湖北省房产测绘技术规程(已修订)

1、湖北省地方标准发布DGJTJ××× 2013房产测绘技术规程TeCh ni Cal SPeCifiCati OnS Of houseProPerty SUrVey ing and mapp ing2013-X-X 发布2014-X-X实施湖北省住房和城乡建设厅湖北省地方标准湖北省房产测绘技术规程（试行）湖北省住房和城乡建设厅二0一四年三月30目录1 范围 62 引用标准 63 总则 63.1 房产测绘的目的 63.2 基本内容 73.3 房产测绘基本流程 73.4 房产测量成果 73.5 房产测量的基本精度要求 73.6 测量基准 83.7 房产测量要求 94 术

2、语 94.1 房产测量术语 94.2 建筑术语 105 房产平面控制测量 125.1 房产平面控制网点的布设 125.2 房产平面控制点的内容 135.3 房产平面控制点密度 135.4 房产平面图根点的布设 135.5 房产平面控制测量的方法 135.6网络RTK测量 146 分幅图、分丘图测绘 166.1 一般规定 166.2 分幅图主要技术指标 176.3 分丘图主要技术指标 186.4 房产调查 186.5 房产要素测量 196.6分幅图、分丘图绘制 206.7丘面积测算 227房屋调查与面积测算 237.1房屋调查 237.2面积测算数据采集 257.3房屋面积计算要求和方法 288

3、房屋幢、层、户的划分 298.1房屋幢的划分 298.2房屋层的划分和层次的编立 318.3户的划分、分户房屋权界线的确定及分户编号 329建筑面积计算规定 349.1房屋建筑面积计算以幢为单位进行 349.2房屋建筑面积计算一般规定 349.3建筑面积计算细则 3610共有建筑面积分摊规则 4710.1共有建筑面积指由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积 .4710.2共有建筑面积的内容 4710.3共有建筑面积的处理原则 4810.4共有建筑面积按比例分摊的计算公式 4810.5共有建筑面积的确认 4910.6分摊方法的确定 4910.7参摊区域的划分 4910.8共有建筑面积分摊方法

4、5010.9共有建筑面积的处理细则 5211房产变更测量 5411.1 一般规定 5411.2变更测量的程序 5511.3变更测绘的方法 5511.4 变更测绘的要求 5511.5 丘号、幢号、界址点号的调整 5611.6 权属变更登记测量的方法 5611.7 权属变更登记测量的要求 5611.8 变更测量成果的归档 5612 成果资料的检查、验收和归档 5612.1 检查验收一般规定 5612.2 控制测量检查验收 5712.3 房产调查成果检查验收 5712.4 房产要素测量检查验收 5712.5 房产平面图绘制检查验收 5812.6 房屋建筑面积测算检查验收 5812.7 变更测量检查验

5、收 5812.8 质量评定 5812.9 提交成果资料内容 5812.10 归档资料内容 5813 数字房产图和房产测绘信息化 5913.1 数字房产图基本要求 5913.2 房产测绘信息化建设 6014 房产图示例说明 6714.1 一般规定 6714.2 房产分层平面图 6814.3 房产分户平面图 6814.4 房产权证附图 69附 录 70、八前言为了加强房产测绘管理， 规范全省房产测绘行为， 统一房产测绘技术标准， 进一 步 明确房 屋建 筑面 积 计算规 定 及 共有 面积 分摊 方 法， 根据鄂 建办 2012268 号关于认真做好湖北省房产测绘技术规程编写工作的通知 要求，在湖

6、北省住房和城乡建设厅领导下， 湖北省房地产业协会房产测绘专业 委员会具体组织全省各地市州房产专业技术人员，以 2010 年武汉市房产测 绘实施细则为基础，以国家颁布的相关法律法规、技术标准为原则，以外省 市的相关技术规定为参考， 综合全省各地房产专业人员的意见， 编写完成。 编 写组通过广泛征求房产登记部门、 地理信息测绘专家和实际作业工程技术人员 的意见，对涉及的主要问题与具体内容进行了专题讨论， 经三次修改后制定了 本规程。规程主要内容包括： 1 总则、 2 术语、 3 控制测量、 4 分幅分丘图测绘、 5 面 积测算信息调查与数据采集、 6 分栋分层规定、 7 建筑面积计算规定、 8 共

7、 有建筑面积分摊规定、 9 变更测量、 10 成果资料的检查、验收和归档、 11 数 字房产图和房产测绘信息化、 12 房产图示例说明本规程为试行版， 由湖北省住房和城乡建设厅负责管理， 湖北省房地产业 协会房产测绘专业委员会负责解释。 各单位在执行本规程过程中， 如有修改意430015）。见，请反馈到湖北省房地产业协会房产测绘专业委员会 （地址： 武汉市江汉区 青年路 314 号武汉市房产测绘中心，邮政编码：主编单位： 武汉市房产测绘中心参编单位：武汉市洪山房产测绘队武汉市武昌房产测绘队武汉市黄陂房产测绘队武汉市房产交易和登记发证中心黄冈市海星房地产测绘队荆州市房地产地籍测绘队襄阳市房屋测绘

8、中心宜昌市崇信房地产测绘公司仙桃市房产测绘大队主要起草人：舒和平陈祖军孙国华赵泽山 陈镇 段修文谢诗伟 郑举汉 杨 磊 别必鑫周 军 刘昌平、- 、.、江文祥江小勇张世彪柳发青齐伟虎王爱国刘波主要审核人：占世良阎磊陈皓泉徐磊胡松刘昌平湖北省房产测绘技术规程（试行）1 范围本规程规定了房产测绘的内容与基本要求，适用于湖北省行政区域内城 市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测 量。其它地区的房地产测量亦可参照执行。2 引用标准下列标准所包含的条文， 通过在本规程中引用而构成为本规程的条文。 本 规程颁布时， 所示版本均为有效。 所有标准都会被修订， 使用本规程的各方应

9、 探讨使用下列标准最新版本的可能性。a. 房产测量规范 GB/T17986.1.2-2000 ；b. 住宅设计规范 GB50096-2011；c. 1:500 、 1:1 000 、1:2000 地形图图式 GB/T20257.1-2007 ；d. 测绘成果质量检查与验收 GB/T24356-2009 ；e. 数字测绘成果质量检查与验收 GB/T 18316-2008 ；f. 数字地形图产品基本要求 GB/T17278-2009；g. 房地产登记技术规程 JGJ278-2012；h. 房地产市场基础信息数据标准 JGJ/T 252-2011 ；i. 全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范C

10、HfT 2009-2010 ;j. 卫星定位城市测量技术规范 CJJ/T 73-2010 ；k. 房地产市场信息系统技术规范 CJJfT115-2007 ；l. 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知建住房200274 号；M. 地籍调查规程 TDfT 1001-2012 。3 总则3.1 房产测绘的目的房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地有关信息， 为房产产权、 产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，城镇规划建设以及为社会服务提供数据和资料。3.2 基本内容房产测绘基本内容包括： 房产平面控制测量、房产分幅图测绘、 分丘图测 绘、房产信息调查与数据采集、 房产分层分户测绘、

11、房产面积测算、 变更测量、 成果资料的检查与验收等。3.3 房产测绘基本流程房产测绘委托与受理、 外业施测、 内业整理、检查验收、 成果提交与归档。3.4 房产测量成果房产测量成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集。3.5 房产测量的基本精度要求3.5.1 房产测量的精度指标与限差 本规程以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。3.5.2 房产平面控制测量的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。3.5.3 房产分幅图与房产要素测量精度3.5.3.1 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点， 相对于邻近控制点的点 位中误差不超过图上±

12、0.5mm。3.5.3.2 利用已有的地籍图、 地形图编绘房产分幅图时， 地物点相对于邻近控 制点的点位中误差不超过图上± 0.6mm。3.5.3.3 全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素和地物点， 相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。3.5.3.4 采用已有坐标或已有图件， 展绘成房产分幅图时， 展绘中误差不超过 图上± 0.1mm。3.5.4 房产界址点精度要求房产界址点 （以下简称界址点） 的精度分为三级， 各级界址点相对于邻近 控制点的点位误差和间距超过 50m的的相邻界址点间距误差不超过表3-1的规定；间距未超过50m的界址点间

13、距误差限差不应超过式3-1计算结果。 D=±（ m+002mjD） （式3-1 ）式中：m相应等级界址点的点位中误差，mD相邻界址点的距离，m; D界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。房产界址点的精度要求表3-1界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间距误差限差中误差一-± 0.04± 0.02-二二± 0.10± 0.05三± 0.20± 0.103.5.5房角点的精度要求需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相 同的标准；不要求测定房角点的坐标时，则将房屋按3.5.3的精

14、度要求表示于房产图上。3.5.6房产面积的精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不应超过表3-2计算结果。房产面积的精度要求表3-2房产面积的精度等级限差( S)中误差一-0.02 S+0.0006S0.01 S+0.0003S-二二0.04 S+0.002S0.02 S+0.001S三0.08 S +0.006S0.04 TS +0.003S表中： S两组独立测算面积的限差，单位：M；S实测房屋面积，单位：M。3.6测量基准3.6.1房产测量坐标系统根据当地实际情况可采用1954年北京坐标系或1980西安坐标系或地方坐 标系；采用地方坐标系时应和国家坐标系联测；条件成熟后逐步

15、过渡到CGCS200坐标系统。3.6.2平面投影房产测量统一采用高斯一克吕格投影。3.6.3高程测量基准房产测绘一般不测高程，需要进行高程测量时，由技术设计书另行规定, 高程测量采用 1985 国家高程基准。3.7 房产测量要求3.7.1 房产测量工作应积极采用高新技术和先进方法，但必须满足本规程规定 的精度要求。3.7.2 房产测量除应符合本规程外， 尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。4 术语4.1 房产测量术语4.1.1 房产测量 利用测绘和计算机辅助技术和方法， 采集和表述房屋相关信息， 为房屋管 理等部门提供基础数据和资料。4.1.2 房屋面积测算 房屋面积测算均指房屋水平投影面积

16、的测算， 包括房屋建筑面积、 共有建 筑面积、 产权面积、 使用面积等测算。 根据数据采集方式不同分为房屋面积预 测算和房屋面积实测算。4.1.2.1 房屋面积预测算 系指在房屋竣工前， 房产测绘单位根据符合要求的建筑施工图采集房屋边 长尺寸等有关信息，对房屋面积进行测算的行为。4.1.2.2 房屋面积实测算 系指房屋竣工后， 房产测绘单位实地采集房屋边长尺寸等有关信息， 对房 屋面积进行测量计算的行为。4.1.3 房屋建筑面积系指房屋外墙 （柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积， 包括阳台、 挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖， 结构牢固、有围护物、有实际使用功能、 层高2.20m以上（

17、含2.20m）的永久性建筑。4.1.4 房屋产权面积 系指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积， 由房屋的套内建筑面积 和分摊的共有建筑面积两部分组成。 房屋产权面积由市、 县人民政府建设 （房 地产）主管部门或者由其设置的负责房屋登记机构登记确认。4.1.4.1 房屋套内建筑面积房屋基本单元固定界限范围内水平投影面积， 包括房屋套内使用面积、 套 内墙体面积、套内阳台建筑面积。房屋套内使用面积系指套内房屋使用空间的面积， 以水平投影面积按以下 规定计算。a. 套内使用面积为套内卧室、 起居室、 过厅、过道、厨房、卫生间、 厕所、 贮藏室、壁柜等空间面积的总和；b. 套内楼梯按自然层数的面积

18、计入使用面积；c. 不包括在结构面积以内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d. 内墙面的装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积系指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑 体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙 （包括山墙） 等共有墙， 均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 套内自 有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积依据 9.2 和 9.3.8 的规定，按阳台外围与房屋外墙之间 的水平投影面积计算。4.1.4.2 共有建筑面积系指建筑物内多个权利人共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积 分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊

19、的共有建筑面积。4.1.5 房屋基本单元 有固定界限、可以独立使用并有明确、唯一编号（栋号、户室号等）的房 屋或者特定空间。4.1.6 房屋用地面积系指房屋占用和使用的全部土地面积， 包括房屋及其附属设施所占用的土 地面积、院落用地面积和其它用途的土地面积。 用地面积以丘为单位进行测算。4.1.7 房屋占地面积系指房屋底层外围水平投影面积，包括底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼 梯等水平投影面积。4.2 建筑术语4.2.1 房屋系指有固定基础、 固定界限且有独立使用价值， 人工建造的建筑物、 构筑 物以及特定空间。本规程规定的房屋系指有顶盖，周围有墙（或柱） ，并有固 定基础、固定界限、作为人们生

20、产、生活或经营场所的建筑物。4.2.2 幢亦称为“栋”，系指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。4.2.3 自然层按楼板、地板结构分层的楼层。4.2.4 房屋总层数房屋的地上层数与地下层数之和。假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及 突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。4.2.5 夹层、插层、技术层 夹层、插层、技术层也称为附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次， 也指安插于上下两个房屋层中间的房屋。4.2.6 层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。4.2.7 复式住宅、跃层住宅复式住宅系指套内空间跨越两个楼层或两个楼层以上的住宅房屋。 房屋顶 层为复式住宅时，也称跃层住宅。4.2.8

21、架空层系指建筑物中仅以结构柱作为支撑、无围合外墙的敞开空间层。4.2.9 骑楼系指建在道路 （街、巷）旁边，底层建筑部分用作公用通道或街巷的房屋。4.2.10 过街楼系指建在道路 （街、巷）上方，底层建筑部分用作公用通道或街巷的房屋。4.2.11 地下室和半地下室房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间室内净高的1 2 者为地下室；房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间室内净高的1/3且不 超过1/2者为半地下室。4.2.12 变形缝系指为了防止因气温变化、 地基不均匀沉降以及地震等因素使建筑物发生 裂缝或导致破坏， 设计时预先在变形敏感部位将建筑物断开， 分成若干个相对 独立的单元，

22、保证建筑物有足够的变形空间而预留的构造缝； 包括伸缩缝 （温 度缝）、沉降缝和抗震缝。4.2.13 阳台 系指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构，供人们活动、休 息及晾晒衣物或其它用途的房屋附属设施。 根据其围护结构情况可分为封闭阳 台和未封闭阳台。4.2.14 室外楼梯 系指位于房屋主体建筑外，依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。5 房产平面控制测量5.1 房产平面控制网点的布设5.1.1 布设原则房产平面控制点的布设， 应遵循从整体到局部、 从高级到低级、 分级布网 的原则，也可越级布网。5.1.2 已有控制成果和资料的分析控制测量前， 应充分收集测区已有的控制成果和资料， 按现行

23、房产测量 规范（GBT17986.1-2000 ）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已 有控制点成果， 都应充分利用； 对达不到要求的控制网点， 也应尽量利用其点 位，并对有关点进行联测。5.1.3 已有控制成果的利用原则5.131 对原有控制点必须进行角度、边长检测或 RTK测量坐标复核；5.1.3.2 测区范围内及附近原有三级（含）以上等级点，经检查无误后，可直 接用于测区范围内的平面控制起算点，并保留检测记录；5.1.3.3 定角定边检查要求应符合表 5-1 。定角定边检查要求表5-1设站点等级定角检查限差（）定边检查相对中误差限差说明一级± 14 1/20000后视点为

24、同级或高等级，当定 边边长小于100米时，其绝对 检测较差应小于 4厘米。二级± 22 1/10000三级± 33 1/6000图根级± 40 1/40005.1.3.4 控制测量作业前后，必须进行已有控制点检测。检测点等级不得低于检测数据和已知成果较方可进行后续作业。当前施测等级，且必须与测区在同一坐标转换区划内 差须小于± 2M时（M为所施测要求的点位中误差） 5.1.4控制点布设及选埋控制点布设及选埋应符合现行城市测量规范CJJ/T 8-2011、卫星定位城市测量技术规范CJJ/T 73-2010中对相应等级控制点的要求。5.2房产平面控制点的内容

25、房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。5.3房产平面控制点密度建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。控制点应成组布设，一般不得少于3点。5.4房产平面图根点的布设5.4.1根据测量项目和房产要素测量的需要，可加密布设图根控制点；5.4.2因地形条件限制图根导线无法附合时，可布设不超过四条边，总长度不大于450米、最大边长小于160米的支导线点。5.5房产平面控制测量的方法 5.5.1房产平面控制测量可选用卫星定位测量、导线测量等方法。5.5.2当需要建立三级（含）以上等级平面控制网点时

26、，各项主要技术指标按现行房产测量规范 GB/T17986.1-2000的规定执行。5.5.3建立二级（含）以上等级平面控制网点时， 可优先采用静态卫星定测量 方法，各项主要技术指标按现行 卫星定位城市测量技术规范 CJJ/T 73-2010 的规定执行。5.5.4建立三级或图根平面控制网点时，可优先采用RTK （动态）测量方法，各项主要技术指标按现行全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范CH/T2009-2010的规定执行。5.5.5支导线采用全站仪观测，测距可单程观测一测回，水平角观测首站应连测两个已知方向，其固定角不符值与测站圆周角闭合差均不应超过±40，其它测站水平角可观测

27、一测回。5.6网络RTK测量我省测绘地理信息局已建立HBCoR系统和各等级控制网，以及区域CORS系统和各等级控制网，房产平面控制测量宜优先采用网络RTK测量方法。5.6.1 基本技术要求561.1 网络RTK平面控制点按相邻点间距等级划分为一级、二级、三级、图根级。5.6.1.2 网络RTK测量平面控制点相邻点间弦长精度按式5-1计算：（式 5-1）式中：弦长中误差（mm； S点位中误差（mm），作业中可用点位残差代替；b 比例误差系数（1 × 0.0000001 ）;d相邻点间的距离（km）;5.6.1.3 网络RTK测量控制点应成组布设，一般不应少于3个，控制点间至少有1个以上

28、相互通视方向。相邻点间最小距离一般应大于平均距离2/3 ;最大距离一般应小于平均距离的 2倍。当小于2/3平均距离时，须进行实地测边检 查。网络RTK点间距主要技术要求应符合表 5-2规定。网络RTK点间距主要技术指标表5-2等级平均距离（m）最弱边相对中误差一级500 1/20000二级250 1/10000三级150 1/6000图根100 1/40005.6.1.4 网络RTK测量必须在得到固定解且收敛稳定后进行数据采集，外业观测基本技术规定应符合表5-3要求。网络RTK外业观测技术规定表5-3级别项目一级二级三级图根卫星截止高度角（°）15151510同时观测有效卫星数 6

29、6 6 5观测时段数 4 2 2 2每时段有效历兀数 180 180 120 120采样间隔（S）1111PDOP几何强度因子）V 4 4 5 65.6.1.5 有效观测卫星少于 5颗或PDoP值大于6时不宜进行网络 RTK测量作 业。如确需强制作业必须以其它作业手段（如测边、测角等方式）进行检查， 或待星况较好时重测检查，并在工程技术总结中作出专项说明。562仪器和测前准备562.1 网络RTK测量设备选用应符合表 5-4规定。网络RTK测量设备要求表5-4项目接收机类型RTK标称精度观测量通讯方式要求双频RTK10mm+5ppm载波相位GPRS5.6.2.2 外业观测作业人员应认真收集测区

30、及周边控制资料，以便联测、检测。5.6.2.3 出测前，应对接收机、测量控制手簿、通讯模块、连接线缆、电池电量等进行全面检视和加电检查。所用光学对中器、基座气泡应经常检校，并应在使用前进行检视。562.4 出测前，应对接收机各项设置、测量控制手簿各项设置、通讯模块各 项设置进行全面检查核对，确保设置无误。应对测量控制手簿中所设置坐标转换参数进行专门检查。5.6.3外业观测要求5.6.3.1 天线高应量测至毫米，测前测后各量一次，两次较差不应大于3mm取平均值作为最终成果，并在外业观测手簿中对量取方式做出准确描述和记录；较差超限时，应查明原因并记录在外业观测手簿备注栏中。5.6.3.2 网络RT

31、K测量施测控制点，每点至少应进行两次重复观测（即两测回）；每次至少需观测120个有效历元。不同测回间应重新登录 WHCORg统进 行流动站初始化。当测回间互差小于5cm时，成果取中数使用；超限时必须重 测。563.3 网络RTK施测地物点时，每点采集有效历元不得少于 5个，并应随时 核对天线高度的变化，保持记录。5.6.3.4 在大面积强反射 （ 如大面积水域、 玻璃幕墙 ） 环境、电磁干扰严重区 域中进行网络RTK测量时，必须采用测边、定角或实测高差等方式进行检测。5.6.3.5 网络RTK测量时，当初始化时间超过2分钟时（一般是因点位卫星信 号接收条件不好或多路径效应影响造成） 结果不得采

32、用。 可通过提高卫星截止 高度角或加高天线架设高度等手段重新进行初始化，符合要求后开始数据采 集；也可采取更换点位的方法。5.6.3.6 每天外业工作完成后， 应及时下载观测数据； 项目完成后， 应进行完 全备份后清理接收机、手簿内存。检测数据、文档随工程资料上交存档。5.6.3.7 当静态观测时段观测时间不足、同步环、异步环、重复边超限时，应 进行重测。 当因客观原因个别点无法同步观测时， 须进行补测。 重测和补测应 在全部观测结束后进行。 重测、 补测时应根据需要确定接收机数， 但同步接收 机不得不少于 4 台。5.6.4 数据处理要求5.6.4.1 静态卫星定位观测外业结束后，应使用仪器

33、厂方提供的格式转换软 件，将观测文件转换为 RlNEX格式，转换过程中应录入点名/号等信息。5.6.4.2 静态卫星定位网的基线解算、检验及平差计算应符合现行行业标准 卫星定位城市测量规范 （ CJJ/T 73-2010 ）的规定。6 分幅图、分丘图测绘6.1 一般规定6.1.1 根据房产管理的需要， 房产图分为房产分幅平面图 （以下简称分幅图） 、 房产分丘平面图（以下简称分丘图）和房屋分户平面图。6.1.2 分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。 是测绘 分丘图和分户图的基础资料。6.1.3 分丘图是分幅图的局部图，是反映丘内房屋及其用地情况、权界位置、 界址点、房角点、

34、房屋建筑面积、用地面积、四至关系和权利状态等各项房地产要素的管理图，也是绘制房屋产权证附图的基本图。6.1.4丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。6.1.5分幅图、分丘图测量范围包括：城市、县城、建制镇建成区和建成区以 外的工矿企事业等单位及其毗连居民点。6.1.6分幅图、分丘图测绘的内容包括：房产调查、平面控制测量、房地产要 素测量、分幅图分丘图绘制、丘面积测算等工作。6.2分幅图主要技术指标 6.2.1分幅图的基本内容分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护 物，以及与房地产有关的地籍地形要素的注

35、记。6.2.2分幅图的成图规格分幅图采用50cm× 50cm正方形分幅；一般采用1:500比例尺，根据房产 管理的要求和实际情况，也可在 1:5001:2000之间选用。6.2.3分幅图的编号分幅图的编号按高斯-克吕格坐标的整公里格网为编号区；1:500图幅在1:2000图幅中划分，划分方法如图6-1所示123456789101112141516500CDAB为16幅CB分幅图图幅划分方法示意图(b) 1km1 : 2000 1分幅图的图号以该图幅西南角图廓点坐标的公里数编号，X坐标在前，Y坐标在后，中间以短横线相连，坐标取至小数点后两位， 一般略去编号中的百 公里和百公里以前的数值

36、，必要时可加注百公里数。如图6-2所示，图中1:500图幅AIHJ的编号为25.00 34.00 （对应流水编号为 185-13 ）。6.3分丘图主要技术指标631分丘图的基本内容分丘图上除表示分幅图的内容外还应表示房屋权界线、界址点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积和四至关系等各项房地产要素。6.3.2分丘图的成图规格分丘图的幅面可在 787m× 1092mt勺1/321之间选用；一般采用1:500 比例尺，根据丘面积的大小，可在1:1001:2000之间选用。6.3.3分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。6.4房产调查6.4.1房产调查的内容房产调查分为房屋用地调

37、查和房屋调查，包括对每丘的位置、权界、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。6.4.2房产调查表房产调查应利用已有的房产管理图、地籍图、地形图、影像图等有关资料，按附录2 “*市房产调查表”的规 格，以丘和幢为单位实地进行调查。6.4.3丘的划分6.4.3.1 一般规定房屋用地调查与测绘以丘为单元进行。有固定界标的按固定界标划分、没 有固定界标的按自然界线划分。 一般以一个单位、 一个门牌号或一处用地权界 限范围划分为独立丘；当用地单元混杂或用地单元过小时划分为组合丘。6.4.3.2 特殊条件要求a、能收集到宗地权属界址点的，以宗地的权属界线划分为独立丘；其中，若宗地范围较大

38、并且分多期开发，也可以按各期的范围划分支丘。b不能收集到宗地权属界址点的，按自然地块划分为独立丘。自然界线 包括：围墙、栅栏、篱笆、铁丝网、柱、河、渠、沟、道路、铁路、公路、街 道、城墙、堤坝等。6.4.4 丘的编号按市、区（县） 、房产区、房产分区、丘五级编号。编号格式如下：市+ 市辖区 （ 行政区 ）+ 房产区 （ 行政街 ）+ 房产分区 （街坊）+ 丘号（4 位）（2 位） （3 位）（4 位）（4位）市辖区（行政区）的代码：采用 GB/T2260-1995中华人民共和国行政区 划代码规定的代码；房产区以行政建制的街道、办事处或镇（乡）的行政辖 区为基础划分； 房产分区以街坊 【由街道、

39、 道路或自然界线 （如河流 ） 包围的建 筑用地基本结构单元】 管理范围划分； 丘的编号以房产分区为编号区， 从北到 南，从西到东采用4位自然数“流水序号”以反“ S”编列，也可结合本地实 际情况编列。丘支号以丘为单位编列。6.4.5 房屋用地调查房屋用地调查的内容包括： 用地座落、 产权人、 产权性质、 权界四至关系、 界标、用途分类和面积等基本情况。6.4.6 地理名称和行政境界调查地理名称调查包括居民点、道路、河流、广场等自然名称。行政境界一般不调查，特殊要求时，参照现行房产测量规范 5.7 条款 执行。6.5 房产要素测量6.5.1 房产要素测量的内容分幅图、 分丘图要素测量的主要内容

40、包括： 界址测量、 房屋及其附属设施 测量、陆地交通和水域测量、其他相关地物测量。房屋及其附属设施测量、 陆地交通和水域测量、 其他相关地物测量参照 房 产测量规范 6.1.3 、6.1.4 、6.1.5 等条款的要求执行，各地区也可根据具体 条件增减相关要求，并在项目的技术设计书中详细说明。6.5.2 界址测量6.5.2.1 界址点编号以丘为单位，从西北角开始按自然序号顺时针编排。6.522 界址点测量可采用 RTK测量方法，也可采用全站仪，从邻近控制点起 算，以极坐标法解析测定，一般在全野外数据采集时与房地产要素同时测定。6.5.2.3 丘界线测量， 可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度

41、， 也可采用 经检定过的钢尺丈量其边长； 对于不规则的弧形丘界址线， 可按折线分段 （解 析）丈量，并标示在分丘图上。6.5.2.4 界标地物与邻近永久性地物宜联测。6.5.3 房产要素测量的方法 房产要素测量方法可分为航空摄影测量法、全野外数据采集法、编绘法。a. 对于大面积的分幅分丘图测绘可采用航空摄影测量法，按1:5001:1000 1:2000 地形图航空摄影规范 GB/T 6962-2005 相关要求执行。b. 对于没有大比例尺地形图的地区， 应采用全站仪和电子记簿或便携式计 算机结合进行内外业一体化数据采集， 记录的数据可以直接传输至计算机， 通 过人机交互处理生成分幅分丘原图数据

42、文件。c. 对于已有大比例尺数字地形图 （或地籍图、 竣工图等） 的地区， 利用原 图根据分幅分丘图的要求修补测已变化的地物， 内业通过人机交互处理编绘分 幅分丘原图。d. 全野外数据采集方法分为极坐标法、 正交会法和线交会法， 相关要求参 照房产测量规范 6.4 的相关条款执行。6.6 分幅图、分丘图绘制6.6.1 分幅图绘制的要素取舍与表示方法a. 丘界线表示方法： 明确无争议丘界线用丘界线表示， 有争议或无明显界 线又提不出凭证的丘界线用未定丘界线表示。 丘界线与房屋轮廓线或单线地物 线重合时用丘界线表示。b. 一般房屋、 架空房屋应分幢表示， 以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影 为准。同

43、幢房屋层数不同的应绘出分层线。临时性房屋不表示，装饰性的柱、 垛和加固墙等不表示。C.房屋附属设施测量包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶（达五级以上）等。d. 围墙栅栏、 栏杆、 篱笆和铁丝网等界标围护物均应测绘及表示， 其他围 护物根据需要测量。临时性、残缺不全及单位内部的围护物不测量。e. 分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括丘号、 房产区号、 房产分 区号、丘支号、栋号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途 和用地分类等， 根据调查资料以相应的数字、 文字和符号表示， 当注记过密图 面容纳不下时，除丘号、丘支号、幢号和房产

44、权号必须注记，门牌号可首末两 端注记、中间跳号注记外，其他注记按上述顺序从后往前省略。f. 与房产管理有关的地形要素包括铁路、 道路、 桥梁、水系和城墙等地物 均应表示。亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃、草地等可根据需要 表示。g. 单位名称只注记区、县级以上和使用面积大于图上100cm2的单位；地名的总名与分名应用不同的字级分别注记； 同一地名被线状地物和图廓分割或 者不能概括大面积和延伸较长的地域、地物时，应分别调注。h. 图边处理与图面检查： 接边差不得大于本规范规定的界址点、 地物点位 中误差的 22 倍，并应保证房屋轮廓线、丘界线和主要地物的相互位置及走 向的正确性，应加强检

45、查，确保无误。i. 分幅图上一般不注图名，如注图名时图廓左上角应加绘图名结合表。1.分幅图、分丘图上每隔10cm展绘坐标网点，图廓线上坐标网线向内侧绘5.0mm短线，图内绘10.0mm的十字坐标线。6.6.2 分丘图应表示的内容6.6.2.1 分丘图上除表示分幅图的内容外还应表示以下内容：a. 分丘图上应准确表示房产界址点等级、点号及边长。界址点的点位用1.0m m圆圈表示，点号以丘为单位在字母“ J ”后加自然序号从西北角幵始顺时针编排，丘界线边长标注至厘米位。b. 分丘图上应准确表示房产分区界线、丘界线。丘界线用“图式”6.1.a符号表示。丘界线与房屋轮廓线等重合时用丘界线表示，围墙为丘界

46、线时应分清归属。c. 分丘图上的房屋内应按房产测量规范图式附录中的A4 A5代码标准标注房屋的产别、结构、层数和建筑年份，其中层数表示房屋自然层数。d. 分丘图上应表示丘号和用地面积、房屋占地面积和建筑面积，其中，房屋占地面积下划双线，建筑面积下划单线，丘号和用地面积以分式表示。e. 房屋边长尺寸以及阳台、 廊等有关轮廓尺寸应准确标注。 房角西南角点 坐标标注采用分数形式，X坐标为分子，Y坐标为分母，坐标均取至小数点后 两位。f. 铁路、道路（有路面铺装的）、桥梁、湖塘、水渠等均应在分丘图上表 示。丘内亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃和草地等可不表示。g. 地下室的表示：地下室根据规划

47、总平面的范围采用0.1mm的粗虚线表示，当其范围与建筑物重叠时， 将地下室范围线向内平移 0.2mm进行表示。地 下室房屋层数参照地上自然层表示方法，用“01”、“ 02”等表示地下总层数，同时在地下室范围内标注“地下室”。6.6.2.2 分丘图的图廓整饰分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上需要注出西南角的坐标 值，以公里数为单位注记至小数后三位。具体规格详见分丘图样图。6.6.2.3 分丘图周邻关系的表述分丘图上应分别注明周邻产权单位 （或法人）和主要街道的名称。邻丘与 本丘界线相邻的房屋应测注完整。各种注记的字头应朝北或朝西，字体大小应 按“图式”相对应的要求执行。6.7丘面积测算

48、6.7.1丘面积测算丘面积测算主要指丘地块面积的测算；房屋占地面积和建筑面积采用房产分层、分户图内数据直接在图内相应位置标注。面积取位至0.01m2o6.7.2丘面积测算方法丘地块面积测算一般采用坐标解析法，按式4-2计算。"壮眉爲-1 或 f,=¾-+i）55（式 4-2 ）式中：P表示丘面积，单位为 m2;Xi, Yi表示丘地块第i个界址点纵、横坐标；界址点按顺时针编号，当i=n 时，令 i + 1 = 1; i = 1 时，令 i I = n;n表示丘地块界址点个数。6.7.3 丘面积精度丘面积中误差可按式4-3计算：YzSfi（式 4-3）2式中：m表示面积中误差，

49、单位为 m；m表示相应等级界址点点位中误差，单位为mDi，i+表示多边形中对角线长度，单位为 m7房屋调查与面积测算7.1房屋调查7.1.1房屋调查内容房屋调查内容主要包括：房屋所在行政区街、建筑物名称、坐落、幢号、 层数、层次、产别、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷、他项权利、建设单位名称、房屋权属单元、各权属单元户（室）号等基本情况 及绘制房屋权界线示意图。7.1.1.1 房屋所在行政区街：房屋的位置所属的行政划分的区、街，可根据当地行政划分区、街的范围进行查询。7.1.1.2 建筑物名称一般以实地为准；实地没有的，不填写。进行房屋面积预测算时，以规划 许可证（或规划批准

50、的总平面图、项目建设说明、规划批准的建施图）上注明 的为准；若委托方提出的建筑物名称与规划许可证上注明的不一致时，需提供当地地名委员会批准名称的文件。7.1.1.3 房屋坐落一般以实地为准。进行房屋面积预测算时，以规划许可证（或规划批准的 总平面图、项目建设说明、规划批准的建施图）上注明的为准；若委托方提出 的坐落与规划许可证上注明的不一致时， 需提供当地相关行政管理部门批复文 件。7.1.1.4 房屋幢号编立 进行房屋面积预测时， 房屋幢号以设计图上的编号为准； 为了满足房产管 理需要，房产测绘部门以丘为单位，自大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2顺序按S形编号。进行房屋面积实测时，一般

51、以实地为准。实地幢号与测绘部门的编号两者之间必须建立对应关系， 实际幢号发生改变时， 需要提 供相关部门的证明文件。7.1.1.5 房屋层数包括房屋的自然层数和房屋的总层数。 房屋的自然层数指房屋地上自然层 数；房屋的总层数指房屋地上自然层数和地下自然层数的总和。7.1.1.6 房屋产别按房产测量规范附录 A表A4中一级分类的类别表示。7.1.1.7 房屋结构根据建筑施工图相关内容进行认定， 认定的标准以 房产测量规范 附录A表A5中的规定为准。7.1.1.8 房屋用途 指房屋的实际用途和规划用途。具体分类标准按房产测量规范附录 A中的 A6 执行。7.1.1.9 房屋建成年份指房屋实际竣工的

52、年份， 表示到年。 拆除翻建的， 应以翻建竣工年份为准。 一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。7.1.1.10 建设单位名称：以实际注册的单位名称为准。7.1.1.11 房屋基本单元 国有土地范围内成套住房，以套为基本单元。非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元。 集体土地范围内村民住房， 以宅基地 上独立建筑为基本单元。 在共有宅基地上建造的村民住房， 以套、 间等有固定 界限的部分为基本单元。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元。7.1.1.12 权属单元户（室）号：以实地编号为准。7.1.2 房屋调查表 房屋调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄

53、像片，以有关的产籍资料，按房产测量规范附录 A中的A1、A2规定的“房屋调查表”，以幢为单位， 逐项进行实地调查。7.2 面积测算数据采集7.2.1 房屋面积预测数据采集 依据委托单位提供的符合房产管理要求的图件， 进行面积计算相关的数据采集。7.2.1.1 房屋面积预测算依据a. 土地使用权证明文件及附图（宗地图）复印件；b. 建设工程规划许可证及其附件、附图（核位红线、红线定位图）复印件；c. 房屋建筑施工图（含总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、局部大 样图）及相应的电子文档；d. 人防部门批准或备案的人防设计图；e. 规划审批的物业服务用房、社区用房平面图或说明；f. 建设单位出具的

54、共有面积使用说明；g. 预测工作中需要的其它资料。7.2.1.2 房屋面积预测算方法a. 设计图纸上标注无误的尺寸，可以直接采集；b. 边长尺寸不能直接得到的，可通过其它相关数据换算得到；c. 设计图纸上， 局部无标注尺寸， 也无法通过其它相关数据换算得到， 可 通过图解法采集；d. 抹灰层、保温层、外墙贴面等计入外墙体的厚度。7.2.1.3 特殊情况处理方式a. 房屋建施图与电子图不一致时，建设单位需重新提交；b. 设计图纸上标注的分段尺寸之和与总长度， 经校核不符时， 应返回建设 单位修正；c. 局部无标注尺寸， 也无法通过其它相关数据换算得到， 只能通过图解法采集的边长数超过10%的，应返回设计单位补充；d. 设计图纸上，因设计单位明显失误造成的错误，可由设计单位出具相关说明后予以确认。e. 各权属单元权界线以裸墙中心线为准，相应的抹灰层、保温层、外墙贴面等面积，计算在外墙体外半墙面积内；f. 在房屋建筑过程中，房屋施工图发生变更的， 须办理相关手续，并及时 通知测量单位进行预测面积变更测量。722房屋面积实测的数据采集房屋面积实测系指房屋竣工后的现状测绘。7.2.2.1 房产测绘参考资料收集a. 土地使用权证明文件及附图（宗地图）复印件