万科房地产开发全过程控制要点

1、立项本钱控制要点应用指南立项环节的本钱控制根据工程开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，根本原那么是 在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用控料要京卷利精么濯M M湖奎文件开就零善2、冥骑师日开发征地费用少女我幌交，力争减弟工程郃负贵讲见工程立项成忒控 制奏点说蜩中工程开 发本钱枸成和、射我 一、附表二.详见工程立项本钱技 制要怠说际中项日开 发虚求枸戊裹、附菽一、就袅二双买断存氢的能本构成详见工程金融成苏至 明要点林明中工程开 峻成忒枸成最“好袅 一、附菽二及合作开 北的本钱枸威林近安置期用房产福宏店用鹿骈正宴置野用耳目部负击大市政费用白建局部拽感

2、公司工程 体系走：交政府局部校 有关执意处理工程部、畿计部和 审计部负贵电建邰如工程部负责英 或喇外规划条件买断内理满足誉司利益最大代，部理提高容秋车，降低 士地本钱明瑜买妍内暮明翔工程部，能计部负责工程都施而付款总为公阊争酗最大利益项口部黄曲时款时间同期长,次数3工程部负声三遹或七通一平的标赛明确险收标出明值工程部、工程部负寅手族风院合作才氨分就比例 交房附间交房标准导杀付款时间直接挂 构符鲁集团要求,有利干北京公司2双菽原那么；尽可能也延后交房不低才合同中交房标潴工程都负方工程部负责工程部负责 工程部资方工程部负赤付款患旗什款时间选择有利孑公司利益的工程部负市工程部负市规划环节本钱控制要点

3、应用指南规划环节的本钱控制所占权重最大，具有“一锤定音的地位和作用：在规划环节进行本钱控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的本钱。 所以该环节控制要点和控制内容相当复 杂，根本原那么是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承当主要的职能控制要需枝料也么熏幺校4 4琳后制老文件k规划方案(1)小粕虺规划设计(2)方系评审卜场信息艘算和分忻 市被状况佶忌分折 规削要点确立可行性研究设计任务市可彳中怯设计爱更虬成可行性规划评审粪 员会，对治案进疗评审，耒通过财力梁进入可行 性设计变更环节，再变 新评串口设计部负击，工程、 审计，铺卷部配备山工程，设计.工

4、福、审计.财泰 销俵等看部门配施 评审委黄会，总蛆 理负贵曹拽相应可操作参考文件，腐下同(3)殁奸成果的可行性规划设时根据 实您侨况进行缩节调整 廷喜选型者案提前旗定 根据提交的谈计成果遴 什搜赍佶算设计部负责，工程 部配含审计部负贡皴讨 都也含(1)设计方案根据工程前其1运营的情况和市场分析制订就讨 住善率才窠设计龙段标设付都负责，项口 部转售部裤作设计部方案藐计评审噌投桂评审委负合(2)报批注您市跋段计注意却关法规.完善自 身报批标准性，树射完 整工程部负市，被讨 部酶含惠宓根刹wrawra5t5t许#报批遗时址一步调星斌讨却负声,蓟含各部门(t)如初设计真求被看娶家内部甫擦机掳*f削设牝

5、制段标：*案也添事迷观、窕忤理诜计部与土程部宣(2)忒本机第元.产地方需等目步廿青总本钱伟士翻算剂订蚯萤指导事审时部黄贵根据打神连时翼:谣杆(3)学初谡计图号象“本向部讦串相城择诉审霎员叁(1)地质静露设计错整班机期也加也鼾官已七姓人员翻案设计等在步L拉基设计蚯哀出计：!寺以上彩虹设讨部员喷 工直就计才案年专山*聿避杆樵鼻器式躺柱墓蚌鞫讦串考悔热3)棹层海上感社计弱管他犍加色电囊设计.U基谈计、功能谈计及配 套设期等回里，到r丽 利息M上修母就工胞设1)通工图设计时要点我讨都和工程都算入选工凰迨球些安艳工国中构设 金、城戒造价和就洗 璃瘠等转占总选馀70%方却?盘?迷河才可技*美他部门协助寸建

6、郭会.应严格串柳.京府等门报他算.校残甫布英媒藁丈姑心里目郡报泡囹而因互审互将，明修修改堂姿讨/把百.工程1O施工程畲见，就读冷商物岫.胸型睛g颦(6)由期期*金计圈城那么霎与耍静巷 度奸器费击，工者工特假脍柚持餐邮助九睛也包望制作才情首间校财毁计喳下非投标blog.sina. corn, cn/h竭粒桑 W和琳1 1以，象控M MH H文件工施髯力集(1)方案读计畀成(2)树赵法客选MW9计国,Mt的射宾体/亮蛇幢 第M灾方案谩甘要事 市播他品调研 机棒设计具未崎枚便 材状不建外部更才.辅售部澈琳却直余设时即奥步，相管娜料劭设计量本钱方委(3)吊区行帮甘装片请时日林底东计型如假臬坤拉舍价格精

7、奇妙步明订谈计征东事4JUM公卸文帝(1)小区建筑骑科盟祖，假设可拈环事部瑞调科布针对，也犷丸速排*功趣铝机煤砰费曼蛋 精埋部也才 谟神郭寅黄，玷培、工穗飕映(2)中我囱春才戢审般敷况调瞒争会破疥方用密件次目部或会通藁金计(3)的昉案设计机1耨H*尊和峥林也事三环境辿计分重国林就有忠热找粮存沙计却真才，项在部打鼬招棺林评审蚕苒金智部化谩计(5)精华永诺(1)世诘调璧昔用初首我杭乐*甯能他此要修方炳理能化内容控制 粉根桂，等悔叶郁育际，争也需同集如寒门坤福，鼻崎 隹总悔道，保障司唯派 诺与实际编版 QT，*倡通却真才招投林小如加 W堂理次苛没讳邛食货.工茬都IM九遽讣虬更UkUk时出过事亮餐费阕

8、(北计史处直(0连理(20才案一发时间(3)靠增菊让考窕比假设加产精片照授计把曼冷 藐挈蛀件本始相园磷定前府青树中说叁.也校佳在摄掂 箭段批考虎片Hftit-t-种安装舟根标眸第设计遑片部其青，H 银精空部协助注诗邪五寸.工也部野脸招投标讦审要号毒审*Wblogs4见 3 垠葛与芝更 管一观第3W见$沈各忖鞠乐而再应?na.timxn/hiza招投标环节本钱控制要点应用指南招投标环节的本钱控制涉及到工程、设计、审计、销售等多个 部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评 审委员的选择那么须有很强的针对性。 这个环节本钱控制的难点在于标书制订，重点在于评标嫌H H双?出制学者

9、文件L L投标单位 的建楼(1)资质(2)管比水平(3)技末力量(4)局史记录(5)贵金实力3)合作婵唐龙茎由建窗“工程监理材料双设备供货商龙财 良贵射库-从公阊认可每期中的承 建商 r 供萤商、领E公 司中选择投标单位.主办却门推荐五家投标 单位版相战把工作蛆 B工程部负常工程监 理招揽标合同； 设讨部负方设计、 坏绻藏倭擒机标普用审计部贞而树附设 事招投标舍同B轴隹部负声暨朝、 包装43投标合同.详见蒋观标管龙规靠第 R条至15条和超投 标管理程序招搜标工作“、如申楼 考取评由、需选三冢以上投标单位报用投标 评事委员会或主管领导我投标讦审妻或舍 审檎主管领导批准.诺见招投标管理标准 第玄条

10、里,15条和招投 标管理程序去4s4s段寻丈许苫类合同时犯投 标书内冢皮包含：(1)工期；(2)工程造价泰 制的标准；质量要乘！(4)忖敷式,|(5)招标但画；(6)结算才*j(7)验收标值：(S)投林屋慧事(力庆标镣忤投 株木的第加差投 标单隹法人印 幸);(10)按标时间 m(11)开标时间(H)定标方诔士(1到投糕单隹曲 无意见：主办部门起草、制定我 投标标出文本、工程都负贲例 监理熟投粽鲁同：2、设计部负责设 计、坏嫌、装修招 投标合同n工审计部负责材料 设,投桂各同.4.他普都在前菅 潴、包霾挣援标畲详见招投标管理标准 第6条、第北泰至2口 余、和招毅标管理费 序触我必萋考丈件2.2

11、.我竣存文件像)(14)标淮合同条 文：(15) 9螃.其他 姜求等口招投标工作如审核我投标评审委贞会 审梅主管领导批港三详见招投标管宜标准 某月枭、第1内秦至2口 条、和搏殁标管理程 序k k评标和贡 存口胜术性详悚和定 标口薜济性讦精定悚牝相咂序1、根术讦标2蛆济详标合作弊我韩鲁审核投标单位,评 鼠中标单隹L或未部门负责我 术评标2审时都负责经济 标本的评年M 财务部负寅审梗 广告包柴费 龙撰林评审委员会 甫檀、祖定口 主管领导批售详见招投标詈理现的 第21余至33余、和 塘投标管理卷序详见招投标管理标准 第21条至33条.和 招援福管理程序施工环节本钱控制要点应用指南施工环节的本钱控制主

12、要应注意两大方面， 一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可防止由于各种情况而要对施工方案和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行本钱控 制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要基拄基什金名本校制参考文件(1)聂曼价格工程利视闻划.老茸要全 面，隹媪尽到跣性 工中的重大设甘调鳖.加强他工时酌审押工作. 全面考感工稳更伶，时可 版第生觉里蚓见才有我 如怪，井予4事先妁理.部部门戈前砰侑版事 来的3部更心为审批提他.审计郡京青计算克 更费用(手可能引起 的肃皤甲方小白代表帧件 盘改描工期耳信.审计部展本管总艮

13、 负才讨臬工式席的林妍.谭见?工程更更管理 势却“工程变更的检制处诔、林节(2)变费好牵核签 猛他墀丸史原因料造计更 更令我西奥本同桌制故 也应的审幅舞a:树进 亿设计变更通物氧蛆畀部门？发生变更事 fl的费希人w见学工般跳埸等证 管理规双，某二蜃、第十工杀.洋见兴工程现埸番证管理总心第5列第3石(3)更堂的书就(1)参证的蛇要住变更必须而设讨单位 设计部、工释蜗监理单 住和施 3位扶同餐考 脸才能有范主管总蛇我市枇居吉可 进什妇匕机墉落证勒璃认应严也 博其也网中所韵素 激挑仔.酶赤都n圭管总统观蝮办部门?武计郡评见好工程现场警证 管理揭戴)第九到第 十二晶详见?K 崔现埸密证 首厘规芭 第十

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15、磔序州 手，里ilH右可正丸 Wxi,叶工霍克更应三机员W令莺丸总题竹 E 耳叩 物蜿用安科母姓利工也 芝曼爱出戏迷悠见片鼾坤卿45L4工征现妗要让 喈0觇三，第十啕条.鹏见也正挂题场 W 江 营再现 W?第十几、 十九耙(D始利e会隼(21Q 国套单幻%时会群围会事?小金专+围 地会中用应壬层次去审会着双声北.驯解.务一立直窜星轴制意为在开工加电四H.*相同题修班足.甲方统承我才人田见义礴上篇军庇衣 校*|臭不工/用八篇?色就 合青(0分电访虻?外令包赛()窗色的方依界老遇过我特“之生占局.威融息庭也工过程中俄祖翁 E 虬,会包内鼎 是画石墙加工裁能本.平方代最祥见4*工耳节底本 控制委意科

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17、堂营副电氢恿娅爱5瓦同而个而 m 而互引工材料及设备采购环节本钱控制要点应用指南材料及设备采购环节本钱控制的核心要素是方案和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，到达本钱控制的目的。加针食拿衣螳割委者文件采蚂旬投标禺讨 立合同叶菊曾缺耙投标规意中臬提及计用生产周期与工程进度相配合运输周南具体与半嬲金逅通相蜡 应工程部具体基菖标淮簪抉安装 r 驶收周期与工谡进度朝配合交叉作业时间与工序安排相新系布场ft息日常搜集市场佶息，速 立材料市胡信息库.材鼾设善的技术蒙敦审计部技木基数由设计部就定支封设计都2、材料的性样.价格叱押提桂必领招指标的材料过名 要判定利毅标方案

18、.不 需招投桂勒材料世备，朱用三家班JJ-蔚艮愉 选择。预付靛限领控制审计部详见营刊投标管理规 范?浑六、七条和龈 备材鼾采购标准?第 四条忖材料教史林方式 材料款支付进度 保修款方比险收后村就总频进度控制口保修款一般不低于台 同总价的5%.推排金目中为第忖1就经办部门工程部 或设计部】详见代忖款审批程序 标准?附背于甲供忖 料忖款流能和附件 丁采峋熨忖教流IT数步集收几方典同据认货到现 场敷量甲方工珏代表蜿与 业工程卿负市监技 兼枕详见长设备材料栩现磔第八条4.材料或收is 验曲处魏周量的的11fc安落后质量的皤收工程部投入便用荒的质强险 岷在合同中明哨览物的物北公司久村好管与保修材料保管卸

19、货和保管的责任承详见必设品材料种相者工程部规前第九蕃 r 第十材榴修用合同的历虻明旗保 修去饪和保修期三到十六条销售环节本钱控制要点应用指南销售环节的本钱一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比拟多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这局部的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的本钱控制也必须有长线考虑。捶胡宴至四针套多泉控制全套丈件k苦靖方案(1)兼周总领哨定费闭目标卷旗工程部黄见，营躺费用管理 现扈?(2)市场信息收集首锚方案(4)机据各将相关因索候 鼠具体方案和即用潴喳都(5)营铺方案审

20、批征求各方面意见，柱 审批添程操作主管思蛆理详见&菅筠探祚谕福 现扈?，本镐跳椅 费用(1)鹦场悄售人工鲜用鞘售人觐撑制 精儡工作进度控制 具物方法控制销售部部门经或(2)孤场错售器 具贵美场、期场 包装费(4)峭箜蟆型费同(5)宣传资料在 油品费(6)展铺脚计那么敲度控 制弱度内调剂和超额牢 批制度潴售部专业经理和部门经理主管总举理详见4莺鞘包某嫌作知逊详见?营辅簿用皆理 规郃3.域体造探八样垣屏羞 修(】)嫌体更广告 代理公司信息收 隼和分析(2)招投糅(1)设计，装修专人员重先评后选的原那么幼喳部销售郃详见?营辅包菜操作规篦?详见?营辅包装操作现毂内部评审貂投标市场佶息收集制订趣

21、除目标戊本息 旗茹售部评军委黄春设计都、鞫修郡详见?州蛇标管期规 意?详见?营铺包装操作 标准和?设计规那么 管理观柳(2)材射来的信息攫集材料、设落选型设计部详见?诜备, 材料采黑规 3信息采集及 相投标(4)样植房维扑指展标妻柘物业代管怖议的及持评审小虬楠姓公KUKU牯售部详见，4招投标管理规a详见?物皿者理标准?捶胡宴至现什么多泉控制全套丈件tr (tt)5、箱考回教(5)材料固收、保管和再利用(1)炳错折扣点速作材料设备清单 使周赞记闲置矗评估和处理特定设计部负赤，橱匕销售部肥含销店前台负责详见代誉希包装操作规部特制讨相关管理棉(2)回数周期特定躺售前台?贵，财 务览督详见?向教管理规

22、危?fix锅修料无加如搀工残户交唐(1)承诺的绐出设时夔更身 承诺(1)支用日期(2)保修期施量*卜偿(1)中介(2)与销俗相或 的其他费用(如因 辅售要求而发生 的设计潜葡变更好)制作楂书承诺分类变更审批局初会制度承诺史史吼文房原因分关处理 与施工队常新延长保啮期交层联收协谀得定严格按前美流巷进行者精部负责，设 计.工程监督 设计部或黄，纳号、工程的助客户效劳中7夜 士，籍售前台、物 业公司协作转售部主管副总待制订和关管理弗法详见料卜隹管理猊葩?详见，工喉现场变更 管理规心等工程预决算环节本钱控制要点应用指南工程预决算环节的本钱控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、

23、第三方，和自己的调研，不管哪种 方式都应该注意严格按程序走，防止出现不标准或不负责的实际操作。卷率什去惠叁检制主叁支件1、乙方我算(1)乙方预算内容 的审查先也过:许叱创大的所日 看(地面.蜻面、都分 究具)，第，小及谟整高 季P法章神价嘶分-施工方名、 蜒饰双邦标方法不 同会却唱我本玲冏题审计部负贵，故计 部林瑞春见深圳善司寿关文 件性制度必装检制避绰号丰汇兔曲3r3r理殳晶牛丁，JpiLtteJpiLtte(坏.事邛认耳簧声云但价 誉他公司嫌，fifflfiffl筋立曾财务郭，审讳拜片 里看M M堂虱步旧灵 工尔遭唐答询3 3-1-1tUtU施二良中的1A1A司.露内苗闽篁巧用生市片邹令人

24、出布班与正在草卜讨二仁用金案(净警、老史的植素工程统情书相公用将也算量可规是嫡霸国殳的帆苜用堂计不工样 工现比价小狗心耳鼻中 计明!美人费心sisii i卫 埸了好，鲜扎距 情X X产格帆疗看同书粉豆谑 寿辑H 讨郁蚓/黄督3.3.看董蜥1 1(1)(1)忖科懵圣(3)(3)人人工格差工格差(3)(3)皆用什者配甘是蜉.恰林忖虹、人工普用)变时t t品圭价朴出舞是军击诞不才卸铸科加幻苞黄史正直单四寸 N我算口i i贞黄强决算甯电也范时.臣)即由和怅率住*工理却咽誓贞灿玩 着3 3处典固守窿，*拧1,1,让叶用艮岩电浦4 4让虐藉盛S.S.的事精幺 H 在邛货货戌林*止网娘也审僮N 工程而F1F

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