房地产开发项目管理

1、2021/3/271第一节第一节:房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述o1.房地产开发项目及特点房地产开发项目及特点o房地产开发项目房地产开发项目:又称为又称为建设建设工程项目工程项目,具体是指在一个总具体是指在一个总体设计或总预算范围内体设计或总预算范围内,由一由一个或几个互有内在联系的单个或几个互有内在联系的单项工程所组成项工程所组成,建成后在经济建成后在经济上可以独立经营核算上可以独立经营核算,在行政在行政上又可以统一管理的单位工上又可以统一管理的单位工程。程。2021/3/2721.房地产开发项目及特点房地产开发项目及特点o 工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。工程项

2、目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。o 单项工程单项工程:在一个工程项目中在一个工程项目中,具有独立的设计文件具有独立的设计文件,竣竣工后工后具有独立生产能力或经济效益的具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的一组配套齐全的工工程项目程项目。o 单位工程单位工程:具备独立施工条件并能形成独立使用功能的具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。建筑物及构筑物。o 分部工程分部工程:单项工程的组成部分单项工程的组成部分,按专业性质、建筑部位按专业性质、建筑部位确定。确定。2021/3/273房地产开发项目特点房地产开发项目特点:o 知识密集知识密集型型;o 组织层次性组织层次性;

3、o 系统系统性性;o 投资额投资额巨大巨大,建设建设周期长周期长;o 整体性强整体性强。2021/3/2742.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理的概念o 房地产开发项目管理房地产开发项目管理:房地产开发企业对整个工程项目房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理的开发建设进行的全面管理,是项目开发建设过程中的是项目开发建设过程中的一项重要管理内容一项重要管理内容,它集中体现了项目建设过程中的它集中体现了项目建设过程中的各各项实务操作项实务操作。o 包括项目的包括项目的成本管理、工程管理、质量管理成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施

4、工安全管理以及市、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。度管理是三大管理核心。2021/3/2752.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理的概念o 三大管理目标之间的相互关系三大管理目标之间的相互关系:o （1）三大管理目标之间的）三大管理目标之间的对立关系对立关系:n如果对工程如果对工程质量要求较高质量要求较高,就需要就需要投入大量资金投入大量资金;n如果要如果要抢时间、争进度抢时间、争进度,势必会增加投资或者势必会增加投资或者使工程质量下降使工程质量下降;n如

5、果要如果要减少投资、节约费用减少投资、节约费用,势必会考虑势必会考虑降低项目的功能要求降低项目的功能要求和质量标准和质量标准。2021/3/2762.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理的概念o 三大管理目标之间的相互关系三大管理目标之间的相互关系:o （1）三大管理目标之间的）三大管理目标之间的统一关系统一关系:n适当适当增加投资数量增加投资数量,即可加快项目建设进度即可加快项目建设进度,缩短工期缩短工期,使项目使项目尽早动工尽早动工,投资尽早回收投资尽早回收,项目全寿命周期经济效益得到提高项目全寿命周期经济效益得到提高;n适当适当提高项目功能要求和质量标准提高项目功能要求和质量标准,

6、能够能够节约节约项目动用后的项目动用后的延延续费、周转费和维修费续费、周转费和维修费,从而获得更好的经济效益从而获得更好的经济效益;n如果项目如果项目进度计划制订得既科学又合理进度计划制订得既科学又合理,使工程进展具有连续使工程进展具有连续性和均衡性性和均衡性,不但不但可以缩短建设工期可以缩短建设工期,而且而且有可能获得更好的工有可能获得更好的工程质量和较低的工程费用。程质量和较低的工程费用。2021/3/2773.房地产开发项目管理的房地产开发项目管理的层次体系层次体系o 业主方业主方的项目管理的项目管理o 工程总承包方工程总承包方的项目管理的项目管理o 监理方监理方的项目管理的项目管理o

7、设计方设计方的项目管理的项目管理o 施工方施工方的项目管理的项目管理o 供货方供货方的项目管理的项目管理o 社会环境方社会环境方的项目管理的项目管理2021/3/278业主方的管理业主方的管理总承包方的管理总承包方的管理监理方的管理监理方的管理设计方的管理设计方的管理施工方的管理施工方的管理供货方的管理供货方的管理房地产开发项目房地产开发项目社会环境方的管理社会环境方的管理反反馈馈服务服务使用使用2021/3/2794.房地产开发项目管理的任务房地产开发项目管理的任务o 施工企业的施工管理施工企业的施工管理:对合同规定的标的内容进行工程对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理建筑生产的管理,

8、包括包括作业计划管理、劳动管理、安全作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理管理、现场管理、质量管理、进度管理等等,其目的是按其目的是按时保质地完成承包的施工任务时保质地完成承包的施工任务,获得承包利润。获得承包利润。o 房地产开发商对开发项目的管理房地产开发商对开发项目的管理:对已发包建设工程整对已发包建设工程整个施工过程的管理个施工过程的管理,包括对包括对工程质量、工程进度的控制工程质量、工程进度的控制管理管理,工程施工队伍的组织管理工程施工队伍的组织管理,对施工过程中可能出现对施工过程中可能出现的的各种问题的处理各种问题的处理等等,目的是确保工程项目按合同计划目的是

9、确保工程项目按合同计划完成完成,保证项目开发的经济效益。保证项目开发的经济效益。2021/3/2710第二节第二节:房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理o 1.工程项目质量管理的工程项目质量管理的特点特点o 影响因素多影响因素多o 质量质量波动大波动大o 质量质量变异大变异大o 质量质量隐蔽性隐蔽性o 终检局限大终检局限大2021/3/27112.质量管理的主要内容质量管理的主要内容o 施工前施工前的准备阶段的准备阶段n对施工对施工队伍及人员队伍及人员质量的控制质量的控制;对工程所需对工程所需原材料原材料的质量控制的质量控制;对施工方案、对施工方案、方法和工艺方法和工艺的控制的控制;对

10、施工用对施工用机械、设备机械、设备的质量的质量控制控制;对施工对施工环境与条件环境与条件方面的质量控制方面的质量控制;对对测量基准点和参考测量基准点和参考标高标高的确认及工程测量放线的质量控制。的确认及工程测量放线的质量控制。o 施工过程中施工过程中的质量管理的质量管理n对施工承包单位的对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督质量控制自检系统进行监督;在施工过程中在施工过程中进行进行质量跟踪监控质量跟踪监控;会同建设监理单位审查设计或承包方提出会同建设监理单位审查设计或承包方提出的的工程变更或图纸修改工程变更或图纸修改;对重要的对重要的承重结构进行检测验收承重结构进行检测验收;参加参加给排水、

11、电器安装的给排水、电器安装的试通水、试运转试通水、试运转等工作等工作;参加工程质量的参加工程质量的评定和竣工验收评定和竣工验收工作工作;认真做好认真做好施工日记施工日记;对对沉降有观测沉降有观测要求的要求的定期观察定期观察;监督和协调施工企业做好监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工文明施工、安全施工2021/3/2712承包单位开工准备承包单位开工准备承包商提交开工报审表承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件项目监理机构审查开工条件批准？批准？分项分部工程施工分项分部工程施工承包单位自检（上面所列）承包单位自检（上面所列）承包单位提交报验申请表承包单位提交报验申请表项目监理机构检查质

12、量项目监理机构检查质量合格？合格？项目监理机构签署报验申请表项目监理机构签署报验申请表承包单位完成单位工程或承包单位完成单位工程或分部分项工程分部分项工程承包单位提交报验申请表承包单位提交报验申请表项目监理机构检查验收项目监理机构检查验收合格？合格？项目监理机构签署报验申请表项目监理机构签署报验申请表返工返工否否返工返工否否整改整改是是否否是是进行下道工序进行下道工序2021/3/27133.项目工程质量管理的主要途径和方法项目工程质量管理的主要途径和方法o 3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径l 审核有关技术文件、报告或报表审核有关技

13、术文件、报告或报表l 现场质量监督现场质量监督l 现场质量检验现场质量检验2021/3/27143.2房地产开发项目工程质量控制常用方法房地产开发项目工程质量控制常用方法o 排列图法排列图法:n若干个若干个直方图直方图分别表示质量分别表示质量影响因素影响因素的项目的项目,直方图的高度则直方图的高度则表示表示影响因素的大小程度影响因素的大小程度,按大小顺序从左向右排列按大小顺序从左向右排列,曲线表示曲线表示各影响因素大小的各影响因素大小的累计百分数累计百分数。P256 图图9-3。o 因果分析图法因果分析图法n树枝图、鱼刺图、石川图树枝图、鱼刺图、石川图,把问题标在把问题标在“鱼头鱼头”,再划出

14、质量过程再划出质量过程阶段主干线（阶段主干线（“鱼骨鱼骨”）。）。P257 图图9-4。o 直方图法直方图法o SPC图法图法 2021/3/27154.施工阶段质量监督控制手段施工阶段质量监督控制手段o 旁站监督旁站监督o 测量测量o 试验试验o 指令文件指令文件o 规定规定质量监控工作程序质量监控工作程序o 利用利用支付控制手段支付控制手段2021/3/27165.房地产开发项目的竣工验收房地产开发项目的竣工验收o 5.1竣工验收的范围及依据竣工验收的范围及依据o 范围范围:凡房地产开发项目凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成规定的内容建成,还

15、还应验收土地使用情况应验收土地使用情况,以及以及单项工程单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。项目等。o 依据依据:批准的批准的设计任务书设计任务书、初步设计方案初步设计方案、技术设计文技术设计文件件、施工图施工图、设备技术说明书设备技术说明书、有关开发建设的文件有关开发建设的文件、现行的现行的施工技术验收规范施工技术验收规范、施工承包合同施工承包合同等。等。2021/3/27175.2竣工验收的要求竣工验收的要求o 所有建设项目按批准的所有建设项目按批准的小区规划小区规划和有关专业和有关专业管理及设计管理及设计要求全部建成要求全部建成,并满足使用要求

16、。并满足使用要求。o 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全单项工程全部验收合格部验收合格,并保证验收资料齐全。并保证验收资料齐全。o 各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批符合批准的规划设计要求准的规划设计要求。o 施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走走,达到场清地平达到场清地平,有绿化要求的项目有绿化要求的项目,要要按绿化设计要按绿化设计要求求,做到树活草清。做到树活草清。2021/3/27185.3竣工验收程序及内容竣工验收程序

17、及内容o 验收验收程序程序:验收准备、初步验收、正式验收。验收准备、初步验收、正式验收。o 竣工验收竣工验收报告书及附件报告书及附件:竣工验收报告书、附件。竣工验收报告书、附件。o 竣工验收竣工验收鉴定证书鉴定证书。2021/3/27195.4竣工验收的组织竣工验收的组织o 一般由地市级主管部门一般由地市级主管部门工程质量监督站工程质量监督站组织验收。组织验收。o 验收委员会验收委员会或验收小组通常由或验收小组通常由开发商开发商、施工单位施工单位、设计设计单位单位、物业管理公司物业管理公司及及购房客户购房客户参加参加,还有还有计划、建设计划、建设、银行、环保、消防、银行、环保、消防等有关部门人

18、员。等有关部门人员。2021/3/2720第三节第三节:房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理o 1.项目进度管理的概念项目进度管理的概念o 房地产开发项目房地产开发项目进度管理进度管理:对开发项目各建设阶段的工对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划编制计划,并并将该计划将该计划付诸实施付诸实施,且在实施过程中且在实施过程中经常检查经常检查实际进度实际进度是否按计划要求进行是否按计划要求进行,对出现的偏差分析原因对出现的偏差分析原因,采取采取补救补救措施或调整、修改原计划措施或调整、修改原计划,直至项目竣工、交付使用。直至

19、项目竣工、交付使用。o 房地产开发项目进度管理有房地产开发项目进度管理有三个阶段三个阶段:项目可行性研究项目可行性研究及立项阶段及立项阶段、项目建设阶段项目建设阶段、项目交付使用后的适用阶项目交付使用后的适用阶段段,其核心内容是项目建设阶段的进度管理。其核心内容是项目建设阶段的进度管理。2021/3/27212.影响项目进度的因素分析影响项目进度的因素分析o 人人的因素、的因素、技术技术因素、因素、材料材料设备与构配件因素、设备与构配件因素、施工机施工机械设备械设备因素、因素、资金资金因素、因素、水文地质气象与自然灾害水文地质气象与自然灾害等自等自然环境因素、然环境因素、政治经济政治经济等社会

20、环境因素、其他不确定因等社会环境因素、其他不确定因素等。素等。2021/3/27223.项目进度管理的主要任务项目进度管理的主要任务o 设计前的准备阶段进度管理任务设计前的准备阶段进度管理任务:确定确定工期总目标工期总目标;编制编制项目项目总进度计划总进度计划;编制准备阶段编制准备阶段详细工作计划详细工作计划,并并控制该控制该计划的执行计划的执行;施工施工现场条件调研和分析现场条件调研和分析等。等。o 设计阶段进度管理的任务设计阶段进度管理的任务:编制编制设计阶段工作进度计划设计阶段工作进度计划,控制其执行控制其执行;编制详细的编制详细的出土计划出土计划,并控制执行。并控制执行。o 施工阶段进

21、度管理的任务施工阶段进度管理的任务:编制编制施工总进度设计并控制施工总进度设计并控制其执行其执行;编制施工编制施工年、季、月实施计划年、季、月实施计划,并控制其执行。并控制其执行。2021/3/27234.项目进度管理措施项目进度管理措施o 组织组织措施措施o 技术技术措施措施o 合同合同措施措施o 经济经济措施措施o 信息管理信息管理措施措施2021/3/27245.项目进度管理控制方法项目进度管理控制方法网络图法网络图法o 基本原理基本原理:l 将项目的全部建设过程将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目分解成若干个施工项目,按照各按照各项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系项工作的展

22、开程序和相互制约、相互依赖的关系,将将其其绘制成网络形式绘制成网络形式。l 通过网络图通过网络图时间参数的计算时间参数的计算,找出关键线路找出关键线路,即可以根据即可以根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最迟开始最早和最迟开始时间时间,从而可以找出项目的关键线路。从而可以找出项目的关键线路。2021/3/27255.项目进度管理控制方法项目进度管理控制方法网络图法网络图法o 基本原理基本原理:利用最优化原理利用最优化原理,不断改进网络计划方案不断改进网络计划方案,并寻求其最优并寻求其最优方案。方案。网络图可以根据项目进度中遇到的网络图可以根据项目进度中

23、遇到的实际情况实际情况,调整计划调整计划,使得网络图滚动起来使得网络图滚动起来,即与实际环境紧密结合即与实际环境紧密结合,以保证项以保证项目时间效益和经济效益。目时间效益和经济效益。2021/3/2726横道图表示进度计划横道图表示进度计划2021/3/2727网络图网络图2021/3/27286.房地产开发项目进度管理系统房地产开发项目进度管理系统建设建设单位进度控制单位进度控制设计设计单位进度控制单位进度控制施工施工单位进度控制单位进度控制施工总进度计划施工总进度计划单位工程施工进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书任务单或承包任务书作业进度

24、实施作业进度实施监理单位进行控制监理单位进行控制2021/3/2729第四节第四节:房地产项目成本管理房地产项目成本管理o 1.概念概念o 房地产项目成本管理房地产项目成本管理:具体来说就是在具体来说就是在投资决策阶段、投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段,把开发把开发项目的投资控制在批准的项目的投资控制在批准的投资限额以内投资限额以内,随时随时纠正发生纠正发生的偏差的偏差,确保开发项目投资管理目标的实现确保开发项目投资管理目标的实现,力求在开发力求在开发项目中合理使用项目中合理使用人力、财力、物力人力、财力、物力,以获得良好的以获得良

25、好的经济经济效益、社会效益和环境效益效益、社会效益和环境效益。2021/3/2730第四节第四节:房地产项目成本管理房地产项目成本管理o 1.概念概念o 房地产开发项目成本房地产开发项目成本:是指项目建设、销售过程中所花是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用费的全部费用,包括开发成本和销售成本。包括开发成本和销售成本。l 开发成本开发成本主要包括主要包括土地费用土地费用、前期工程费前期工程费、建筑安装工建筑安装工程费程费、基础设施费基础设施费、公共配套设施费公共配套设施费、开发间接费开发间接费、财财务费用务费用等。等。l 销售成本销售成本主要包括销售房屋的主要包括销售房屋的广告广告、代理等费

26、用代理等费用的支出的支出,一般为总销售额一般为总销售额的的24%。2021/3/27312.房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理原则原则o 设置设置科学的科学的成本管理目标成本管理目标o 设计阶段设计阶段投资控制是重点投资控制是重点o 变被动控制为变被动控制为主动控制主动控制o 经济与技术结合经济与技术结合是成本管理的高效手段是成本管理的高效手段2021/3/27323.房地产开发项目成本管理的主要内容房地产开发项目成本管理的主要内容o 策划、设计阶段策划、设计阶段的成本管理的成本管理:策划策划阶段（寻找项目、市阶段（寻找项目、市场调查和投资评估）、场调查和投资评估）、 设计设计阶段（

27、重视设计前的投资阶段（重视设计前的投资估算、重视方案的选择）。估算、重视方案的选择）。o 发包、施工阶段发包、施工阶段的成本管理的成本管理: 发包（发包（项目总发包、建安项目总发包、建安工程及设备采购发包）、工程及设备采购发包）、施工施工阶段。阶段。o 销售阶段销售阶段的成本管理的成本管理:房地产房地产销售广告支出费用销售广告支出费用。2021/3/2733第五节第五节:房地产开发项目其他管理房地产开发项目其他管理o 1.开发项目合同管理开发项目合同管理o 项目合同的项目合同的特点特点:合同合同标的物的特殊性标的物的特殊性;合同合同执行周期长执行周期长;合同合同内容多内容多,涉及涉及范围广范围

28、广;合同合同风险大风险大。o 项目合同的项目合同的作用作用:明确开发商和承包方在项目实施中的明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务权利和义务、项目实施阶段实行社会、项目实施阶段实行社会监理的依据监理的依据、项目、项目实施的实施的法律依据法律依据。2021/3/27341.开发项目合同管理开发项目合同管理o 项目合同的项目合同的分类分类:如如按签约各方的关系按签约各方的关系可以分为工程总可以分为工程总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与联合承包合同等联合承包合同等;按按计价方式分类计价方式分类又可分为固定总价合又可分为固定总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同形式等同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同形式等。o 项目合同管理的项目合同管理的内容内容:检查合同执行情况检查合同执行情况、督促施工企、督促施工企业业执行合同条款执行合同条款、根据、根据工程实际进度工程实际进度与施工单位商议更与施工单位商议更改或取消合同中的改或取消