设计施工图设计样板房施工单位选精装修交楼标准的确定样板房施工材料/部品招标丄丄册、,宀17 口 J材料/部品人订合匕样、签 同施工图设计变更11批量精装修施工图4绘制*”亠.片匚、一八丄建/

9、装修交接标准的确定前期准备阶段V1 F4 精装修初步整改（一）精装修项目前期准备阶段实施细则精装修项目定位：在整个项目定位阶段对是否做精装修、精装修风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位1. 责任部门：营销管理中心，设计技术部、工程管理中心、成本部、招标采购部配合。2. 工作程序：1) 营销管理中心对项目定位时是否做精装修作出论证；2) 营销管理中心会同设计技术部、成本部、工程管理中心、招标采购部根据项目定 位调查装修风格、装修标准、当地常用材料 / 部品和设备的品牌、型号及装修成本 提出建议；3) 根据项目定位，提出项目精装修的成本指标及交房参考标准，并随同整体作业大 纲下发给项

10、目公司。3. 工作接口及工作周期：在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成；工作周期约为 15-20 天4.工作提示：000000005. 相关附件：(户内精装修参考标准) 户型设计： 在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议。1. 责任部门：设计技术部2. 工作程序：1) 公司各部门从功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助设计技术部进行户 型优化设计，提出户型调整意见；2) 设计技术部应及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单位，在施工图初步计 阶段进行及时调整，避免后续进行较大的修改。3. 工作接口及工作周期：户型及时提交相关人员，在户型设计讨论阶段完成；工作周期约为 7-10 天。4

11、. 工作提示：1) 建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；2) 装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性；5. 相关附件：(无) 精装修方案设计： 根据项目定位中建议的设计风格、材料 / 部品和设备及成本指标进行精 装修方案设计1. 责任部门： 设计技术部，营销管理中心、招标采购部、成本部、工程管理中心参与方 案确定。2. 工作程序：1) 设计技术部根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修 方案设计；2) 装修设计单位根据设计方案对设计风格、主要材料 / 部品和设备的选用、成本估算 进行专题汇报。3) 各相关部门对设计风格、材料

12、/ 部品和设备的选用提出意见，成本部对估算进行审 核。4) 设计技术部根据各部门意见对设计方案进行调整。3. 工作接口及工作周期：在施工图初步设计阶段完成；工作周期约为 30-45 天( 根据户型多少确定 )。4. 工作提示：1) 精装修方案设计时，精装修设计公司会对原建筑平面进行修改，应将修改情况及 时告知设计技术部并由其通知建筑施工图设计单位进行调整；同时，建筑施工图 设计单位如建筑方案调整，也应及时通知设计技术部并由其通知精装修设计单位， 保持图纸的一致性，避免重复、差错；2) 精装修方案设计时，建筑施工图设计单位还应注意结构的影响，如梁高及位置等， 特别是有梁的房间应注意净高、设备安装

13、等，如退台下层的厨房间、卫生间等。 如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小与家具的布置影响也较大， 应引起足够重视；3) 精装修方案设计应达到一定的深度，对家具、电器布置应明确，楼地面、天棚、 墙面等做法明确，主要材料 / 部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的 认定及成本估算的审定；4) 对有些部品的设计应提前，如厨柜和收纳系统的设计，由于受燃气管、表的影响， 可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；5) 为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；6) 方案设计阶段容易忽略成本核算和进度要求，建议在设计任务书中明确成本控制 要求

14、提交成本估算清单和设计进度要求。5. 相关附件：(装修方案图、成本估算清单)水电定位图： 为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水 电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。1. 责任部门：设计技术部2. 工作程序：1) 设计技术部根据精装修方案提出水电定位图确认意见并提交精装修设计单位；2) 设计技术部应及时将确认后的水电定位图交于建筑施工图设计单位进行施工图设 计。3. 工作接口及工作周期： 在精装修方案设计完成后进行，工作周期约为 10-15 天(根据户型多少确定 ) 。4. 工作提示：1) 水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的

15、尺寸标注，便于 施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；2) 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有 差异时应提请注意；3) 水电定位应结合家具、电器布置仔细考虑，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响， 开关盒的位置对橱柜、衣柜和收纳系统放置的影响等。5. 相关附件：水电定位图材料/部品清单： 根据精装修设计方案，提供主要材料 /部品和设备清单，便于品质、成本 控制。1. 责任部门：设计技术部，招标采购部、成本部配合2. 工作程序：1) 设计技术部根据精装修方案对设计单位提出的材料 / 部品清单就材料 / 部品的品 牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要

16、求进行核实；2) 成本部对清单数量进行核实，招标采购部根据市场价对单价进行核实。3. 工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料 / 部品和设备清单；核定时间 约为 4-5 天。4. 工作提示：1) 方在案设计时要求设计单位提交材料 / 部品和设备清单，有利于提高设计单位的成 本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。2) 在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。5. 相关附件：( 材料 / 部品清单 )成本估算： 针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案 调整。1. 责任部门：成本部，

17、设计技术部、招标采购部配合2. 工作程序：1) 装修方案的成本估算应由装修设计单位提供，如自行设计，则由成本部提供；2) 成本部对设计单位提供的成本估算的工程量、单价及材料 / 部品和设备清单的成本 进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标2%以上，提请设计技术部及其主管领导调整设计方案。3. 工作接口及工作周期： 在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料 / 部品和设备清单；核定时间 约为 7-12 天( 视户型多少确定 ) 。4. 工作提示：1) 该阶段是成本控制的关健，各有关部门务必做好该项工作；2) 在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料 / 部品和设备清单，

18、有利于提 高设计单位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因素，更有利于成本控制；3) 在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定应根据图纸排 列图实际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。5. 相关附件：(成本估算书)样板房施工图设计： 在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计。1. 责任部门：设计技术部2. 工作程序：1) 设计技术部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化 设计；3. 工作接口及工作周期：在精装修方案设计调整后进行；设计时间约为 15-20 天(视户型多少确定 ) 。4. 工作提示：1) 样板房施工图设计应结合批量

19、装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计；2) 样板房的设计同时应进行软包装设计，以检验装修后效果；3) 样板房设计要结合样板房建造的土建状况进行设计；4) 样板房设计往往时间紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求。 土建 / 装修交接标准的确定： 根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行 明确。1. 责任部门：项目工程部，设计技术部、招标采购部、成本部参与。2. 工作程序：1) 工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有 利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施 工进行划分。2) 各相关部门配合工程部从设

20、计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范 围，土建总包合同中应加入精装修工程要求的相关条款。3. 工作接口及工作周期：在主体招标前完成；要求在 2 3 天完成。4. 工作提示：1) 为在招标时明确主体施工单位(土建总包单位)的施工范围，要求该项工作在招 标之前确定；2) 需明确的施工内容有：楼梯间及其他公共部位的内装修，卫生间、厨房、阳台的 防水等，为保证质量，一般由装修单位施工。土建总包单位一般完成外墙装修， 室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可 不要求抹面以降低成本。5. 相关附件：(土建精装修交接标准)样板房施工单位选择：1. 责任部门：招标采购部

21、组织，成本部、设计技术部、工程管理中心、项目工程部参与。2. 工作程序：1) 责任部门负责推荐样板房装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。3. 工作接口及工作周期：在精装修样板房施工图完成时进行；要求在 20-25 天完成。4. 工作提示：1) 样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平 高、技术能力强、配合好的队伍进行施工；2) 样板房施工单位优先从与集团长期合作的合格单位中选定，如果从其他渠道选择 的须加强前期考察和入围评估。材料/部品招标： 根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。1. 责任部门：招标采购部组织，成本部、设计技术部、工程管理中心、项目工

22、程部参与。2. 工作程序：1) 招标采购部根据工程进度计划编制材料 / 部品招标计划；2) 设计技术部根据施工图及材料 / 部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求；3) 成本部根据施工图及材料清单进行数量估算；4) 招标采购部负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从地产经管中 心的合格供应商名录中选择；5) 招标采购部组织招标。3. 工作接口及工作周期：在精装修样板房施工图完成前进行；要求在施工图完成后 20-25 天完成。4. 工作提示：1) 该阶段由于时间紧，招标项目数量多，考虑到部分材料根据施工情况进行更换， 因此招标时应注意方法，一要提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序

23、； 二要尽可能前置。2) 招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相 隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可 有多种替换可能的材料 / 部品和设备。样板房施工： 对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。1. 责任部门：项目工程部组织，设计技术部、成本部、招标采购部和工程管理中心参与。2. 工作程序：1) 项目公司工程部负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量；2) 对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；3) 招标采购部及时组织材料 / 部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施 工，设计技术部

24、配合；4) 装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行现场交底和检查，并根据实际施工效果对原设计进行调整；5) 及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；6) 项目工程部应配合销售、物管公司对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场 参观导示牌上进行清楚的说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应 清楚地明示，以免误导。7) 项目工程部组织相关部门及物管公司对样板房进行验收，对装修效果、装修质量 及各种标示进行认定。3. 工作接口及工作周期：施工单位选择完成、材料 /部品招标完成；施工时间 25-35 天完成。4. 工作提示：1) 为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要

25、时可将瓷砖、石材等已明 确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市 场价的优惠，以提高施工单位的积极性。2) 样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需项目工程 部加强组织协调，注意文明施工，确保现场安全及各工种有序进行。材料/ 部品定样、签订合同1. 责任部门：招标采购部组织，成本部、设计技术部、工程管理中心、项目工程部参与。2. 工作程序：1) 招标采购部会同各部门根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料 / 部 品定样；2) 招标采购部根据招标文件组织合同的签订、交底；3. 作接口及工作周期：招标完成后在约定的时间内完成。4. 工作提

26、示：1) 由于材料 /部品和设备的种类比较多，而且要考虑样板房材料招标期与批量装修施 工期时间间隔长存在的风险，因此在签订合同时应注意区别，对销售上有明确承 诺的材料 /部品和设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、 水龙头等应在销售前签订合同，便于销售时宣传和承诺准确。2) 对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前 完成合同签订，必要时重新进行招标。精装修交楼标准的确定1. 责任部门：营销管理中心组织，设计技术部、成本部、工程管理中心参与。2. 工作程序：1) 营销管理中心根据销售合同要求提出交楼标准的内容。2) 设计技术部起草精装修交楼标准并组

27、织各部门讨论确定。3. 工作接口及工作周期： 样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约 7-10 天。4. 工作提示：1) 营销管理中心应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确的材料标准， 对那些材料 / 部件和设备应注明品牌的应明确提出；2) 对能符合装修效果的有多种品牌的材料 / 部品和设备应多列同档次品牌或不列，争 取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；3) 对交楼标准的描述尽量简单，不得追求在销售时超出交楼标准进行承诺，如进户 门等。批量精装修房施工图绘制： 根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形 成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。1. 责任部

28、门：设计技术部，招标采购部配合。2. 工作程序：1) 设计技术部或设计单位在样板房施工图的基础上，根据现场实际装修效果及已经 确认的土建与装修交接标准进行调整，绘制批量装修施工图；2) 施工图绘制完成后应提交设计技术部、成本部、工程管理中心、项目工程部进行 轮阅，如有问题及时进行修改。3. 工作接口及工作周期： 样板房施工完成后进行；工作时间约为 25-35 天( 视户型多少确定 ) 。4. 工作提示：1) 批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样 板房装修过程中有过调整的部分应重点关注；2) 批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详

29、 细说明；3) 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异 (施工误差除外 ) ；4) 批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的， 尽早向设计技术部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；5) 对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。5、相关附件： ( 批量装修施工图深度要求 ) 主体施工图设计变更： 根据样板房施工过程和批量装修绘制过程中发现的问题，及时对主 体土建、安装施工图作出设计变更。1. 责任部门：设计技术部2. 工作程序：1) 设计技术部或设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过

30、程中，如发现与 现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时通知建筑图设计单位；2) 设计技术部应组织建筑图设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位。3. 工作接口及工作周期： 样板房施工期间或批量装修图绘制期间及时提出；工作时间约为 7-10 天( 视问题多少确 定)。4. 工作提示：1) 设计技术部应及时对存在的问题提出技术变更，避免造成事后返工。( 二 ) 精装修项目实施(施工)阶段实施细则批量精装修施工招标1. 责任部门：招标采购部组织，成本部、设计技术部、工程管理中心、项目工程部参与。2. 工作程序：1) 招标采购部根据项目计划，制定批量精装修招标计划；2) 成本部根据批量施工图计算各

31、户型的工程量清单及材料 / 设备清单并按楼幢汇总 各户型，必要时自主进行标底编制；3) 招标采购部负责收集装修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先 从集团合格供应商名录中选择；4) 招标采购部组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；5) 招标采购部会同成本部、设计技术部、工程管理中心、项目工程部组织评标、定 标。3. 工作接口及工作周期：在装修具备进场条件一个月前完成招标；招标工作要求在20-30天内完成。4. 工作提示：1）各责任部门应在招标前做好各种准备，如招标采购部招标计划的编制和招标文件 的起草、设计技术部批量精装修图纸的绘制及校核、成本部工程量清单的编制及 校核等工作，这是

32、招标成功及以后施工管理顺利的保证；2）为保证施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品 保护要求，以便施工单位在投标时了解要求，在报价时考虑；3）批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验；4）装修单位如非土建总包单位中标，须与土建总包单位签定精装修分包合同，纳入 总包合同管理范围；或独立进行发包，但要明确土建施工与装修施工的工作交接 界面，协调好装修报建和成品保护等问题。5. 相关附件：精装修工艺流程图精装修/ 土建施工交接：根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有 问题的提出限时整改。1. 责任部门：项目公司工程部负责组织，成本部、招标采购部、监理公司

33、、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与。2. 工作程序：1）当土建总包单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理 公司进行检查和交接；监理公司检查满足条件后通知工程部组织各方进行验收；2）工程部组织成本部、招标采购部、监理公司、总包单位、装修单位及其他单位进 行交接验收，填写验收记录；3）对验收中发现的问题，监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整 改。4）监理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的要求重新进行 整改。3. 工作接口及工作周期：主体工程已按土建/装修交接标准完成所有工程内容，并经监理验收合格后组织交接； 交接时间包括整改

34、时间每批次应在 10-15天内完成。4. 工作提示：1) 为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批 (如 50-80 套) 达到交接标准， 就组织相关单位进行验收、交接；2) 验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外 墙渗水、屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注，发现问题要认真要 求各责任单位限时整改；3) 验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志；4) 验收应逐户进行，对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分户验收标准进行。5. 相关附件：土建和精装修交接验收单土建整改1、责任部门：项目公司工程部负责组织，土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位参与， 监

35、理公司进行监督。2、工作程序：1) 监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录，填写整改通知书，下发给各责任单位，并报工程部和工程管理中心各一份备查；2) 土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知，即安排维修人员进行维修；3) 各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收，监理验收合格后通知工程部、装 修单位等相关部门进行验收；4) 对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做 好成品保护，如门窗等。3、工作接口及工作周期：土建/ 装修进行交接验收后限时进行；一般问题必须在 10-15 天内完成，对问题比较大的如外墙渗漏、 屋面渗漏、 门窗渗漏等问题可适当

36、延长， 但不得影响精装修的正常施工。4、工作提示：1) 为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程达到交接标准，就组织相关单位进行验 收、交接；2) 验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗 水、屋面漏水、外窗渗水等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改， 务必在装修开始前完成整改。3) 整改验收应逐户进行。精装修施工1、责任部门：项目公司工程部组织，监理公司、装修总包单位、地板、栏杆、门窗等分 包单位及各种材料 / 部品供应商参与。2、工作程序：1) 开工准备工作的检查。 工程部和监理公司检查精装修总包单位是否完成施工准备工作 (包括技术准备和人

37、员、材料、设备是否到位等) ，认为具备开工条件后方可允许开工。2) 批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要 求做好样板，工程部组织设计设计技术部、 招标采购部、 工程管理中心进行联合检查验收， 提出书面意见并签字确认； 批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工 工艺执行。3) 工程部负责做好装修单位与总包单位和个各分包单位的协调工作。就施工中存在的问 题及时组织召开现场协调会。4) 工程管理中心督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况；5) 施工进度控制。工程部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落 实节点计划的控制措

38、施。 工程部每周应定期检查施工进度和施工组织， 对进度计划的落实 情况进行控制。6) 技术变更和现场签证应严格按公司要求进行审批。7) 招标采购部和项目公司工程部应定期检查监理单位对装饰材料(特别是甲供料)和施 工过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责 装饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态。8) 重点加强成品保护工作。贯彻“谁施工、谁负责”的原则，并由精装修单位安排专人 负责加强巡视监督； 对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案， 报项目 工程部批准后实施；实施过程中，项目工程部对现场保护情况进行例行检查，对产品保护 不利者

39、应按合同有关规定进行处罚；9) 施工期间应加强文明施工管理，定期进行检查。10) 为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，工程管理中心定期对精装修施工单位的管理 质量即工作质量、完成的工程质量 (实体质量 )和文明施工三个方面进行检查、考评。3、工作接口及工作周期：土建/装修交接验收后进行；施工期一般 90-120 天。4、工作提示：1) 精装修准备工作还应注意室外景观工程 (包括道路、雨污水、燃气管道 ) 等工程的进度， 尽量做到施工期间材料运输的畅通；最好能在施工前做到雨污水管铺设完成、道路基层完 成施工，燃气管道、燃气表等尽早进场施工，避免施工有较大的相互影响；2) 装修施工应根据图纸严格按

40、住宅装饰装修工程施工规范(GB50327-2001及样板间施工确认的施工工艺进行施工；为保证质量，每种户型都应做样板间；3) 针对住宅装修常用的质量通病，在防裂缝、防渗漏等方面应有专门措施；4) 安全文明施工管理包括以下内容： 施工方案中应具有安全文明内容和保证措施，施工前应向施工人员进行安全交底，并 形成书面记录；施工人员进入现场应统一着装，带安全帽，2M以上登高作业应系安全带等；施工现场应由精装修分包单位设置临时方便处和临时吸烟点，杜绝作业面内工人随地 便溺和吸烟的现象。临边洞口应设置防护栏杆，并设醒目的警示标志； 现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱，设置灵敏的漏电保护装置，设置合理的接

41、 地接零保护装置；现场应配备足量、有效的灭火器材，施工现场严禁吸烟。5、相关附件：住宅装饰装修工程施工规范 GB50327-2001材料 / 部品供货1、 责任部门：甲供材由招标采购部负责，甲定乙供材由装修单位负责，各材料/ 部品供应 商参与，成本部配合。2、工作程序：1) 装修单位根据工程进度提出材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上 报工程部和招标采购部；2) 招标采购部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时或适当提前向 材料供应商下达排产通知；3) 各材料/ 部品供应商按排产通知及时准备、供货；4) 招标采购部、工程部会同监理公司、装修总单位对材料供应商的送达材

42、料进行验收。监理负责按合同、封样标准和有关规范要求进行进场材料、部品和设备验收、抽样、 取样复试等工作；要求所有进场的甲供材料、部品和设备均须经过验收合格后，并经 招标采购部和工程部签字确认； 招标采购部应做好材料进场验收抽查工作；检查和监督监理单位的验收记录和施工单 位的进场记录是否符合要求 , 检查材料、部品是否按供货计划及时到货，并及时做好 信息反馈； 检查施工单位对材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好成品保护工作等； 所有材料设备的检查验收工作均应填写相关表格、建立台帐，形成书面记录。5) 对于分包项目， 如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备(厨房设备、空调、 洗衣机、冰箱等) ， 招标采

43、购部应根据装修进度及时通知厂家进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实 施成品保护。3、工作接口及工作周期： 根据装修进度及材料准备时间，一般应提前通知材料供应商；具体时间请与材料供应商沟 通后确定。4、工作提示：1) 排产通知应及时，规格型号齐全、数量要尽量准确；2) 认真做好材料现场验收工作，发现问题及时通知调整，将不合格产品拒之于施工现场 之外；3) 排产通知下达后应有专人负责跟踪、协调，保证供货及时，避免因供货不及时造成施 工工序混乱，影响施工工期。5、相关附件： 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210-2001 精装修现场检查、考评1、责任部门：工程管理中心组织集团各中心对集

44、团在建精装修项目进行检查。2、工作程序：1) 工程管理中心每月对集团在建精装修工程进行检查，进行量化的项目评估，检查内容 分三个方面：工作质量、实体质量、安全文明；2) 月度检查完成后一周内，工程管理中心负责编制精装修工程管理检查报告 ，提出 建议措施并跟踪落实情况；3) 精装修工程管理检查报告发出一周内，工程部经理负责对报告中出现的问题进行 回复，填写精装修工程管理检查问题整改回复并报送工程管理中心；4) 对于检查中发现的重大问题、系统性问题，及时向主管领导汇报并通报相关部门。3、工作接口及工作周期： 每月定期进行；检查后一周内完成精装修工程管理检查报告 ；4、工作提示： 审查精装修施工组织

45、设计； 负责组织相关中心相关负责人全程参加精装修工程检查； 工程管理中心以材料部品清单、隐蔽工程验收工序清单、分包单位清单及相关表单为 依据，在月度精装修工程管理检查中对项目公司工程部的内业资料进行检查； 以“装修工艺流程图”中规定的节点或以月细化进度计划为依据，选取月内在施工工 序最多的时间点进行该月精装修工程管理检查； 月度精装修工程管理检查应每项目抽取 2 至 4 套精装修房进行检查（不含公共部位） ， 检查房屋的分布应充分考虑不同进度、 不同施工工序等因素， 尽量加大检查的覆盖面； 本月检查应对上月检查中发现问题的整改情况进行抽查；5、相关附件：A、精装修工程管理检查表B、精装修工程管

46、理检查问题整改回复单业主开放日： 为满足业主对装修过程的了解要求，了解业主对装修质量的要求，展示公司 精装修工程管理水平，减少后期质量投诉，在装修施工期间统一安排一次业主开放日，让 业主进行现场参观。1、责任部门：项目公司工程部负责组织，设计技术部、营销部、物业管理公司、精装修 单位等其他部门参与。2、工作程序：1）工程部根据装修进度情况，选择适当时机 （ 一般是在装修工作基本完成，分包项目开始 进场施工的时间 ） 安排业主开放日，通知营销部联系业主在规定时间内参观现场；2）装修单位应在确定的业主开放日前做好施工现场的整理、施工人员、接待人员的安排；3）工程部协助现场正在施工的现场施工队伍 （

47、 包括市政、景观、管线施工队伍 ） 做好文明 施工，保证参观业主道路畅通、安全，必要时在开放区域内在开放日停止施工；4）组织公司其他部门管理人员做好业主参观陪同工作，要求逐户参观的业主必须要有陪 同人员陪同，陪同人员负责解释业主提出的问题，对不能解释的问题参观完毕后，带回专 门研究后进行答复。陪同人员将业主提出的问题记录下来，参观完毕后交于营销部由公司 统一处理；5) 装修单位或分包单位对业主提出的问题进行整改，并将整改结果在规定时间内回复营 销部，营销部通知业主前自查，必要时陪同业主进行再次验收；6) 对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做 好成品保护，如

48、门窗等；对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如从前的应说 服业主接受现实，必要时作适当补偿；7) 营销部汇总存在问题及整改情况，填写问题分析表，提交相关部门参考和整改。3、工作接口及工作周期： 一般在装修单位完成基础工作，分包工程已陆续进场施工时安排；每批次 2-3 天内完成4、工作提示：1) 业主开放日作为客户服务的重要一环，各部门应高度重视，在开放日期间做好接待工 作，做到现场整洁、接待文明、服务周到，充分体现公司的现场管理水平、服务意识；2) 工程部、营销部应事前根据施工实际情况和业主可能会提问到的问题进行准备，编写 客户问答手册 ，并在业主开放日前对参加陪同的人员进行专门培训，

49、做到事先了解情 况、统一口径；2) 对业主提出的问题应认真对待，尽可能在约定时间内完成整改，无法完成的，营销部 应耐心说服，不得相互推诿，扩大与客户之间的矛盾；3) 业主开放日期应通知到各户；4) 为保证安全，非业主开放日应禁止客户随意进入施工现场，如确需进入的，应通知工 程部有专人陪同。5、相关附件：验收整改单、问题分析表、客户问答手册精装修初步验收： 当装修、各分包工程完成全部工作量后，工程部组织设计技术部、成本 部、工程管理中心、物业公司和各参建单位对工程进行一次全面的验收。1、责任部门：项目公司工程部组织，设计技术部、成本部、工程管理中心、物业公司、 各分包单位等部门参与。2、工作程序

50、：1) 当精装修、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提请工程部组织初步验收并 确定验收时间；2) 工程部通知物业公司和各参建单位及各部门道对精装修工程进行一次全面的验收，户 外按规范进行验收，户内逐户进行验收；对存在质量缺陷的地方逐项记录并限时整改；3) 精装修单位或分包单位对验收中提出的问题在规定时间内进行整改，并将整改结果在 规定时间内通知工程部组织验收；4) 对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做 好成品保护等；对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如从前的可说服业主接 受现实的应说明情况并及时汇报工程管理中心。3、工作接口及工作周期：精装

51、修单位及分包单位全部完成工程量后安排；每批次 2-3 天内完成。4、工作提示：1) 本次验收是物业公司参加交接前的一次全面验收，物业公司应指派专业人员参加全程 验收，了解装修质量状况和整改情况；2) 本次验收是提请质量监督站验收前的自我验收，因此验收应全面细致，避免遗漏；3) 物业公司代表业主进行验收，应从业主关注的地方进行详细验收，如地漏的通水、踢 脚线门套线等的收口、抽水马桶的调试、油烟机3) 由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品保护，在地面保护层去除后 验收人员必须穿鞋套才能进入户内；5、相关附件：建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210-2001精装修初步整改： 对精

52、装修初步验收中发现的质量问题进行整改。1、责任部门：项目公司工程部负责监督，精装修单位、各分包单位参与。2、工作程序：1) 精装修单位、各分包单位接到精装修初步验收整改通知书后安排整改人员进行整改， 整改完成后提请工程部验收；2) 工程部对整改情况应对照整改通知书的要求进行验收，户内部分应逐户进行验收；涉 及土建工程的应通知土建总包单位参与验收；3、工作接口及工作周期：精装修初步验收后即进行安排整改；一般问题应在 7 天内完成。4、工作提示：1) 本次整改是在初步验收后进行，验收时各种成品保护装置均已拆除，因此在整改时在 特别注意成品保护；2) 整改人员进入户内必须穿鞋套才能进入，对装饰面有影

53、响的操作应带干净手套进行操 作，避免地面、墙面再次损坏；3) 本次整改是政府参与验收的前的整改，务必整改率达到 100%。5、相关附件： 精装修工程管理检查问题整改回复单 精装修竣工验收： 当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量监督部门参加整个 工程的竣工验收。1、责任部门：项目公司工程部负责联系质量监督部门，监理公司、设计单位、土建总包、 精装修单位、各分包单位及物业公司参与。2、工作程序：3、工作接口及工作周期：精装修单位及分包单位全部完成工程量后并经初步验收、整改后安排；每批次 2-3 天内完 成。4、工作提示：1) 由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品保护，所有验

54、收人员必须穿 鞋套才能进入户内；( 三 ) 精装修项目后期维修阶段实施细则移交物业 /精保洁： 精装修项目竣工验收后将钥匙移交给物业，由物业组织保洁公司或自 己保洁人员进行保洁，确保将整洁、完好的房屋交于业主验收。1、责任部门：工程部组织，精装修单位进行精保洁或者物业公司负责组织保洁公司进行 保洁。2、工作程序：1) 项目竣工验收合格后精装修单位组织专业人员进行精度保洁；2) 保洁完毕后通知工程部、物业公司逐户进行验收，验收达到要求的将房门钥匙移交给 物业公司；3、工作接口及工作周期： 竣工验收合格后安排精度保洁；每批次 3-5 天内完成。4、工作提示：1) 精度保洁应由专业人员进行操作，对外墙、门窗、栏杆的保洁应有专门的安全措施， 确保保洁人员的安全；2) 与精度保洁单位签订合约时必须详细说明保洁注意事项，对保洁过程中造成损坏的应 承担全部责任；3) 保洁验收应逐户进行，对不符合要求的要重新保洁，直至达到要求；4) 物业公司管理人员收到房间钥匙后检查水龙头、 开关、外门窗是否关闭， 只有将龙头、 开关、门窗关闭后方能关门离开。5、相关附件：保洁验收单业主验房： 业主在收到交房通知并按规定签订物业管理合同、缴纳物业管理