房屋建筑改造——以南京为例

1、我之经济卓见一一2016年“工程经济学”课程创新实践活动废旧建筑改造一以南京为例研究（设计）组成员： 褚汉（）（组长）张关立（）王博（）郭子菲（）孙茜艮（）执笔人：褚汉（）2016年5月于东南大学九龙湖校区、儿 、，.即百近年来，中国经济发生着深刻的变革，政府不断鼓励和发展新型经济，推动 产业结构升级优化改造，淘汰落后产能。另一方面，政府着眼于可持续发展和保 护人民群众生活的家园环境，提倡节能减排，推动环境友好型经济建设。由于产 业结构的不断升级，大批的传统产业和工业企业或倒闭或搬迁至城市外围，遗留下了大量的废弃厂房。这些废旧厂房中还有一些保留完好的，有一定历史、文化和艺术价值,需要被更好的保

2、护和再利用，而不是简单粗暴地砸倒重建。这 样一来旧建筑就可以重新焕发活力， 既减少了建筑垃圾，也节省了经济预算，是 一举两得的好事，具有很大的经济和社会价值。不同于以往盲目追求经济利益大 行拆迁之道，现在的政府职能部门越来越意识到保护建筑文化遗产的重要性。因此，废旧建筑的合理开发利用势在必行。相比国外旧建筑的大规模应用，中国建筑改造发展缓慢，但也取得了喜人的 成绩。西安建筑科技大学华清学院教学楼由原陕西钢铁厂第一轧钢车间厂房改建 而成，北京尤伦斯当代艺术中心由废旧的电子厂房改造而成，重庆木马酒店由旧印刷厂改造而成在南京也存在大量的改造建筑。根据资料和实地考察，我们发现南京的废旧建筑改造后的用途

3、可以分成两类：用于商业和用于公益。南京只 是全国的一个缩影，其他地方的旧建筑改造大都会有相似的特征。 最常见的旧建 筑改造是创意产业园，为创业的年轻人提供办公的地方，一般产业园致力于建造 成国内知名的融科技、文化、旅游、商业等为一体的综合性生活地标和创意产业 中心。1提出问题南京有哪些废旧建筑改造的案例？废旧建筑改造通常会采取哪些措施？废旧建筑改造会产生哪些影响？有哪些利和弊？改造后的废旧建筑使用情况如何？2研究过程与方法理论研究：通过研读废旧建筑设计这本书，对废旧建筑的改造理论进行 深入了解，为下一步现场考察打下一定基础。 在将书中主要内容整理后，大家共 同讨论自己阅读时遇到的问题。文献查询

4、：查找关于实地考察三个废旧建筑改造案例以及废旧建筑改造中的 经济学问题相关文献，确定实地调研的内容和方向，更好认识废旧建筑改造中蕴 含的经济和社会价值。孙茜艮专门研究废旧建筑改造中的经济学问题。现场考察：实地考察废旧建筑改造使用的方法和改造后的使用状况，切身感 受废旧建筑改造的美妙和价值。由于考察地点较多，我们分工进行，以节省时间。 褚汉和张关立负责的是晨光1865科技创意产业园和白云亭文化中心，王博和郭 子菲负责的是南京先锋书店。3结果与讨论1、 改造理论美国哈佛大学教授、知名建筑设计师鲁道夫马萨多曾通过重复书写的道理 来比喻建筑的再利用：被擦去底稿文字的羊皮纸可再次使用， 但是不可避免地会

5、 留下原始文字的痕迹，成为影响再次书写的阴影。对于一所建筑来说，生存就是 为了留下印记。原有废旧建筑的结构、尺寸、韵律和形态都能为新建筑的平衡和 对位提供参考。改造会使建筑的功能发生变化，好比旧的词汇构成了新的情节， 出现了新的诠释。新旧关系是旧建筑设计中最有意义的元素。 根据旧建筑与新设计元素之间配 合的关系，我们可以把建筑改造的策略划分为三类：如果一座旧建筑完全容纳了 新的设计元素，并且与其形成了一种合二为一的状态， 介入；如果新的设计元素 是按旧建筑的尺寸或结构进行建造并且还处于原有旧建筑的空间或影响范围内， 同时对旧建筑本身影响不大，嵌入；如旧建筑和新元素共存，且两者之间没有融 合性关

6、系，装置。废旧建筑可以从以下几种元素完成改造设计：面、光线、面肌理、开口和流 线。利用构成空间中各个面可对其进行有效组织和分隔；光线可以控制空间与形态，可暗示人们的流动方向，可强调对象和它所处的环境，甚至可以改变人们对 物体的感知程度；面肌理是一种触觉元素，它能建立人与建筑间的直接联系； 开 口是建筑物中的关键“标点”。它们有显著的作用，如便于活动和引导光线进入， 还可以创建视角、提供方位和方向的参考，甚至是拓展空间的使用方式；流线是 指人们通过或围绕一座建筑的垂直或水平流动路径，其实现方式可以通过楼梯、 电梯通道或走廊。2、 实地考察A晨光1865创意产业园晨光1865创意产业园由江苏省南京

7、市秦淮区政府和晨光集团于2007年创办。1865年太平天国农民起义失败后，李鸿章移署金陵，兴建金陵制造局，是 中国近代民族工业崛起的摇篮。这些老建筑犹如一本活的历史，记录着中国民族 工业的成长。这里经过了从金陵兵工厂到华东军械总厂， 到南京晨光机械厂，到 晨光集团的演变。园区里共有 9幢清代建筑、19幢民国建筑。如今入驻的企业 有江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司、南京汤池印象影视传媒有限公司、 南京华铸嘉文广告有限公司、南京零号线电子商务有限公司等大批本地及外地企 业。实地考察发现园区的旧建筑有：光绪七年建的炎铜厂、卷筒厂，光绪九年和 光绪十一年建的熔铜房，光绪十二年建的木场大楼和机器大楼

8、。这些厂房具有西 洋风格，人字形屋顶，门窗上部为拱形青砖清水墙。除清朝遗留的建筑外，还有 三十多间民国遗留的厂房和办公用地。园区里面新旧建筑和谐并存，有的按照原有建筑的结构、尺寸、韵律和形态 建造一个紧挨着旧建筑的新建筑，也有的仅仅按照原来的建筑风格独立地建造新 的建筑。由于单层厂房较高，许多空间都被隔成了两层，扩展了办公和生活的空 问。对于旧建筑的改造，还有许许多多的发现。为了扶持入园企业的发展，特别是入园的文化类企业的发展，园区对入园的 企业除在租金价格上给予相应的优惠外，还给予了 3-4个月的免租期，对文化类 的企业甚至给予了 3年的免租期，园区已经累计为入园企业提供了数百万元的租 金减

9、免支持。虽然是清明放假，与仅一河之隔熙熙攘攘的夫子庙、老门东相比，1865创意产业园显得十分冷清。园区在开发的时候，还存在着诸多问题：功能定位不明 确，产业相关性与大众联系弱；公交不便，一般民众参与度低；景观体系不完善， 空间形态上它没有和周边与之毗邻的夫子庙、秦淮河风光带、明城墙、大报恩寺 遗址、雨花台风景区等旅游休闲资源进行整体规划、实现有机的整合与串联，滨水地区缺乏视线通廊，园区导览系统不健全，缺乏建筑遗产的介绍。B南京白云亭文化中心文化中心由1999年落成的白云亭干货市场老建筑改造，内部已被改建为鼓 楼区文化馆、图书馆、城市展览馆等。我们先去的是1865创意产业园，可以明显感受到建筑中

10、新与旧的对比，可在白云亭完全没有这种感觉。里面焕然一新， 完全没有了菜市场的痕迹，甚至于原来所有的地面都被覆盖起来。如果不知道它 的改造历史，完全会认为是一栋崭新的建筑。当然，对于原来的旧建筑还是有所 保留的。整栋建筑外面被银白色的金属板完全包裹起来，外立面像“流动的白云” 。 新生的立面犹如一张折叠的画卷被打开， 又如一台正在演奏的手风琴，赋予建筑 新的活力。从技术层面看，外遮阳体系隔绝了项目西侧的高架噪音， 同时单元模 块的安装满足了快速施工时控制效果的要求。为方便运输干货，原来大楼拥有一个1-5层的货车坡道。设计师巧妙地将其 保留并加以运用，将坡道改造成别具一格的图书馆。在坡道两侧就是触

11、手可及的 图书和舒适的阅览自习场所。沿着坡道缓缓走上去，十分舒适惬意。这一设计还 暗合了 "书山有路勤为径”的寓意，”最美图书馆”当之无愧。整个项目的预算就只有1.5亿。这里面还包括了 4000万的规划布展建筑加 上室内和景观只有4500元/平方米。这逼得施工方只能用最廉价的材料和传统 的做工去完成项目。同时极不合理的工期也让现场出现了很多难以理解的错漏。 设计时间从方案到施工图（包括室内景观）只有三个月。所以建筑的施工图和室内 的施工图是一套图，举个例子，门是1200.在建筑图上就是1350,留了余地 这样不用砌了墙再来切，这在国内的项目里面应该算是首次。C先锋书店南京先锋书店创立

12、于1996年，是国内知名的民营学术书店，自创立以来探 索出一条以“学术、文化沙龙、咖啡、艺术画廊、电影、音乐、创意、生活、时 尚”为主题的文化创意品牌书店经营模式，搭建一座可供开放、探讨、分享的公 共性平台。先锋书店原本是一个巨大的地下停车场， 面积有四千平方米，底面为高标水 泥，墙面为混凝土建筑，楼层高度不到三米，顶部全部为通风、水管和消防设施， 红色、白色和灰色的管道有着工业时代的特点。先锋书店的前身是体育馆的地下车库， 独特的坡度地形，使读者走进书店时 有种积极向上的感觉，向前走也就是在向知识靠近，很好契合了阅读提升自我价 值的理念。地面是高标水泥，看可以保留了停车场的气质，保留了所有的

13、交通的 画线和车道的上下车道。在书店入口和书店内部仓库，可以看见有改造前车库的 车道，现在依然可以看见书店内地下划有车库的停车位线和书店里的双黄线。对于立柱，只是在四面用三合板书架包围了起来。三合板具有结构强度好， 稳定性好，材质轻，易于加工和粉饰，绝缘等优点，具作为书架，既使得柱面空 间得以利用，而且起到了极大的装饰作用，使得立柱不至于突兀。朴素与简单是 最能打动人的，书店是不需要装饰的，书店内最重要的装饰主体就是书， 就连收 银台都是用书垒起来的。营造出一种文艺，有品位的氛围。先锋书店在改造成书店的时候，没有经过任何的翻新，没有贴一块瓷砖。他 的设计者陈立新是这么解释的：书店不需要翻新、贴

14、瓷砖。而地下室本身就是有 别于当下滚滚红尘中另一种隐形力量的存在。 路面上，大家都在忙碌奔波的时候， 对面却是一个安静的读书场所所在，这种颠覆感可能会加大读者对书店的心里期 待。3、 废旧建筑改造中的经济学问题接下来，我们从经济学的角度，研究一下工业废旧建筑的改造。在旧工业建筑建设之初，各单位都投入了大量的人力物力和财力，建立了良 好的城市基础设施。据估算，对其进行改造比新建相同规模的建筑可以节约 25% 50%的费用，能缩短改造工程的建设周期，节约施工费用，减少贷款的利息支 出，降低成本，减小投资风险。旧工业建筑在给排水、电力电讯等基础设施方面的容量远远大于民用建筑，改造 时不必增加新的市政

15、设施接口 ，只需在原有设施的基础上或改变位置或改进设 备即可，此一项即可有效节省一笔不菲的前期投入。大部分旧工业建筑多处于老城区，地理位置优越，交通便捷，商业价值高、 发展潜力大。如果业主利用其很强的区位优势向餐饮、超市和娱乐场所等行业投 资，其回报率应当较高，可获得很好的经济效益。旧工业建筑改造时不用进行拆迁安置，无需对住户进行拆迁补偿，业主可以 将精力集中到改造工程中去，迅速完成改造目的，迅速重新投入使用，从而节省 拆除原有建筑、清理场地以及开挖土方等各方面的费用。 对于濒临破产的大型传 统工业企业，具建筑占地面积大，机械设备昂贵，只有适时的对其加以改造，才 能保障企业职工生活，节约现代城

16、市的土地资源，避免国家的财税项目上的损 失。虽说旧工业建筑改造利处很多， 但是，我们也能看到，旧工业建筑改造的一 些局限性。首先，旧工业建筑热工性能较差，由于在过去的设计中缺乏对节能的 考虑，因此在将其改造为民用建筑使用时，必须采取措施对此加以改善，以免造 成巨大的能源浪费和经济损失。其次，旧工业建筑改造工程面临着过去的建筑规 范与现行的建筑规范相抵触的问题，旧工业建筑在建成时期，许多现行规范法规 尚未颁布，在现行改造时必须适应现行要求较高的规范。 还有，旧建筑改造工程规 范法规不足。由于改造工程的发起时间较晚，尚未形成规模化，没有相应的检验 标准可供遵循，同时改造工程所涉及内容繁杂，施工组织

17、和管理的难度比较大， 解决实际问题时，以从业人员经验为主进行判断，会造成改造质量良莠不齐。以上旧工业建筑改造的局限性，无疑会增加改造的成本。因此，有必要对旧 工业建筑改造领域做一些深入的研究，从而尽可能地降低改造费用。对于工业废旧建筑的经济学以上分析， 我们可以看出，大多数情况下，进行 废旧建筑改造是能够降低建造成本的， 更难能可贵的是，它能缓解紧张的土地需 求，加快城市化的进程。当然，我们也必须针对废旧建筑改造这一议题，进行相 应的研究，这样才能使改造后的废旧建筑与现代建筑行业标准准确契合。4结论与建议如今，政府推行“供给侧”改革，淘汰落后产能，加之城镇化速度不断加快， 难免会在主城区留下一

18、些荒废的厂房。 如能科学地将这些闲置房子加以改造， 让 其发挥应有的价值，就能产生巨大的经济效益和生态效益。改造时，应结合原有 建筑的文脉，遵循一定的改造设计规范，采取恰当方式处理好新与旧的关系。 在 改造前一定要进行大量的调研和考察， 万万不可因为“面子工程”而盲目上马施 工，失败的改造只会劳民伤财。建筑改造正如火如荼地在中国发展壮大， 还有更 多的问题值得研究，诸如环保、节能、开发等。期待对于废旧建筑改造的相关国 家标准和行业规范能够更加健全和完善，废旧建筑改造的案例更多出现在我们的 城市中，废旧建筑的重新开发利用将进入一个黄金期。1徐光.废旧建筑设计M.北京：中国书籍出版社，2015.3.1.2中国建筑学会室内设计分会，北京建筑大学.兵工遗产南京晨光1865创意 产业园环境设计M.北京：中国水利水电出版