新形势下成都低密度市场研究报告(终稿)

1、新形势下成都低密度新形势下成都低密度市场研究报告市场研究报告嘉联地产顾问部嘉联地产顾问部研究背景：研究背景： 1 1、0707年宏观政策的逐步显现；年宏观政策的逐步显现；2 2、四川地震对客户心理的影响；、四川地震对客户心理的影响；研究目标：研究目标： 1 1、成都低密度产品市场情况；、成都低密度产品市场情况；2 2、成都低密度市场客户情况；、成都低密度市场客户情况；研究目的：研究目的： 1 1、了解新形势下成都各低密度板块表现；、了解新形势下成都各低密度板块表现；2 2、掌握客户构成及心、掌握客户构成及心理变化；理变化；3 3、预判未来成都低密度市场发展趋势；、预判未来成都低密度市场发展趋势

2、； 新形势下成都低密度市场研究：新形势下成都低密度市场研究：研究大纲u新形势下成都房地产宏观表现新形势下成都房地产宏观表现u成都低密度市场解析成都低密度市场解析u客户调研及专业人士访谈客户调研及专业人士访谈u成都低密度市场未来发展趋势预测成都低密度市场未来发展趋势预测Part one Part one 新形势下成都房地产宏观表现新形势下成都房地产宏观表现供应量走势供应量走势 由于春交会的影响，大量项目于4月中下旬集中开盘，其余项目原定于5月中下旬再次推出新房源，但是由于地震影响，5月整体新开项目大幅减少，多数项目推迟开盘时间；进入6月后，新开盘项目逐渐恢复，但仍处于低位运行状态。销售量走势销售

3、量走势 成都市房地产市场从4月开始逐渐回暖，整体成交量及套数均有所增加，但是“5.12”地震使增长势头嘎然而止，特别在地震发生一周影响特别明显，成交套量及套数均有50以上的减少，随着时间的推移，市场正在逐渐呈恢复性增长，但增长幅度有限。月份 供应宗数 成交宗数 供应面积（亩） 成交面积(亩) 成交总额(万元) 成交单价(万元/亩)备注 1月 66284.33284.3316618.4958.45 2月 44188.88188.8898776.80522.95 3月 1010271.70271.70157044.48578 4月 1716763.58754.45150631.15200 1宗流标

4、 5月 14131735.24 1419.7315757.2611.1 1宗挂牌无人报名 6月至今44352.8352.8135851.2385 5月的土地成交均为工业用地，成都的住宅、商业用地没有成交。在地震后，通过我们对业内的走访与调查，在大势不明朗的情况下，大多数开发商已经暂停了在成都的拿地计划。而成都市土地部分由于地震对成都楼市带来的太多不确定因素，暂停了住宅和商业类用地。土地供销走势土地供销走势 二手房走势二手房走势 二手房交易量可直观体现市场情况，根据统计数据显示，自地震当周开始，整体交易量明显下降，与往年同期相比，目前仍然呈调整状态。地震前地震前地震后：地震后： 在购买客户的构成

5、方面，地震前外地人员较多占一半左右，地震后最为明显的是外省购房者人数下降明显，本省市及周边县市增多，其中内省的二级城市占到3成左右。主要原因是，外地客户出于安全的考虑，会选择观望一段时间再来选择成都的商品房，或者将重点转移至其他城市，如重庆等。而受灾严重的川西片区会则会加紧购买受灾较轻的地区的住房， 而在成都的置业对于这类人群将会是一种契机。客户变化情况客户变化情况 5.12地震对成都周边市县造成的损失较大，对房地产市场的影响也更加显著和持久，尤其是都江堰青城山板块，房地产行业无异于遭受灭顶之灾，短期内将难以恢复元气。 同时，虽然成都受地震影响较小，但地震对房地产市场的负面影响却是显而易见的，

6、尽管对主城区房地产市场造成的直接损失较小，但严重影响了购房者的信心和购买偏好。其中，自住型购房者由于预期房价会下跌，可能会继续持续观望一段时间，且更加倾向于选择低楼层或抗震能力好的住宅；投资投机型购房者进入市场会更加谨慎，成都对外地购房者的吸引力也会大打折扣。 在电梯产品逐渐受到客户质疑的同时，低密度产品又会是呈现出怎样一种态势。成都低密度市场受成都低密度市场受5.12地震影响的思考地震影响的思考 突如其来的地震，使房贷新政后稍显转机的成都楼市再次跌入低谷，成交量大幅下滑，市场观望氛围浓厚，土地交易量萎缩，价格摇摆不定，所有的一切为成都楼市的明天再次披上了一层厚厚的迷雾。 同时，客户置业观念的

7、转变，使得许多开发商不得不改变策略以求在最短时间内找到市场的突破点，把损失降到最低。 而在电梯产品受到巨大冲击的同时，成都的低迷密度市场似乎预示着一丝机遇。近期宏观市场表现启示：近期宏观市场表现启示：Part two Part two 成都低密度市场解析成都低密度市场解析成都低密度市场经过十余年的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期城市别墅城市别墅边缘边缘TOHO度假别墅度假别墅多元化多元化1990s s别墅市场启动别墅市场启动类别墅产品出现类别墅产品出现度假产品上市度假产品上市低密度市场的成熟低密度市场的成熟200020032005以后以后位于城市地段，满足城市财富阶层

8、炫耀心理，价格偏高，产品形式粗放，配套环境较差锦绣花园、天府花园、南洋花园、巴黎花园位于城市地段满足城市中产阶级居住梦想，价格低，产品形式以及配套环境较差，市场反应良好武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园位于城市二三环之间，满足城市别墅梦想的中产阶级，价格位于纯别墅和公寓之间，产品形式/配套/环境/交通较好，市场反应良好风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象位于青城山，凭借独特的自然山水资源，掀起旅游地产的热潮，产品档次丰富，总价合理，满足成都人的度假生活需要，市场反应良好青城白鹭洲、中国青城、高尔夫山庄、假日青城城市郊区别墅兴起，形成多个板块；城市别墅项目屈指

9、可数，但是价格最高；度假别墅依旧火爆；整个别墅市场呈现出板块、产品以及价格档次的多样化，竞争充分麓山国际、三利宅院、芙蓉古城、维也纳森林、易城、盛世中华成都别墅的产品素质在全国属于领先水平，包括规划设计、单体设计、建筑风格在内的产品创新不断规划布局规划布局提倡中国传统院落同时尊重现代生活方式的三利宅院原版复制欧美传统别墅组团式布局的麓山国际景观设计景观设计讲究田园风光、小桥流水、参天树木的金林半岛中式园林创造性利用高尔夫与山地，营造欧洲别样小镇的麓山国际建筑风格建筑风格传承中国本土民居风格、讲究本位中国生活的芙蓉古城结合山地，舶来北美，提倡美加森林生活的维也纳森林规划布局规划布局成都的低密度市

10、场呈现板块分化的态势，各板块依据不同的发展基础形成不同特征；华阳华阳国色天乡国色天乡牧马山牧马山龙泉龙泉青城山青城山浣花溪浣花溪浣花溪浣花溪以绝对核心的区位、悠久的文脉资源以及自然资源为依托形成的档城市低密度居住区，具有高起的价格平台，目前已基本无供应；华阳华阳城市未来发展方向、便捷交通以及城市配套建设形成的城市新富聚集区，价格上涨迅速光华大道光华大道依托良好的区位认知、便捷的交通、花博会形成的新兴中产阶级居住区，供应量较大，产品形式多元化，但是同样造成了别墅类产品纯度不高的现象；国色天乡国色天乡以国色天乡乐园为发展基础，典型的旅游型地产发展模式，拥有较好的旅游及江安河资源，目前属于起步发展阶

11、段；芙蓉古城芙蓉古城依托芙蓉古镇这一川西文化生态旅游资源，以芙蓉古城项目为首逐渐形成城市别墅群落。龙泉龙泉依托城市规划利好、自然资源以及大盘对于东部片区传统认知的改变形成的中低档别墅聚集区牧马山牧马山依托牧马山良好的自然资源、机场、以及高端休闲度假设施形成的高档近郊资源型别墅板块青城山青城山依托稀缺自然资源形成的具备全国影响力的度假养老居住区光华大道光华大道芙蓉古城芙蓉古城成都低密度市场竞争板块对比对比项目对比项目华阳华阳牧马山牧马山青城山青城山光华大道光华大道国色天乡国色天乡芙蓉古城芙蓉古城龙泉龙泉形成基础形成基础城市南移的利好、人民南路延长线的建设，传统的高档居住区认知 良好的自然资源、高

12、档度假休闲设施兼具自然价值和人文价值的稀缺资源光华大道建设、花博会带来的人气，传统的高档居住区认知以旅游地产发展模式为基础，目前为起步阶段，未来发展空间巨大；以芙蓉古城川西文化生态旅游为依托直达快速交通自然资源规划利好价格平台价格平台8000-250009000-260006000-220008000-180007000-150005500-160004500-16000客户阶层客户阶层城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户成都本地客户以及泛中国区域客户，经济实力从全国顶级财富人群到成都本地普通家庭均有城市中高端低密度置业客户、本地及外来养老客户城市中

13、高端财富阶层，外地客户比例较高，旅游拉动效果显著；城市中高端，文化素质较高的经济实力强劲的客户城市中端低密度置业客户、本地及外来养老客户产品类型产品类型包括独栋别墅、联排别墅、洋房等以密度较低的独栋别墅为主独栋、联排别墅、洋房、公寓产品独栋别墅、联排别墅、洋房以及普通多层等叠拼、联排、双拼为主，目前独栋较少；独栋加双拼为主，辅以少量叠拼以联排为主，有少量独栋别墅未来方向未来方向受到城市南移影响，将来物业必将向类别墅产品甚至城市住宅转变具备成为成都中央别墅区的潜力，未来将会发展成为以日常居所为主的高档社区板块内部竞争激烈，但是受到土地供应政策限制，供应将集中在都江堰地区预计未来会有大量低密度项目

14、入市，但是纯别墅社区预计不多，板块竞争激烈目前尚处于起步阶段，周边配套缺失，未来仍将以旅游拉动为主，逐渐成为又一财富阶层聚集区域；特色生态文化旅游资源拉动作用强劲，未来表现抢眼板块未来供应较多，竞争激烈成都低密度市场已经进入成熟的发展阶段，表现在市场细分形成、产品素质突出、板成都低密度市场已经进入成熟的发展阶段，表现在市场细分形成、产品素质突出、板块分异凸显，项目的竞争更多的表现为板块的竞争；块分异凸显，项目的竞争更多的表现为板块的竞争；华阳、光华大道、芙蓉古城龙泉依托城市新兴发展区域形成第一与第二居所混合型别华阳、光华大道、芙蓉古城龙泉依托城市新兴发展区域形成第一与第二居所混合型别墅板块，牧

15、马山、国色天乡、青城山则依托独特的自然资源及旅游资源，形成第二居墅板块，牧马山、国色天乡、青城山则依托独特的自然资源及旅游资源，形成第二居所别墅板块。所别墅板块。金林半岛12000流水山庄17000舜苑17000三利宅院6200麓山国际10000锦官丽城5500-6000水上花城6000-6500原乡6000-6500牧马山易城5000-6000维也纳森林6000半山卫城5000-5500中航云岭10000芙蓉古城（4750）5500-6000香颐丽都5500-8000城建双城3600锦秀森林4000左右碧水青城3000丽水青城3500四季青城3000青城雅舍4500水都豪庭3000中国青城7

16、000高山流水12000天泉聚龙4000-6000（独栋）盛世中华3300东麓驿境3000国一澳乡3000天鹅堡2600-3800（联排）鹰冠庄园3000-6000（独栋）斑竹园3380-4500（独栋）迎宾大道1号14000成都后花园60003000-70003500-80005000-100005500-100003000-35001515分钟分钟3030分钟分钟30-4030-40分钟分钟一一个个小小时时3030分钟分钟1500020052005成都别墅价格分布状况成都别墅价格分布状况青城山板块青城山板块温江板块温江板块牧马山板块牧马山板块华阳板块华阳板块龙泉板块龙泉板块浣花溪板块浣花溪

17、板块金林半岛20000今日田园8000-13000中海龙湾半岛22000-29000三利宅院13000-17000麓山国际16000-22000雅居乐花园18000-25000蔚蓝卡地亚12000牧马山易城10000置信.牧山丽景13000半山卫城9500-11000中航云岭17000-26000紫檀山6000-10000香颐丽都6000-15000金河谷8000-16000仁和春天6000-14000青城山房15000芙蓉青城12000-18000上善栖11000青城神韵5000-7000清溪映墅8000-10000珠江逸景13000御岭湾800-12000东麓驿境7500天鹅堡8000成都

18、后花园155006000-220008000-180009000-260008000-250007500-120001515分钟分钟3030分钟分钟30-4030-40分钟分钟一一个个小小时时3030分钟分钟20000-3000020082008成都别墅价格分布状况成都别墅价格分布状况成都别墅价格分布：成都别墅价格分布：依托城市资源的第一居所型别墅板块（外环内、华阳、光华大道、龙泉）根据与城市中依托城市资源的第一居所型别墅板块（外环内、华阳、光华大道、龙泉）根据与城市中心的通勤时间距离价格呈梯度递减；依托独特自然资源的第二居所别墅板块（牧马山、心的通勤时间距离价格呈梯度递减；依托独特自然资源的

19、第二居所别墅板块（牧马山、青城山）依托强势资源摆脱圈层递减效应，独立形成价格峰值；青城山）依托强势资源摆脱圈层递减效应，独立形成价格峰值；青城山板块青城山板块国色天乡国色天乡牧马山板块牧马山板块华阳板块华阳板块龙泉板块龙泉板块主城区板块主城区板块7000-15000光华大道光华大道8000-18000芙蓉古城芙蓉古城1成都别墅市场在03年进入全面爆发阶段，这是因为国家的土地控制政策使得别墅的投资价值显现，在强劲的需求带动之下，别墅投资保持平稳增长的态势3受到城市土地利用政策的影响，未来成都绕城路以内不会再批建多层，所以未来可预见的低密度产品供应会集中在远近郊区2成都低密度市场在05年的供应量超

20、过了200万平米，与北京、上海大城市相当，因此即使需求旺盛，市场竞争较为激烈成都低密度市场的政策调控0303年年2 2月、月、0505年年5 5月、月、0606年年5 5月，出台了三次国家叫停别墅建设的宏观调控，这种政策导月，出台了三次国家叫停别墅建设的宏观调控，这种政策导向使得国内的别墅供应自向使得国内的别墅供应自20032003年起就呈现下滑趋势，尤其受年起就呈现下滑趋势，尤其受“国六条国六条”的影响，独栋别的影响，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场主流产品已经由传统墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场主流产品已经由传统的独栋别墅过渡到联

21、排别墅。的独栋别墅过渡到联排别墅。为了推行节约用地原则，成都以后不会在披建别墅。因此，目前所有的规划指标体系都在调整，来进行区域内部的控制。原则上讲，外环路以内以后不会在披建多层的项目。整个城市将向高密两个方向发展。这个原则或者管理办法，只是适用于外环路以内的成都市区，外环路以外的地方属于各区县来自己规划管理。但是预计各个区县也要参照和参考。成都规划局金牛分局方红局长成都低密度市场现状0505年后，政府规定外环以内不在审批别墅类住宅用地，市区内别墅项目越来越少，开年后，政府规定外环以内不在审批别墅类住宅用地，市区内别墅项目越来越少，开始向外延伸，目前的别墅项目基本都集中在成都近郊。市区别墅仅集

22、中在一些大盘项始向外延伸，目前的别墅项目基本都集中在成都近郊。市区别墅仅集中在一些大盘项目中。目中。截至截至0707年年1212月，成都在售别墅项目共月，成都在售别墅项目共4545个，未来两年内（在不增加别墅土地供应的情个，未来两年内（在不增加别墅土地供应的情况下），成都别墅供应量约为况下），成都别墅供应量约为454454万平米。其主要分布在市区、华阳、温江、牧马山、万平米。其主要分布在市区、华阳、温江、牧马山、青城山、郫县等青城山、郫县等7 7大区域。大区域。从图表可以看出，华阳、温江、牧马山、青城山无论从供应总量还是楼盘数量均多于从图表可以看出，华阳、温江、牧马山、青城山无论从供应总量还是

23、楼盘数量均多于其他区域。其他区域。成都低密度市场纵览u成都是西南区域中心城市、城市文化和城市生活方式极具居住魅力，城市经济发展快速，产生并聚集了大量财富阶层，对低密度市场形成了有力的支撑。u成都房地产市场发展迅速，受新政影响相对较小，其中来自于成都以外的外来置业者构成对市场的强有力支撑。u成都低密度市场已经进入成熟的多元化发展阶段，表现在市场细分形成、产品素质突出、板块分异凸显，项目的竞争更多的表现为板块的竞争。u都江堰青城山低密度高端区域，由于受地震影响，遭受极大的客户认知打击，但是同时地震对成都市低密度市场起到催化作用，在都江堰青城山受影响时，也将在一定程度上拉动其他区域低密度市场的发展；

24、 在新形势下，华阳、牧马山、光华大道、国色天乡及芙蓉古城板块将成为未来低密度市场主要发展区域。重点板块市场特征：重点板块市场特征：1 1、华阳板块；、华阳板块；2 2、光华大道板块；、光华大道板块；3 3、国色天乡板块；、国色天乡板块；4 4、芙蓉古城板块；、芙蓉古城板块；5 5、牧马山板块；、牧马山板块；代表楼盘代表楼盘产品类型产品类型项目规模项目规模面积区间（）面积区间（）总户数总户数容积率容积率蜀郡蜀郡多层、叠拼406 亩多层：120-180叠拼：240-26020150.78蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚独栋、联排、叠拼589亩联排：240-28010000.7麓山国际麓山国际电梯、多层、叠拼、

25、独栋2600亩电梯： 90-130独栋：340-480叠拼：215-238多层：90-16060000.7雅居乐花园雅居乐花园独栋、联排、四孖屋、电梯2008亩联排别墅：188-203独栋别墅: 230-468 四孖屋： 152电梯：50-95/110-194 105001.2华阳板块华阳板块 该板块低密度项目普遍规模较大，别墅相对较为纯粹，档次较高，其中麓山国际已被标榜为成都低密度市场的品质和价格标杆，对整个华阳板块有较大的拉升作用。华阳板块华阳板块 蜀郡蜀郡l产品类型叠拼、多层l户型面积叠拼：240-260洋房：120-180l价格情况叠拼：均价10000元/多层：均价8700元/注:均价

26、较地震前上涨100元/l销售情况整体销售情况与震前持平，较为良好，目前三期销售率约为40%l 客户表现家族集体购房增多、部分犹豫客户下单、重点关注质量问题华阳板块华阳板块 蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚l产品类型纯别墅（独栋、联排、叠拼）l户型面积（在售）联排：240-380l价格情况一期：均价12000元/注:（先前对客户的承诺一期维持12000的均价不涨价），但地震后保证整体均价不变的前提下，局部畅销产品价格有所上调）l销售情况该项目抓住震后客户的恐慌心理，比原计划提前1-2月于5月20日推出其一期5批次房源，采取现房销售开盘一周销售11套，较之前一周5套的业绩更加喜人l 客户表现地震后客户来访明显

27、增多日均来访10组左右、部分犹豫客户下单、客户偏爱现房销售华阳板块华阳板块 麓山国际麓山国际l产品类型别墅、花园洋房、电梯l户型面积叠拼别墅：215-238独栋别墅: 340-480 5-6 层花园洋房：90-1606-11层电梯洋房：90-130l价格情况叠拼：8000-16000 元/独栋: 16000-30000元/l销售情况麓山国际项目已被标榜为成都低密度市场的品质和价格标杆，之前已开出别墅均已售完，下一批次电梯洋房及别墅现接受客户咨询中。l 客户表现地震后项目来访客户关注度有所增加，预计其下一批次别墅正在酝酿涨价。华阳板块华阳板块 成都雅居乐花园成都雅居乐花园l产品类型独栋、联排别墅

28、、四孖屋、电梯l户型面积联排别墅：188-203独栋别墅: 230-468 四孖屋： 152电梯公寓：50-95/110-194 l价格情况独栋: 25000元/联排：18000元/四孖屋： 170万/套电梯公寓：5200-5600元/l销售情况截止目前四孖屋基本销售完毕，联排销售约50%，由于一期主要以独栋为主且总价较高因此销售情况不理想，下批次将推出其精装电梯公寓。l 该板块产品类型多样，以别墅产品为主，其中联排及叠拼别墅所占比例较大；l 震后各项目销售情况较震前有明显改善，叠拼、联排、四孖屋的接受度较高，其中叠拼和四孖屋由于总价的原因销售速度相对较快；l 震后板块整体销售价格有所提升，短

29、期内有进一步上涨的趋势；l 震后客户对该板块低密度产品的关注度普遍增加，对房屋质量较为敏感且更热衷于现房销售；华阳板块小结华阳板块小结产品类型：产品类型：独栋（230-480）、联排（200-380）、叠拼（220-260）价格区间：价格区间：独栋（16000-22000元/）、联排（12000-18000元/ ）、叠拼（10000-12000元/ ）来访情况：来访情况：震前区域内项目平均周来访量约5组左右，震后平均周来访量约10-15组，其中蜀郡及蔚蓝卡地亚来访量最高；销售速度销售速度：震前区域内项目平均月销售10套左右，震后平均月销售15-20套；客户属性客户属性：以城南客户为主，生意人士

30、居多，地震后外地客户有明显的减少；区域存量区域存量：目前已面世项目总体推出量约80万，后期存量约为80-100万代表楼盘代表楼盘产品类型产品类型项目规模项目规模面积区间（）面积区间（）总户数总户数容积率容积率仁和仁和春天大道春天大道高层、双拼、叠拼、联排 600 亩，总建筑面积50万方电梯：85-185叠拼：141-16930001.8泰基泰基. .花溪谷花溪谷高层、叠拼140亩，总建筑面积22万方电梯：79-168叠拼：154-2414961.83金河谷金河谷高层、叠拼、联排、双拼600亩，总建筑面积68万方电梯：87-138联排：320-380叠拼：180-220双拼：363-497400

31、01.95香碧歌庄园香碧歌庄园电梯、联排别墅160亩，总建筑面积22万方联排：280-35015621.8光华大道板块光华大道板块 该板块低密度项目属于混合型项目多掺杂较多的高层电梯物业，目前在售产品主要以高层为主，别墅产品较为稀缺，震后蓝光香碧歌庄园的开盘引起了市场较高的关注。光华大道板块光华大道板块 泰基泰基花溪谷花溪谷l产品类型高层、叠拼别墅l户型面积叠拼：154-241电梯： 79-168l价格情况叠拼：均价7650元/电梯：均价3600元/，起价3188元/注:地震后打出3188元/的起价，并整改为8度地震设防l销售情况07年12月推出其一单元80套电梯房源，销售情况较差，震后采取低

32、价吸引策略并结合房屋质量做宣传，震后电梯销售7套，叠拼别墅销售2套。l 客户表现客户来访增加日均来访超过10组，多为老带新客户，另有部分灾区客户，多看中其房屋的质量、防震级别、低价格。光华大道板块光华大道板块 蓝光蓝光香碧歌庄园香碧歌庄园l产品类型联排别墅l户型面积联排别墅: 280-350 l价格情况一批次均价: 11000 元/二批次均价上涨100多元/l销售情况5.25日推出其首批次32套联排别墅房源，当天销售21套，现已提前于6月15推出其2批次16套房源，当天销售12套。l 客户表现日均来访量7-8组，客户对震后房较为亲睐。光华大道板块光华大道板块 金河谷金河谷l产品类型联排别墅、叠

33、拼别墅、双拼别墅、电梯公寓l户型面积叠拼: 180-220双拼：363-497联排: 320-380 电梯： 87-138l价格情况叠拼别墅：均价8000多元/联排别墅: 均价12000元/双拼别墅: 均价16000元/电梯公寓：均价7200元/l销售情况由于别墅面积设计较大，总价较高等因素，该项目销售情况一直不理想，震后只进行常规销售，电梯销售1套，叠拼别墅销售1套。l 客户表现震后客户日均来访5组以内，震后成交的2套客户均为老客户。l该板块产品类型多样，在售产品以高层为主，别墅较为稀缺，别墅主要以联排及叠拼为主，独栋较少；l区域叠拼别墅销售抗性较大，除全联排的蓝光香碧歌庄园及低价吸引的泰基

34、花溪谷销售情况较好以外，其他多数项目销售情况依然严峻（震后销售仅1-2套），平均整体销售约5套左右；l震后板块整体销售价格走势较为平稳，少量针对灾区客户有少许优惠；l震后客户除对常规的价格较为看重外，对房屋的质量、防震级别的关注程度较高，震后房倍受客户亲睐；l震后该片区将承接部分有刚性需求的灾区客户；光华大道板块小结光华大道板块小结产品类型：产品类型：双拼（360-500 ）、联排（280-380）、叠拼（140-240）价格区间：价格区间：双拼（14000-16000元/ ）、联排（11000-13000元/ ）、叠拼（8000-10000元/ ）来访情况：来访情况：震前区域内项目平均周来访

35、量约5组左右，震后平均周来访量约5-10组左右，较地震前没有明显变化；销售速度销售速度：震前区域内项目平均月销售5套左右，震后平均月销售5套左右，较地震前没有明显变化；客户属性客户属性：城西及城东客户为主，企业中高层管理者及养老型客户居多，地震后外地客户有明显减少；区域存量区域存量：目前已面世项目总体推出量约40万，后期存量约为50万；国色天乡板块国色天乡板块国色天乡板块依托旅游资源发展，目前处于起步阶段，区域内项目较少，但是未来发展潜力较大；在售产品均为06、07即开始销售，销售较好，客户认知度较高。震后板块总体客户来访量有所增加。楼盘名称楼盘名称占地面积占地面积容积率容积率产品类型产品类型

36、户型面积户型面积总户数总户数价格价格紫檀山321亩0.95叠拼别墅180-2704766800鹭湖宫303亩1.145多层叠拼双拼独栋小高层多层：100-220叠拼：230-270双拼：430-470独栋：840-900小高层：110-1701485叠拼：7500双拼：8500独栋：15000国色天乡板块国色天乡板块 紫檀山紫檀山l产品类型叠拼别墅l户型面积叠拼：220226l价格情况叠拼：均价6800元/注:地震后开盘均价上涨了400/，优惠较高，除付款方式外，金卡客户最高优惠3万。l销售情况07年6月至08年3月推出三期共425套房源，销售情况较好，一期售罄，二期剩余少量房源，三期由于今年

37、推出剩余房源较多，但总体销量过半。l 客户表现成都市及周边客户来访量增加，日来访量为10组/日，多以城西客户为主，外地客户来访量，下滑明显。国色天乡板块国色天乡板块 鹭湖宫鹭湖宫l产品类型叠拼别墅、双拼别墅、独栋别墅l户型面积叠拼：260双拼：400独栋：850l价格情况叠拼：均价8000元/，双拼：均价12000元/，独栋：均价15000元/注:地震后价格没有变化，维持常规销售。l销售情况地震后来访客户量减少，但对成交量的影响不大，震前8套/月左右，震后6套/月左右。l 客户表现由于之前客户来访量中游客比例占有一定数量，地震后游客减少，使得客户来访量较震前有所下降，日来访量为67组/日，多以

38、城西客户为主，外地客户来访量，下滑明显。l 该板块产品类型以别墅为主，主要以叠拼和双拼为主，独栋体量较少； 叠拼别墅面积区间220-260，价格区间6800-8000； 双拼别墅面积段在400 ，均价在12000左右； 独栋别墅面积较大，面积段在850 左右，均价在15000左右；l 震后片区内销售情况与震前相比较相差不大，销售量在68套/月;l 震后板块整体销售价格有一定幅度上涨，除鹭湖宫外紫檀山每平米上涨400/，优惠幅度也较大，除付款方式外，金卡客户最高优惠3万l 震后外地客户下降明显，来访客户构成多以城西为主，有小量灾区客户；l 震后该片区客户更为关注的是房屋质量，抗震等问题。国色天乡

39、板块小结国色天乡板块小结产品类型：产品类型：双拼（400 ）、独栋（850）、叠拼（220-260）价格区间：价格区间：双拼（12000元/ ）、独栋（15000元/ ）、叠拼（6800-8000元/ ）来访情况：来访情况：震前区域内项目平均周来访量约5-10组左右，震后平均周来访量约5-10组，相对变化不大；销售速度销售速度：震前震后销售情况没有太大变化，销售量在68套/月；客户属性客户属性：城西客户居多，多以素质较高的企业老板和高干客户为主，地震后外地客户有明显的减少；区域存量区域存量：目前已面世项目总体推出量约25万，后期存量约为30万代表楼盘代表楼盘产品类型产品类型项目规模项目规模面积

40、区间（）面积区间（）总户数总户数容积率容积率清溪玫瑰园清溪玫瑰园联排、双拼336亩双拼：220-2606000.52西贵堂西贵堂叠拼60亩 叠拼：170-210 2801.6芙蓉锦绣芙蓉锦绣双拼、独栋75.33亩独栋：430-474双拼：251-2971290.61芙蓉古城芙蓉古城. .大宅门大宅门独栋、联排 147 亩独栋: 360-416联排：224600.52芙蓉古城板块芙蓉古城板块 该板块低密度项目基本依托于芙蓉古镇，以独栋加双拼为主，区域内别墅面积普遍不大，相对较为经济。以芙蓉古镇为中心，形成一盘带动区域的板块格局。芙蓉古城板块芙蓉古城板块 大宅门大宅门l产品类型独栋，联排l户型面积

41、独栋: 360-416联排：224价格情况联排：400万/套独栋：1100万/套l项目情况项目在区域内属于领头羊角色，整个区域形成的一个城市别墅群落板块，此项目功不可没。l销售情况项目销售情况良好，目前仅剩余两套联排别墅在售，由于震前便基本消化完毕，所以售地震影响几乎没有。l 客户表现基本为项目业主咨询项目抗震度以及房屋质量。芙蓉古城板块芙蓉古城板块 清溪玫瑰园清溪玫瑰园l产品类型联排.双拼l户型面积双拼：220-260联排：后期推出，暂时未定l价格情况目前推出双拼别墅，均价10000元/总价200万元起l销售情况整体销售情况与震前持平，较为良好，目前批次销售率约为35%l 客户表现部分犹豫客

42、户震后下单、部分青城山客户转移至此芙蓉古城板块芙蓉古城板块 西贵堂西贵堂l产品类型叠拼类洋房产品l户型面积（在售）叠拼：170-210价格情况均价：5500元/l销售情况项目自身属于“伪别墅”之流，与区域其他项目相比较达到1.6的容积率，却提出“三重叠墅”掩盖本质。目前销售受到地震后短期刺激有所上升。l 客户表现地震后客户来访来电均明显增多，但客户层次较周围项目均偏低。芙蓉古城板块芙蓉古城板块 芙蓉锦绣芙蓉锦绣l产品类型双拼、独栋l户型面积独栋：430-474双拼：251-297价格情况均价：11000/l销售情况项目销售情况良好，08年1月开盘推出46套双拼别墅，截至目前已经销售完毕，震后未

43、推出新房源，但项目来点来访与震前比较有明显增加。l 客户表现犹疑客户基本下定，外地客户来电减少。l 该板块产品类型以别墅为主，主要以独栋和双拼为主，辅以少量叠拼； 叠拼别墅面积区间170-210，价格区间5500-6300； 双拼别墅面积段在220-300 ，均价在11000左右； 独栋别墅面积不大，面积段在380 左右，均价在16000左右；l 震后片区内销售情况与震前相比较相差不大，销售量在46套/月;l 震后板块整体销售价格基本维持不变，没有上涨。l 震后区域来电来访增加，但是客户来电来访存在减少趋势。l 震后该片区客户更为关注的是房屋质量，抗震等问题。芙蓉古城板块小结芙蓉古城板块小结产

44、品类型：产品类型：双拼（220-300 ）、独栋（380）、叠拼（170-210）价格区间：价格区间：双拼（11000元/ ）、独栋（16000元/ ）、叠拼（5500-6300元/ ）来访情况：来访情况：震前区域内项目平均周来访量约5-8组左右，震后平均周来访量约6-10组，相对变化不大；销售速度销售速度：震前震后销售情况没有太大变化，销售量在46套/月；客户属性客户属性：城西客户居多，多以素质较高的企业老板和养老客户为主，地震后外地客户有减少趋势；区域存量区域存量：目前已面世项目总体推出量约29万，后期存量约为20万牧马山板块牧马山板块牧马山板块主要是高档独栋别墅为主，加之其周边无电梯类项

45、目存在，相对而言更为单一，属于纯别墅区域。在售产品多数为为06、07即开始销售，剩余房源较少，新房源供应较少。楼盘名称楼盘名称占地面积占地面积容积率容积率产品类型产品类型户型面积户型面积花园面积花园面积总户数总户数价格价格中航中航云岭云岭300亩0.37独栋285990400100016117000萨尔茨堡萨尔茨堡200余亩0.38独栋+双拼独栋:257357双拼:250300600137独栋12000双拼10000半山卫城半山卫城254亩0.48独栋+双拼独栋:258双拼:186-22110040034315000南洋国际庄园南洋国际庄园530亩0.227独栋409 -4678002000一

46、期：4214000置信置信牧山丽景牧山丽景322亩0.45独栋170280100500一期：9913000项目销售情况项目销售情况项目名称项目名称震前销售情况（月均震前销售情况（月均) )震后销售情况震后销售情况( (月均）月均）牧山丽景牧山丽景5 56 6套套6 67 7套套中航云领中航云领4 45 5套套5 5套左右套左右萨尔茨堡萨尔茨堡7 78 8套套7 78 8套套半山卫城半山卫城6 67 7套套5 56 6套套 在地震后在地震后1010天左右片区受到地震的影响，各项目来电、来访、销售天左右片区受到地震的影响，各项目来电、来访、销售情况均较差，但在之后整体市场恢复到震前水平，销售稳定，

47、并没有出情况均较差，但在之后整体市场恢复到震前水平，销售稳定，并没有出现如南延线、温江等其它别墅区域因地震而明显促进销售的情况。现如南延线、温江等其它别墅区域因地震而明显促进销售的情况。 牧马山板块的单项目月均销售在牧马山板块的单项目月均销售在5 58 8套之间。套之间。项目名称项目名称震前价格情况震前价格情况（元（元/ /) )震前优惠情震前优惠情况况震后价格情况震后价格情况( (元元/ /）震后优惠情况震后优惠情况价格变化情况价格变化情况牧山丽景牧山丽景独栋：独栋：1200012000-价格未定（二期价价格未定（二期价格会因势上调）格会因势上调）-未确定上调幅度未确定上调幅度中航云领中航云

48、领独栋：独栋：1500015000花园洋房：花园洋房：80008000一次：一次：2 2按揭：按揭：1 1独栋：独栋：1500015000花园洋房：花园洋房：80008000一次：一次：2 2按揭：按揭：1 1未调整未调整萨尔茨堡萨尔茨堡独栋：独栋：1100011000双拼：双拼：96009600一次：一次：1 1独栋：独栋：1200012000双拼：双拼：1060010600一次：一次：1 1上涨上涨1000-20001000-2000半山卫城半山卫城独栋：独栋：1500015000双拼：双拼：1400014000一次：一次：3 3按揭：按揭：1 1独栋：独栋：1800018000双拼：双拼

49、：1800018000一次：一次：3 3按揭：按揭：1 1上涨上涨30003000元左右元左右 地震使得青城山、都江堰等热点别墅板块没落，而牧马山作为成都别墅的代言地震使得青城山、都江堰等热点别墅板块没落，而牧马山作为成都别墅的代言区域，其价值更加显现。震后各项目均认识到了未来牧马山板块低密度市场更加区域，其价值更加显现。震后各项目均认识到了未来牧马山板块低密度市场更加的机遇，绝大多数项目销售价格都进行了上调，最大涨幅达到的机遇，绝大多数项目销售价格都进行了上调，最大涨幅达到30003000元元/ /。 目前板块内独栋价格在目前板块内独栋价格在1500015000元元/ /左右，双拼价格在左右

50、，双拼价格在1200012000元元/ /. . 据各项目销售人员反应，价格上调及上调的幅度对于客户的影响不大，成交未据各项目销售人员反应，价格上调及上调的幅度对于客户的影响不大，成交未因价格上调而受到明显影响。因价格上调而受到明显影响。价格情况价格情况项目名称项目名称客户来访（天）客户来访（天）客户来源区域客户来源区域付款方式付款方式心态变化心态变化牧山丽景牧山丽景震前：34组震后：3组左右震前：大成都范围，部分外地客户。震后：大成都范围，外地客户减少。震前：按揭居多震后：按揭居多震前：看重区域的独特性。震后：理性购房，没有受地震影响而盲目购买。中航云领中航云领震前：4组左右震后：3-4组震

51、前：大成都范围。震后：大成都范围。震前：按揭居多震后：按揭居多震前：考虑环境、居住的品质和舒适度震后：理性看待地震，并没有因低密的安全型而购房萨尔茨堡萨尔茨堡震前：34组震后：4组左右震前：大成都范围，部分外地客户。震后：大成都范围，外地客户减少。震前：按揭、一次持平震后：按揭、一次持平震前：考虑区域的特点，居住氛围。震后：理性购房，并不担心房屋的质量。半山卫城半山卫城震前：4组左右震后：34组震前：大成都范围，部分外地客户。震后：大成都范围，外地客户减少。震前：按揭居多震后：按揭居多震前：坡地景观，牧马山的居住氛围震后：坡地景观，牧马山的居住氛围 牧马山片区与其它低密度区域客户有所不同，基本

52、没有出现因地震而恐慌购牧马山片区与其它低密度区域客户有所不同，基本没有出现因地震而恐慌购买的现象，片区客户显得更为理性。同时在购房过程中房屋质量并不是考虑的买的现象，片区客户显得更为理性。同时在购房过程中房屋质量并不是考虑的最主要因素，更多的是对环境、品质和舒适度的关注。最主要因素，更多的是对环境、品质和舒适度的关注。 地震前后客户来访没有发生明显的变化，日均在地震前后客户来访没有发生明显的变化，日均在3-43-4组左右。组左右。客户情况客户情况牧马山板块说明：牧马山板块说明：推售计划和推广情况推售计划和推广情况项目名称项目名称震前推售情况震前推售情况震前推广情况震前推广情况震后推售情况震后推

53、售情况震后推广情况震后推广情况牧山丽景牧山丽景一期基本售罄，二期一期基本售罄，二期定于定于6 6月底推出。月底推出。对二期产品接受咨询，对二期产品接受咨询，因工期影响，原定于因工期影响，原定于6 6月底的产品推售计划月底的产品推售计划延后至延后至7 78 8月。月。针对房屋震后质量在针对房屋震后质量在线上公开进行说明。线上公开进行说明。中航云领中航云领项目尾期销售项目尾期销售常规宣传常规宣传震后没有影响项目尾震后没有影响项目尾期销售。期销售。对项目后期活动进行对项目后期活动进行宣传。宣传。萨尔茨堡萨尔茨堡5 5月月1515号二期项目开盘号二期项目开盘仪式仪式对二期项目咨询、开对二期项目咨询、开

54、盘进行推广盘进行推广5 5月月1515号的开盘仪式延号的开盘仪式延后至后至6 6月底，期间接受月底，期间接受预定。预定。没有在线上对房屋质没有在线上对房屋质量进行说明，线下通量进行说明，线下通过致电对业主进行说过致电对业主进行说明。明。半山卫城半山卫城二期一批次常规销售二期一批次常规销售线上对二期产品进行线上对二期产品进行宣传。宣传。地震没有影响二期常地震没有影响二期常规销售规销售没有特别推广宣传。没有特别推广宣传。 推售上，在售项目没有受地震的影响而改变销售节奏；预售项目因地震对工期推售上，在售项目没有受地震的影响而改变销售节奏；预售项目因地震对工期的延误，开盘节奏进行了适当的后移，而后移的

55、原因并非对市场产生了观望和怀的延误，开盘节奏进行了适当的后移，而后移的原因并非对市场产生了观望和怀疑，各项目对牧马山片区市场都是充满信心的。疑，各项目对牧马山片区市场都是充满信心的。 推广上，震前震后变化不明显，维持常规的推广动作，只是在震后针对房屋推广上，震前震后变化不明显，维持常规的推广动作，只是在震后针对房屋质量进行了集中说明。质量进行了集中说明。 片区项目普遍认识到了地震后牧马山的区域价值将更加片区项目普遍认识到了地震后牧马山的区域价值将更加显现，片区低密度产品将迎来新的机遇，大多数项目销售显现，片区低密度产品将迎来新的机遇，大多数项目销售价格进行了价格进行了1000-30001000

56、-3000元元/ /的上调，目前独栋销售价格的上调，目前独栋销售价格在在1500015000元元/ /左右，双拼在左右，双拼在1200012000元元/ /左右。左右。 而各项目来电、来访、销售、客户构成等较震前基本没而各项目来电、来访、销售、客户构成等较震前基本没有发生明显的变化，客户对价格调整的敏感性不大。有发生明显的变化，客户对价格调整的敏感性不大。 可见牧马山片区的低密度市场较成都其它低密度板块是可见牧马山片区的低密度市场较成都其它低密度板块是一个更加稳定的市场。一个更加稳定的市场。l 未来土地供应量充足,竞争激烈 据不完全统计，牧马山总土地存量大约有3000亩左右，土地供应充足。l

57、知名开发商入驻有助提高牧马山的知名度和楼盘品质 牧马山目前集中了包括置信、龙湖、交大在内的众多知名开发商。有丰富开发经验的实力开发商的入驻不仅提高了牧马山楼盘品质，也使牧马山吸引了更多购房者的目光。l 政府政策和规划进一步提升牧马山别墅价值 城南副中心的确定、牧马山新城的规划、交通等市政配套的完善都是牧马山房地产市场发展的利好消息。再加上国家相关别墅用地禁批政策的影响，别墅成为稀缺资源，牧马山别墅价值越来越明显，牧马山成为成都别墅市场的热门区域之一。l 客户市场扩展，外地客户比重增大 5.12地震使得同样依靠自然资源为依托的青城山板块受挫严重，牧马山必然会承接青城山板块部分资源型和度假型客户，

58、由竞争关系转变为承接利好关系。 目前牧马山的客户以成都客户为主，主要是本地南门私营企业主。随着成都城市经济及房地产市场的不断发展，成都对外吸附能力的增强，外地客户比重将增大。牧马山板块市场预判牧马山板块市场预判l牧马山板块各项目规模较为接近，一般在300亩左右。l在售产品多数为为06、07即开始销售，剩余房源较少，新增供应较少。l牧马山板块各项目价格多集中15000元/平米左右，产品品质类似，价格段较为集中。l该板块独栋占绝大部分比例，容积率普遍在0.5以下。l由于紧邻国际高尔夫球场，加之牧马山独特的气质，牧马山片区项目主要以西方建筑风格为主，风格各异。l牧马山各项目的花园面积均较大，从100

59、-2000不等，其平均面积在成都排名第一。l据了解统计，牧马山的购房群体区域分布较为集中，大部分都为南面的私营企业主，其他区域较少，外地客户更为少见。牧马山板块市场现状小结牧马山板块市场现状小结产品类型：产品类型：独栋（180-590 、双拼（186-250）价格区间：价格区间：独栋（12000-18000元/ ）、双拼（10000-15000元/ ）来访情况：来访情况：地震前后客户来访没有发生明显的变化，日均在3-4组左右。销售速度：销售速度：震前震后没有明显变化，单项目月均销售在58套之间；客户属性：客户属性：成都客户为主，主要是本地南门私营企业主；区域存量：区域存量：目前已面世项目总体推

60、出量约38万，牧马山未来土地存量大约有3000亩左右，土地供应充足；各区域综合比较各区域综合比较l光华大道及国色天乡：光华大道及国色天乡：均以联排、叠拼为主，仅有少量独栋和双拼存在；光华大道距主城区较近，多数低密度项目内混杂大量电梯产品，别墅纯度不高，未来发展方向为城市别墅区；国色天乡板块以旅游地产发展模式，目前处于起步阶段，产品形式较为丰富，但依然纯度不高；l芙蓉古城板块：芙蓉古城板块：文化型低密度市场，以芙蓉古城为代表，产品类型丰富，逐渐成为第一居所区域；l华阳板块：华阳板块：各类型比例均匀，同样距离主城区较近，决定了其城市别墅发展方向，但是纯度相对较高；l牧马山板块：牧马山板块：以独栋为