北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案

1、北京市北京市大兴区孙村组团居住区项目大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案北京市土地整理储备中心大兴区分中心北京市土地整理储备中心大兴区分中心二二六年十二月六年十二月目目 录录说明.1第一章第一章 孙村组团居住区土地一级开发项目基本情况孙村组团居住区土地一级开发项目基本情况 .3一、项目区位及环境描述 .3(一) 项目区位描述 .3(二) 实施范围 .4二、土地利用现状情况 .5(一)土地性质情况 .5(二) 土地利用现状情况 .5三、地上物现状调查分析 .7(一) 地上物现状基本情况 .7(二) 房屋现状调查统计 .7(三) 基础设施调查统计（含地下管线） .8(四

2、) 树木、古树、文物调查统计 .8四、主要规划指标说明 .8第二章第二章 征地成本征地成本 .10一、征地补偿费 .10(一) 居住区规划红线范围内征地补偿费 .11(二) 南六环绿化带征地补偿费 .12(三) 南中轴绿化带征地补偿费 .12二、征地相关税费 .12三、劳动力安置方案 .13四、征地补偿费用支付方案 .13第三章第三章 拆迁成本拆迁成本 .14一、适用政策说明 .14二、拆迁房屋面积 .15三、村民住宅拆迁补偿方案 .15(一) 居住区及其代征绿化带住宅拆迁费用 .16(二) 产业区三个村落的住宅拆迁费用 .16(三) 住宅拆迁补偿总费用 .17四、回迁房建设方案 .17(一)

3、 回迁房建设的选址及规划意见 .17(二) 回迁房的建设投资测算 .19(三) 回迁房建设的周期 .21(四) 回迁房施工单位的选择 .22(五) 回迁房的物业管理方案 .22五、非住宅拆迁补偿方案 .22(一) 房屋及地上物附属物结合成新的补偿价格 .22(二) 停产停业综合补偿费 .23(三) 搬迁补助费 .24(四)非住宅房屋拆迁总成本 .24六、大棚拆迁费用 .25七、拆迁补偿总费用 .25第四章第四章 市政建设成本测算市政建设成本测算 .26一、区域内市政情况 .26二、市政设施建设成本测算 .28第五章第五章 土地一级开发总成本土地一级开发总成本 .30一、土地一级开发总成本 .3

4、0二、土地成本分析 .30三、基准地价参照分析 .31第六章第六章 产业区的情况分析产业区的情况分析 .32一、项目代拆产业区三个村落的背景 .32二、产业区基本情况 .32(一) 产业区的土地成本 .32(二) 产业区的土地收入 .33(三) 产业区土地收入与土地成本的差值 .34(四) 产业区三个村落的拆迁费用测算 .35三、孙村组团居住区承担产业区拆迁成本后的情况 .36(一) 居住区承担产业区拆迁成本后的情况 .36(二) 居住区承担产业区拆迁成本的原因及其可行性 .36第七章第七章 市场预测市场预测 .38一、市场案例分析 .38二、销售收入预测 .39三、现金流量预测 .39四、初

5、步结论 .40第八章第八章 开发进度分区及供地计划开发进度分区及供地计划 .41一、开发进度分区的原则及基本情况 .41二、项目一期 .42(一) 一期基本情况 .42(二) 一期开发成本 .43(三) 一期开发进度及供地计划 .47三、项目二期 .47(一) 二期基本情况 .47(二) 二期开发成本 .49(三) 二期开发进度及供地计划 .53四、项目三期 .53(一) 三期基本情况 .53(二) 三期开发成本 .55(三) 三期开发进度及供地计划 .59五、回迁房用地 .59(一) 回迁房用地的基本情况 .59(二) 回迁房用地的开发成本 .60(三) 回迁房用地的开发进度及供地计划 .6

6、4六、土地供应周期及供地时点开发状态 .65(一) 土地供应周期 .65(二) 供地时点开发状态 .65北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案1说明说明一、项目背景一、项目背景黄村镇孙村组团是大兴新城的重要功能区。孙村组团在大兴新城规划城区范围内，属于新区建设，因此其功能定位将对大兴未来经济发展格局产生极大的影响，符合新北京城市规划中大兴区东扩南移的发展趋势。大兴区孙村组团及北部区控制性详细规划于 2005 年 1 月取得北京市规划委员会的批复。根据控规，孙村组团总用地面积 319.5公顷，用地功能分为三部分：产业区、孙村居住区、公建服务区。产业区位于东侧用地，是孙村组团的主体园区

7、，占地 104.1 公顷，主要分为食品制造产业类、电子软件产业类、孵化器产业类、印刷包装（或环保材料）产业类各组成部分。公建服务区位于四至范围的中部，占地 20.1 公顷，安排行政办公、商业金融、体育场馆、文化娱乐、科研、医疗卫生等服务设施。居住区位于西侧用地，占地 84.1 公顷，解决规划区内居民安置和部分外来就业人员居住需求，并为产业区提供部分配套职工宿舍。自 2003 年底启动建设以来，组团内市政基础设施建设已初具规模，产业区入驻企业 15 余家，投资聚集优势不断增强。为了更好的实现产业区的土地优化配置，促进产业区的发展，作为产业区重要配套的居住区的开发建设日显紧迫，孙村组团居住区的土地

8、一级开发势在必行。这一项目也符合政府关于“新农村改造”的相关政策，对于推动所在区域的农村城市化进程具有积极的意义。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案2二、承担产业区拆迁成本二、承担产业区拆迁成本根据当地政府的要求及产业区发展的需要，孙村组团居住区土地一级开发项目还需承担产业区内三个村庄（东磁各庄、西磁各庄、候村）的拆迁成本，并将这部分拆迁成本计入该项目的土地一级开发成本中。首先，根据规划的要求以及区、镇政府的意见，在孙村组团中划分出居住区进行商品房开发的目的就是为了分摊产业区的拆迁成本因此，孙村组团居住区在进行一级开发时，需要承担产业区内三个村落的拆迁费用。其次，从经济性的角度

9、考虑，产业区的可出让土地在没有承担拆迁费用的情况下，总计亏损额为 29926 万元。这部分亏损额需要依靠产业区税收的增加来逐渐弥补。这决定了产业区的土地已无力承担其范围内的拆迁费用，需要由居住区的经营性用地来承担。第三，从可行性的角度考虑，通过对土地市场的分析与预测，推导出本项目预计上市交易土地的底价可以达到 130.87 万元/亩。而根据前文的分析，居住区用地在承担了产业区三个村落的拆迁成本后，经营性用地的每亩成本为 109.44 万元/亩，是在土地市场可以承受的范围之内。因此，居住区用地是有能力承担产业区三个村落的拆迁成本的。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案3第一章第一章

10、 孙村组团居住区土地一级开发项目孙村组团居住区土地一级开发项目基本情况基本情况一、一、 项目区位及环境描述项目区位及环境描述(一一)项目区位描述项目区位描述孙村组团居住区位于大兴区黄村镇域东片，北侧紧邻南六环，东面 5 公里处为 104 国道、12 公里处为京津塘高速路，西侧 5 公里处为黄村镇和京开高速路，贯穿大兴南北的北京城南中轴路由孙村组团中间穿过，是进出北京南部方向的必经之地，区位优势和交通优势明显。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案4孙村组团居住区项目区位示意图(二二)实施范围实施范围孙村组团居住区土地一级开发项目的实施范围为：北至南六环南辅路，南至规划横十五路，西至

11、规划纵一路，东至磁大路。具体包括三个部分：居住区规划红线范围内的土地、南六环南侧绿化带和南中轴西侧绿化带。如下图所示：项目实施范围示意图根据控规批复，在本项目实施范围内由红线所圈示的为孙村组团居住区项目用地，规划性质为住宅及公建配套。此外，根据规划的要求，本项目还须承担南六环南侧绿化带和南中轴西侧绿化带的代征工作，因此将其纳入本项目的实施范围。本项目用地位临近中轴线南延线（磁大路）与南六环路交汇处，北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案5区位优势将在中轴路南延线打通和六环路全线贯通后逐渐凸现出来。二、二、 土地利用现状情况土地利用现状情况( (一一) ) 土地性质情况土地性质情况孙

12、村组团居住区土地一级开发项目实施范围内总面积约 199.1 公顷（2986.5 亩）左右，全部为集体土地性质。(二二)土地利用现状情况土地利用现状情况孙村组团居住区土地一级开发项目征收的土地范围内不仅包括居住区规划红线范围内的土地，还包括南六环南侧绿化带和南中轴西侧绿化带，其土地利用现状为建设用地、耕地等，其权属性质分别为黄村镇孙村、薄村、西磁各庄村、邢各庄村集体所有。如下图所示：北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案6现状地形图通过委托北京市大兴区房地产测绘所对本项目实施范围内的土地现状进行调查，统计结果如下表所示： 平方米亩建设用地187538.8281.308耕地53405.

13、580.108建设用地206985.9310.479耕地297750.5446.626绿化39733.459.6建设用地521856.5782.785耕地195855.6293.783荒地16367.424.551建设用地235363.9353.046林地29817.944.727菜地120095.9180.144耕地86255.1129.3831 19 99 91 10 02 26 6. .4 42 29 98 86 6. .5 54 4薄村总总计计土地利用现状统计表邢各庄村西磁各庄孙村面积村名利用现状根据上表的统计结果，可以看出本项目的实施范围内土地利用现状以建设用地和耕地为主，此外为林地

14、、菜地、绿化和荒地。分类列表如下图所示：北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案7合计其中耕地平方米1151745.1822913.9633266.716367.4亩1727.6181234.37949.89924.551面积分类统计表 地类指标建设用地农用地荒地三、三、 地上物现状调查分析地上物现状调查分析(一一)地上物现状基本情况地上物现状基本情况项目地块范围内现状以村民自建住宅及部分厂房仓库为主，其它土地种植部分麦苗、蔬菜等农作物，此外还有部分大棚。地上物现状实景(二二)房屋现状调查统计房屋现状调查统计依据最新的该地区 1：2000 地形图对项目范围内各区域房屋现状做出初步统计

15、如下： 居住区规划红线范围内房屋面积约 169268.5 万平方米，其中住宅约 40030.9 平方米，非住宅约 129237.6 平方米。此外，大棚约20152.3 平方米。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案8 南六环绿化带内房屋面积约 60854.4 平方米，其中住宅约 6098.2平方米，非住宅约 54756.2 平方米。 南中轴绿化带内房屋面积约 43188.6 平方米，其中住宅约 800.5平方米，非住宅约 42388.1 平方米。 产业区的东磁各庄村、西磁各庄村、候村范围内房屋面积约118186 平方米，以住宅为主。(三三)基础设施调查统计（含地下管线）基础设施调查

16、统计（含地下管线）该项目用地范围区内有一条现状天然气燃气管线穿过，按规划方案需予以保留。此外，由于项目用地主要为农用地，没有其他市政设施，地下也没有其他的市政管线，不发生相关的拆除或转移费用。(四四)树木、古树、文物调查统计树木、古树、文物调查统计项目地块范围内没有古树和文物，以大棚和部分麦田为主，此外还有部分果树及少量乔木。四、四、 主要规划指标说明主要规划指标说明本项目实施范围总用地面积为 199.1 公顷（2986.5 亩） ，其中项目代征南六环绿化带用地面积为 21.836 公顷（327.54 亩） ，项目代征南中轴绿化带用地面积为 36.167 公顷（542.5 亩） 。此外，根据孙

17、村组团控规的指标规定，孙村组团居住区规划红线内用地的主要规划指标如下：总用地面积：141.1000 公顷（2116.5 亩）北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案9其中：建设用地面积：95.65 公顷（1434.75 亩） 代征城市公共用地面积：45.45 公顷（681.75 亩） 其中：代征道路及绿化用地面积：43.9 公顷（658.5 亩） 市政设施用地面积：1.55 公顷（23.25 亩）建筑规模：138.78 万平方米建筑高度：小于等于 18 米，局部控制在 30 米以下项目规划示意图北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案10第二章第二章 征地成本征地成本按照北

18、京市建设征地补偿安置办法(北京市人民政府令第 148号)文件和关于完善征地补偿安置制度的意见 （国土资发2004238 号）文件的规定：一、征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗或其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。二、征地补偿费实施北京市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。三、征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民

19、生产生活。一、一、 征地补偿费征地补偿费依据 148 号和 238 号文的要求，征地补偿费包含土地补偿费和劳动力安置费，涉及青苗或其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费，参照京国土征2004229 号所制定的大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准，与孙村土地方协商以20 万元亩的标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费、人员北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案11安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费（含树木，不含乡镇企业房屋）以及超转人员安置费等几项费用。孙村组团居住区土地一级开发项目征收的土地范围不仅局限于居住区规划红线范围内的土地，还需要对南

20、六环南侧绿化带和南中轴西侧绿化带进行代征，以上三个地块的位置示意如下图所示：征地范围示意图根据规划的要求，本项目在进行土地一级开发过程中，不仅需要完成规划红线范围内的征地任务，此外还应该承担地块周边南中轴绿化带、南六环绿化带的征地任务，因此，本项目的征地补偿费主要包括以下三部分：(一一)居住区规划红线范围内征地补偿费居住区规划红线范围内征地补偿费该区域范围内所需征收的土地面积 141.1 万平方米（2116.5 亩） ，北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案12所需征地费用为 42330 万元。(二二)南六环绿化带征地补偿费南六环绿化带征地补偿费该区域范围内所需征收的土地面积 21

21、.84 万平方米（327.54 亩） ，所需征地费用为 6550.8 万元。(三三)南中轴绿化带征地补偿费南中轴绿化带征地补偿费该区域范围内所需征收的土地面积 36.17 万平方米（542.5 亩） ，所需征地费用为 10850 万元。以上三项合计，本项目在实施过程中共需征地 199 万平方米（2986.54 亩） ，共需征地补偿费用 59730.8 万元。二、二、 征地相关税费征地相关税费在征地过程中缴纳的相关税费主要包括耕地占补平衡费、耕地占用税、防洪工程维护管理费、超转安置费等项费用。具体发生费用如下表所示：序号税费名称数额 （万元）备注1 1耕耕地地占占补补平平衡衡费费1 17 71

22、10 0大兴区行政区域范围内一般耕地每公顷27万元2 2耕耕地地占占用用税税5 50 07 7耕地占用税的收费标准，大兴区为每平方米8元3 3防防洪洪工工程程维维护护管管理理费费2 28 82 22 2根据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定4 4超超转转安安置置费费9 90 0每亩300元5 51 12 28 8征地相关税费计算总总计计北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案13经过计算，孙村组团居住区土地一级开发项目在征地过程中所需要缴纳的征地相关税费共约 5128 万元。三、三、 劳动力安置方案劳动力安置方案根据 238 号文，被征地农民可以采用农业生产安置、重新择业安置、

23、入股分红安置、异地移民安置等途径。结合本项目的实际情况，并与孙村组团所在黄村镇镇政府进行初步协商，确定委托由各村集体经济组织负责对本村劳动力进行安置。征地单位向各村集体经济组织支付每亩 20 万元的征地补偿费中，包含了支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会的土地补偿费，用于农村村民生产生活。四、四、 征地补偿费用支付方案征地补偿费用支付方案征地补偿费将在整体开发开始之前与孙村、薄村、西磁各庄村、邢各庄村各村村民委员会达成书面协议，将按协议商定的进度支付相关征地补偿费。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案14第三章第三章 拆迁成本拆迁成本一、一、 适用政策说明适用政策说明中华

24、人民共和国城市房地产管理法 ；中华人民共和国土地管理法 ；城市房屋拆迁管理条例 （国务院令第 305 号） ；房地产估价规范 （GB/T50291-1999） ；北京市城市房屋拆迁管理办法 （北京市人民政府令第 87 号）；关于印发的通知 （京国土房管拆字20011147 号） ；关于发布的通知（京国土房管拆2003808 号） ；关于修改并重新印发实施意见的通知 （京国土房管拆2003777 号） ；关于印发的通知（京国土房管拆2002646 号） ；北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府 124 号令；大兴区孙村组团集体土地住宅房屋拆迁实施办法 ；大兴区孙村组团集体土地非住宅房屋拆迁

25、实施办法 。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案15二、二、 拆迁房屋面积拆迁房屋面积依据最新的该地区 1：2000 地形图对本项目实施范围内的房屋拆迁量做出初步统计如下： 居住区规划红线范围内房屋面积约 169268.5 万平方米，其中住宅约 40030.9 平方米，非住宅约 129237.6 平方米。此外，大棚约20152.3 平方米。 南六环绿化带内房屋面积约 60854.4 平方米，其中住宅约 6098.2平方米，非住宅约 54756.2 平方米。 南中轴绿化带内房屋面积约 43188.6 平方米，其中住宅约 800.5平方米，非住宅约 42388.1 平方米。 产业区的

26、东磁各庄村、西磁各庄村、候村范围内房屋面积约118186 平方米，以住宅为主。为统一拆迁补偿政策，使拆迁工作协调一致。本项目市政基础设施建设所涉及的拆迁补偿费用与红线内的拆迁补偿费用一并计算。三、三、 村民住宅拆迁补偿方案村民住宅拆迁补偿方案根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府 124号令第十三条规定：宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。经过大兴区黄村镇政府同意，本项目决定对村民住宅拆迁采取房屋安置和货币补偿的方式。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案16具体实施方案为：首先根据评估机构对被拆迁房屋的市场评估价格，确定补

27、偿款金额。然后，由拆迁人在项目用地范围内建设回迁房供被拆迁人选购。(一一)居住区及其代征绿化带住宅拆迁费用居住区及其代征绿化带住宅拆迁费用根据前文统计的拆迁量，居住区及其代征绿化带共需拆迁住宅约为 46930 平方米，按照大兴区孙村组团集体土地住宅房屋拆迁实施办法进行估算，所发生的拆迁补偿费用估算如下表所示：序号项目数量金额（万元）1房屋重置成新价46930500 元/平方米23462宅基地区位补偿价625731600 元/平方米100123租房补贴费313600 元/户月1134提前搬家奖励费3132000 元/户635工程配合奖3138000 元/户2506拆除清运费4693025 元/平

28、方米1177拆迁评估费129011-6项之和 1.2%1558拆迁服务及管理费129011-6项之和 1.2%155合计2815元/平方米13211宅基地房屋拆迁补偿费用（居住区及绿化带）参数根据上表的计算可得，居住区及其代征绿化带的住宅拆迁补偿费用总共约为 13211 万元，折合每平方米拆迁补偿费用为 2815 元。(二二)产业区三个村落的住宅拆迁费用产业区三个村落的住宅拆迁费用根据当地政府的要求及其产业区发展的需要，本项目还需要代拆产业区的三个村落，其拆迁费用计入土地一级开发总成本根据前文统计的拆迁量，产业区三个村落共需拆迁住宅约为北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案1711

29、8186 平方米，按照大兴区孙村组团集体土地住宅房屋拆迁实施办法进行估算，所发生的拆迁补偿费用估算如下表所示：序号项目数量金额（万元）1房屋重置成新价118186500 元/平方米59092宅基地区位补偿价1575811600 元/平方米252133租房补贴费788600 元/户月2844提前搬家奖励费7882000 元/户1585工程配合奖7888000 元/户6306拆除清运费11818625 元/平方米2957拆迁评估费324891-6项之和 1.2%3908拆迁服务及管理费324891-6项之和 1.2%390合计2815元/平方米33269宅基地房屋拆迁补偿费用（产业区三个村落）参数

30、根据上表的计算可得，产业区三个村落的住宅拆迁补偿费用总共约为 33269 万元，折合每平方米拆迁补偿费用为 2815 元。(三三)住宅拆迁补偿总费用住宅拆迁补偿总费用根据前文的计算可得，本项目住宅拆迁补偿费用总共约为 46480万元，折合每平方米拆迁补偿费用为 2815 元。四、四、 回迁房建设方案回迁房建设方案(一一)回迁房建设的选址及规划意见回迁房建设的选址及规划意见经初步协商，回迁房选址于孙村组团居住区西北角 A02 和A04 地块，地块四至范围为：东至规划纵三路，北至规划横一路，南至规划横三路，西至规划纵一路。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案18该地块具体位置如下图所

31、示：回迁房建设选址示意图根据控规，回迁房用地的用地面积为 16.001 公顷（240.015 亩） ，建筑规模为 26.355 万平方米，可以满足孙村组团居住区拆迁安置的需要。具体经济指标如下表所示：序号项 目1规划用地面积16.001 万平方米1.1建设用地面积14.642 万平方米1.2集中绿地面积1.359 万平方米2容积率3规划总建筑面积30.6万平方米3.1规划地上建筑面积26.355 万平方米基本回迁安置用房18.71万平方米销售均价 2550 元/平方米超标回迁安置用房2.20万平方米销售均价 2980 元/平方米居住配套用房0.79万平方米3%商品住宅4.65万平方米销售均价

32、4000 元/平方米3.2规划地下建筑面积4.22万平方米其中含地下车库及人防1.65回迁房项目基本规划指标数量备注北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案19由上表可以看出，回迁房项目规划总建筑面积约为 30.6 万平方米，其中地上建筑为 26.355 万平方米，地下建筑（含地下车库及人防）为 4.22 万平方米。地上建筑主要有四个部分构成：第一部分，基本回迁安置用房为 18.71 万平方米，这将可以满足现有住宅拆迁数量以及 10%的额外优惠购房面积的需求。按照拆迁实施办法，这部分回迁房销售均价为 2550 元/平方米。第二部分，超标回迁安置用房为 2.20 万平方米。根据拆迁实施

33、办法规定，20 平方米以内的套内不可分额面积，被拆迁人可以以2980 元/平方米的价格购买。超标回迁安置用房将可以满足这部分的需求。第三部分，居住配套用房为 0.79 万平方米，主要用于建设托幼、邮局、储蓄所等小区配套设施。第四部分，还将剩余有 4.65 万的回迁房将会以商品房价格（4000 元/平方米）出售，以满足被拆迁人改善居住条件的需要。(二二)回迁房的建设投资测算回迁房的建设投资测算按照上述规划指标，对回迁房的建设成本进行测算，如下表所示：北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案20序号项目总投资（万元）计算备注单方成本(元/平方米)一一、前前期期工工程程费费446.9616

34、.96（一）项目可行性研究110.004.17（二）规划设计费192.01127.29（三）勘探费79.0733.00（四）环境、交通评估费65.892.52.50二二、基基础础设设施施费费9092.48345.00(一） 基础设施配套费4216.80160160.00（二）红线内市政3162.60120120.00（三）室外工程及其他1713.086565.00三三、建建安安工工程程费费47966.101820.00(一） 住宅39532.5015001500.00（二）地下车库及人防8433.602000320.00四四、其其他他工工程程费费664.3225.21（一）工程监理费-主体47

35、9.661.00%18.20（二）工程监理费-市政48.761.00%1.85（三）集中绿地135.901005.16集中绿地占地比率35%58169.862207.17五五、不不可可预预见见费费1163.402.0%44.14六六、各各种种税税费费1163.4044.14（一）开发管理费1163.402.00%44.14（二）其它应计成本0.0000.00间间接接费费用用合合计计2326.7988.29建建设设成成本本合合计计60496.652295.45出出让让金金3426.15130130.00总总成成本本合合计计( (含含出出让让金金）63922.802425.45130元/平方米建设

36、成本+出让金五六+七直接费用+间接费用直直接接费费用用合合计计一+二+三+四一-四项的1-2.5%0.6-2.5%地下建安2000元/平方米0.6-2.5%住宅建安1500元/平方米经验值 或 0.2%估计回迁房建设成本测算表备注北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案21根据上表的计算，在回迁房用地的土地成本由孙村组团居住区经营性用地分摊的基础上，根据回迁房选址的规划条件，初步估算回迁房的开发建设成本为 2425 元平方米。以回迁房的开发建设成本和拆迁实施办法所规定的回迁房销售价格作为依据，可以对回迁房项目的损益情况进行初步测算，具体过程如下表所示：序号项目金额（万元）1回迁房建设

37、总成本2425 元/平方米63922.802回迁房销售收入72877.832.1基本回迁安置用房2550 元/平方米47718.412.2超标回迁安置用房2980 元/平方米6560.592.3商品房4000 元/平方米18598.833回迁房销售费用4473.25营业税及附加4008.28商品房销售代理费464.974回迁房项目损益4482盈利回迁房项目损益表参数5.50%2.50%根据上表的计算，按照现有规划条件，回迁房项目约盈利 4482万元。这部分盈利将用于抵减居住区经营性用地的土地成本。(三三)回迁房建设的周期回迁房建设的周期根据各村落拆迁的进度及本项目土地一级开发进度合理安排回迁房

38、建设的周期，初步定于 2007 年上半年开工，于 2008 年上半年完成全部回迁房的建设。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案22(四四)回迁房施工单位的选择回迁房施工单位的选择回迁房的建设将严格按照国家及北京市相关政策法规进行公开的招投标来选择施工单位，并聘请有资质的工程监理单位严格控制回迁房的建设质量和建设进度。(五五)回迁房的物业管理方案回迁房的物业管理方案根据北京市关于物业管理收费标准的相关规定，结合当地村民实际情况，初步确定回迁房每建筑平米每月的物业管理费不高于 0.55元，该笔费用拟由各村集体经济组织负责为村民交纳。五、五、 非住宅拆迁补偿方案非住宅拆迁补偿方案根据北

39、京市非住宅房屋拆迁评估技术标准 （1999）656 号以及北京市房屋重置成新价评估技术标准 （京国土房管拆2003808 号）等政策文件的相关规定，对于利用村内集体土地从事生产经营活动并持有工商营业执照的单位及个人，拆迁人对其所使用土地的地上物进行一次性补偿，其中包括房屋及地上物附属物结合成新的补偿价格、停产停业综合补偿费、搬迁补助费。(一一)房屋及地上物附属物结合成新的补偿价格房屋及地上物附属物结合成新的补偿价格房屋重置成新价格的确定：采用分部件按条件计分，以成新折扣方法计算房屋总分，再按规定分值计算房屋的现价。房屋的组成部件包括屋面、屋架、顶棚、墙身、门窗、地面、装修、设备、附属物等北京市

40、大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案23九项。 砖木结构房屋房屋及设备附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）柱高差率 标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+设备附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价。 砖混结构房屋房屋及设备附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）柱高差率 标准间数（成新折余率+使用年限折余率）/2+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+设备附属物分数成新折余率分值+设备附属物据实估价。为了确定本项目所适用的非住宅房屋重置成新价格，对项目用地内的村内企业进行了现场

41、踏勘，结合上述的九项主要指标对现有企业用房进行打分，在利用上述公式进行综合计算，初步得出本项目所适用的非住宅房屋重置成新价为 600 元/平米。(二二)停产停业综合补偿费停产停业综合补偿费停产停业综合补偿费应符合下列条件： 被拆迁房屋具有房屋所有权证； 被拆迁房屋被认定为非住宅房屋； 有营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案24 拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营； 已办理税务登记并出具纳税凭证。停产停业综合补偿费的补偿标准：生产经营一年以上且年纳税额为 1000 元（含）以上的，给予每平方米 500 元的一次性停产停业综合补助费。

42、（生产经营活动的起止时间自取得工商营业执照日期计算，截止日期到拆迁公布时间为准） 。(三三)搬迁补助费搬迁补助费拆迁补助费根据被拆迁企业认定的合法建筑面积计算，标准为每平方米 25 元。( (四四) ) 非住宅房屋拆迁总成本非住宅房屋拆迁总成本根据前文统计，本项目所需拆迁的非住宅房屋数量约为 226381.9平方米，其拆迁费用估算如下表所示：序号项目数量金额（万元）1房屋及附属物重置成新价226382600 元/平方米135832停产停业补助226382500 元/平方米113193搬迁补助22638225 元/平方米33964拆除清运费22638225 元/平方米5665拆迁评估费28864

43、1-4项之和的 1.2%3466拆迁服务及管理费288641-4项之和的 1.2%346合计1306元/平方米29556非住宅房屋拆迁补偿费用参数根据上表的计算，初步确定本项目非住宅房屋拆迁补偿总费用在29556 万元左右，折合非住宅房屋每平方米的拆迁补偿费用为 1306 元。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案25六、六、 大棚拆迁费用大棚拆迁费用根据前文统计，本项目范围内需要拆迁的大棚面积总共为20152.3 平方米。根据北京市房屋重置成新价评估技术标准 （京国土房管拆2003808 号文）中关于大棚拆迁的有关标准，结合现场对大棚现状的考察，初步确定以 100 元/平方米的拆

44、迁标准进行补偿，大棚拆迁补偿总费用在 201.52 万元左右。七、七、 拆迁补偿总费用拆迁补偿总费用序号项目数量金额（万元）1宅基地房屋拆迁补偿费用1651162815元/平方米464802非住宅房屋拆迁补偿费用2263821306元/平方米295563大棚拆迁补偿费用20152100元/平方米2024回迁房损益盈利 -1-4482合计71756拆迁补偿费用总计参数根据上表的计算，本项目范围内所需进行的住宅房屋拆迁补偿、非住宅房屋拆迁补偿以及大棚拆迁补偿等拆迁补偿总费用约为 71756万元。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案26第四章第四章 市政建设市政建设成本测算成本测算经过

45、项目可研论证后，建议本项目土地上市的条件为九通一平（电力、供水、中水、雨污水、燃气、供暖、电信、有线、道路和场地平整） ，以下是初步拟定的整体市政咨询方案。随着项目实施方案的推进，将配合大兴区政府市政改造的进度安排，完善本项目的市政设施。一、一、 区域内市政情况区域内市政情况依据大兴区总体规划和本项目地块现状条件，经过项目的前期准备，实施土地一级开发后，提供具备“九通一平”条件（电力、供水、中水、雨污水、燃气、供暖、电信、有线、道路和场地平整）的宗地。经委托设计单位进行了初步的市政方案咨询（包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路等） ，详细分述如下：1. 道路方案道路方案

46、规划道路系统由外围城市道路系统和地区道路系统组成，其中外围城市道路系统包括京开高速公路、北京南六环道路，地区道路系统由城市主干路、城市次干路、城市支路、园区支路四级组成。道路网规划采用方格网布局。2. 供水系统方案供水系统方案A、考虑到孙村现状人口，拟分两期分建水厂，一期可以按照 1.1北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案27万立方米/d 规模建设。规划用地面积 20 亩。规划沿水厂东侧布设DN500 供水管至规划纵一路。其余区域沿道路参照需水量多少布设DN200 至 DN400 供水管线。消防水量按同一时间火灾次数为 1 次，一次灭火用水量 30L/S，灭火时间为 1 小时计算

47、。满足设计要求。B、中水系统由位于区域西北侧的孙村污水处理厂提供中水水源，经过水质处理后进行中水利用。各区域适当布设 DN150、DN200 中水管线。3. 雨、污水系统方案雨、污水系统方案A、雨水方案考虑到南六环路未留雨水管，将区域内雨水统一汇入规划横九路雨水方沟，然后向东排出该区域。B、污水系统方案区域内的污水排入现状孙村污水处理厂。参照大兴区污水处理规划，孙村污水处理厂规划 12 万吨/日，占地 12 公顷。污水向西北汇入规划纵一路主干管，管线向北过六环路，污水经污水泵提升，最后排入孙村污水处理厂。4. 燃气及供暖方案燃气及供暖方案A、燃气方案区域内所属天然气由减河以北规划的天然气站供给

48、，区域内于规划纵五路中段西侧设置高中压调压站一座。其余区域沿路布设中压DN300、DN400 天然气管道，DN400 供气管线呈环状构成完备的中压供北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案28气系统。中低压调压站及低压管线按需要适当布设。B、供暖方案区域内近期采暖用热采用清洁煤技术、实行集中锅炉房供热。远期采暖用热采用清洁燃气技术。规划在纵五路中部东侧变电站以东设置集中供暖锅炉房一处。由此分别沿路布设横纵两条 D426*9 供热主干管，其余地块按情况适当布设管线。5. 供电方案供电方案区域内将采用南部魏善庄 110KV 变电站为主供给未来所需要的用电。区域内视具体情况布设开闭站。6.

49、 电信方案电信方案孙村组团居住区及产业区内新建电信局一座和有线电视基站一处。7. 有线广播电视网方案有线广播电视网方案孙村组团没有有线电视基站，规划新建有线电视基站一座。规划位置为与规划电信局位置合并建设。二、二、 市政设施建设成本测算市政设施建设成本测算根据上述市政专业咨询方案以及相应的项目综合方案，可以初步作出市政设施建设成本如下表所示： 北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案29序号名称工程数量造价(元)备注1热力外线及锅炉房236646002道路工程1095164503雨水工程142512954污水工程70606815给水工程73099856中水工程28548377电力工程

50、416880008天然气工程131973729电信工程1609204010有线电视532407011合计24095933012用地防尘及绿化处理150000013合计24245933014建设单位管理费等其它费用0.081939674615总计261856076根据计算，孙村组团居住区规划红线范围内，大市政工程估算总造价 261,856,076 元，折合每建筑平方米约 189 元左右。按照市政先行的原则，在统一完成征地补偿工作后，先期进行与市政基础设施建设有关的拆迁补偿工作。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案30第五章第五章 土地一级开发总成本土地一级开发总成本一、一、 土地一

51、级开发总成本土地一级开发总成本本项目土地一级开发总成本计算如下表所示：序号费用名称投资额 （万元） 经营性用地每亩成本（万元/亩）备注一一征征地地费费用用6 64 48 85 59 93 36 6. .6 67 71征地补偿费5973133.772征地相关税费51282.90二二拆拆迁迁费费用用7 71 17 75 56 64 40 0. .5 57 7三三大大市市政政建建设设费费用用2 26 61 18 86 61 14 4. .8 80 0根据市政投资测算报告四四项项目目前前期期费费用用3 32 25 56 61 1. .8 84 4含交评、环评、设计勘查等费用五五财财务务费费用用3 33

52、 30 03 31 1. .8 87 7按投资额的65%计息六六不不可可预预见见费费8 81 14 40 04 4. .6 60 0按（一）（三）项之和的5计算七七开开发发利利润润1 14 42 20 00 08 8. .0 03 3按（一）（六）项之和的8计算合合计计经经营营性性用用地地的的土土地地成成本本1 19 91 16 69 99 91 10 08 8. .3 37 7二级市场楼面地价1705元平方米二级市场楼面熟地价1835元平方米土地一级开发总成本计算表二、二、 土地成本分析土地成本分析由上述测算可以看出，孙村组团居住区土地一级开发总成本为191699 万元。折合可上市交易土地成

53、本为 108.37 万元亩左右，其中征地费北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案31用为 36.67 万元/亩，占 33.8%；拆迁费用为 40.57 万元/亩，占 37.4%；大市政建设费用 14.80 万元/亩，占 13.7%；其他费用为 14 万元/亩，占 13%；财务费用为 1.87 万元/亩，占 1.7%。折合项目总建筑面积单方成本约 1705 元/平方米，出让金以 130元平方米计算，折合楼面熟地价约为 1835 元平方米。三、三、 基准地价参照分析基准地价参照分析根据北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 （京政200232 号令）中颁布的北京市基

54、准地价表，商业用途六类地的基准地价（楼面熟地价）的上限为 2900 元/平方米，住宅用途六类地的基准地价（楼面熟地价）的上限为 1820 元/平方米。本项目用地具体适用的地价标准如下表所示：土土地地性性质质规规划划建建筑筑面面积积（平平方方米米）所所占占比比率率基基准准地地价价 （元元/ /平平方方米米）本本项项目目适适用用基基准准地地价价标标准准（元元/ /平平方方米米）住宅用地12051000.8771820商业用地1690000.12329001952.83基准地价参照根据前文计算，本项目用地的楼面熟地价约为 1835 元/平方米，在基准地价的合理范围内。北京市大兴区孙村组团居住区项目土

55、地一级开发实施方案32第六章第六章 产业区产业区的情况分析的情况分析一、一、 项目代拆产业区三个村落的背景项目代拆产业区三个村落的背景黄村镇孙村组团是大兴新城的重要组成部分，自 2003 年底启动建设以来，市政基础设施建设已初具规模，产业区入驻企业 15 余家，投资聚集优势不断增强。孙村组团居住区土地一级开发项目的实施，对改善孙村地区城市面貌，促进郊区城镇化进程有着重大意义，是完善孙村组团产业区配套环境，加强招商引资力度的一个重大举措。因此，根据孙村组团的统一规划，为了更好的实现产业区的土地优化配置，大兴区和黄村镇政府要求：此次孙村组团居住区土地一级开发项目需承担产业区三个村庄（东磁各庄、西磁

56、各庄、候村）的拆迁成本，并将这部分拆迁成本计入该项目的土地一级开发成本中。二、二、 产业区基本情况产业区基本情况孙村组团产业区的规划面积涉及了东磁各庄村、西磁各庄村、三间房村和侯村等四个村庄，共占地 2450 亩，其中可用于出让的土地约为 2280 亩。(一一)产业区的土地成本产业区的土地成本经过计算，产业区的土地成本（不含拆迁费用）约为 40.13 万元/亩，其中：支付农民土地补偿费为 20 万元/亩，耕地开垦费 1.8 万北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案33元/亩，防洪费 1.333 万元/亩，青苗及地上附着物补偿费 3 万元/亩，市政建设费 14 万元/亩。因此，以产业

57、区总占地 2450 亩、可出让土地 2280 亩计算，产业区的总土地成本（不含拆迁费用）约为 98325.85 万元，折合为可出让土地的每亩土地成本（不含拆迁费用）为 43.13 万元/亩。(二二)产业区的土地收入产业区的土地收入1. 直接收入：出让给企业直接收入：出让给企业目前，孙村组团产业区的土地出让标准为 30 万元/亩。以产业区可出让土地 2280 亩计算，产业区土地总出让收入为 68400 万元。2. 间接收入：利税情况间接收入：利税情况 产业区的土地在以比较优惠的价格出让给前来投资的企业后，会在一定程度上促进产业区的税收增加。产业区将依靠这部分税收的增加来逐渐弥补土地出让时的亏损。

58、北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案34(三三)产业区土地收入与土地成本的差值产业区土地收入与土地成本的差值备注163.33公顷2450.00亩152.00公顷2280.00亩2.1 土地补偿费20.00万元/亩2.2 耕地开垦费1.80万元/亩2.3 防洪费1.33万元/亩2.4青苗及地上附着物补偿费3.00万元/亩2.5 市政建设费14.00万元/亩2.6 每每亩亩土土地地成成本本4 40 0. .1 13 3万万元元/ /亩亩=2.1+2.2+2.3+2.4+2.52.7 总总土土地地成成本本9 98 83 32 25 5. .8 85 5万万元元=2.61.12.8折折合

59、合可可出出让让土土地地每每亩亩成成本本4 43 3. .1 13 3万万元元/ /亩亩=2.71.23.1 出让标准30万元/亩3.2 总出让收入68400万元=3.11.24、土地出让亏损-29925.85 万元=3.2-2.7可用于出让土地2、土地成本（不含拆迁费用）3、土地出让收入产业区统计项目数额1、基本经济指标1.1 总用地面积1.2产业区可出让用地的土地成本（不含拆迁费用）约为 43.133 万元/亩，土地出让收入为 30 万元/亩。由此可见，产业区的可出让土地在没有承担拆迁费用的情况下，已经每亩亏损约 13.133 万元，总计亏损额为 29926 万元，需要依靠产业区税收的增加来

60、逐渐弥补。这决定了产业区的土地已无力承担其范围内的拆迁费用，需要由居住区的经营性用地来承担。北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案35(四四)产业区三个村落的拆迁费用测算产业区三个村落的拆迁费用测算依据最新的该地区 1：2000 地形图做出初步统计，产业区内三个村落（东磁各庄村、西磁各庄村、候村）范围内待拆迁住宅房屋面积约 118186 平方米，以住宅为主。序号项目数量金额（万元）1房屋重置成新价118186500 元/平方米59092宅基地区位补偿价1575811600 元/平方米252133租房补贴费788600 元/户月2844提前搬家奖励费7882000 元/户1585工程