关于旅游地产开发的创新和思考

1、从事地产始于2010年海南项目，快速成长于高压、百花齐放的××地产集团。在集团，先后经历21个地产项目，类型涵盖旅游地产、商业地产、传统住宅地产；也先后在工作中与加盟雨润万科、万达、碧桂园、融创背景的高管们发生过激烈的头脑风暴和思维融合。 在地产这条道路上，不断地总结，不断地自我否定、自我肯定、再到自我否定. 过程很痛苦,或许是经历过太多的磨砺,也渐渐对"地产"这个行业有了自己独特的感悟。 一、对地产财务工作的“一句话”总结 协调好人、利用好政策、做好事；（1）协调好单位内部，以制度、流程、预算为工具，做好财务内部管控工作；以现金流平衡计划为手段，以融资

2、现金流计划和市场销售现金流计划为基础，控制好施工计划进度；（2）协调好单位外部税务师事务所及税务局，做好纳税筹划工作；（3）协调好单位外部评估事务所、会计师事务所、银行等金融机构，做好项目融资工作； 二、对地产工作的感悟（一）地产的行业划分 在笔者看来，房地产行业不属于制造业，也不属于服务业，其本质应该属于“金融业”； 为什么将之归纳于金融业？这是房地产行业的如下基本属性所确定的：（1）产品尚未完工即开始销售；（2）产品开发高度依赖于金融高杠杠资金投入【开发贷】，产品去化，同样也高度依赖于金融高杠杠投入【按揭贷】；（3）产品价格高度契合国家货币信贷政策，在地方政府负债本息和日益推高、信贷规模日

3、益推高，RMB购买力日益下降的情况下，房产品具备保值增值的理财功能； （二）地产的利润来源划分 笔者将地产利润来源划分为两部分，一部分归属于实体平均利润，另一部分归属于契合金融趋势利润；（1）实体平均利润 从大环境看，社会各行业平均利润通过市场机制调节后，其利润率基本相近实体平均利润=社会行业平均利润率-企业融资利率（2）契合金融趋势利润 A货币本位制 自“黄金本位制”消亡后，美元成为国际结算货币，因此，我国长期实施的是“美元本位制”，受银行信贷业务抵押物“不动产”偏好的长期影响，中国的货币发型机制，本质上，已经悄然逐渐演变为“美元、不动产双规本位制”。 B货币趋势 中国是主动型的“大政府”，

4、政府基础建设投资一直是我国经济高速增长的法宝。而政府投资的往往都是一些投资期限长、回报低的大项目，政府平台债务的本息和逐年上涨，直接逼迫我国信贷规模必须逐年放大，直接导致人民币购买力逐年下降，这是中国国内金融基本趋势。契合这一金融基本趋势的房产品，往往能够收获到高溢价。经济基础越好、人口越多、市政配套越完善的城市，收获到的“契合金融趋势利润”越多。 房地产项目利润=实体平均利润+契合金融趋势溢价利润。 为此，笔者推论：房地产行业发展，必须以契合金融为核心驱动力！（三）地产市场分析及定位 地产市场按照业态细分，有代表传统势力的商业地产、住宅地产、旅游地产，也有代表新兴势力的工业园地产、物流地产、

5、养老地产等。 传统的商业地产受电商冲击大，现在已经属于高风险项目；住宅地产受“金融趋势”影响已扎堆于一、二线城市，出让地价地王频现；旅游地产因闲置率太高、管理及变现难等因素，其销售表现与旅游人群的火旺，呈 “冰火两重天”两极分化走向。 新兴工业园地产、物流地产因分税制受地方政府支持，呈悄然迅猛发展之态；养老地产与旅游地产一样，受众基础虽日渐庞大，市场销售表现却一直表现不佳。 或许是参与地产项目太多的缘故，针对于地产项目推进过程中所遇到地各种各样的问题进行思索，向前追本溯源，不知不觉中，笔者也就有了一些粗浅的战略思维。 在追本溯源的思索过程中，笔者发觉：旅游地产中孕育着巨大的商机！如果我们能通过

6、一系列的复杂设计，改变改善当前旅游地产的劣势，增加其优势，面临呈几何数暴增的旅游市场，其商机又岂是“地王”项目所能比拟的？！ 为此，笔者站在资金运营的角度，针对旅游地产进行剖析.三、定位于旅游地产 在笔者看来，旅游地产是地产细分业态中的贵族，有依山类、傍海类、临河湖类、人文景观资源类、历史文化遗产类等等。其不可复制的自然景观资源或独特的历史人文景观，区别于住宅和商业地产，虽然属于非刚需产品，但它的受众基础是全国人民。 随着旅游方式，逐步从观光型向体验型过渡，从长期趋势来看，只要产品设计规避掉旅游地产原有的弊端，必将受到全国人民的追捧。  旅游地产的非刚需特性和产品的稀缺特性，必然先天

7、上就决定了旅游产品必然具备“高利润”“慢去化”的基本特性。而纵观中国旅游地产，却因资本急躁属性，与“慢去化”相冲突，一直以来，旅游房产品销售都是不瘟不火、表现欠佳！ 很多专家学者纷纷判定：旅游地产投资大、周期长、回报慢、利润低，不是一般的房开公司所能涉足的！ 而笔者却认为旅游地产或许真的是投入大、周期长，但回报却可以快、利润也可以很高！要实现这一点，就必须让旅游地产“快速去化”、“溢价销售”！ 要达到“快速去化”的目的，笔者认为，需要重两个方面下手：(1)要“快速去化”，就必须优化旅游房产品设计，使之具备“草根特性”，扩大受众基础；(2)要“溢价销售”，也必须优化旅游房产品设计，根除传统旅游房

8、产品所具备的痼疾；（一）当前旅游房产品的痼疾 在笔者看来，当前旅游房产品在市场遭受冷遇的根本原因在于：闲置率太高！  按照传统模式，业主购买一套旅游房产所有权，而业主一年的空余时间基本上只有一两个月。即便这一两个月住满，也意味着，客户购买旅游房产品的闲置期将达到10个月，空置率高达83%！  如果将空置时间段出租，又面临着三个难题：租赁管理不方便担心房屋装修遭受租赁客户破坏长期在一个地方旅游休闲，感官疲劳。  鉴于以上因素，旅游房产品在市场上遭遇尴尬，旅游市场越来越火旺而旅游房产品销售表现与之不相匹配！（二）解除顽疾、打开众筹之门在中国，产品要受到市场追捧，必须让

9、自身的产品具备“草根”特性！而旅游房产不属于刚需，如果不能分割产权销售，一套旅游房产品动辄几十万的门槛，将彻底斩断“草根”的加入。    因此，我们设计旅游房产品，第一个要解决的问题就是“草根”问题。    只有通过人为的创新设计，增加产品的受众基础，为“草根”进入打开“众筹方便之门”，才能促进旅游房产品销售市场与旅游市场的火旺程度保持匹配。 第1步设计  解决“草根问题”将旅游房产品切割成十份，按份来卖！第2步设计  解决业主的消费问题如何协调10个业主入住时间段？互联网方式，提前预

10、定!如何确保业主获得基础性服务？引入酒店式物业管理公司，一年时间，切割三分之一时间交付酒店管理公司运营以维持酒店运转，剩余时间切割成10份配置给业主！如何体现业主的VIP特性？业主入住，只收取基本洗护用品费、清扫费和水电费，几十元入住；非业主入住，则参考当地宾馆标准，正常收费。 第三步设计   解决核心问题“交换问题”通过前面产权分割，消费时间段再分割，我们已经成功地解决了旅游房产品闲置率高的问题。剩下，我们需要解决业主“感官疲劳问题”。是的，客户不喜欢一辈子只待在一个地方度假。要解决这个问题，将引入一个核心概念 “交换权”。我们知道的，交易产生财富！交

11、易是货与币的关系，而交换是货与货的关系；交易其实是交换的货币化体现，是交换发展的高级形态。既然交易产生财富，那么交换能否产生财富？我们一起来做个设想：假如您准备在海南购买一套度假公寓，价格为50万元；现在价格提升10%或15%，您这套公寓的使用权可以交换到丽江、黄山、天池、峨眉山、张家界等全国多处旅游公寓。那么您是否愿意呢？答案是显而易见的，多数人会选择追加支付10%或15%以获取交换权，没有人愿意把自己海南的公寓闲置着，然后另外再花钱消费！所以，“交换”把闲置资源变现，也同样能产生财富! 为此，我们可以设置两档交换权益，“省内交换权”和“全国交换权”；业主按份购买旅游房产品，选择附

12、加“省内交换权”价格上浮10%，选择附加“全国交换权”价格上浮15%；那有朋友要问了，业主选择没有交换权的行么？可以的，价格不上浮就可以了。又有朋友要问了，如果业主后悔了，购买物业几个月后，又申请购买“交换权”，行不行？饥渴营销，大家都懂得！重新申购“交换权”，可以的，购房后，三年匹配一次，按照三年后旅游房产品评估值的10-15%征收；或者由业主在交换平台上，购买其他业主的“交换权”。“交换权”做为一种虚拟权证，只要控制好投放量，并做好交易平台，完全可以把它当做一种有价证券来进行炒作，与股票并无区别。如此，好房公司在获取旅游房产品销售佣金之外，还能获得10%-15%额外交换服务收入。而在交换这

13、方面的投入也不大，只需要组建一个互联网交换平台即可，然后，稳稳地收益旅游房产品销售加成的暴利。（当然，不同旅游房产品的配套是不一样，不能适用简单的时间段交换，还需要折算成积分换算，那些属于细节性问题，限于篇幅，这里主要只做方向性的阐述） 第四步设计   解决交换系统内“入住率不均衡”的问题每一个旅游地都有它的旺季和淡季，如果业主的时间段100%的交换出去，往往会引起“入住率不均衡”问题。所以，我们需要将业主的一部分时间段绑定到业主所购买的物业中去。具体绑定多少为宜？30%？40%？50%？这需要与酒店型物业管理公司协商讨论决定。 第五步设计&#

14、160;  解决弥补按份产权的缺陷产权托管、担保物权、处置权我们知道的，房产共名拥有，10个业主都是房主；根据物权法，要落实按份购买的担保物权、资产处置权，必须取得10个房东的全体同意才可以办理！而这10名业主可能分布在全国各地，从而导致这款产品存在着重大缺陷担保物权和资产处置权难以落实！为此，我们需要引入一个概念“产权托管”。假设我们遍布全国各地的保险机构是“产权托管”机构，那么我们如何落实担保物权和资产处置权？如果客户需要将按份购买的旅游房产抵押贷款，则可向好房公司交换平台提出申请，由房产所在地保险公司落实抵押问题，由好房公司向平安小贷匹配资金，好房公司放款；如果客户需

15、要销售按份购买的旅游房产，则可向好房公司交换平台申请，由好房公司收取销售佣金，受托销售给其他客户。 第六步 小结选择旅游地产为切入点得利弊利1引入了“交换也产生财富”的核心理念，收获10-15%的额外交换服务收益；利2引入了“产权托管”核心理念，房产品销售动作完成后，通过与开发公司关联或合作的保险金融公司施加间接控制，仍然对已经出售的资产保有重大控制权，不管将来业主是谁，房产再交易和抵押贷款业务，必将稳稳地由关联或合作的保险金融公司独霸；利3引入了“产权切割、按份购买”核心理念，扩大旅游房产受众，使之具备“草根”特性；是另一种概念上的“众筹”，降低了投资门槛，在通币膨胀日益高涨的今天和明天，让普通百姓获得房产投资收益，是一种普惠于民的好措施。利4做为第一个吃螃蟹的人，公司将走入社会舆论的焦点，走进千家万户，获得无穷的注册用户粉丝，获得无穷的品牌效益“××公司=旅游地产专家；在地产细分市场里占据龙头老大的位置，非常符合IPO的偏好