对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估

1、广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估20 13- 20 14学年第一学期成绩评阅人评语:（题目）资产评估案例分析-对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估（数据自行收集）一、资产评估基本理论框架（一）资产评估概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵 循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并 发表专业意见的行为和过程。 资产评估的组成要素有： 评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、 评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法等。资产评估具有现实性、 市场性、预测性、公正性和咨询性的特点。 其中，市场

2、性表现在三方面： 一时反映现状完全以现实存在为依据；二是以现实为基础反映未来；三是强调客观存在。（二）资产评估基本理念1、资产评估目的决定资产评估价值类型和评估方法资产评估具有明确的目的。资产评估目的要解决的是为什么要进行资产评估，这是资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。它可分为一般目的和特定目的。资产评估的一般目的是资产在评估时点的公允价值。资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。资产评估的特定目的是指资产业务对评估结果用途 的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估价值也不同。资产评估特定目的是界定评估 对象的

3、基础。资产评估特定目的对于资产评估价值类型的选择具有约束作用。不同的评估目的决定资产评估价值类型和不同的评估方法：资产评估目的价值类型基本评估方法资产保全重置成本重置成本法资产纳税市场价值市场法产权交易市场价值市场法投资评价收益现值收益现值法资产抵押清算价值清算价格法破产清算清算价值清算价格法2、资产评估是对额定资产的评估资产评估需要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行必要的产权验证及 对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，如房产证、车辆行驶证；重大设备购买 发票及验收入库单等。产权界定决定资产评估的范围。有些流动资产虽然在评估时为企业所占有，甚至已列入企业报表的

4、资产项目，但若其所有权不属于企业，便不应予以评估。如：外单位委托本企业代销、代管或 寄存本企业材料、商品等；接入材料、包装物、商品等。产权交易类型决定资产评估方法。例如资产的所有权或者使用权转让适用的价格标推是收益现 值，评估的基本方法是收益现值法；资产抵押业务适用的价格标准是清算价格，评估的基本方法是 清算价格法。产权界定说明提示了评估结论的风险。例如，使用证尚在办理中，根据委托双方达成的意向， 北方航空将承担办理取得土地使用权证的工作，根据委托方要求，评估人员按照完整产权进行评估。二、资产评估三大方法的适用范围和评估公式（一）成本法1、含义成本法是指在资产评估时按被评估资产的现实重置成本扣

5、减各项损耗价值来确定被评估资产 价值的方法。其评估思路是：先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新构建与被 评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。2、计算公式及计算方法成本法的基本计算公式为：被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济型损耗(1) 重置成本的核算方法 重置核算法重置成本=直接成本+间接成本a. 人工成本比例法：间接成本 =人工成本总额x分配率b. 单位价格法：间接成本 =工时(每人每小时的劳动量)数x单位价格C.间接成本百分率法：直接成本X间接成本占直接成本的比例 功能系数法a. 若资产的功能与成本呈线性关系，可采

6、用生产能力比例法：被评估资产重置成本=参照物成交价x被评估资产生产能力/参照物生产能力b. 若资产的功能与成本呈指数关系，可采用规模经济效益指数法：被评估资产重置成本=参照物重置成本x被评估资产年产量(参照物年产量物价指数法：被评估资产重置成本资产评估时物价指数 资产构建时物价指数 统计分析法：某类资产重置成本 =某类资产原始成本X 某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本(2) 有形损耗的核算方法观察法：被评估资产的有形损耗=重置成本x( 1-成新率)使用年限法：被评估资产有形损耗重置成本残值总使用年限X实际已使用年限(3) 功能性损耗的核算方法被评估资产功能性贬值额=年超额运营成本X(1

7、-所得税率)x( p/A,r,n )(4) 经济性损耗的核算方法a.因资产利用率下降所导致的经济性损耗的计量：经济性贬值率=1-(设备预计可被利用的生产能力 设备原设计生产能力)X x 100%经济性贬值额=重置成本X经济性贬值率b.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量：经济性贬值额=年收益损失额X (1-所得额率)X (P/A,r,n)3、适用前提(1) 被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；(2) 应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成 本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；(3) 形成资产价值的各种

8、损耗是必要的；(4) 被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使 用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。4、适用范围该方法适用范围较广泛，既可用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值，包 括有线市场资产、专用资产以及非产权变动为目的的评估。但某些由效用决定价值的资产不适合采用此方法。(二)收益法1、含义收益法亦称收益折现法，它是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率柘城限制，来确定该项资产的评估值。2、计算公式及计算方法(1) 资产未来收益有限期a.每期收益不等额:nP=i 1Ri(1 r)ib.每期收益等额：P= A

9、-1(1 r)i(2)资产未来收益无限期a.稳定化收益法:P=A-_1_(1 r)nR A (1 r)i r'1(1 r)nnb. 分段法：P=i 1c.纯收益案等比级数变化：递增：Rt Rt 1 (1 g)递减：P=R0 _gr gd.纯收益按等差级数变化：递增：P=RoB2递减：p=Ror rrB一23、适用前提（1）资产的预期收益可以预测并可用货币计量（2）资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量（3）资产的预期获利年限可以预测4、适用范围收益法最适用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称, 计算的资产。例如，企业整体、无形资产、资源型资产的价值评估。以及成本费用无法或难

10、以准确（三）市场比较法1、含义市场比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2、计算公式及计算方法市场比较法基本公式：被评估资产评估值n=（参照物成交价各项调整系数）-ni 1（1）单一因素比较法评估对象价值=参照物成交价格X评估对象A因素参照物A因素a. 现行市价法：将评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估值。评估对象生产能力b. 功能价值法：资产评估值 =参照物成交价格x（-参照物生产能力C.价格指数法：资产评估值 =参照物成交价格X物价指数 e.市价折扣法：资产评估值 =参照物成交价

11、值x（ 1-价格折扣率）d.成新率价格法：资产评估值=参照物成交价格X评估对象成新率参照物成新率（2） 类比调整法a. 市场售价类比法：交易案例A的调整值=参照物A的成交价X时间因素调整系数X区域因素调整系数X功能因素调整系数X情况补正系数b. 价值比率法：被评估资产现行合理成本、成本市价法：被评估资产评估值 =参照物成父价格x( 一参照物现行合理成本市盈率乘数法：企业评估值 =被评估企业相同口径收益额x参照物市盈率3、适用前提(1) 充分发育活跃的资产市场。(2) 参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。4、适用范围市场法，适用于在市场上交易活跃，即具有一定通用性，能在

12、公开市场上出售的资产，如通用 设备，房地产等。但下列情况不宜采用市场法：(1) 因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；(2) 对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交 易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。三、评估案例简介(一)恒大集团简介恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大 型企业集团。恒大总资产亿元，员工 4万多人，在广州、北京、上海、天津等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公

13、司，在全国 140个主要城市拥有大型项目 262个，连续三年土地储备全国第一、在 建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。2012年，公司销售 923亿元，向国家纳税135亿元，创造就业岗位 42万个。2013年上半年，恒大营业额亿元，全国第一；2013年,恒大有信心完成过千亿的销售目标。恒大在创立之初即确立企业文化。恒大宗旨：质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；恒大作风：精心策划、狠抓落实、办事高效。恒大文化的传承与 弘扬，推动企业高速发展。恒大集团旗下有恒大房地产开发公司、恒大建筑设计院、恒大建筑工程公司、恒大工程监理公 司、恒大物业管理

14、公司、广州恒大足球俱乐部、恒大皇马足球学校、恒大商业集团、恒大酒店集团、 恒大文化产业集团等下属单位。(二)评估目的：评估恒大地产的企业价值，与市价比是否有被高估或低估。（三）评估基准日： 2012年12月31日（四）评估假设前提1、恒大集团将将在目前的基本体制和经营条件下持续经营;2、集团所处的宏观经济环境将不发生重大变化，中国经济将持续健康快速的发展;3、被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。（五）评估方法： 相对价值法和收益法（六）评估结论：本文采用相对价值法和收益法对恒大地产进行企业价值评估。在持续经营的假设前提下，在预测期内，企业实体价值的现值为16,415

15、,548,684元，后续期内现值为99,076,126,335 元，由此得出恒大企业的价值为115,491,675,019 元。利用相对价值法求得恒大相对价值法收益法收盘价每股价值元元元地产每股价值元，收益法求得每股价值为元，市场股价均低于两种评估方法所得结果。四、案例分析（一）用相对价值法评估恒大地产企业价值1、选用相对价值法原因：由于本次案例评估对象恒大企业是一间上市公司，拥有较多与之规模 类似的可比企业，有充分活跃的市场，该企业与可比企业的可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。相对价值法有 3个模型，因为收入乘数模型适用于销售成本率较低的服务类企业，市净率模型适用于拥有大量资产、净资产

16、为正的企业，市盈率模型适用于连续盈利，B值接近于1的企业,而恒大地产B值为，所以选用相对价值法的市盈率模型进行企业价值评估。2、评估具体过程每股市价P0每股市价P0市盈率模型基本公式为：本期市盈率每股净利Eps0税后利润 股本总数为了获得可比企业的平均市盈率合理估值基准，根据公开资料整理了 5家地产行业上市公司在 2012恒大地产9,181,921,00014,990,682,000碧桂园6,884,562,0018,229,660,1054万科15,662,600,010,995,553,10020保利地产13,393,600,011,350,508,40075越秀地产2,559,074,0

17、09,298,432,0000平均数恒大地产每股价值=每股净利x平均市盈率 =x =(元)3、评估结果分析：根据市盈率模型计算得恒大地产的每股价值为元，比评估基准日当天收盘价元高了元，表明企业价值被低估了。4、评估方法优缺点(1)优点：在公开市场上市盈率比较容易计算得到;市盈率将公司股票价格与当前公司盈利状况联系在一起;市盈率能反映公司风险性与成长性等重要问题特征。(2)缺点：可比公司的选择具有主观随意性;市盈率指标不稳定。随着经济的周期性波动，上市公司每股收益会大起大落，这样算出的平均市盈率也大起大落;如果收益是负值，市盈率就失去了意义。(二)用收益法评估恒大地产企业价值1、选用收益法原因：

18、由于恒大地产未来预期收益、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币计量，且这种方法理论指标比较健全，能考虑多种因素，所以选用该方法进行 企业价值评估。2、评估具体过程收益法有4种模型，本文采用实体现金流量模型评估。(1)实体现金流量模型基本公式：企业实体价值实体现金流量ii i (1加权平均资本成本)i股权价值=实体价值-净债务价值(2) 加权平均资本成本的确定折现率的选取采用 CAPM和WAC(模型进行求解。 权益资本成本 Ke Rf (Rm RJ其中，无风险利率Rf选用2012年发行的三年期国债利率，为设我国股市风险溢价(Rm Rf)定为%恒大地产的系数为。因此，Ke Rf

19、 (Rm Rf)=%+%： =% 加权资本成本 WACC税后负债成本X债务资本比例+ 权益成本X权益比例根据资料搜集得，银行对房地产贷款利率约为15%税后债务成本15%X( 1-25%) =%恒大地产的权益比率为 %则债务比率为 %因此，加权平均资本成本 =%X %+% %贰%(3) 实体现金流量的确定经营指标的确定：a. 销售增长率：2013年销售增长率的预测根据前几年销售收入的平均增长率确定，为13%由于房地产行业的增长，所以预测 2013年销售增长率为16%b. 主营业务收入：基期 2012年主营业务收入根据 2012年利润表得到，2013、2014年主营业务收 入根据预测的销售增长率求

20、得。c. 销售成本：基期2012年销售成本根据2012年利润表得到，预测销售成本率=平均销售成本/主营 业务收入，根据前几年数据计算得，再用乘预测的主营业务收入算得预测的销售成本。d. 销售管理费用率：销售管理费用率=销售管理费用/主营业务收入，根据前几年数据计算得%e. 销售管理费用：基期2012年销售管理费用根据 2012年利润表得到，预测销售管理费用由销售管 理费用率乘预测的主营业务收入得到。2012年(基期)2013 年2014 年销售增长率13%16%主营业务收入65,260,838,00073,744,746,94085,543,906,450销售成本47,050,470,0005

21、3,096,217,79761,591,612,644销售管理费用率%销售管理费用3,017,664,0003,392,258,3593,935,019,697税前经营利润16,489,801,00017,256,270,78420,017,274,109所得税率25%25%25%税后经营利润12,367,350,75012,942,203,08815,012,955,582预测经营营运资本的增长率a. 预测经营现金增长率：经营现金是企业日常生产经营所必须的，因此，预测经营现金增长率按前 几年的平均增长率算，为 4%。经营现金按销售收入的 4%十算。b. 预测经营流动资产增长率：经营流动资产包

22、括存货、应收账款等项目，根据经营流动资产/主营业务收入的平均比率，求得为25%经营流动资产按销售收入 25%十算。c. 预测经营流动负债增长率：经营流动负债包括应付账款、预收账款等，根据经营流动负债/主营业务收入的平均比率，求得为13%经营流动负债按销售收入13%十算。d. 预测经营长期资产增长率：经营长期资产包括固定资产、无形资产等，根据经营长期资产/主营业务收入的平均比率，求得为33%经营长期资产按销售收入 33%十算。e. 预测经营长期负债增长率：经营长期负债指长期应付款等，根据经营长期负债/主营业务收入的平均比率，求得为11%经营长期负债按销售收入11%计算。预测增长率2012年（基期

23、）2013 年2014 年经营现金4%4%4%经营流动资产25%25%25%经营流动负债13%13%13%经营长期资产33%33%33%经营长期负债11%11%11%预测净经营资产：净经营资产=经营营运成本增加+净经营长期资产增加=（经营现金+经营流动资产-经营流动负债）+（经营长期资产-经营长期负债）经营资产：2012年（基期）2013 年2014 年经营现金2,610,433,5202,949,789,8783,421,756,258力口：经营流动资产18,925,643,02021,385,976,61324,807,732,870减：经营流动负债7,831,300,5608,849,3

24、69,63310,265,268,774=经营营运成本13,704,775,98015,486,396,85817,964,220,354经营营运成本增加1,781,629,8782,477,823,496净经营长期资产项目：经营长期资产21,536,076,54024,335,766,49028,229,489,129减：经营长期负债7,178,692,1808,111,922,1639,409,829,710=净经营长期资产14,357,384,36016,223,844,32718,819,659,419净经营长期资本增加1,866,459,9672,595,815,092净经营资产合计

25、=净经营3,648,089,8455,073,638,588长期资产增加 +经营营运成本增加各年实体现金流量的确定2012年(基期)2013 年2014 年税后经营利润12,942,203,08815,012,955,582减：净经营资产3,648,089,8455,073,638,588-实体现金流量9,294,113,2439,939,316,994实体现金流量= 税后经营利润-净经营资产(4)使用收益法中的实体现金流量折现模型进行企业价值评估n R A 1评估基本公式：企业实体价值=预测期现值+后续期现值=° i ?ii 1 (1 r) r (1 r)股权价值=实体价值-债务价

26、值每股价值=股权价值十总股数预测期2013 年2014 年实体现金流量现值8,364,701,98,050,846,71965折现率(加权平均资本成本)11 . 28%11 . 28%折现期12折现系数预测期内总价值16,415,548,684后续期增长率3%后续期内现值99,076,126,335企业实体现金流量-预测期+后续期115,491,675,019债务价值19,729,900,000股权价值95,761,775,019预测期实体现金流量现值 =11.28%)(1后续期终值： 9939316994（元）11.28%3%后续期现值：120040060314 335 (元)3805084

27、6765216415548684 (元)(1 11.28%)企业实体价值=预测期现值+后续期现值=+335=（元） 股权价值=实体价值-债务价值=019 （元） 每股价值=股权价值十总股数=019十（元）3、评估结果分析：通过收益法计算得恒大地产每股价值为元，比评估基准日当天收盘价元高了元，表明企业价值被低估了。4、评估方法优缺点（1）优点：能真实和较准确地反映企业资本化的价值与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。（2）缺点：预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响在评估中适用的范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。（三）相对价值法