房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍新员工培训资料

1、房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍（新员工培训资料）永业行 技术部 编讲二 OO 七年三月二十三日一、房地产基本概念和内涵1、 房地产-是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者 的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。2、土 地-是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不 含地上建筑物价值。3、建筑物-是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、 卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两 大类。4、房 屋-是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活

2、、学习、 娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。5、构筑物一是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、 水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。6、其他地上定着物-固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以 分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会 使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、 假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。）7、地上建筑物-一般不仅指地面土 0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑

3、物，是指在该土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。（特别是在建工程，未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态房地产土地建筑物其他地上定着物房屋构筑物通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。因为土地估价与房地产估价有不同的 规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。房地产估价报告与土地估价报告的估价对象及范围项目土地估价报告房地产估价报告主要 估价 对象无建筑物的空地地上有建筑物（包括尚未

4、 建成建筑物），只需评估 土地价值（征税或补交出 让金，办理银行抵押有时 需要单独评估土地）无建筑物的空地地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需评估土 地价值地上有建筑物，只需评建筑物价值地上有建筑物，土地与建筑物（已建成的建筑物）作 为一个整体进行评估在建工程（土地与未建成的建筑物的合成体） 未来状况下的房地产（现在为期房，计划建设中） 已经消失的房地产（民事纠纷或理赔） 房地产的局部（某栋某单元或其中的装修装饰部分 等）包含有其他资产的房地产或者以房地产为主的一个 企业整体（收益法、成本法，与资产评估相结合，如 酒店宾馆的评估价值，除了包含建筑物及其占用的土 地价值，还可能包括家具设备，

5、甚至包含客户基础、 员工队伍、商誉等等）作为企业整体的一部分的房地产总结 房地产估价的范围较广，涵盖了土地估价的范围； 只需评土地价值的，根据委托方要求可以出具土地估价报告，也可以出具房地产估价 报告； 凡是需要评建筑物价值的，就必须出具房地产估价报告。三、房地产权益 1概念及内涵：（1）房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。（2）房地产权益是指以房地产权利为基础的，包括：房地产的各种权利（所有权、使用权）受到其他房地产权利限制的权利（如设有抵押权的房屋所有权） 受到其他限制的房地产权利（如城市规划对房地产权利的限制） 房地产额外利益或收益（如屋顶或外墙面可出售可出租给

6、广告公司做广告）2、房地产权利的类型：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的使用房地 产的权利。债权人对债务人或第三人不转移占有而供作债权担保的房地产，在债务 人不能履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的 权利。（如在他人土地上通行的权利）3、土地使用权的类型:又称为农村承包土地使用权（集体土地）四、房地产实物、权益、区位对价格的影响表现形态:五、房地产估价与土地估价中的专业术语与估价方法基本介绍（一）房地产估价规范中专业术语 1房地产土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2 房

7、地产估价专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在 综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算 和判定的活动。3. 估价对象一个具体估价项目中需要估价的房地产。4. 估价目的估价结果的期望用途。5. 估价时点估价结果对应的日期。6. 客观合理价格或价值某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。7. 公开市场在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信 息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它 性。8. 公开市场价值在公开市场上最可能形成的价格。采

8、用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或 价值应是公开市场价值。9. 类似房地产与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同 或相近的房地产。10. 同一供求圈与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。11. 最高最佳使用法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价 值的使用。12. 市场比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知 价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。13. 收益法预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后

9、累加，以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法。14. 成本法求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法。15假设开发法预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。16. 基准地价修正法在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗 地价格的方法。17. 潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。18. 有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。19. 运营费用维持房地产正

10、常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。20. 净收益由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。21. 建筑物重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有 同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。22. 建筑物重建价格采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象 相同的全新状态的建筑物的正常价格。23. 物质上的折旧建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。24. 功能上的折旧建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。25. 经济上的折旧建筑物以外的各种不利因素所造

11、成的建筑物价值的损失。26. 估价结果关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。27. 估价报告全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于 估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。（二）土地估价规程中的专业术语1. 基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域 按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期物权性质的土地使用权 平均价格。2. 标定地价标定地价是在城市各类建设用地中按一定原则选取标准宗地，用地价评估方法定期评估 出的一定年期物经性质的土地使用权价格。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布

12、。它 是一种特殊的宗地评估价格。3. 地租地租是土地使用者为使用土地而向土地所有者支付的代价。它是因土地的位置和地质条 件等自身因素不同而产生的超额利润。附着于土地上的改良投资，如基础设施建设等，其折 旧及利息利润有时也以地租的形态表现，但这是广义地租。4. 地价地价是土地的购买价格，是土地的未来年期广义地租的资本化。5. 出让金根据国家的有关法律法规规定，土地使用权出让金就是土地使用权价格，是土地使用者 为取得一定年期的物权性质的国有土地使用权而向国家（所有者）支付的代价。它既不是土 地所有权收益，也不是土地使用权价格的一部分。6. 基准地价更新基准地价的更新是在土地定级或划分均质区域的基础

13、上，用宗地地租、市场交易的样点 地价或地价指数等来重新确定土地级别和基准地价，并重新确定宗地地价修正体系。7. 城市土地定级城市土地定级是根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中的地 位和作用，综合评定土地质量，划分城市土地级别的过程。8. 标准宗地|标准宗地是在城市的一定区域内设定的，其深度、宽度、形状、用途等特征在该区域内具 有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗地。具有代表性、中庸性和稳定性。9. 标准深度指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市 街地的标准深度。10. 里地线标准深度的连线为里地线。里地线与道路之间

14、的区域称为临街地或表地，里地线以外的区 域称为里地。11. 估价基准日（估价期日）指估价结果对应的日期。12. 正常价格所谓正常价格是指在公开的市场上，市场信息通畅，交易双方以平等自愿的方式，在没有 私自利益关系情况下达成的交易价格。13. 未开发土地指无基础配套设施、无土地开发整理、同时地上地下待拆除的建筑物和构筑物尚未搬迁的 土地。14. 达到开工建设条件的土地指宗地外没有基础配套设施，但在不远处的基础设施有助于该宗地的开工建设，或有部分 基础设施，但尚不具备完全的三通（通道路和临时水、电）条件，地上地下待拆除的建筑物和 构筑物尚未搬迁的土地。15. 已开发土地指待估宗地已具备符合所在地区

15、开发需要的基础设施条件，同时完成地上地下建筑物和构 筑物搬迁，可用于规划土地用途开发建设的土地。主要规划指标:1）容积率=总建筑面积土地总面积在城市规划上，容积率指标一般不含地下建筑面积。建筑基地总面积2）建筑密度=土地总面积又称建筑覆盖率，城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火及居住者的隐私权等要求。若各层建筑面积相等，贝容积率=建筑密度X建筑层数容积率3）建筑层数=建筑密度例：宗地规划净用地面积为5000平方米，容积率不超过2.0，建筑密度小于等于30%最大建筑面积=5000 X 2.0 = 10000 平方米建筑层数=2.0/30

16、% =6.67 层（多层、砖混或钢混）若容积率为3.0建筑层数=3.0/30% =10层 （小高层、钢混、配电梯）若容积率为5.8，建筑密度为25%建筑层数=5.8/25% =23.2 层（高层、剪力墙或筒体结构、配电梯）土地总价值4）楼面地价=建筑总面积土地单价X土地面积建筑总面积土地单价容积率土地单价=楼面地价X容积率（三）房地产估价与土地估价基本术语名称的区别项目土地估价房地产估价价格的 定义土地价格是以土地使用权出让、转让为前 提、一次性支付的多年地租的现值总和， 是 土地所有权在经济上的一种实现形式。房地产价格是和平地获得他人的房地产 所必须付出的代价。估价的 定义估价人员依据土地估

17、价的原则、理论和方 法，在充分掌握土地市场交易资料的基础 上，根据土地的经济和自然属性，按地产的 质量、等级及其在现实经济活动中的一般收 益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用 方式、土地预期收益和土地利用政策等因素 对土地收益的影响，综合评定出某块土地或 多块土地在某一权利状态下及某一时点的 价格的过程。专业估价人员根据估价目的，遵循估价 原则，按照估价程序，选用适宜的估价 方法，并在综合分析房地产价格影响因 素的基础上，对房地产 在估价时点的客 观合理价格或价值进行测算和判定的活 动。估价人员注册土地估价师注册房地产估价师估价规范城镇土地估价规程房地产估价规范估价结果 对应日期估价基准日（

18、估价期日）估价时点有效期自估价基准日起年自估价报告完成之日起年估价原则替代原则 预期收益原则 最有效利用原则 报酬递增递减原则 供需原则 贡献原则变动原则合法原则 最高最佳 估价时点 替代原则 公平原则原则原则估价方法市场比较法市场比较法（市场法）收益还原法收益法剩余法 成本逼近法假设开发法成本法11基准地价系数修正法基准地价修正法路线价法示准宗地估价法路线价法 长期趋势法£（四）房地产估价与土地估价中的价格影响因素影响因素及 分析说明土地估价房地产估价行政区域内一般、晋遍、共同的因素（在区域因素中“区域概况”标题下描 述）一般因素行政因素（房地产制度、城市规划、地价 政策、税收政策

19、、交通管制、行政隶属 变更等）人口因素（人口密度、人口素质、家庭人 口构成）社会因素（政治安定状况、社会治安状况、 房地产状况、城市化进程等）国际因素（国际经济状况和政治因素） 经济因素（经济发展状况、储蓄投资水平、 财政收支与金融状况、居民收入与消费 水平、物价变动和利率水平）区域因素同一均质区域内的区域特性繁华程度（主要是指商业服务业的规模 等级及其对土地利用的影响程度） 交通条件基础和公用设施条件基础设施（包括上下水道、电力、通讯、煤 气、暖气等）和 公用设施（幼儿园、医院、 学校、公园、等设施）的等级、结构、保证 率、齐备程度及距离等。环境质里城市规划限制自然条件区域概况（含区域位置、

20、人口、级别、 经济发展、区域优势等）；繁华程度（距商服中心的距离， 商业配 套程度等）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件、交通便捷度）；公用设施配套程度 （指区域内供水、 排 水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、 医院等配套设施的完善程度）； 环境条件（含区域人文环境和自然环 境）；产业集聚状况规划限制个别因素同一均质区域内地块的差异性面积 宽度 深度 形状 地势（坡度） 基础设施条件（开发程度） 临街状况城市规划限制 （宗地规划容积率、建筑 物高度、建筑密度、宗地用途等） 土地使用年限土地：说明估价对象位置、面积、用途、宽度、 临街状况、深度、形状、地质、地形、 地势、容积率宗地基础

21、设施条件以及估价对象现状 利用或规划利用等影响地价水平的因 素说明土地使用权年限房屋：结构、层数、成新、建成年代房屋朝向、通风、米光、平面布局、使 用功冃匕、工程质里建筑物结构、装修、设施设备及使用维 护状况总结1，价格影响因素基本一致；2，房屋用途不同，估价中修正因素侧重点和影响程度也不同，因此各用途房地产的修正因 素和权重也不冋；住宅，讲求环境优美、宁静、安全、舒适，交通便利、公用配套设施是否齐全等 商业，看重繁华程度、商业聚集度、交通条件工业，强调对外交通运输、水、电配套 农业，重视土壤、排水、灌溉条件等3，某一特定区域内或由于估价对象的特殊性，个别因素的选择也有差异。（五）房地产估价与

22、土地估价方法的简单介绍项目房地产估价土地估价市场比较法（市场法、比较法）市场比较法-将估价对象与在估价时点近期有过交易的类-在求取一宗待估土地的价格时，根据似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格替代原则，将待估土地与较近时期内已经作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格发生了交易的类似土地实例加以比较对或价值的方法。照，并依据后者已知的价格，参照该土地直接比较法公式：的交易情况、期日区域以及个别因素等交易情况交易日期房地产修正调整状况调整估价=可例x 100 x （ ）x 100差别，修正得出估价对象在评估期日地价 的一种方法。其计算公式为：对象=.,xxx价格价格（）100（）待估

23、宗地价格=比较实例宗地价格x正常市估价时对象状场价格点价格况价格待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指x 实际市x 成交日x 头例状场价格期价格况价格数x待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数x待估宗地区域 因素条件指数/比较实例宗地区域因素条 件指数x待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数收益法-预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资 本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价收益还原法-是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方估对象的客观合理价格或价值的方法。法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地

24、收价常用公式：P= a/r x 1-1/(1+r) n益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来母年预期的纯收益，以方式中：P 房地产收益价格定的还原利率统一还原为评估时点总收益a年纯收益的一种方法，它表现为土地的实质价值，法r折现率也是适当的客观交换价值。n收益期其计算公式为：nP=a / r x 1-1 /(1+r)假设开发法（剩余法）剩余法（假设开发法、倒算法、残余法）-预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的-从发展的观点看，土地之所以有价，正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象完全在于其可以开发、利用、建房，并可的客观合理价格或价值的方法。适用于待开发项从中获取收益。为

25、了获得土地而支付的地目。价，显然是在预计的不动产总价中扣除成 本费用和社会平均预期收益后的“剩余价熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成格”。即地价等于土地与建筑物出售价格房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-减去建筑物本身的价格。因此，剩余法是销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费在估算开发完成后不动产正常交易价格的 基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成建造、买卖有关的专业费、利息、利润、本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建税收等费用后，以价格余额来确定估价对投资利润-买方购买在建工程应负担的税费象土地价格的一种方法。其计算公式为