房地产+家庭资产+不良资产

1、中国城市房地产供需情况分析一、供需体系指标表1 供需体系指标内生指标外生指标解释市场需求刚性需求适龄人口未购房比例有效需求购买力指标新增需求外来人口流入指标市场供应短期供应去化周期（当前待售库存/月均销量）中长期供应土地储备（过往8年住宅用地出让-过往8年商品住宅销售）/过往年均商品住宅销售面积适龄人口未购房比例：对城市2433岁常住人口未购房比例进行了测算，未购房比例较高的城市未来刚性需求较强。购买力指标：用城市年均商品住宅销售额对应该城市非农人口总储蓄的比例来衡量购买力，比值越小则显示该城市整体购买力越强外来人口流入指标：（常住人口-户籍人口）/常住人口，此比例较高时，表明该城市的人口吸附

2、能力较强。去化周期：一般认为去化周期为6-12个月较为健康。土地储备：用20072014 年累积的住宅用地成交建筑面积与商品住宅销售面积之差除以过往年均商品住宅销售面积，得到土地储备可供消耗年数。如果出让的住宅用地远远超过住宅的销售，可供消耗年数偏高，则说明该市场供大于求，投资潜力偏弱。二、需求指标解析2.1刚性需求指标：适龄人口未购房比例计算说明：假设所有城市户均2.5 人，户均住房面积100 平米。根据各年商品住宅销售面积和相应的购房者年龄段比例计算出目标人群的累计购房面积，进而根据户均购房面积和户均人数计算出已购房人数，从而推导出未购房人数占比。表2 适龄人口未购房比例排名（1-20）排

3、名城市适龄人口未购房比例1深圳85.0%2温州85.0%3湛江84.5%4邯郸84.5%5东莞83.5%6北京82.6%7石家庄82.1%8泉州82.1%9太原81.6%10台州81.6%11赣州81.6%12广州81.1%13金华81.1%14上海80.6%15衡水80.6%16宁波80.6%17兰州80.6%18宝鸡80.6%19厦门80.1%20桂林80.1%注：适龄人口未购房比例和以下几个因素有关：城市外来人口比例、城市房价、城市居民购买力水平、购买意愿度水平等。因此，不同城市导致指标的原因可能不同，应具体城市具体分析。 结论：一线和四线城市的潜在刚性需求较好。2014年全区域24-3

4、3岁常住人口未购房比例中，一线城市为85%，2线城市和2.5线城市分别为69%和68%，三线城市为79%，四、五线城市为81%；在地区分布上，东北地区为66%，华北地区为80%，华东地区为74%，华南地区为83%，华中和西北地区均为79%，西南地区则为68%2.2有效需求指标购买力水平计算说明：用城市年均商品住宅销售额对应该城市非农人口总储蓄的比例来衡量购买力，比值越小则显示该城市整体购买力越强表3 房地产购买力水平排名（1-20）排名城市购买力1南通9.50%2兰州9.95%3太原10.40%4北京11.29%5石家庄12.19%6金华12.19%7衡水12.19%8宝鸡12.19%9西宁1

5、2.19%10鄂尔多斯12.19%11深圳12.64%12温州12.64%13广州12.64%14上海12.64%15湘潭12.64%16唐山12.64%17佛山13.09%18嘉兴13.09%19乌鲁木齐13.09%20邯郸13.54%结论：虽然房价高企，一线城市购买能力整体仍然较好；区域上东北、西北、华北购买力透支少2.3新增需求指标外来人口比例表4 外来人口比例排名（1-20）排名城市（常住-户籍）/户籍1东莞77.0%2深圳75.3%3中山53.6%4厦门51.9%5佛山50.2%6苏州41.9%7上海40.2%8北京38.5%9广州38.5%10乌鲁木齐38.5%11珠海35.2%1

6、2海口31.8%13无锡30.2%14惠州30.2%15宁波28.5%16嘉兴26.8%17天津26.8%18鄂尔多斯25.1%19呼和浩特25.1%20南京25.1%结论：过去10 年人口都流去一二线城市，区域上，华中、西北、西南均外流；三、供给指标解析3.1短期供应指标存量去化周期计算说明：当前待售库存/月均销量（上海、杭州库存中不包含保障房）图1 截止2015年11月各典型城市存量去化周期结论：统计的39 个城市可售库存去化周期在18.5 个月左右，其中一、二线城市去化周期（平均在12 个月以下）明显好于其他中小城市（平均在20 个月以上）。二线城市中，苏州、南京等城市去化周期较短3.2

7、中长期供应指标土地储备量计算说明：用20072014 年累积的住宅用地成交建筑面积与商品住宅销售面积之差除以过往年均商品住宅销售面积，得到土地储备可供消耗年数。如果出让的住宅用地远远超过住宅的销售，可供消耗年数偏高，则说明该市场供大于求，投资潜力偏弱。土地储备（年）=（过往8年住宅用地出让-过往8年商品住宅销售）/过往年均商品住宅销售面积表5 土地储备排名（1-20）排名城市土地储备（年）1深圳-5.92三亚-4.23上海-3.14广州-3.15东莞-2.06北京-1.57厦门-0.98合肥-0.99中山-0.410珠海-0.411成都-0.412包头-0.413郑州-0.414北海-0.41

8、5银川0.216福州0.217南宁0.218南京0.719石家庄0.720南昌0.7图2 各城市能级土地储备情况结论：样本城市中，仅有一线城市的住宅累计销量超过过往土地供应，而25 线城市均有不同程度的土地供应溢出。从土地储备去化周期角度看，一二线城市表现相对较好，平均去化周期分别为-3.3 年和3.3 年，而2.55 线城市去化周期均在5年以上3.3供应指标短期指标VS长期指标图3 典型城市房地产供应情况分析结论：1、将短期库存去化与长期土地储备结合起来看，筛选出库存去化月数低（小于15 个月），且土地积压较少（小于2 年）的城市，包括深圳、上海、北京、厦门、郑州、合肥、南京等2、而短期去化

9、水平健康，未来仍将大量释放供应的城市包括武汉、宁波、大连、蚌埠、长春等附表1 2015年11月典型城市房地产交易表结论：典型城市房地产成交量近9层环比上涨，其中涨幅较大的为南京、厦门、青岛附表2 2015年1-9月典型城市房地产交易表结论：2015年前三季度，典型城市房地产成交量近9层同比上涨，且涨幅可观；合肥、南充、南昌降幅明显中国家庭（富裕家庭）资产结构一、家庭财富分级表1 各分位家庭资产状况 2013年2011年全国城市农村全国城市农村10分位17,35022,40014,00018,565 22,100 15,400 20分位50,750104,40031,25046,250

10、 90,650 30,650 30分位103,900203,69956,55091,800 151,100 55,700 40分位169,300306,67190,900135,300 213,410 87,805 50分位252,200422,950129,600191,700 310,950 117,650 60分位362,680577,955180,400276,930 454,600 161,800 70分位523,200808,015248,450404,650 755,500 222,750 80分位812,2501,205,900362,000718,900 1,231,900

11、320,000 90分位1,542,0102,224,850619,8291,647,350 2,616,850 536,480 图1各阶层资产占比比较结论：我国最富有10%家庭拥有社会总财富60.6%二、富裕家庭的资产分布表2 家庭资产构成表全国资产前5%资产前1%金融资产8.1%7.4%6.7%非金融资产91.9%92.6%93.3%负债5.8%4.6%5.3%净资产94.2%95.4%94.5%结论：1、从全国来看，总资产中金融资产和非金融资产的比重分别为8.1%、91.9%，金融资产占总资产的比重非常低；2、随着家庭资产的增加，富裕家庭呈现出金融资产下降及非金融资产上升的趋势图2金融资

12、产构成结论：1、从全国来看，无风险资产占金融资产比重最高，为62.1%；风险资产占金融资产比重仅为24.3%，借出款占比为13.6%2、随着家庭资产的增加，富裕家庭呈现出无风险资产资产下降及非风险资产上升的趋势表3 金融风险资产构成全国资产前5%资产前1%股票50.2%52.1%53.9%债券6.3%6.4%9.9%基金11.7%8.0%6.0%衍生品0.8%0.6%0.7%金融理财产品21.6%21.0%19.2%非人民币4.4%5.7%6.6%黄金5.0%6.1%3.7%结论：1、 从全国来看，风险资产中股票所占比例最高，为50.2%；其次为金融理财产品和基金，所占比例分别为21.6%和1

13、1.7%。2、 富裕家庭中，股票资产占风险资产比重略高于全国平均水平。中国金融不良资产现状一、总体情况图1 中国不良贷款变化趋势结论：不良贷款有三次大幅下降，主要是由于三次不良资产的剥离，分别是：1、2004 年5 月，建行和中行剥离2000 多亿元损失类贷款，同年6 月，建行和中行剥离2700 多亿元可疑类贷款；2、2005 年6 月，工行剥离超过4000 亿元可疑类贷款；3、2008 年底，农行剥离处置不良资产8156.95 亿元，其中可疑类贷款2173.23 亿元、损失5494.45 亿元、非信贷资产489.274 亿元二、分机构情况2.1分机构不良贷款余额图2 商业银行分机构不良贷款余

14、额结论1、 不良资产余额的绝对数大幅增长：国有商业银行不良资产规模急剧攀升。第三季度，农业银行、工商银行和建设银行不良贷款继续超千亿元大关，分别是农业银行1791.58 亿元，工商银行1714.085亿元，建设银行1499.71 亿元。2、 不良资产余额结构比重趋于稳定：国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行不良贷款和外资银行的余额总的不良贷款余额的比重趋于平稳，2015 年第三季度，占比分别为54.57%、20.18%、10.24%、13.85%和1.16%。但由于商业银行不良资产总额在持续增加，所以各类机构的不良款余额的绝对数也在不断增加。2.2分机构不良贷款比率图3 商

15、业银行分机构不良贷款率结论：近期各类机构不良贷款率均呈上升态势1、其中，尤以农村商业银行不良贷款率最高，2015 年第三季度，农村商业银行不良贷款率为2.35%。2、商业银行不良率1.59%3、 五大行不良资产压力较大，平均不良率达1.55%。具体来看，农业银行不良率2.02%位居首位，其余依次是建设银行1.45%、工商银行1.44%、中国银行1.43%和交通银行1.42%。三、分区域情况表1 2014 年分地区不良贷款图4 2012-2014 年分地区不良贷款率注：上图分别是2012-2014 年六年间各地区不良贷款率的变迁，以上颜色从浅至深五个颜色分别代表不良率<0.8%、0.8%-

16、1.2%、1.2%-1.6%、1.6%-2%、>=2%五大分类结论：1、 不良贷款余额相比2013 年，不良资产余额大幅上涨。其中，内蒙古、黑龙江、广西涨幅最大，分别为182.5%，106.77%，86.25%；不良贷款从东南沿海开始向内地蔓延，内陆地区不良贷款余额迅速上升；从不良资产余额绝对数看，受基数影响，浙江、江苏、广东、山东、福建、上海等东南沿海发达省市由于基数较大，虽然增幅相对不大，但余额仍较大，居于前几名2、 不良贷款余额相比2013 年，不良贷款率增幅也上升较快，尤其是内蒙古、黑龙江、云南尤为突出，不良贷款率增幅分别为145.45%、70.33%、67.86%不良率的变化趋势与不良贷款余额相似，从东南沿海向内陆城市蔓延。3、总体而言，从2012 年到2014 年，不良率地区变化的明显趋势是从沿海向内陆蔓延，尤其是北部和东北部省份的不良率逐年攀升，不良上升压力明显。沿海地区不良贷款高企由来已久，且基数较大四、行业分布4.1 分行业不良贷款余额表2 2