三权抵押贷款可行性

1、“三权”抵押贷款的可行性及风险控制策略指导老师：孟庆军姓名：郎静怡专业：财务管理二班学号：1308220513摘要 随着近年来经济的飞速发展，越来越多的农民进城务工，他们在为城市做出贡献的同时，也推动了农耕地经营模式的变化，同时，国家近几年也陆续出台相关政策，2014年中央一号文件提出，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。与之配套，“三权分离”（承包地所有权、承包权、经营权）也出现在一号文件中“在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”本论文运用swot模型对农村“三权”资产抵押贷款的可行性进行研究

2、分析，并在对“三权”抵押贷款目前存在的问题以及潜在的风险探讨的基础上从明确法律有效性、建立有效的流转的市场化平台及资产评估体系、完善抵押资产风险保障机制、拓展“三权”抵押贷款模式、保障借款人权益、做好基础工作、改善发展环境、健全服务体系等角度提出对策建议。关键词：三权抵押；贷款；可行性；风险控制1.“三权”抵押贷款的概念农村“三权”是农村土地承包经营权、农村居民房屋权、林权的简称。农村“三权”抵押是指农民以其所拥有的林权、土地承包经营权和房屋权作为抵押物抵押给商业银行等融资机构，并获得贷款融资支持的一种行为。主要目标就是通过农村“三权”抵押融资，帮助农民解决资金短缺困难，有效解决农村贷款难问题

3、，支持农民创业致富，促进农村经济发展，促进农民收入增长，进而推进农业、农村经济社会稳步持续快速健康向前发展。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见(银发2010198号)是农村“三权”抵押依据的国家文件。2.“三权”抵押贷款的意义 “农业增收难、农民贷款难、银行放贷难”的农村经济发展制约瓶颈，既是农村经济体制改革、社会主义新农村建设乃至城乡统筹发展的一个突出问题，更是各级政府直接面对并且需要化解的难点问题。因此，农村“三权”抵押贷款改革创新，对于支持新农村建设、服务“三农”经济、深化农村金融改革、推

4、进城乡统筹发展具有重大意义。 一是有利于加快推进农村金融改革、切实搞活农村金融市场。抓好农村“三权”抵押贷款改革创新，是全面深入贯彻落实“一行三会”关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见等文件精神的实践行动，有利于深化农村金融体制改革、解决农村金融服务不足的问题，有利于充分发挥政策性、商业性、合作性金融支持农业及农村经济发展，推进城乡统筹改革。 二是促进农民增收致富、加快社会主义新农村建设的重要抓手。开展农村“三权”抵押贷款改革创新，有利于加快推进农村“资源”向“资本”以及“资产”的过渡，大力激发农民创业热情，促进农民将财产性权利变成现实收益，支持农户增收致富，帮助农民增收财产性收入

5、，加快建设社会主义新农村，营造农村和谐社会环境。三是深化农村金融改革、解决农村“贷款难”问题的必然要求。开展农村“三权”抵押融资改革，加快农村产权制度创新，有利于探索解决农村金融服务的制度性缺陷，最大限度地盘活农村闲置资产，有效消除农村资金供给矛盾，化解农民“贷款难”问题，加快实现城乡金融服务公平化、均等化，对全面提升农村金融服务水平，加快推进农村经济社会发展具有重大作用。3. “三权”抵押贷款的可行性3.1优势3.1.1“三权”的法律属性界定“三权”进行抵押的可行性 根据物权法关于在“三权”内容上的界定，土地承包经营权、农村林权、农村房屋使用权划归用益物权，在法律上明确了农民对三权享有行使主

6、体的权利。可以自由行使占有、收益、使用和处分的权利，所以相应地可以行使对“三权”的自由抵押。从法律上肯定了“三权”抵押的理论基础。3.1.2“三权”的存在和转移方式决定“三权”进行抵押的现实需求性 前面我们阐述过，“三权”存在的方式为物权形式的一种，即其具有物的特性，即可以进行转让，也即可以进行抵押活动。物权法从法律上对“三权”物权形式的界定和认可，在法律上决定了三权抵押的可行性，也即“三权”在现实抵押活动中享有与其他物权平等的自由转让和抵押权利。同理可证，“三权”在作为物权性质上可自由流通和转移。同样，反过来看，也印证了抵押权必须具备的四个条件，即必须有效存在，必须是债务人履行期限届满，必须

7、是债权人未受清偿或债务人未受清偿不是由于债权人造成的。正因为三权存在和转移的方式为“三权”参与抵押活动提供了现，为“三权”进行抵押赋予现实的需求性提供了先决条件和保障，三权”抵押活动秩序、构建一种新的融资渠道开创了新的途径。3.1.3“三权”的独立性决定了其进行抵押的可行性根据物权法第179条的规定，抵押权是处分权和优先受偿权的总称，这个处分权是针对抵押财产的，这个优先受偿权是针对价金的。也就是说，“三权”的支配和转移是独立的，也即拥有者可以以债权人的主体向债务人转移拥有权或使用权，这在法理上证明了三权抵押作为抵押权也可以担保物权的形式存在，并独立形式担保物权。债务人可以在偿清债务后归还用益物

8、权，即完成“三权”的一次完整抵押活动。基于抵押权这种区别于其它担保物权的优势，使抵押权在市场经济中对促进市场经济正常、良性运转起着促进和保护作用，随着市场经济不断有序的深入和发展，抵押权成为了一种常用的担保形式。所以，我们在法理和实践的双重角度来看，三权都具有抵押物独立的价值并可转让。因此可以作为独立的抵押物参与到抵押活动中。3.2劣势（障碍）3.2.1缺乏立法的支撑我国现行的担保法土地管理法及物权法均没有为“三权”抵押提供法律依据。我国担保法第37条、物权法184条2款均规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。这就使得当前的“三权“抵押贷款缺少法律支持，抑制了其进一

9、步发展和推广，甚至有可能遇阻而被迫停止。我国物权法对物权的种类和内容采取法定主义，未明确规定即禁止。因此，现行立法对以家庭承包方式承包的农地禁止抵押，农地抵押实践实际上是违反现行法律的。此外，农地抵押还缺乏中央政策和文件的支持。3.2.2缺乏权威评估机构，评估价值难以确定由于农村土地长期归集体所有，没有进行有效的流转和买卖，土地价值没有得到很好体现，对土地价值的评估还缺少经验和评判标准。因此，当前农村并没有形成像城市那样成熟的土地评估制度，农村的土地还无法得到有效的评估。如果盲目地进行“三权”抵押贷款，必将对农民的土地利益造成不利影响，危害农民的切身利益和基本生活保障。同时，由于各评估机构的评

10、估标准和评估资历不一，贷款银行对部分林权的评估结果难以认同。而承包水域进行养殖的，在评估上更加缺乏有资质的机构，价值评估难度更大。3.2.3抵押物登记责任不明，抵押资产监管难施行“三权”抵押贷款登记，缺乏具体的操作和实施细则，抵押物登记责任不明，使抵押资产监管难。如林权、水域、滩涂等抵押物大部分分布在湖州、偏僻交通不便的山头，银行对其所辖面积、容量难以有效核实，银行贷后管理难度加大。3.2.4土地市场交易平台发展受限，抵押变现较为困难“三权”抵押是实现农村资金融通的手段，是利用土地的利用价值作为信用担保进行信贷。一旦农民违约而无法偿还贷款时，银行要收回农民的土地。但如果农村土地无法变卖成现金时

11、，则银行将蒙受巨大损失。因此，土地无法交易或交易较难也将约束银行对农村的“三权”抵押信贷业务。3.2.5农业保险发展滞后，风险分担机制尚不健全现阶段介入农业生产领域的保险公司只有中国人民保险公司和中华联合财产保险公司两家，办理的农业保险品种也仅限于生猪、棉花、水稻三种政策性险种，农业保险承保面窄，保险品种较为单一。据保险公司反映，从其他已开办的政策性农业险种来看，农户参与积极性不高，农户投保率较低。如林权属于特殊抵押资产，其生长受大风、洪水、虫害等自然因素影响，赔付风险较大，保险公司本身也不愿意开展此类资源类保险。农业保险业务的缺失使贷款银行顾虑重重。3.3机遇近几年，我国陆续在一些省（市、区

12、、县）试点推行“三权”抵押贷款。这些省（市、区、县）积极推动金融改革创新各项政策措施的落实，大胆尝试，改革创新，用“三权三证”抵押贷款破解“三农”融资难题，盘活了农村资源。在探索通过农村土地承包经营权、农村宅基地使用权和林地经营权抵押贷款来获取融资方面取得了一系列成果，为解决为进一步推广这种模式提供了有力的理论支撑和实践经验。同时一些先行试点地区的农民也尝到了甜头，形成了口碑效应。更有利于“三权”抵押贷款的推广。3.4威胁（风险）3.4.1客体风险农村土地、林地和宅基地的特殊性以及农产品易受气候、温度等自然因素影响的现实，加大了农村企业生产和经营的风险。在加快农村信贷业务的同时，这种信贷风险也

13、不断得以凸显。农业生产具有投资及回收期长、季节性强、生产周期较长、受自然和市场因素影响大、初级产品不耐贮运等特点，不可控风险比其他行业大。这导致了“三权”抵押融资风险大。3.4.2主体风险（1） 资金需求方的风险生成农村“三权”资产抵押贷款对象复杂、需求量大、涉及而广，存在着诸多的主客观原因和不确定性因素，容易生成较大风险，主要包括:第一，市场风险。由于借款人缺乏市场信息、缺乏技术和人才支持、投资决策难等方面问题，加之市场竞争激烈，而农产品保存时间短、容易腐烂变质，从而形成较大的市场风险。第二，道德风险。由于部分农户、农村中小企业和农民专业合作社的信用观念淡薄，一方而借款人可能通过提供虚假信息

14、来骗取贷款，另一方而部分借款人缺乏信用意识，甚至想尽办法钻法律上的漏洞，千方百训一地逃废贷款，从而形成主观上的道德风险。(2) 资金供给方的风险分析由于农村“三权”资产抵押贷款的特殊性，作为资金供给方的金融机构也会因此生成一些风险，主要包括:第一，责任风险。由于银行金融机构人手有限或者部分人员缺乏责任心，缺乏对“三权”资产抵押贷款的深入调查，对借款人情况掌握不准确，导致资信评估带有一定的随意性和片面性。同时，由于信贷人员业务水平参差不齐，对农村“三权”抵押贷款的项目前景和预期收益难以进行科学评估，从而生成信贷资金的偿还风险。第二，法律风险。农村“三权”资产抵押贷款是在农村融资需求的现实驱动及政

15、府的政策推动下产生的，政策的灵活性与法制滞后性存在反差，造成农村“三权”抵押贷款的现实法律障碍。因为农村土地承包经营权、居民房屋和林权作为一种具有保障民生属性的特殊物权，在其流转过程中不可避免地会遇到诸多的法律限制，从而生成农村“三权”资产抵押贷款的法律风险。第三，金融机构因开展农村“三权”抵押贷款而产生的不良资产风险。由于自然风险和市场风险的影响，农村“三权”资产抵押贷款的偿还困难很可能集中发生，从而导致金融机构形成大量的不良资产。然而，口前还没有建立起完善的农村“三权”资产的流转交易体系和“三权”要素市场，使金融机构得到的抵押物难以变现，从而生成农村金融风险。3.4.3解决风险难度大出现风

16、险不仅化解难，而且还会滋生出其他费用。农村“三权”是寄生在集体土地上的产物，法律、行政法规以及最高人民法院的司法解释和高层级的规范性文件，对农村“三权”的流转有些限制性的规定。因此，农村“三权”不能真正进入市场参与完全流通，出现风险后依法实现债权难度较大，时间较长。即使依法获得了相关产权，在处置过程中还需要为有生命的动、植物支付特别的管育费，以及支付农民土地租金等其他费用。4. 解决策略4.1完善相关法律要让“三权”抵押贷款得到较大发展，现行法律要作出相应的更改，应早日对物权法土地管理法和担保法等进行完善，为“三权”抵押贷款扫清制度障碍。4.2积极建立有效的“三权”流转的市场化平台及资产评估体

17、系积极建立“三权”流转的市场化平台，积极发展农村“三权”资产评估体系，成立以政府为主导的“三权”资产评估机构，鼓励社会评估、会计等中介机构进入农村产权评估市场，满足农村资产和权益评估需求。进一步完善农村资产流转体系，以土地交易所、农村土地流转服务机构、林权交易平台为中心，加快建设农村综合产权交易体系。建议将“三权”抵押登记权限下发乡镇，提高“三权”抵押登记效率。同时鼓励民间资本进入“三权”流转评估、交易环节，形成市场化“三权”流转模式，为“三权”全面发挥其抵押品功能营造良好的市场氛围。4.3完善抵押资产风险保障机制加强农业保险建设，建立符合实际的农业和农村经济保险制度。运用政府保费补贴与商业性

18、保险相结合方式，积极探索完善农业保险产品。当地政府要积极发挥财政性资金对“三权”抵押贷款的拉动作用，通过增加财政贴息资金和设立风险补偿基金等多种方式，建立涉农贷款风险补偿制度，增强银行抵抗风险能力，提高金融机构放贷的积极性。另一方面，政府应设立专门机构，安排专门资金，明确专项基金补偿银行发放农村产权抵押贷款损失的流程。在农户逾期无法清偿贷款本息时，可以由乡政府或村组对“三权”抵押物进行收购，先行偿还银行贷款本息，并且可以对收购的农房、土地、林业进行处置。4.4积极创新拓展“三权”抵押贷款模式在推广“三权”抵押贷款工作中，应形成商业性信贷与商业性保险相结合的信贷投放模式。以林权贷款为例，金融机构应创新以林权证提供抵押为核心的“林农直贷、专业担保公司保证贷款、林业产业化龙头企业承贷、小额贴息贷款和农户联保贷款”等贷款方式。充分考虑抵押林地、林木的生长周期，确保贷款期限与林木成材周期相匹配，保证贷款到期后能够如期收回。同时，努力改善金融服务，适当下放贷款审批权限，适当提高贷款抵押率，降低贷款利率水平，实行有差别的贷款利率优惠政策。充分运用农户小额信用贷款、联保贷款和社团贷款，适当优惠贷款利率，增加贷款投入。4.5加大宣传，消除顾虑 针对多数农户“怕贷”的思想，建议不断加大政策