2016年上海房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题

1、2016 年上海房地产估价师案例与分析 ：估价对象区位状况描述与分析模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分100 分， 60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、按照规定，土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。A ： 7B： 10C： 15D： 30E:执行层的组织协调2、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m 以外和项目范围内的各种管线、 道路工程的建设费用 （2008年试题 ）A：黄线B：紫线C:蓝线D:红线E:借款合同3、 2009 年

2、12 月， B 市居民马某在A 市订购了一套商品住房，未签订正式购房合同，后因马某未购买，开发公司将这套商品住房卖给了刘某，则刘某需办理。A：房屋所有权初始登记B：房屋所有权变更登记C：房屋所有权转移登记D:房屋更正登记E:执行层的组织协调4、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。 据悉， 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担， 并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为一元/m20A 213

3、9B 2146C 2651D 26595、 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定， 居住用地土地使用权出让最高年限为年。A ： 40B： 50C： 70D： 80E：房地产估价机构必须加盖公章6、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。A:估价机构B:估价师C：估价报告使用者D:估价委托人的估价需要E:工业用地的监测点评估价格7、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是_。A.因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B.个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D 职工个人及其单位超过国家或

4、地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。A:自然折旧B:物质折旧C:功能折旧D:经济折旧E:工业用地的监测点评估价格9、下列可作为市场法适用对象的是_。A.学校B.写字楼C.纪念馆D.教堂10、 房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。A ： 1B： 2C： 3D： 4E：房地产估价机构必须加盖公章11、 城市房屋拆迁管理条例规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。A：共有B：抵押C:出租D:代管E：

5、房地产估价机构必须加盖公章12、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是_。A 建筑造价指数或变动率B.建筑人工费指数或变动率C. 一般物价指数或变动率D.房地产价格指数或变动率13、下列关于质权特征的表述中，错误的是。A:质权是一种担保物权B:质权的标的物只能是不动产权利C:质权需转移质物的占有D:质权是就质物优先受偿的权利E:执行层的组织协调14、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。A ： 建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准， 在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为B ：除法律、法规另有规定外

6、，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动C:取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续D:在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理E：房地产估价机构必须加盖公章15、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是。A:大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B:收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C:收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D ：经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行

7、业公认的通用费用项目E:借款合同16、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。A:使用面积B:套内建筑面积C:共有面积D:建筑面积E:执行层的组织协调17、某在建工程规划建筑面积为12400 m2, 土地使用期限为40年，从开工之日起计算。 项目建设期为 2 年， 建成后半年可全部出租， 按可出租面积计算的月租金为60元/褶，可出租面积为建筑面积的65%,正常出相率为90%,运营费用为有效毛收入的25。目前项目已建设1 年，约完成了总投资的60。假设报酬率为8，折现率为 14， 则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元A ： 2281.83B： 2474.60C：

8、 3798.30D： 4119.18E:工业用地的监测点评估价格18、某房地产在未来6 年均可以获得稳定的年净收益50 万元，预测在这6 年内房地产价值将上涨20，报酬率为10，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。A ： 6 67B： 7 41C： 12 60D： 13 33E:工业用地的监测点评估价格19、 _是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。A 购买价格B.权益投资比率C.空置率D.运营成本20、 （）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。A 简单平均法B.

9、回归分析法C.移动平均法D.加权平均法21、下列_不属于申领建筑工程施工许可证的条件。A 已经办理该建筑工程用地批准手续B.已经确定施工企业C.有保证工程质量和安全的具体措施D.建设单位已支付工程款22、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。A:权利主体不一致B:权利主体一致C:权利主体分设D:权利主体分离E:执行层的组织协调23、常用的融资渠道不包括_。A 自有资金B.销售利润C .信贷资金D.证券市场资金24、估价对象房地产2004 年的纯收益为 500 万元，从 2005 年开始年增长2，该房地产剩余使用年限为 35 年，该类房地产的报酬率为8，则该房地产2005年 1 月 1

10、 日的收益价格为。A ： 5794 53 万元B： 6126 32 万元C： 6341 41 万元D： 7333 33 万元E:工业用地的监测点评估价格25、 某写字楼预计持有两年后出售， 持有期的净收益每年216 万元， 出售时的价格为 5616 万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A 4858B 5200C 2700D 6264二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项。 错选， 本题不得分； 少选， 所选的每个选项得0.5 分）1、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损

11、失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。A 意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件的恶化2、下列关于会计的权责发生制原则，表述正确的是。A:权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，要等到实际收到现金或者支付现金时才确认B ：凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用C:凡是不属于当期的收入或费用，即使款项已经在当期收到或支付，也不能作为当期的收入或费用D:权责发生制原则与收付实现制原则相对应E：根据权责发生制原则确认收入和费用，才能更真实地反映特定会计期间经营活动的成果3、在借贷记账法下，末期

12、结账后，一般有余额的账户有_。A 资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收入账户E.所有者权益账户4、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与有关，承担的风险相对较少。A: 土地成本B:建造成本C:资金筹措D：市场营销E:施工周期5、 _不是减轻纳税人负担的措施。A .附加B.规定起征点和免征额C.减税D.免税6、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。A:必须限期拆除B：结构简易C：结构复杂D:永久性E:临时性7、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。A:城市总体规划B:镇总体规划C:乡规划和村庄规划D:总体规划E:详细规划8

13、、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用_评估可能会更科学。A 成本法B.收益法C.市场法D.其他9、在运用成本法时最主要的有_。A 区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E.结合市场供求分析来确定评估价值10、与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括。A:不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B ：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C:每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D

14、 ：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E:资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较 好地反映市场的实际情况11、 从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备。A:可转换性B:可区分性C:可盈利性D:可实现性E:可衡量性12、下列不属于房地产中介服务特点的是。A:人员特定B:时间准确C：委托服务D:服务有偿E:执行层的组织协调13、商品房销售计价方式包括。A:按均摊建筑面积计价B:按套内使用面积计价C:按建筑面积计价D:按套（单元）计价E:按套向建筑面积计价14、权属管理的首要核心内容是_。A 征地制度B.房

15、产审查制度C.登记发证制度D.纠纷处理制度15、 甲想将其名下的房产传继给乙， 则他应当在事实发生之日起_日内， 到房产部门进行转移登记。A 90B 60C 30D 1016、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是A:容积率B:绿地率C:建筑密度D:建筑后退红线距离E:执行层的组织协调17、写字楼的租金状况主要取决于。A:所处地点B:竞争强弱C:市场状况D:面积大小E:借款合同18、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/nf,容积率为1.5, 土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/褶，容积率为 2.4， 土地使用年限为 70年。 在用楼面

16、地价来判断甲、 乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为 8，则下列表述中正确的有。A:乙地块比甲地块贵B:甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/褶C:甲地块与乙地块的楼面地价相等D:甲地块比乙地块贵E:乙地块的70年使用权楼面价高于340元/褶19、房地产预售、销售广告，必须载明以下_事项。A 开发企业名称B.中介服务机构代理销售的载明该机构名称C.预售或者销售许可证书号D.项目的具体位置E.项目的销售价格有效期20、房地产金融的特点包括。（2007 年试题 ）A:集中性B:风险性C:流通性强D:资金增值性E:资金周转期长21、应当与城市规划一起报批的是_。A 城市黄线B.城市蓝线C.城市红线D.城市绿线22、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。A:记名债券的优点是比较安全B:记名债券缺点是流动性较差C:记名债券优点是流动性强D:记名债券缺点是转让时手续复杂E:记