新形势下房地产开发应对之策

1、新形势下房地产开发的应对之策 新形势下房地产开发的应对之策 新形势下房地产开发的应对之策1理性看待宏观调控，在适应中求发展2正确看待发展前景，坚定房地产发展信心3 适应新形势，确定新战略4 强化管理，促进企业健康发展新形势下房地产开发的应对之策一、理性看待宏观调控，在适应中求发展一、理性看待宏观调控，在适应中求发展美国美国德国德国法国法国把利率和税收作为调控利器，用利把利率和税收作为调控利器，用利率调控房价。率调控房价。大量建设社会保障房，为低收入大量建设社会保障房，为低收入家庭提供补贴。家庭提供补贴。大力推行廉租房、高福利、鼓励大力推行廉租房、高福利、鼓励租房、加大税收力度等。租房、加大税收

2、力度等。世界各国普遍采取房地产调控措施新形势下房地产开发的应对之策201020092008 2007200620052004 1998-2003 l1998年实行住房制度改革 l2003年，国家有关部门开始出台政策，对房地产行业实施宏观调控l2008年，多种措施促进房地产业发展，拉动居民消费；l2010年4月，关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发【2010】10号）“新国十条”；l9月29日，出台多项措施再次加大房地产市场调控力度。l2006年5月出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知我国房地产调控政策的变化和发展新形势下房地产开发的应对之策本次新政主要涉及抑制不合理需求、加大供给、完

3、善土地出让、调整住房结构、加强市场监管五个方面。信贷政策信贷政策行政手段行政手段税收政策税收政策土地政策土地政策房地产调控的主要政策新形势下房地产开发的应对之策信贷政策央行上调存款准备金率央行上调存款准备金率二套房首付不低于二套房首付不低于50%停发第三套房贷款停发第三套房贷款遏制外地炒房者遏制外地炒房者新形势下房地产开发的应对之策20102010年银行存款准备金率年银行存款准备金率15.5%16%16.5%央行两个月内两次上调存款准备金率央行两个月内两次上调存款准备金率2月12日3月12日新形势下房地产开发的应对之策 9月29日提出对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上； 对贷款购

4、买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。二套房首付不低于二套房首付不低于50%新形势下房地产开发的应对之策 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。停发第三套房贷款停发第三套房贷款新形势下房地产开发的应对之策 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。遏制外地炒房者遏制外地炒房者新形势下房地产开发的应对之策住房营业税住房营业税土地增值税土地增值税房产税试点房产税试点房地产契税房地产契税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税新形势下房地产开发的应对

5、之策 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税； 个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 住房营业税政策住房营业税政策*财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157号），2009年12月22日发布。新形势下房地产开发的应对之策 2010年9月29日，三部门联合发布通知，明确对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 个人所得税政策个人所得税政策*国家税务总局关于进一步加强高收入者

6、个人所得税征收管理的通知（国税发201054号），2010年5月31日发布。新形势下房地产开发的应对之策 企业所得税政策企业所得税政策*国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号），2010年5月12日发布。开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案开发产品已开始投入使用开发产品已开始投入使用 开发产品已取得了初始产权证明只要符合三个条只要符合三个条件之一的，应计件之一的，应计入当年（完工年入当年（完工年度）应纳税所得度）应纳税所得额额完工产品完工产品新形势下房地产开发的应对之策 土地增值税政策土地增值税政策预征率大幅上调预征率大幅上调 核定征收率大于

7、核定征收率大于5%不得擅自扩大核定征收范围，确需核定征收的不得低于不得擅自扩大核定征收范围，确需核定征收的不得低于5%东部地区省份预征率不得低于东部地区省份预征率不得低于2%，西部地区不得低于，西部地区不得低于1%各地要根据不同类型房地产确定适当预征率*国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号），2010年5月19日发布。 新形势下房地产开发的应对之策 对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 房地产契税政策房地产契税政策*财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房

8、有关契税政策的通知（财税201013号），2010年3月 9日公布。新形势下房地产开发的应对之策房产税试点房产税试点加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。新形势下房地产开发的应对之策大量增加大量增加土地供给土地供给土地调控新政土地调控新政十九条十九条提高土地出让提高土地出让保证金保证金行政手段行政手段土土地地政政策策新形势下房地产开发的应对之策大量增加土地供给大量增加土地供给S2010住宅用地新增18.5万公顷S2009年9万多公顷S与过去5年平均下来，住宅用地实际供应的量差不多是3.3倍。 新形势下房地产开发的应对之策土地调控新十九条土地调控新十九条各地加快住房建设用地供应计划各地加

9、快住房建设用地供应计划严格土地竞买人资格审查严格土地竞买人资格审查严格规范土地出让合同管理严格规范土地出让合同管理坚持和完善土地招拍挂制度坚持和完善土地招拍挂制度建立房地产用地开竣工申报制度建立房地产用地开竣工申报制度对房地产用地突出问题专项检查对房地产用地突出问题专项检查新形势下房地产开发的应对之策提高土地出让保证金提高土地出让保证金已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。对地产商资金链形成考验。 禁止违约开发商在一定期限内参与竞拍、土地款支付更加严格等一系列措施。对于小公司、项目公司的挤出效应将会比较明显。新形势下房地产开发的应对之策行政手段行政手段

10、限购限购问责惩处新形势下房地产开发的应对之策限购限购l对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。l房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。新形势下房地产开发的应对之策问责问责对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈，直至追究责任。新形势下房地产开发的应对之策惩处惩处l对违法违规记录的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。l加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。l对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为

11、，继续加大曝光和处罚力度。新形势下房地产开发的应对之策二、正确看待发展前景，坚定房地产发展信心二、正确看待发展前景，坚定房地产发展信心良好发展前景良好发展前景新形势下房地产开发的应对之策 2000年以来，我国年以来，我国GDP基本基本保持了保持了8%左右的年增长率。据左右的年增长率。据有关专家分析，只要是一个国有关专家分析，只要是一个国家的家的GDP增速在增速在5%以上，房地以上，房地产业的发展就永远不会止步。产业的发展就永远不会止步。本轮房地产调控的背景与本轮房地产调控的背景与2008年有根本性的不同。仅是年有根本性的不同。仅是对房地产一个行业的调控，不对房地产一个行业的调控，不会从根本上影

12、响我国经济的发会从根本上影响我国经济的发展。展。新形势下房地产开发的应对之策预计预计2015年中国的城市化率将超过年中国的城市化率将超过55%。中国中国2008年末城镇居民总人口年末城镇居民总人口6.07亿亿人，城镇家庭人，城镇家庭2亿左右。亿左右。1999年至年至2008年的年的10年间，中国建了年间，中国建了80多亿平方米的商品住房，多亿平方米的商品住房，7000万个家万个家庭买了新房，占全国家庭的庭买了新房，占全国家庭的30%至至35%。未来未来10年中国有望至少建年中国有望至少建70008000万套住房，将有万套住房，将有2/3的家庭住进新房。的家庭住进新房。到到2012年，山东城镇化

13、水平达到年，山东城镇化水平达到50%以上，山东半岛城市群达到以上，山东半岛城市群达到60%以上，以上，为房地产的发展留足了空间。为房地产的发展留足了空间。我国城市规模变动情况我国城市规模变动情况 单位：个城 市1978年2007年增加个数增长（倍）城市合计1936554622.39200万以上人口1036262.60100-200万1983643.3750-100万35118832.3720-50万80151710.8920万以下492672184.45新形势下房地产开发的应对之策 2001-2009年，我国的房地产市场销售面积年均增速高于20%，销售额平均每年提高24%。 预计2010年后的

14、未来十年间，我国房地产市场虽然有波动，整体上将进入上涨周期更为持久的新周期。 房地产将资本、劳动和技术高度结合，在固定资产投资完成额中所占的比例高达26%，直接关系着57个行业。房屋销售面积增长趋势房屋销售面积增长趋势新形势下房地产开发的应对之策新增需求主要是大量新婚家庭和农民工涌入城市需要购置住房。80年代、90年代年人口出生率均在20以上，这一群体在当前和未来几年将处于结婚生子阶段，婚房等自住性需求较为强烈。有专家估计，今后10年将有近2亿农民进城。改善性需求主要是随着居民生活水平和消费水平的提高，对住房的标准、舒适度及各种配套有了新的更高的要求，如小换大、旧换新，追求节能环保，小区绿化，

15、物业管理，智能化等。新形势下房地产开发的应对之策 最近八年多来，全国房地产销售额平均每年增长30%，销售面积每年增长22%，在市场推动下房地产投资平均每年增长20%。 1986年以来全国地产销售额趋势逐年递增年以来全国地产销售额趋势逐年递增新形势下房地产开发的应对之策 国家从来没有说过要限制房地产业的发展，而是保持了坚决遏制房价过快增长的调子。 政府陆续出台相关政策，主要是引导房地产市场稳定与健康发展。 继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁

16、住房建设的中长期贷款政策。新形势下房地产开发的应对之策 预计2010年后的未来十年间，我国房地产市场虽然有波动，但整体上将进入上涨周期更为持久的新周期！新形势下房地产开发的应对之策三、适应新形势，确定新战略三、适应新形势，确定新战略既具有很大的发展空间、发展机遇，国家又在不断加强调整。在规范商品房开发的同时，迅速扩大保障房的开发建设。 既要看到优势，也要正视不利因素。要充分认识到房地产开发区域分散难以管理、项目多需要资金量大、高端经营人才相对较少等困难 。l重心向二三线城市发展l参与保障房开发l参与旧城改造或新农村建设适应新形势适应新形势确定新战略确定新战略全面分析全面分析面临形势面临形势客观

17、分析客观分析企业内在企业内在的优劣势的优劣势确定战略确定战略定位定位新形势下房地产开发的应对之策 中小房企一般成立时间短，资本积累少，资金实力弱。二三线城市，相对成本较低，需要的资金量较少。 目前国家调控主要针对部分一线房价过高城市，二线城市受影响小于一线城市。 从城市格局上看，二三线城市将崛起，发展势头更为强劲。 因此，中小房地产企业战略定位重点立足二、三线城市，甚至是向发展潜力较大的县级市市场进军。新形势下房地产开发的应对之策 住房和城乡建设部要求，到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 仅2010年，就要建设各类保障房580万套、改造危房120万套。 保障性住

18、房，具有零地价、微利性和低费税的三大基本属性，开发量大、速度快。 与政府合作参与保障住房的开发可以规避政策调控风险 ，利润较薄但风险比较小，还可以通过与政府合作取得更多的优惠政策。 新形势下房地产开发的应对之策 现有房屋质量和规划存在很多问题有大量即有房屋需要改造。 为提高农民生活水平，各地政府大力实施新农村建设。 因此，无论的旧城改造，还是新农村建设，都给房地产开发企业创造了非常好的市场契机，成为企业的新的利润增长点。 新形势下房地产开发的应对之策四、强化管理，促进企业健康发展四、强化管理，促进企业健康发展控制控制资金风险资金风险保证保证资金链安全资金链安全精确设定精确设定目标市场目标市场开

19、发适销开发适销对路产品对路产品转变转变经营理念经营理念推动产业化推动产业化进程进程加强加强过程控制过程控制努力努力降低成本降低成本-树立客户至上的理念-推进住宅产业化-提升品牌影响力-大力发展钢结构住宅产品- 拓宽融资渠道- 土地储备量力而行- 加快项目开发速度，快速回笼资金-搞好前期策划-把好产品定位-提供优质产品- 强化全面预算管理- 严格计划管理- 严控成本关键环节强化管理强化管理新形势下房地产开发的应对之策 拓宽融资渠道拓宽融资渠道 巩固好银行融资主渠道巩固好银行融资主渠道 利用好基金政策，如北大黄埔基金等利用好基金政策，如北大黄埔基金等利用民间资金、外资利用民间资金、外资项目合作开发

20、项目合作开发转让项目转让项目新形势下房地产开发的应对之策 土地储备土地储备量力而行量力而行资金条件受到限制，首要的不是追求发资金条件受到限制，首要的不是追求发展快速，而是保生存。展快速，而是保生存。一般的开发企业，土地储备总量控制在一般的开发企业，土地储备总量控制在能够满足公司开发两到三年需要能够满足公司开发两到三年需要 。在土地储备方面，三线城市甚至是四线、在土地储备方面，三线城市甚至是四线、五线等县级市需要大发展，很多旧城改造五线等县级市需要大发展，很多旧城改造项目需要开发企业去配合地方政府来做。项目需要开发企业去配合地方政府来做。可以面向这个方向去做工作。可以面向这个方向去做工作。 新形

21、势下房地产开发的应对之策 加快开发速度加快开发速度快速回笼资金快速回笼资金 2008年房地产行业的整体负债率超过了年房地产行业的整体负债率超过了75%，而，而资金的主要来源为信贷资金。资金的主要来源为信贷资金。 把握开发节奏，完善开发流程，提高资金的周转率，把握开发节奏，完善开发流程，提高资金的周转率，尽可能多地减少利息支付周期。尽可能多地减少利息支付周期。 拿地、开工、开盘和竣工是四个关键节点，对现金拿地、开工、开盘和竣工是四个关键节点，对现金流的影响最大，前期表现为支出，后期表现为收入。流的影响最大，前期表现为支出，后期表现为收入。 象万科等一线品牌公司象万科等一线品牌公司“快速复制产品快

22、速复制产品”的模式是的模式是值得学习的。值得学习的。 快速开发、快速销售、快速收回资金，是当前应对快速开发、快速销售、快速收回资金，是当前应对调控最重要的措施之一。调控最重要的措施之一。 新形势下房地产开发的应对之策n搞好前期策划 房地产行业是以策划为先导的行业。从项目考察开始，到风险评估、市场定位、方案设计、规划设计等都决定着项目成功与否，代表着企业的整体水平与核心竞争力。在研发产品时要以市场为依据、细分客户群，开发客户想要的房子。对于建筑形态、布局规划、户型设计等方面的论证与确定，要以人性化为基础，以创新为赢，以差异为谋，把握好全程每一个环节，才能形成热销、畅销的局面。新形势下房地产开发的

23、应对之策n把好产品定位 对于某个特定项目而言，规划控制指标、土地价格都已明确，在地块上开发的不同类型的建筑产品，如别墅、商业用房、复式花园房、普通多层住宅、小高层和高层住宅等对项目所产生利润贡献是不一样的。 新政后，“投资性需求“被挤出房地产市场，满足刚需客户需求的30-40的“小一居”、50-60平方米的“小两居”、80-90平方米的“小三居”等产品，或根据不同地域客户需求量身设计的产品将成为主流。 新形势下房地产开发的应对之策n提供优质产品 优良的设计方案、过硬的产品质量、较高的性价比，走精细化的专业道路，增强产品的科技环保含量，以丰富产品内涵、增加产品附加值，赢得市场的认可与回报。为先进

24、技术的应用提供更多可能性。比如，钢结构和水平布置管线提供了无阻隔的较大空间；生态系统技术、新能源技术、智能化等新技术应用提高住宅品质，满足客户需求。 新形势下房地产开发的应对之策n树立树立“客户至上客户至上”理念理念 房地产开发商是社会经济组织的组成部分，必须把承担社会责任作为己任，在提供满足客户需要的产品同时，实现企业经济效益。 当房地产企业在开发产品方面上升到一定水平与高度的时候，就需要适时转变经营理念，以达到核心竞争力的不断提升。开发人性化、性价比高的产品，全过程为客户服好务，体现一切为了客户，一切服务于客户的理念。 国内一流的开发企业大都从以产品为中心转向以客户服务为中心的服务观念，品

25、牌竞争力体现在了追求客户占有率上，通过维护客户实现品牌的价值。 新形势下房地产开发的应对之策n推进住宅产业化推进住宅产业化 住宅产业化的四个条件 美国住宅产业化达到50%，有的国家达到70%甚至90%。 2007年上海万科新里程两栋工厂化住宅楼推出具有里程碑意义。 莱钢建设集成房屋的开发，早在2006年就销往欧洲国家，具备专业化、规模化生产的条件。住宅建筑的住宅建筑的标准化标准化住宅建筑的住宅建筑的工业化工业化住宅生产、经住宅生产、经营一体化营一体化住宅协作服务住宅协作服务社会化社会化新形势下房地产开发的应对之策n提升品牌影响力提升品牌影响力完整的品牌应包括“属性，利益，价值，文化，个性，使用

26、”六层内涵 。开发商需要充分认识到品牌竞争的重要性及紧迫性，调动各种资源扎扎实实的搞好品牌管理，提高房地产品牌管理的知名度，认知度，美誉度 。品牌是一种无形资产,更是一个整体概念,除有形产品外,还包括附加产品,即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。 新形势下房地产开发的应对之策n大力发展钢结构住宅产品大力发展钢结构住宅产品 相对于传统的砖混、钢混住宅，钢结构住宅具有六大优势：l 重量轻，强度高。l 抗震、抗风性能好。l 节能效果好。l 工厂化制作，易于产业化，施工速度快。l 环保效果好，符合可持续发展要求。l 具有较高的性能价格比。新形势下房地产开发的应对之策n大力发展钢结构住宅产品大力发展钢结构住宅产品l 莱钢建设是国内研发与应用钢结构绿色节能住宅的倡导者莱钢建设是国内研发与应用钢结构绿色节能住宅的倡导者和领跑者。其研发的和领跑者。其研发的H型钢钢结构绿色节能住宅建筑体系型钢钢结构绿色节能住宅建筑体系研究与应用课题（以下简称研究与应用课题（以下简称“体系体系”），是莱钢承担的住），是莱钢承担的住建部建部2001年科技开发项目。该