三种评估方法

1、项目基本方法1、找到相同的参照物：参照物价格作为评估值。2、找到类似资产： 以此为参总体照物，依其价格再做相应的差异调整，确定评估值。1 、鉴定评估对象，获取资料机器2、市场调查，选取参照物;设备3、因素比较 ;4、计算评估值将待估房地产与交易实例，比较对照，以类似房地产的已知价格为基础，修正后，得出待估房地产评估价。建筑物资产评估方法一、市场法差异调整因素1、时间因素：参照物交2、地域因素：指资产所在地区或易时间与被评估资产评地段条件对资产价格的影响差估基准日相差时间所影异。响的被评估资产价格的差异。1、时间因素2、地域因素n评估值=（交易实例i交易行为的修正系数i=1交易日期的修正系数区域

2、因素的修正系数1、交易日期的修正2、区域因素1）双百分制比较法；2）十等分因素比较法；3）环境成熟度修正法：房地产价格 =调整系数×交易实例价格= 交易实例价格 / （ 1+i ） nn 达到与交易实例同等环境成熟度所需的年数3、功能因素：指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。3 、个别因素（设4 、交易因备规格型号、 制造素：市场状厂家、役龄、安装况、交易动方式、附件、实体机背景、交状态）易量个别因素的修正系数）/n3、个别因素的修4 、交易行正为的补正应用条件1一个充分发育活跃的资产市场。 2参照物及可比较的指标、技术参数等资料可搜集。1有一定数量 （ 3）正常交易实例。2具较好

3、可比性，3交易时间与基准日接近。4交易透明、公平和有效。5. 土地出让年限、 使用需求基本一致。适于房地产出售、 购置、投资决策等项目基本方法1. 搜集资料，确定比较案例 ;2. 交易情土地况修正;3. 交使用易时间修正 ;权4. 区域因素（重修正;5. 个点）别因素修正 ;6. 确定待估土地评估值上市债券长期投资上市股票流动资产差异调整因素评估值比较案例地价正常交易情况待估土地区域因素值待估土地个别因素值评估基准日价格指数比较案例交易情况比较案例区域因素值比较案例个别因素值比较案例交易日物价指数1、交易2、区域3、个别因素 的修正：其中： 年限修正系数 ：4、交易时 间的因 素 的行 为 的

4、修 正：修正修正平 均、环 比物n比较案例土地使用权剩余年限；m待估土地使用权剩余年限；r 折现率价指数容积率修正系数 见书 P129基准地价修正系数法：评估值 =基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数年限修正系数 K1 (1 r ) n /1 (1r ) N n实际出让（转让）年限； N最高出让年限；r 还原利率（ 1）如可流通买卖，且有现行市价，上市债券的现行市价（评估基准日的收盘价）可以作为它的评估值。（ 2）当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法理论价。同上市债券1、 在库材料：除积

5、压物资、在用低值易耗品外，近期购进现行市价或账面价；购进批次间隔长、价格变化大现行市价或最接近市价的材料价格。2、产成品及库存商品：不含价外税的可接受市场价，扣除相关费用。工业企业卖出价；商业企业买进价。3、应收账款及预付账款可变现值。评估值 =账面价值已确定坏账损失预计坏账损失预计坏账损失：1）坏账估计法：坏账比例 =评估前若干年的坏账数额/ 评估前若干年应收账款余额2 ）账龄分析法4、应收票据： 1）评估值 =本金 * （ 1+利率 *时间）（利率、时间保持匹配关系；时间为开立日基准日）2）评估值 =到期价值 * （ 1- 贴现率 * 贴现期）（利率、时间保持匹配关系；时间为贴现日到期日）

6、5、短期投资： 1）公开挂牌交易的，按评估基准日的收盘价确定；2）不能公开交易的，本金+持有期利息。6、现金和各项存款：以核实后的实有额作为评估值。如有外币存款，可按基准日的国家外汇牌价折算。应用条件1 、在同一地区或同一供求范围内的类似土地中，与待估土地类似的交易案例较多。2 、评估人员知识广博、 经验丰富企业价值项目方法市盈率乘数法：公司的市值=类似公司的市盈率* 预期收益（严格说，不属于市场法）二、成本法重置成本实体性贬值1、评估值 =重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值功能性贬值经济性贬值成新率2、评估值 =重置成本 * 成新率总体1）重置核算法：重置成本=直接成本 +间接成本2）物

7、价指数法：重置成本 =历史成本 * 评估时定基物价指数÷购建时定基物价指数 =历史成本 *（1+物价变动指数）3）功能价值法：重置成本=参照物重置成本* 被评估资产年产量/ 参照物年产量4）规模经济效益指数法：重置成本=参照物重置成本*X（被评估资产年产量÷参照物年产量）5）统计分析法：重置成本=某类资产历史成本* 调整系1. 观察法 / 成新率法：实体性贬值 =重置成本×（ 1- 成新率）2. 公式计算法 （年限法）： 实体性贬值 =重置成本×实际已使用年限÷总使用年限=重置成本×实体性贬值率其中：总使用年限 =实际已使用年限 +尚

8、可使用年限；功能性贬值额=被评估资产年净超额运营成本* 年金现值系数= A*（ 1-T ）*(P/A ， r ，n)由于外部环1观察法境变化造成2使用年限法资产的贬值成新率 =尚可使用年限÷ （实际已使用年限+尚可使用年限） *100%成新率 +贬值率 =13修复费用法成新率 =（ 1 修复费用÷重置成本） *100%数 K=某类资产历史成本 * （某类抽样资产重置成本÷某类抽样资产历史成本）实际已使用年限 =名义已使用年限 * 资产利用率n 被评估资产剩余年限包括重新购置或建造与全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用， 如设备购置成本、 运杂费、 安装费、机

9、器基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。1）重置核算法。非标准、自制设备：重置成本=成本 +设备利润 +销售税金 +设计费（重目前还产销的，以市场价为基础确定重置成本。点）2）物价指数法 。重置成本 =历史成本 *（1+环比物价变动指数 t+1 ）*（ 1+环比物价变动指数t+2）*（ 1+环比物价变动指数t+n ）1）使用年限法 ：实体性贬值率 =已使用年限 / 总年限 ；更新改造的设备：已使用年限 =名义加权投资年限 * 基准日前的资产利用率2）修复费用法：不可修复损耗引起的贬值=不可修复部分重置成本 * 有形损耗率；实体性贬值 =可修1）超额投资1）经济性贬注意： 1）经济性贬值率成本

10、值额 = （重置=1-（实际使用生产能力÷额2）超额运营成本实体定生产能力） X成本：同“总性贬值额X规模经济效益指数体”功能性贬值实际使用生产能力÷额定生额） * 经济性产能力 =评估日后的资产利贬值率用率2）经济性贬2）名义加权投资年限的计值额 = 年损失算：3）规模经济效益指数法。某些特定的加工设备。复部分修复费用+不可修复额*（1T）名义加权投资年限=加权更进口设备 ：价格条件、 从属费用（内容、税基）损耗引起的贬值*(P/A ， r ， n)新成本之和÷重置成本重置成本 =CIF+关税 +增值税 +3）观测分析法重置成本：还考虑改造成本项目重置成本实体性

11、贬值功能性贬值经济性贬值成新率成本：前期费用、建筑安装工程费、其他费用、间接费有形损耗率因用途、使经济性贬值 =用、合理利润、 资金成本 （据额定工期、 平均投入资金、1、使用年限法：同“总体”用强度、设nRi建筑贷款利率测算的建筑期利息） 、投资方向调节税。2、打分法计、结构、i 1 (1i )i1）预决算调整法：以原工程量合理为前提，适用于用成新率 = 结构部分合计得分装修、设备Ri 第 i年的物途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。*G+装修部分合计得分 *S+设配备等不合年收益净损（重2）重编预算法：适于测算更新重置成本或构造较简单备部分合计得分 *B理造成的功失 额； r 折点）的

12、建筑物。能不足或浪现率； n 3）价格指数调整法：用于单位价值小、结构简单，以费形成的价预计收益损及运用其他方法有困难的建筑物的。值损失。失持续的时间土地评估值 =土地取得费 +土地开发费 +税费 +利息 +利润 +土地所有权收益使用利息 =（土地取得费 +税费） *土地开发期 * 年利息率 +土地开发费 * 土地开发期 * 年利息率 * 50%权适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用其他方法评估时。可对既无收益又很少有交易情况的特殊土地1）自创：财务核算法；市价调整法：1专家鉴定法。 . 重置成本 =类似无形资产市价* 成本市价系数2 剩余经济寿命预测法 。无

13、形 . 重置成本 =类似无形资产市价* （ 1- 销售利税率）（同“总体”的年限法）资产2）外购：市价类比法、物价指数法。专利权：重点是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、间接成本。2）交易成本专有技术： 1）分析鉴定使用状况。2）估算重置成本。3）利用 条件百分比 估算贬值。 4）评估值 =重置成本贬值。1）超储积压物资流动2）在用低值易耗品：评估值 =全新成本价值* 成新率 =全新成本价值 * （ 1- 实际已使用月数/ 可使用总月数）*100%资产3）在产品：按价格变动系数调整原成本。按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值。3）按在制品的完工程度计算评估值。4）产成品及库存商品：当评

14、估基准日与产成品完工时间较接近时，评估值=产成品数量×单位产成品账面成本当评估基准日与完工时间相距较远：a. 评估值 =实有数量×（合理材料工艺定额×材料现行单价+ 合理工时定额×单位小时合理工时工资费用）b. 评估值 =产成品实际成本×（材料成本比例×材料综合调整系数+工资、费用成本比例×工资、费用综合调整系数）项目收益期有限nRiPr 1 ) i总体i1 ( 1n收益期限；r 1折现率建筑物( 残余估价法重点 )三、收益法收益期无限未来收益年金化未来收益不等额年收益等额年收益相差不大（ n 年后，收益相同）P=A/r2P

15、=A/ r2nRinR iPir本金i 1 (1i 1 (1r1 )r 1 ) iRn 112化率其中， A(P / A ,r 1 ,n )r2?(1 r1 ) nB (a Lr1 ) /( r2 d ) a2 /( r2d )a建筑物及其基地所产生纯收益（成本费用中不含建筑物折旧）；L土地价格；r 1土地的还原利率；d建筑物折旧率=1/ 建筑物剩余年限B建筑物收益价格；a2建筑物纯收益r 2建筑物的还原利率；其他收益额折现率收益可以是： 税后利润、 现金 折现率 =无流量、利润总额。风险利率 +要求：准确反映资产收益，与 风 险 报 酬r 的口径保持一致率 +通货膨胀率应用条件：要求被评估对

16、象可以获得正常收益；要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离收益法：土地P=A·（ P/A， r ， n）使用A土地纯收益权n土地收益年限 （ =出让年限已使用年限）P=A/r纯收益 ( 客观收益 ) 计算：还原利率 = 计算总收入。安全利率 +r 土 地 求总费用（含折旧） 。风险调整还原利率 求总纯收益 = - 。值项目无形资产（重点）求房屋纯收益 =房屋现值 *房屋还原利率求土地纯收益 =- 。假设开发法 / 剩余法 （重点）：地价 =楼价建筑费专业费利息利润税费租售费用注意：楼价（期末） 、建筑费（期中）要 其中， 专业费 =建筑费 *i利息 =预

17、付资本 * 利率 r= （地价 +建筑费 +专业费） *r折现利润 =预付资本 * 利润率 P =（地价 +建筑费 +专业费） *P 收益期无限其他收益期有限未来收益年金化未来收益折现率年收益等额年收益相差不大收益额不等额nKR i约当投资分成法 ：PK=无形资产约当投资量÷（购买方约当i 1 (1 r) i投资量 +无形资产约当投资量）i无形资产约当投资量=无形资产重置K分成率； R 分成基数；K 销售收入 =K 销售利润 ×销售利润率成本 * （ 1+无形资产成本利润率）K 销售利润 = K 销售收入 ÷销售利润率购买方约当投资量=购买方投资资产K 销售利润

18、： 1、边际分析法： K= i ÷ i重置成本 * （ 1+购买方成本利润率）2 、约当投资分成法nKR i最低收费额 =重置成本净值 * 转让成本P 最低收费额分摊率 +机会成本(1 r) ii 1重置成本净值 =重置成本 * 成新率转让成本分摊率 =购买方运用无形资产设计能力÷总设计能力niP i 第 i 年的超额税后收益r) ii 1 (1专利权： 1）收入增长型：= （P2-P1） Q（ 1-T ）2 ）费用节约型： = （ C1-C2） Q（ 1-T ）收益期（有效期限） ：指无形r= 无 风 险资产发挥作用， 并具有超额获利率 +风险利能力的时间报酬率 +通货膨

19、胀率超额收益法2：超额收益折现法商誉nPii 1 (1r) i项目收益期有限1 每年（期）支付利息、到期还本P=P0· i ·（P/A ， r ，n） +P0·（P/F ， r ，n）2到期后一次性还本付息非上（单利计息）P=P0（ 1+m· i ）·（ P/F ， r ， n）市债（复利计息）= P 0（ 1+i ） m·（ P/F ， r ， n）券P0债券面值；i 票面（年）利率；r 折现率； n基准日到债券到期日的年限；m债券期限（发行日到到期日）非上市股票割差法： P=整体资产评估值 ( 单项资产评估之和 )超额收益法 1：

20、超额收益本金化法商誉价值的评估，限于盈利企业或经济P=（企业预计年收益额行业平均收益率* 单项资产 效益高于同行业或社会平均水平的企汇总） / 本金化率 =单项资产汇总 *（企业预期收益率业。行业平均收益率）/ 本金化率收益期无限其他未来收益年金化未来收益收益额折现率年收益等额年收益相差不大不等额优先股普通股：计算股利增长率 g：P=A/r红利增长1、历史数据分析法普通股的固定股利型2、发展趋势分析法型：P=D/(K-g)g 再 投 资 的 比 率1P=D/r（即净利润的留存1股权投资对非控股的直接投资A、预测长期投资的未来收益，折算为现值，得出评估值。再根据直接投资所占的份额，计算确定评估值。B、对投资份额小，或直接投资发生不长，账实基本相符的， 可根据核实后的净资产额， 再根据投资方应