铜梁商业市场报告学习教案

1、会计学1铜梁商业铜梁商业(shngy)市场报告市场报告第一页，共82页。解放路解放路步行街步行街淮远河特色淮远河特色(ts)商业商业街街东城核心东城核心(hxn)商圈商圈东城核心东城核心(hxn)商圈商圈塔塔山山街街商商业业带带第1页/共82页第二页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路第2页/共82页第三页，共82页。解放路步行街解放路步行街解放路步行街优势规划最早，发展较好拥有最高档次百货，影响力大劣势配套设施落后，空间狭小布局单一，临街门面处于无序竞争状态位于铜梁老城核心，规划最早，发展最成熟位于铜梁老城核心，规划最早，发展最成熟(chngsh)，区域

2、影响力大。，区域影响力大。解放路步行街基础信息解放路步行街基础信息商业带范围建设路、和平路、龙都路和明月街商业类型集中步行街商业商业档次中档、中低档商业形态以百货、零售、金融为主临街商铺租金100-250元/平米/月临街商铺售价3万-7万元/平米第3页/共82页第四页，共82页。解放路步行街商业分布情况零售零售1老凤祥23红玫瑰化妆2精一眼镜24周大生3永恒钟表25特步4安踏26东方骆驼5姣兰佳人27特星连锁6红蜻蜓28美特斯邦威7铜梁医药公司药店29以纯8敦煌鞋城30匹克9名流服饰31德尔惠10先知阅读体验馆32耐克11阿迪达斯3336112男联盟名店34贵人鸟13金旺裤业35新兴布店14啄

3、木鸟36老北京布鞋15歌莉娅37唐狮16咏仕38重客隆超市17华生园39李宁18蜘蛛王40建华饰品19重百电器超市41名度男装20中国黄金42林四鞋业21热度鞋城43都市丽人22新华书店44鑫旺服饰服务服务1中国建设银行5重庆银行2中国工商银行6中国农业银行3中国联通7贝特健身4中国移动8天桥房介餐饮餐饮1德克士4龙源饼屋2乡村基5麟海食店3香炸店6街客传统商圈，经营业态主要以零售为主，占比约传统商圈，经营业态主要以零售为主，占比约75%。档次较低，业态单一，餐饮娱乐档次较低，业态单一，餐饮娱乐(yl)严重缺乏。严重缺乏。161514131211建设路建设路龙都路龙都路和平路和平路明月街明月街

4、109876543211718192021222324252112343626272829303133343265404142434478453536373839第4页/共82页第五页，共82页。 租金等级差别租金等级差别(chbi)明显，最大悬殊明显，最大悬殊520元元/月。月。建设路建设路龙都路龙都路和平路和平路明月明月(mn yu)街街100-200元/月200-500元/月300-800元/月80-120元/月150-250元/月第5页/共82页第六页，共82页。45%11%8%7%7%5%4%4%3%2%2%2%步行街商业业态占比服饰珠宝饰品餐饮电器数码零售书店报刊银行药房美容美发超

5、市副食百货其他调查门店67家主营业态服饰、饰品、餐饮商业体量约6000租金情况300-800元/月核心商圈，经营核心商圈，经营(jngyng)状况好，主要以服饰为主，占比达状况好，主要以服饰为主，占比达45%。第6页/共82页第七页，共82页。49%14%11%4%4%4%3%3%3%2%2% 1%龙都路商业业态占比服饰电器数码餐饮零售银行其他药房美容美发超市珠宝饰品宾馆副食百货调查门店95家主营业态服饰、电器数码、餐饮商业体量约3500租金情况100-200元/月主要主要(zhyo)零售商业街之一，以服饰零售为主，交通繁忙，停车困难。零售商业街之一，以服饰零售为主，交通繁忙，停车困难。第7页

6、/共82页第八页，共82页。52%21%5%4%4%3%3%3%2%2% 1%0%建设路商业业态占比服饰餐饮珠宝饰品美容美发副食百货电器数码零售药房银行其他宾馆超市调查门店150家主营业态服饰、餐饮、饰品商业体量约5800租金情况150-250元/月毗邻解放路和龙都路，为铜梁毗邻解放路和龙都路，为铜梁(tn lin)较为繁荣的商业街之一。较为繁荣的商业街之一。第8页/共82页第九页，共82页。47%17%7%7%6%5%4%2%2%1%1%1%和平路商业业态占比服饰零售美容美发银行电器数码餐饮超市珠宝饰品调查门店76家主营业态服饰、零售、美容美发商业体量约1400租金情况200-500元/月临

7、近步行街，拥有当地唯一综合型百货，沿街分布多家银行，商业临近步行街，拥有当地唯一综合型百货，沿街分布多家银行，商业(shngy)配套完善。配套完善。第9页/共82页第十页，共82页。调查门店115家主营业态服饰、餐饮商业体量约3000租金情况80-120元/月 以低档服装批发、零售为主，同时以低档服装批发、零售为主，同时(tngsh)形成沿河餐饮区。形成沿河餐饮区。80%8%3%2%2%1%1%1%1%1%0%沿河商业带商业业态占比服饰餐饮其他零售美容美发银行电器数码珠宝饰品副食百货药房超市第10页/共82页第十一页，共82页。规划最早，区域内唯一成熟的核心商圈，商业氛围规划最早，区域内唯一成

8、熟的核心商圈，商业氛围(fnwi)浓厚。浓厚。1 1、品牌档次：、品牌档次：以本地品牌为主，知名品牌数量较少，整体以本地品牌为主，知名品牌数量较少，整体(zhngt)(zhngt)以低档为主，中档为辅。以低档为主，中档为辅。2 2、主要业态：、主要业态：零售为主，业态单一，主要以服装配饰为主。3 3、经营情况：、经营情况：核心商圈人流量大，消费力强，商业经营状况较好，但缺乏拥有一定号召力的主力店。4 4、发展概况：、发展概况：得益于地段和历史原因，解放路步行街商圈是铜梁的商业中心，发展最为成熟，但受限于老城区拥挤的交通现状和低档的品牌定位，停车位匮乏，未来提档升级空间有限。第11页/共82页第

9、十二页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路第12页/共82页第十三页，共82页。淮远古韵商业街基础信息（一期）开发商重庆天诺房地产开发有限公司（浙商背景）占地面积264亩总建筑面积8.6万方商业建筑面积4.1万方商业风格明清仿古风格动工时间2007年开街时间2009年产品规划：产品规划：项目依托淮远河优美项目依托淮远河优美(yumi)的自然环境和便利的地理位臵，以铜梁龙文化为内涵，将成为铜梁县打造的自然环境和便利的地理位臵，以铜梁龙文化为内涵，将成为铜梁县打造“华夏龙都华夏龙都” 城市旅游消费核地和品牌的一大地标之作。城市旅游消费核地和品牌的一大地标之作。

10、业态规划：业态规划：定位为集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体，打造成独具特色、辐射周边、服务主城的特色商业步行街，将重点发展休闲、餐饮、娱乐、购物和服务定位为集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体，打造成独具特色、辐射周边、服务主城的特色商业步行街，将重点发展休闲、餐饮、娱乐、购物和服务5类商业业态。类商业业态。滨水，古镇餐饮休闲滨水，古镇餐饮休闲特色商业街特色商业街第13页/共82页第十四页，共82页。12345678109111213141313131313商业经营情况商铺面积30-1000平米商业档次中档商业形态餐饮、休闲娱乐为主临街商铺租金30-50元/平米/月临街商铺售价0.6万-1.5万/平米

11、商业空置率约60%缺乏人气，整体经营较差，仅夜晚缺乏人气，整体经营较差，仅夜晚(ywn)娱乐餐饮业生意较好。娱乐餐饮业生意较好。发展现状：发展现状：目前商业空置面积约6万方万方，运营项目少，主要以餐饮、休闲娱乐为主，消费档次相对较高。由于周边入住楼盘较少，且距离主城有一段距离，现有商业经营情况较差。商业本身缺乏综合性购物场所，聚集效应较差，现有商业均为目的性消费，只有夜晚娱乐用餐人流较多，因而该商业商业本身缺乏综合性购物场所，聚集效应较差，现有商业均为目的性消费，只有夜晚娱乐用餐人流较多，因而该商业仍然处于培育期。待未来周边项目入住，人口增加，存在一定的发展潜力。仍然处于培育期。待未来周边项目

12、入住，人口增加，存在一定的发展潜力。1、第14页/共82页第十五页，共82页。淮远古镇商业街基础信息开发商重庆市淮阳房地产有限公司占地面积411亩总建筑面积55万方商业面积15万方商业档次中档商业形态餐饮、休闲娱乐为主产品规划：产品规划：与一期结合，以川东传统建筑特色为，利用淮远河景观资源，着力打造滨水景观生态廊线，着力打造出具有地域特色、文化特色的景区化商业街。业态规划：业态规划：定位为商贸、旅游及房地产开发，突出休闲、度假、旅游、健身及生态居住功能，注重体现生态性、文化性、亲水性。衔接一期复古特色商业街，打造宜居、具有特色的地产项目衔接一期复古特色商业街，打造宜居、具有特色的地产项目第15

13、页/共82页第十六页，共82页。由于一期由于一期(y q)运营较差，商家缺乏信心，导致二期招商无果运营较差，商家缺乏信心，导致二期招商无果目前淮远河北岸约6万方仿古商业建筑已经封顶，正在进行外墙处理。而西北侧商业土地仍未平整。项目前期考虑自持，但目前招商进度较差，经过近一年的招商，未引入任何商家。后期可能会考虑出售商业项目前期考虑自持，但目前招商进度较差，经过近一年的招商，未引入任何商家。后期可能会考虑出售商业。西北侧商业待建第16页/共82页第十七页，共82页。序列序列项目项目商业体量商业体量推出时间推出时间已推体量已推体量已售体量已售体量去化率去化率剩余体量剩余体量销售价格销售价格销售面积

14、段销售面积段1四季花城44均价：9000-12000100-3002龙轩大地53天一星城1合计南城开发项目较少，街道单边，整体缺乏商业南城开发项目较少，街道单边，整体缺乏商业(shngy)氛围及人流。氛围及人流。第17页/共82页第十八页，共82页。龙轩大地(dd)第18页/共82页第十九页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路项目位于主干道白龙大道旁，拥有一定项目位于主干道白龙大道旁，拥有一定(ydng)地段价值地段价值景观大道第19页/共82页第二十页，共82页。经济指标项目位置铜梁县白龙大道（新武装部对面）占地面积360亩总建筑面积约23万方（商业：2

15、.4万方 住宅：20.6万方)项目定位城市综合体业态组合五星级酒店、集中商业、洋房、高层施工进度在建第20页/共82页第二十一页，共82页。项目(xingm)优势：南城区域内商业体量最大项目(xingm)，拥有规模优势，拥有一定吸附力具有规模优势，辐射力强，但地段价值并无明显优势。具有规模优势，辐射力强，但地段价值并无明显优势。项目劣势：u位于南城边缘位置，非政府重点发展区域，客户信心不足第21页/共82页第二十二页，共82页。失败原因：未引入具有号召力的品牌主力店，无购物失败原因：未引入具有号召力的品牌主力店，无购物(u w)业态，整体缺业态，整体缺乏商业氛围。乏商业氛围。1、缺乏品牌主力店

16、，对其他商家吸引力不足目前入住商家品牌影响力低，缺乏强大号召力的主力或次主力店吸引其他商家入驻。2、业态单一，缺乏购物业态以餐饮和娱乐为主，较为单一，缺乏购物业态，聚合效应差，无法满足周边居民日常购物需求，且0不能使消费人群长时间停留。3、距离主城核心较远，不符合当地步行消费习惯商业距离主城核心区域约2公里，距离相对较远，且当地消费以步行习惯为主，因此消费客群被截流。4、约23万方街区商业体量过大且分布距离较远，无聚合效应淮远河特色商业街共计体量约23万方，全长2.3公里，均为2-4层的街区商业，体量大，距离远，无法形成聚合效应第22页/共82页第二十三页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴

17、中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路中兴路及塔山街沿线商业组成，临近主干道。中兴路及塔山街沿线商业组成，临近主干道。第23页/共82页第二十四页，共82页。自发形成自发形成(xngchng)的新兴商业带，年轻人娱乐用餐主要去处的新兴商业带，年轻人娱乐用餐主要去处塔山街商业带基础信息商业带范围塔山街与中兴东路商业类型社区底商商业档次中档商业形态餐饮、娱乐及家居建材为主临街商铺租金50-100元/平米/月临街商铺售价1.5万-2.5万/平米1231、重百超市(cho sh)2、皇冠娱乐会所9、中央商业大街3、升达家居馆4、美莱雅家居馆45、中国银行566、金阳宫KTV787、香樟林商务宾馆8、百家

18、居假日酒店910、石板坡火锅以重百为中心，涵盖塔山街、塔山东街、塔山西街、中兴路、迎龙路等，自发形成以自发形成以餐饮餐饮娱乐为主的集中娱乐休闲区。娱乐为主的集中娱乐休闲区。目前一站式购物中心欧鹏中央大街待建中目前一站式购物中心欧鹏中央大街待建中101112131415161718192021222324252627282930313233 34 35 3613、新艺文具店14、避风塘15、华生园16、欧尚墙纸17、东敦邮局18、塔山卫生站11、米德尔广告快印12、森博尔特墙纸19、晨光文具店20、家盛洁具21、力弘纱窗22、鸿昌漆23、雅居阁家居24、祥瑞灯饰25、新莱雅无缝壁布26、世友地板

19、27、万鑫药房28、板材批发中心29、烧鸡公30、清油火锅31、香辣蹄花32、亿梦网吧33、铜梁龙米34、荣昌鹅府35、铁锅门36、港湾私房菜第24页/共82页第二十五页，共82页。自发形成的新兴商业带，年轻人娱乐自发形成的新兴商业带，年轻人娱乐(yl)用餐主要去处用餐主要去处调查门店237家主营业态餐饮、家居建材，服饰商业体量约14000租金情况40-200元/月35%18%17%7%5%4%4%4%2%2%1%1%塔山街周边商业业态占比餐饮家居建材服饰娱乐美容美发其他零售副食百货超市药房银行电器数码第25页/共82页第二十六页，共82页。欧鹏中央(zhngyng)商业大街第26页/共82页

20、第二十七页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路项目位于项目位于(wiy)景观大道旁，是老城与新城的衔接处景观大道旁，是老城与新城的衔接处景观大道第27页/共82页第二十八页，共82页。经济指标项目名称欧鹏中央商业大街项目位置铜梁县巴川中学旁占地面积43.65亩总建筑面积15万方（商业：8万方 酒店/写字楼：7万方)项目定位商业综合体产品组合5层集中商业、酒店、写字楼业态组合百货、超市经营模式部分自持商家资源沃尔玛（约1.5万方）施工进度待建第28页/共82页第二十九页，共82页。项目优势：区域板块商业体量最大，辐射能力强一站式购物理念，填补铜梁市场空白当地

21、品牌(pn pi)开发商，具有一定影响力具有规模优势，辐射力强，但仅超市主力店，号召力有限。具有规模优势，辐射力强，但仅超市主力店，号召力有限。项目劣势：u老城与新城过渡区，与新城和老城皆有距离u仅有沃尔玛意向主力店，号召力有限u项目启动周期缓慢，不定因素较多第29页/共82页第三十页，共82页。借鉴：铜梁发展最快，较为活跃的娱乐休闲借鉴：铜梁发展最快，较为活跃的娱乐休闲(xixin)商业带商业带品牌：品牌商家仅重百超市，聚集效应有限。该商业带娱乐餐饮业以本地品牌为主，具有一定档次，整体消费水平处于铜梁中高档。主力店为重百超市，聚集效应有限。业态：填补步行街餐饮娱乐空白，但无统一规划，缺乏购物

22、氛围该商业带以餐饮娱乐业态为主，利用新兴商业优势，自发形成填补了老城餐饮娱乐的空白。但由于无统一规划，业态单一杂乱且较为分散，缺乏整体的购物消费氛围。经营：人流量大，餐饮娱乐经营业态较好该商业带周边楼盘均已入住，人流量较大大，周边商业空置率低于10%，整体经营情况较好发展：铜梁区娱乐餐饮首选之地，未来可截流部分东城消费者铜梁新兴商业带，娱乐餐饮业认知度较高，由于地处东城与老城过渡区，未来可截流部分去东城消费的客群。第30页/共82页第三十一页，共82页。解放路步行街：解放路步行街：当地最具影响力商业区，整个铜梁的商业中心。当地最具影响力商业区，整个铜梁的商业中心。业态同质化严重，竞争激烈。业态

23、同质化严重，竞争激烈。休闲娱乐体验式业态少，商业整体档次较低。休闲娱乐体验式业态少，商业整体档次较低。道路狭窄，商业陈旧道路狭窄，商业陈旧(chnji)(chnji)，限制商业发展，无法及时更新换代。，限制商业发展，无法及时更新换代。塔山街商业带：塔山街商业带：u 新新老城区连接地带，商业辐射力度有限。老城区连接地带，商业辐射力度有限。u以重百为核心，休闲、餐饮和娱乐功能集中，发展势头较猛。以重百为核心，休闲、餐饮和娱乐功能集中，发展势头较猛。淮远河特色商业街：淮远河特色商业街：u 铜梁现阶段休闲、娱乐、餐饮较为集中区域，目的性消费程度较高。铜梁现阶段休闲、娱乐、餐饮较为集中区域，目的性消费程

24、度较高。u 距离传统商圈较远，商业氛围尚未成熟，处于培养期。距离传统商圈较远，商业氛围尚未成熟，处于培养期。第31页/共82页第三十二页，共82页。1、区域：集中分布在城市主干道社区底层，且多为自发形成。由于历史因素自然(zrn)形成沿街商铺，导致经营缺乏统一性，商业氛围较差。2、业态：主要经营服饰、餐饮以及生活百货，业态单一(dny)。沿街商铺主营业态以低档餐饮、服饰及生活百货为主，业态单一(dny)，同质化程度高，竞争激烈，部分商业存活率较低。第32页/共82页第三十三页，共82页。机会机会(j hu)及市场空白及市场空白1 1、注重提升商业环境、注重提升商业环境(hunjng)(hunj

25、ng)和档次，寻求差异化优势和档次，寻求差异化优势引入号召力强的主力店和国内知名品牌，丰富业态，填补市场空白引入号召力强的主力店和国内知名品牌，丰富业态，填补市场空白，提升铜梁的商业环境，提升铜梁的商业环境(hunjng)(hunjng)，与铜梁现有商业形成差异化优，与铜梁现有商业形成差异化优势。势。2 2、购物、餐饮、休闲娱乐多种业态有机结合、购物、餐饮、休闲娱乐多种业态有机结合填补市场空缺，注重儿童游乐及休闲娱乐体验式业态打造，结合自身填补市场空缺，注重儿童游乐及休闲娱乐体验式业态打造，结合自身(zshn)(zshn)资源及铜梁本地文化，将购物、餐饮、休闲娱乐多种业态真正结资源及铜梁本地文

26、化，将购物、餐饮、休闲娱乐多种业态真正结合起来。合起来。3 3、注重建筑设计的高品质和现代感，完善商业配套、注重建筑设计的高品质和现代感，完善商业配套与目前铜梁现有商场形成鲜明对比，精心打造建筑设计、室内装潢等细节，通过打造舒适的消费环境，吸引品牌商家入驻，增强商业吸附力。第33页/共82页第三十四页，共82页。金龙大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路景观大道金川大道第34页/共82页第三十五页，共82页。集商服、商务集商服、商务(shngw)、行政、文化、教育、娱乐等功能为一体、行政、文化、教育、娱乐等功能为一体第35页/共82页第三十六页，共82页。宝莲(bo lin)国际都

27、会东宏时代广场地块编号用地性质项目名称总建筑面积高度控制A1商住混合3080060A2商住混合旭威地产7890080A3商住混合青云地产5010080A4商住混合3300060A5商务办公2640060B1商住混合晶山LOMO3000080B2商业设施重庆商社集团123800150B3商业设施重庆潜能实业集团70500120B4商务办公中铁华夏传媒3570080C1商住混合龙迈时代广场4520060C2商业设施晶山LOMO4560080C3商业设施宝莲国际都会201000200C4商业设施本案106000100C5商务办公财富中心5040080D1商务办公燃气大厦32000100D2商业设施三

28、峡银行3120060D3商业设施重庆元和地产6650080D4商业设施2580060D5商务办公劳动大厦/D6商务办公企业职工服务中心3510080E1商业设施嘉和集团4110040E2交通设施停车场/E3商业设施嘉和集团4350040E4商业设施嘉和集团4500040E5商业设施金东长和3840040E6酒店设施东宏时代广场207000100合计14930001493000商业集中开发量占商业集中开发量占83%，共同造城的同时会带来更加激烈的竞争。，共同造城的同时会带来更加激烈的竞争。商业开发量：67.05万方，商业开发比例：45%商务开发量：57.27万方，商务开发比例：38%住宅开发量：

29、24.97万方，住宅开发比例：17%第36页/共82页第三十七页，共82页。东宏时代广场第37页/共82页第三十八页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路项目项目(xingm)位于中兴路与金龙大道交汇处，新区核心，地位于中兴路与金龙大道交汇处，新区核心，地理位置优越。理位置优越。景观大道第38页/共82页第三十九页，共82页。占地面积146亩建筑面积（万方）29.22容积率3.00绿化率5%停车位1250装修状况公寓精装物业类型公寓、商铺、酒店物管公司仲量联行第39页/共82页第四十页，共82页。10000游乐场15000文化(wnhu)艺术中心6# 温德姆

30、酒店(ji din)40000环球美食中心1#公寓2#公寓3#公寓4#公寓楼栋楼栋业态业态梯户比梯户比面积段面积段备注备注1#公寓4梯12户37-74精装2,3,4#公寓2梯8户60-80精装5#写字楼5梯16户42-704-6米层高6#酒店共23层，自持，400个套房5# 写字楼第40页/共82页第四十一页，共82页。建面74.25建面63.20建面79.04建面36.37建面61.71优点：优点：布局合理，功能分区明显。布局合理，功能分区明显。赠送面积较大赠送面积较大(jio d)(jio d)，户型均可变。，户型均可变。缺点：缺点：阳台及院馆不够方正，影响使用舒适度。阳台及院馆不够方正，

31、影响使用舒适度。第41页/共82页第四十二页，共82页。优点：优点：布局合理，功能分区明显。布局合理，功能分区明显。赠送赠送(zn sn)(zn sn)面积较大，户型均可变。面积较大，户型均可变。单位(dnwi)：建筑面积（）57.1057.1043.1143.1157.1057.1057.1057.1057.1057.1043.1143.1143.1143.1143.1143.1142.0442.0442.0442.0442.0442.0442.0442.0470.9670.9670.9670.9670.9670.9670.9670.96缺点：缺点：u办公舒适度较低。第42页/共82页第四十

32、三页，共82页。准确的市场定位：步行街中心准确的市场定位：步行街中心(zhngxn)(zhngxn)，以，以2929万方商业体量，打造新区城市万方商业体量，打造新区城市综合体。综合体。商业产品业态细分：涵盖商业产品业态细分：涵盖(hn i)(hn i)酒店、写字楼、商铺、公寓等多种业态。酒店、写字楼、商铺、公寓等多种业态。商业有整体规划：商业有整体规划：各个商业组团均有不同业态分布，商业故事丰富，拥有较强说服力。示范区精心包装：示范区精心包装：打造独具特色的销售中心，带给客户一定震撼力，有效传递项目核心价值点。第43页/共82页第四十四页，共82页。宝莲(bo lin)国际都会第44页/共82

33、页第四十五页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路项目紧邻主干道，处于东部项目紧邻主干道，处于东部(dn b)新城核心地段。新城核心地段。景观大道第45页/共82页第四十六页，共82页。经济指标项目位置铜梁县中兴路中段占地面积50亩总建筑面积23万方（商业：10万方 写字楼：7万方公寓：3.8万方)项目定位高端城市综合体产品组合商业、公寓、写字楼容积率6.9施工进度待建第46页/共82页第四十七页，共82页。第47页/共82页第四十八页，共82页。项目优势：处于(chy)核心商圈中心地带，地段价值高区域板块商业体量较大，辐射能力强一站式购物理念，填补铜梁市场

34、空白地段优势及规模优势明显，辐射力强，但目前无主力店，号召力差地段优势及规模优势明显，辐射力强，但目前无主力店，号召力差项目劣势：u无招商成果及主力店，号召力差第48页/共82页第四十九页，共82页。规模规模(gum)(gum)优势：优势：项目总体量约项目总体量约2323万方，超大体量集中商业，涵盖写字楼、商业、公万方，超大体量集中商业，涵盖写字楼、商业、公寓等多种业态于一体，打造新区核心高端城市综合体。寓等多种业态于一体，打造新区核心高端城市综合体。打造新区精神堡垒：打造新区精神堡垒：项目写字楼高项目写字楼高191191米，公寓高米，公寓高150150米，作为铜梁核心区标志性的最高建筑米，作

35、为铜梁核心区标志性的最高建筑(jinzh)(jinzh)，对核心商圈的建设将会起到大大的促进作用。，对核心商圈的建设将会起到大大的促进作用。第49页/共82页第五十页，共82页。第50页/共82页第五十一页，共82页。序列序列项目项目商业体量商业体量推出时间推出时间已推体量已推体量已售体量已售体量去化率去化率剩余体量剩余体量销售价格销售价格销售面积段销售面积段备注备注1北城龙郡0.62013.10.60.55910.051F：280002F：150002尚品国际1.72013.11.71.2700.5均价 2700050-2003欧鹏兰亭别院1.82012.111.81.6890.21F:20

36、0002F:3000050-2004壹号公馆壹号公馆2.22013.110.6600.41F:22000-360002F:12000-130005阳光丽都阳光丽都0.30.3自持6龙迈时代天街龙迈时代天街7凤凰郡凤凰郡52014年三季度8美丽泽京美丽泽京331.5501.51F:270002F:1000050-1009拓新御府拓新御府0.50.50.3600.21F：190002F：900010东和时光东和时光12014年四季度11裕城理想裕城理想0.92015年下半年12欧陆经典欧陆经典1.62015年下半年13水岸国际水岸国际82014年四季度8预计1.5-240-30014鹏瑞项目鹏瑞项

37、目15旭威项目旭威项目16全梁地产全梁地产17泽京项目泽京项目18花盛香醍花盛香醍19宏博香槟城宏博香槟城20华龙盈科华龙盈科221曜阳项目曜阳项目合计2014年下半年开始，大量商业年下半年开始，大量商业(shngy)陆续入市，竞争格局将进一步加剧。陆续入市，竞争格局将进一步加剧。第51页/共82页第五十二页，共82页。水岸(shu n)国际第52页/共82页第五十三页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路项目紧邻主干道，处于项目紧邻主干道，处于(chy)东部新城核心地段。东部新城核心地段。景观大道第53页/共82页第五十四页，共82页。水岸国际水岸国际物业

38、类型高层、商业、写字楼占地300亩建筑体量45万（住宅：37万，商业：8万）产权50年容积率2.9绿化率41%户型面积75-139户数1367开发商重庆市来新居房地产开发有限公司第54页/共82页第五十五页，共82页。公寓(gngy)98写字楼10高层7653421楼栋楼栋业态业态梯户比梯户比面积段面积段1-7#高层4梯6户3梯5户4梯7户75-1398-9#公寓10#写字楼商业第55页/共82页第五十六页，共82页。业态丰富，注重品质业态丰富，注重品质(pnzh)(pnzh)：涵盖写字楼、商业、公寓、住宅多种业态，同时注重项目品质涵盖写字楼、商业、公寓、住宅多种业态，同时注重项目品质(pnz

39、h)(pnzh)打造，充分利用外部淮远河打造，充分利用外部淮远河、市政公园等景观资源进行宣传。、市政公园等景观资源进行宣传。第56页/共82页第五十七页，共82页。双远凤凰(fnghung)郡第57页/共82页第五十八页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路项目处于东部新城核心区域项目处于东部新城核心区域(qy)内，目前通达性较差内，目前通达性较差景观大道第58页/共82页第五十九页，共82页。经济指标项目位置铜梁县迎春东路占地面积134亩总建筑面积22万方（商业：10万方 写字楼：7万方公寓：3.8万方)绿化率40%建筑密度30%容积率2.0产品组合高层、

40、洋房、商业第59页/共82页第六十页，共82页。项目优势：园林示范区精心打造，营造(yngzo)良好项目形象开发商拥有一定知名度及品牌影响力通过园林及用材，打造铜梁高端居住物业社区通过园林及用材，打造铜梁高端居住物业社区项目劣势：u目前出行交通不便第60页/共82页第六十一页，共82页。双边双边(shungbin)(shungbin)街商业：街商业：商业精心打造，双边商业精心打造，双边(shungbin)(shungbin)街排布，独具特色，后期为项目街排布，独具特色，后期为项目提供完善的生活配套。提供完善的生活配套。第61页/共82页第六十二页，共82页。商业中心：铜梁商业中心：铜梁(tn

41、lin)未来商业中心，集多种业态于一体的一站式消费未来商业中心，集多种业态于一体的一站式消费场所场所品牌：品牌商家仅豪生酒店，聚集效应有限。东部新城商业体量大，但目前为止招商效果并不理想，品牌商家少，客户购买信心不足。业态：填补铜梁商业市场空白，打造购物、餐饮、休闲娱乐于一体的一站式消费场所。该商业带以餐饮娱乐业态为主，利用新兴商业优势，自发形成填补了老城餐饮娱乐的空白。但由于无统一规划，业态单一杂乱且较为分散，缺乏整体的购物消费氛围。第62页/共82页第六十三页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路位于铜梁位于铜梁(tn lin)城区边缘地带，临近城市主干

42、道，通达性好城区边缘地带，临近城市主干道，通达性好。第63页/共82页第六十四页，共82页。第64页/共82页第六十五页，共82页。龙城(ln chn)大世界第65页/共82页第六十六页，共82页。金龙大道金川大道迎宾路路兴中学府大道白龙大道塔山街西环路中南路项目处于项目处于(chy)新城物流园区，临近主干道，通达性较好。新城物流园区，临近主干道，通达性较好。景观大道第66页/共82页第六十七页，共82页。经济指标物业类型商业建筑类别综合体占地面积117亩建筑面积13.7万方容积率2.0楼层4层高1F：4.5m2F：4.2m开发商重庆展仑商业管理有限公司A区区B区区C区区新客运新客运(kyn)

43、中心中心金川金川大道大道(d do)第67页/共82页第六十八页，共82页。A A区平面图区平面图A区整体规划为欧洲货仓,2013.5月下旬开盘推出400套商铺(shn p)，至今基本售罄，单价1.5万/。楼层楼层1F2F3F4F面积（）9515.429608.579608.579608.57经营业态汽车用品、日杂用品、数码产品文体用品、母婴用品、数码产品家饰用品、婚庆用品、数码产品综合娱乐、数码产品第68页/共82页第六十九页，共82页。差异化优势：差异化优势：引入欧洲引入欧洲(u zhu)(u zhu)货仓，打造铜梁独一无二全新业态，差异化优势明显。货仓，打造铜梁独一无二全新业态，差异化优

44、势明显。主力店招商：主力店招商：红星红星(hngxng)(hngxng)美凯龙等多家主力店强势入驻，给项目带来极大的关注度及吸引力。美凯龙等多家主力店强势入驻，给项目带来极大的关注度及吸引力。第69页/共82页第七十页，共82页。借鉴：招商先行借鉴：招商先行(xinxng)，增强后期客户购买信心，增强后期客户购买信心开发(kif)：项目开发(kif)进度缓慢，-业态：商贸市场区，生活配套区，城市配送区，物流加工区，仓储区及长途汽车站，发挥居民生活和工业园区配套2大功能规划功能区丰富，前期招商效果较好，极大增强后续客户购买信心。第70页/共82页第七十一页，共82页。商务(shngw)市场第71

45、页/共82页第七十二页，共82页。铜梁目前无纯写字楼项目铜梁目前无纯写字楼项目(xingm)，中小企业办公以小区物业，中小企业办公以小区物业或街铺为主或街铺为主l政府机关、事业单位有独立办公楼。l中小企业均以小区物业或街铺为主，部分看中街铺昭示性，无集中区域。l租赁面积约为100-200平米，街铺租金10-30元/平米/月。第72页/共82页第七十三页，共82页。12345序列序列项目名称项目名称1东宏时代广场东宏时代广场2宝莲国际都会宝莲国际都会3商社项目商社项目4重庆潜能实业重庆潜能实业5水岸国际水岸国际6欧鹏中央商业大街欧鹏中央商业大街6本案(bn n)未来写字楼项目主要集中在东部新城核心商圈，已知项目未来写字楼项目主要集中在东部新城核心商圈，已知项目7个个第73页/共82页第七十四页，共82页。