金堂卓恒市调V2

1、The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究2013.04卓恒置业卓恒广场市调报告The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究金堂房地产市场环境分析 项目所在地块基本信息调研 竞品分析 项目SWOT分析 客户分析及产品建议目 录contentsThe Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究金堂房地产市场环境分析The Ganges industry marketing inno

2、vation research恒河实业营销创新研究l金堂为成都市中远郊区，成都第三圈层。l目前公路、轻轨、高速等立体交通网络正在成形；l水系、生态等资源使金堂成为成都远郊高端住区的代言者和引领者之一。l是承接周边城市的产业、人口转移、功能转移重点城市。l规划2015年城市化率达到45%。l金堂目前以发展现代农业为主，第二产业发展较慢；l金堂是四川的劳务输出大县具有外地挣钱，本地消费的特征。l未来加强新型工业、现代农业、现代服务业、航空经济、品牌打造等方面发展；l将一、二产业转向第三产业。重点发展休闲、居住、度假、旅游方面。l城市经济和居民收入稳步上涨，具备一定的消费能力，但相对其他远郊城市仍然

3、滞后；l刚刚进入城市化中期，农村向城市聚焦，市民崇尚繁华都市。l到2015年金堂地区生产总值将达到219亿元，人均地区生产总值达2.75万元。城市发展产业发展经济水平金堂房地产市场环境分析金堂房地产市场环境分析The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究金堂房地产市场环境分析金堂房地产市场环境分析赵镇三星镇淮口镇金堂着力发展行政区内三个镇：淮口、赵镇、三星l 赵镇：金堂重点发展区域，县政府所在地，以居住、商业为主。l 三星：打造大学产业园，具有居住、文化、体育、配套、服务等功能。l 淮口：工业园区（目前已有川棉印染厂、鞋

4、业制造厂），以节能、环保、能源为主。 面向成德绵城市群和成渝地区的社会经济发展，主动承接成都乃至德阳、绵阳等城市的产业转移、人口转移和城市功能转移。The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究金堂房地产市场环境分析金堂房地产市场环境分析金堂赵镇房产板块格局金堂房地产市场经过前几年的快速发展，已经逐步形成包括十里坝、三角洲、和三星3个普通商品房板块。三角洲组团是金堂的老城区，配套、环境已然成型。三星组团以“齐力”为代表，配合现在“风头正劲”的大学城板块，正在规划形成新的高档居住区。本项目所在的十里坝组团，相对其他组团而言，

5、已建、在建项目均呈现规划高端、品质高档、均价较高的特点，此组团无疑是金堂房产的标杆。此外，观嶺、中国会馆的介入，又迅速打造出一个纯别墅的观嶺板块，但其竞争层面与金堂现有项目完全不同。The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究金堂房地产市场环境分析金堂房地产市场环境分析老城商业中心十里大道商圈客运中心商圈迎宾大道沿街商圈滨江路建材一条街新城商圈老城商圈n随着城市的快速发展，金堂县已经较为成熟的商圈有5个n老城商业中心、十里大道商圈、客运中心商圈、迎宾大道沿线商业街、滨江路建材一条街n成熟商业主要集中在老城区、随着政府规划

6、，未来十里大道、客运中心也将成为主要商业中心金堂赵镇主要商圈分布The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究金堂房地产市场环境分析金堂房地产市场环境分析受“国五条”细则出台的影响，大量需求提前释放，导致了3月住宅市场呈现供不应求的态势。大成都范围内，备案存量就达到了2681万平方米。市场急需快速走量。2013年一季度金堂县在三圈层中表现最佳，供销均超越其他市县，且基本平衡。2013年3月份成都住宅市场供销存情况表数据来源：锐理数据The Ganges industry marketing innovation resea

7、rch恒河实业营销创新研究金堂房地产市场环境分析金堂房地产市场环境分析金堂市场住宅成交情况金堂住宅市场成交面积基本保持平稳，2012年底开发商年底冲量，回笼资金，金泉秀岭、中国会馆、金海岸等项目推新，推动区域市场再12月-2月备案出现量价齐升局面。数据来源：克尔瑞The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究金堂房地产市场环境分析金堂房地产市场环境分析启示 金堂当期的核心发展区域是本项目所在的十里坝组团，是金融、政治、文化中心，同时也是县城人文、生态居住区； 虽然金堂属三圈层，但从成交量、品牌开发商数量、居住区域认可度等多

8、角度分析，金堂房产实力远超其他市县，长远发展潜力最大。 金堂的城市价值目前受距离、配套能力等因素的限制，对成都市区客户的市场诱动力有限。当前的金堂房地产市场是一个以高度本地化市场为主导的市场。 当前，金堂房地产市场的存量较明显，预计可供市场半年的销量。我们有理由相信，在大成都战略规划的布局下，金堂的居住价值将日益凸显，相应的，本地的房地产市场也将得到质的飞跃。The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究项目所在地块基本信息调研 The Ganges industry marketing innovation resear

9、ch恒河实业营销创新研究项目所在地块基本信息调研项目所在地块基本信息调研 方向条件属性价值东与“艺都”一街之隔，紧邻规划道路东向为短边，但占据旧城区往新城区方向的切面，配备地面停车位，又做为商业内街次出入口方向，与“艺都”底商可形成商业街，具备较高价值。 南与公安局老宿舍相联，不规整有酒店出入口，配备地面停车位，基本无景观价值，无商业口岸价值。 西紧临泰吉街十里大道垂直接引，西北向迎新城区往旧城区方向，商业内街主出入口形成本项目最大人流量，该向具备次高价值。 北直临十里大道，径深23m全临主干道，具备广场条件，具最高价值。 项目地块四至及区域价值属性调研项目地块四至及区域价值属性调研The G

10、anges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究项目所在地块基本信息调研项目所在地块基本信息调研 项目临界状况及资源占有情况调研与分析项目临界状况及资源占有情况调研与分析 立地条件解析位置项目位于十里大道与泰吉街交汇处价值关键词：新、旧城区交汇/金堂房地产市场开发热点区域；十里大道/已开发成型项目的集结带规模用地面积1万余平米规模较小，可打造成高端“入门级”产品地形较不规则的长方形，三面临街地形方正，较利于产品进行较为合理化和高价值的布局，在先天上就具备地理纵深和开发张力 地势较为平坦 /地貌项目地当前为熟地，已打围 /景观可利用的自

11、然景观条件有限 基本无外景可借，必须重视项目内局部景观环境的打造 The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究项目所在地块基本信息调研项目所在地块基本信息调研 项目地块综合价值评判及开发价值评估项目地块综合价值评判及开发价值评估 优势劣势十里组团里的优质地块，随着周边成熟的配套，和附近老旧宿舍的拆迁对本案所具备的土地溢价已带来大量增值；立地条件、街区功能、区域价值都是项目地缘价值的优势支撑。 地块较小，景观对项目支撑少；金堂项目多以“河居”为价值点，本地块不邻河、仅临路，价值上有所缺弱，对中高层类的住宅产品而言，当期的地

12、缘价值支撑度有所欠缺。 地块价值评估：处于金堂热点板块中的待开发项目，周边已有在售项目，开发氛围较好，但可借势的外部资源有限。通过深挖自身产品卖点可打造高端“入门级”产品。 The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究竞品分析The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究恒大御景半岛锦绣香江国际金泉秀岭金都华府金海岸天府花园水城金阳美丽水景城金港上品维罗纳观澜国际润州金外滩星岛国际现代生态水城绿洲国际齐力棕榈湖国际大学城板块十里板块客运中心板块热点区

13、域本项目所在区域板块竞争优势在于优势地段、良好的开发环境及成熟的配套。竞品分析竞品分析 本案竞争态势分析竞争板块The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究所属板块项目名称板块概况产品特征主力户型面积（）主力价格（元/）客群描述竞争优势客运中心板块锦绣香江国际社区新城区新楼盘林立，居住氛围较好。物业形态丰富，包括：电梯、洋房和别墅，但新城周边配套尚未齐全，全面成熟还有待时日。经济型高层电梯+舒适性洋房经济型电梯：78-91 舒适性电梯：121-143住宅，电梯清水房：3500-3800 电梯精装房：4200 ，商业：90

14、00-40000金堂本地刚需客户为主力购买人群，成都市区及外地客户占比少量。部分改需客户选择洋房别墅类物业。该板块物业类型丰富，清水、精装，别墅、高层争对不同层次客群，选择范围广。生态环境优美山水环抱。金泉秀岭金都华府恒大御景华地财富广场十里板块金海岸天府花园水城临近金堂市区政务中心，交通便捷，周边医疗、教育、商超等生活配套齐全。高层电梯+小高层电梯+多层洋房经济型电梯：79-95 舒适性电梯：98-120 多层洋房 ：108-211住宅，高层电梯：3600-3900 多层洋房：4500 ，商业：9000-41000主要依托金堂本地客户和周边乡镇客群以及临近的机关单位、企事业单位上班的客户。该

15、板块属金堂市区范围，配套成熟，生活便利，物业形态多样化。部分项目赠送面积多，项目降价促销力度较大。金阳美丽水景城绿洲国际金港上品维罗纳现代生态水城润州金外滩观澜国际艺都水城商会大厦大学城板块齐力棕榈湖国际社区该板块临近3大高校园区，土地平整，项目体量大，物业组合多样化，毗邻河滩环境优美安静。别墅+高层电梯经济型电梯：78-90舒居型电梯：119-143 别墅：239-254高层电梯：3500-3900 别墅：5500-5700川师文理学院团购教师客群，周边院校教职工，和金堂本地客群是高层电梯的主要购买人群。别墅的主要购买客群是川内、省外及外地经商返乡购买客群。该板块物业类型丰富，建筑外立面有独

16、特标示性，商业规划配套齐全，将来呈现后大量的师生资源聚集人气形成校园经济圈，将是市场的有力支撑。星岛国际竞品分析竞品分析 竞争态势分析板块概况The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究区域市场特征价格走势新盘林立，山水环绕。政府全新规划打造，产品形态丰富。板块项目从2011年开盘至今，恒大、蓝光等大盘价格有所回落，领跑板块销量。产品形式以高层电梯公寓为主，部分项目精装。未来供应此板块近期暂无土地供应。项目名称物业形态项目规模（万）面积区间（）主力户型面积（）上市时间锦绣香江国际社区高层电梯30091-14191、93、

17、123、136、1412010年10月金泉秀岭高层电梯7.0680-130902011年11月金都华府高层电梯4079-12578-1152012年1月8日2012年4月28日恒大御景高层电梯+小高层1879-9179-912011年6月26日华地财富广场商业811-55（商铺）-竞品分析竞品分析 竞争态势分析客运中心板块The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究19竞品分析竞品分析 竞争态势分析十里板块区域市场特征价格走势产品形式未来供应该板块位于市区中心，配套成熟、完善，板块内以刚需兼改善楼盘为主。此区域内项目，价

18、格基本低开高走，最高点4200元/此板块产品以高层电梯和多层为主，符合刚需、改善客群需求。十里板块土地供应量减少，后续有43万方开发体量。项目名称物业形态项目规模（万）面积区间（）主力户型面积（）上市时间金海岸天府花园水城多层、高层3082-16582-1002007年6月金阳美丽水景城多层、高层70多层108-137，电梯78-106多层108，高层78、104、1062011年1月绿洲国际中高层、高层27.684-10285、96、1022012年12月金港上品多层、高层2476-13393、81、1102011年8月维罗纳别墅、多层、高层11.554-10579-862009年6月观澜国

19、际高层12.263-10090-982012年8月现代生态水城别墅、多层、高层10056-111952011年11月润州金外滩高层6078-11678-1162012年4月艺都高层、商业2.7住：77-148，商：20-415住：77、148，商：300-4002012年10月水城商会大厦高层商业11.7住：70-110，商：30-100住：70、1102013年1月The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究区域市场特征价格走势产品形式未来供应政府开发新区，全新规划。三大高校入住，校园人口持续增长，毗邻河岸，环境优美。

20、大学城板块新开楼盘均价3500元/。往年开盘的项目价格有所上涨且优惠幅度小，板块内项目价格，稳中有升。板块内高层、别墅和商业，新亮相项目以高层电梯为主。大学城是政府重点打造的新城区，版块内拆迁工作已经完成，土地平整开阔，近期开发量达到56.8万方。项目名称物业形态项目规模（万）面积区间（）主力户型面积（）上市时间星岛国际小高层3770-110112、792012年9月齐力棕榈湖国际社区别墅、高层6078-11988、902009年8月竞品分析竞品分析 竞争态势分析大学城板块The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究十里

21、版块：配套完善，项目品质高，以刚需、改善为主的成熟版块客运中心版块：品质项目较多，配套有待完善，是城市重点发展版块大学城版块：依托教育产业支撑，处于房产开发起步阶段的新兴版块竞品分析竞品分析 板块总结The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究竞品分析竞品分析 竞品分类项目分类理由重点竞品艺都物业形态、项目体量、区域位置与本项目极为相似关注竞品金都华府赵镇现阶段在售住宅项目中品质较高楼盘华地财富广场定位较高、体量较大的纯商业项目水城商会大厦黄金口岸的品牌开发商项目，住宅和商业综合体 金堂赵镇在售住宅及商业项目较多，各板块

22、之间的联动性较小。由于各项目定位及客群的不同，与本项目形成直接竞争、分流目标客户的较少，我们从在售和即将发售的项目中选择有参考价值的楼盘供本项目分析、跟踪，以期获得较为准确的市场及后期定价信息。The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究竞品分析竞品分析 重点竞品艺都开发商：四川齐盛实业有限责任公司项目类型：电梯、底商、公寓项目地址：成都金堂十里大道一段总用地面积:4000平米总建筑面积:27000平米总户数:215户容积率:5.9绿地率:30 %车位:119总层数:22层物业公司：四川盛德物业管理有限公司商业：约480

23、0平米住宅：约11000平米公寓：约3000平米The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究竞品分析竞品分析 重点竞品艺都“艺都”与本项目仅一街之隔，且目前处于销售阶段。其在项目规划条件、区域位置、项目体量和销售时间上与本项目较为相似，形成了与本案的直接竞争。从该项目已呈现的售楼部和DM资料中，可以感受到其营销推广存在系统性问题，没有对项目进行准确定位，无法有效对接相应客群。同时，各类出街物料及现场展示都较为粗糙。住宅部分的明星产品（88变148平米）去化较快，但其他产品去化一般。商业部分产品分割的面积较大、总价较高为销

24、售去化造成较大影响，商业公寓总价较低，吸引了一定的投资客户。价格方面，该项目现阶段，住宅成交均价3700元/左右，商业成交均价10000元/-35000元/，商业公寓3500元/。解析解析The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究竞品分析竞品分析 重点竞品艺都户型点评户型点评套一可变小套二，赠送约13平米，可改造为功能空间。仅能满足基本生活需求。跃层设计，168%得房率。此户型仅单纯追求赠送面积，空间存在较大浪费，无主卧系统，居住舒适度较差。The Ganges industry marketing innovatio

25、n research恒河实业营销创新研究竞品分析竞品分析 重点竞品艺都项目不论大小、位置，能够找准项目定位、对接相应客群，后期的销售工作将事半功倍。对于定位区域高端“入门级”产品而言，现场展示（包括：围墙包装、道路导示、售楼部参观动线、沙盘、公示材料摆放等）及出街物料对销售工作影响重大。产品设计方面，关注面积、单价、总价之间关系。根据项目定位和客户需求调整相应面积产品，顺应市场发展提高赠送比例。控制总价，不设价格门槛准确对接客群。可采用“高单价、大优惠、低实得”的价格策略，既树立了区域高端形象又实现了利益最大化的快速回款。启示启示The Ganges industry marketing in

26、novation research恒河实业营销创新研究竞品分析竞品分析 关注竞品金都华府开发商：成都云锋投资有限公司项目类型：电梯、商业项目地址：成都金堂滨江路二段总用地面积:109710平米（约165亩）总建筑面积:437241平米总户数:约3000户容积率:4绿地率:35 %车位:2924价格：3800元/平米起户型面积：90-136平米金都华府项目整体定位较高，除高品质住宅外，还规划有高档商业街，且与华地财富中心相邻，两个项目互为补充。此项目客群不与我们重叠，但可为本项目提供产品定价参考。The Ganges industry marketing innovation research恒

27、河实业营销创新研究竞品分析竞品分析 关注竞品华地财富广场开发商：金堂华地财富投资有限公司项目地址：成都金堂金园街总建筑面积:约8万平米业态:超市、影院、KTV、美食广场、公寓、写字楼价格：一楼：3000040000元/平米二楼：1500025000元/平米三楼：1200015000元/平米四楼：900012000元/平米面积：内铺：1014平米外铺：3050平米预计7月开盘华地财富中心以商家捆绑项目的模式在川内二级市场发展迅速，金堂华地整体定位较高，价格也整体有所提升，外辅总价较高，内辅规划不太合理。此项目客群不与我们重叠，但可为本项目提供产品定价参考。The Ganges industry

28、marketing innovation research恒河实业营销创新研究竞品分析竞品分析 关注竞品水城商会大厦开发商：聚能投资管理有限公司项目类型：住宅、底商、酒店项目地址：金堂县赵镇金中路53号总用地面积:11333平方米总建筑面积:117927平米总户数:215户车位:499总层数:30层商业：仅50个外辅销售，30100平米住宅：70110平米，预计3500元/平米起价水城商会大厦以大型百货为卖点，酒店整体打包，商业及酒店提升了住宅部分的品质。此项目客群不与我们重叠，但可为本项目提供产品定价参考。The Ganges industry marketing innovation re

29、search恒河实业营销创新研究项目SWOT分析 The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses） 口岸优势地处金堂规划重点的城区，周边房产开发环境浓厚。 交通优势项目地块位于金堂主要交通道路（十里大道）旁，道路通达度高； 配套优势项目地块周边学校、医院等基础设施较为完善；项目临路不临河，地块较小，景观资源有限； 周边环境较为陈旧，对提升项目品质有影响；机会（机会（OpportunitiesOpportunities）S-

30、OS-O：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会W-OW-O：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势 艺都项目操盘品质不高，为本案打造区域领袖项目创造机会； 项目未动工产品细节存在调整机会；城市经济发展助力地产发展；p利用区域发展造势；p凭借地理位置优势，充分挖掘符合市场客户首置需求及小面积投资客户需求的产品，在规划和配套上展现产品的高性价比，拉拢和聚集客源；p利用投资产品吸引投资客户；p通过配套打造，拉动商业客户需求；p最大限度展现项目核心价值，在可能的方面成为区域标杆；威胁（威胁（ThreatsThreats）S-TS-T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁W-TW-T：减小劣势，避免

31、威胁：减小劣势，避免威胁十里板块周围大盘林立，区域竞争残酷，项目此时入市将面临激烈竞争；金堂 现有项目的存量较大，足够消化半年； 金堂整体居住环境不断提高，同时大量高品质楼盘的不断涌现，将对本项目辐射区域的潜在客户产生分流作用，片区缺乏内生型客户，需要从外部牵引p走差异化竞争路线，通过小面积投资产品、首置产品，增加户型幻变空间，在建筑实体、规划布局、环境营造、配套方面重点打造，打造项目自身核心竞争体系；p做好产品打造，建立完善的项目自有体系；p以人无我有，人有我优的原则下，与区域楼盘错位竞争，超越同质化竞争对手。项目项目SWOT 分析分析 内部能力内部能力外部因素外部因素The Ganges

32、industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究客户分析及产品建议The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究首置项目前景看好客户分析及产品建议客户分析及产品建议The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究客户分析及产品建议客户分析及产品建议The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究客户问卷调研总价驱动型客户居多，25-30万

33、总价产品接受度高客户分析及产品建议客户分析及产品建议The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究客户调研需求面积以70-110两房及三房为主，70以下客户所占比例不容忽视客户分析及产品建议客户分析及产品建议The Ganges industry marketing innovation research恒河实业营销创新研究金堂客户金堂客户下辖乡镇居民下辖乡镇居民约约50约约80城区居民约30外来客户外来客户成都和青白江等外地客户成都和青白江等外地客户约约20约约20本项目目标消费群体的初步锁定是：主要来源于金堂下辖乡镇，以满足基