建筑类项目可行性研究报告

1、建筑类项目可行性研究报告建筑类项目可行性研究报告项目可行性研究报告第一章项目概况 本项目在未取得规划设计条件和规划方案 情况下，为尽早对可行性取得意向成果，在投资人提供的项 目地址，实地现场考察地块现状的情况下对项目进行以下初 步可行性研究。1、 项目建设地址及地块现状本项目位于西宁城西区新宁路与西关大街西路交叉路口，总占地面积为20亩（13300m2）包括退红线部分，即包括红线以外的人行道及绿化带。实际地块净面积约 7500属虎台宾馆和邮政局两单位用地。在现有地块上有宾馆楼（10层楼）面积约6000 宾馆 洗浴楼（五层）一幢面积约2500 邮政局营业楼一幢（四 层）面积2500 以及其单层和

2、多层建筑物三幢面积约 2000 m2,合计旧建筑物 13000 m2o2、 拟定项目规划建设规模和内容 本项目尚未取得规 划条件，现按该地面积/13300 M规划，建筑密度按净地面积 7500 密度不大于 50%,建筑容积率4.5,总建筑面积： 地上 60000 地下 5000 合计 65000 m2。其中包括两幢28+4F商住楼，总高度98m, 一幢商务宾馆 26+4F,总高度 98m,地下停车场 2500 M,地下人防 2500 m2,设计停车位180位，绿化率35%以上。3、 拆迁补偿方案 本项目采取包括土地转让在内一次 性货币估价补偿，（土地按土地二次转让缴纳土地契税）分二期对两单位分

3、别拆迁补偿，暂定补偿金和契税，共 6000 万元。（每亩地300万元）第二章市场预测本项目地理位置 优越，交通便利，随着西宁市扩市，市中心西移，本地块将 成为西宁市中心，并伴有西宁最大广场，该地块升值因素坛 加，随之房产升值是必然的。此地开发建设商业及旅游宾馆服务设施和高层住宅将会 起到带领西宁房地产价格提升的带头作用，预测按目前西宁 高层住宅房价走势三年内高层住宅最高房价可提升到6000元/ m2，本项目开发市场前景看好。第三章 市政条件 一、供电 本项目初步计划用电量在 6000KW,采用双回路供电，自建配电室。具体与供电部门协商解决。二、供热 本项目住宅采用分户取暖，公共建筑部分采用 集

4、中供暖，拟建燃气锅炉两台，燃气为天然气由城市管网投 入。三、供气 使用天然气由城市管网投入。四、供水 本项目用水量主要是生活用水，可以以城市供 水管网接入。五、雨、污水排放 本项目均为生活污水和雨水排放可以 排入城市管网。六、广播电视 均可从城市管网接入。第四章 环境保护 一、 大气 本项目使用天然气作为生 活燃料，在住户均设有通风排气装置，地下停车场汽车尾气 排放亦安装通风排气装置。2、 噪音 噪音污染主要来自机电设备，因而对机房、 泵房等产生噪音设备应采取相应的隔音措施。3、 污水处理 本项目产生的污水主要有生活污水和餐 饮废水、均可接入城市污水管网，由城市统一处理。4、 施工中的环境保护

5、 本项目施工过程中，机械设备、 噪音及施工粉尘对周围人群和环境会造成污染，因此施工中 必须采取必要的防范措施加以保护，达到符合环境法规要求。第五章 节能 一、建筑本体部分 本项目属于民用建筑 类，设计时应按照现行民用建筑节能标准设计进行。二、机电设备部分 本项目将全部采用节能型设备，包括 锅炉、电梯、水泵、电机、制冷机、灯具等，以达到节能目 的。第六章 项目进度计划 本项目可分前期工作阶段，包括 土地征用、拆迁、地勘规划设计、工程设计、工程招标等。本项目按四年计划安排即 2010-2013年。本项目房屋销售，按照国家相关规定高层建筑，主体施工至六层以上即可办理房屋销售许可进行销售。从2010-

6、2013年为销售期。第七章 投资总额概算及资金筹措本项目总投资概算：按规划建设规模 65000 概算总投资为 20000万元，运 作资金按8000万元，（为总投资的40%）资金筹措： 本项目由投资人自筹资金。第八章利润预测及成本费用分析1、销售价预测本项目物业由高层住宅，商业用房、地下车库和宾馆组成。根据目前市场情况和未来三年内西宁房地产价格走势预 测本项目销售价。分别为住宅4800元/M；商业用房 7000元/M；地下车库 3000元/M （或按车位销售），宾馆（由租经营 50元/M月）， 销售5000元/M。2、成本费用分析 本项目成本费由建设费用、管理费用、 财务费用和销售费用构成。3、

7、成本费用计算（1） 土地费用：根据投资人提供首期土地和旧有建筑总收购5000万元。二期收购邮政局土地房屋估价1000万元，合计6000万元。（2）建安费用高层建筑按1850元/M计算。60000 M X1850元/m。万元 室外配套工程 250万 元。大型设备、电梯、锅炉、变电设备等500万元。消防设施 30元/M >66500元=260万元建设费用合计12110万元。二、建设前期费用1、政府收取行政事业费：100元/ M >60000=600万元2、前期规划勘察设计监督监理 费等：80元/ M X65000=423万元 三、管理费按建安费2%即1850 >2%X65000

8、M =37 元 X65000=240 万元 四、财务费用 资金成本8000X7%< 1.5年=840万元 销售费用：按销售总额1%计算为272万元 五、不可预见费按建安费 2% 取65000X37元=246万元六、总投资（总成本费用）为：土地费+建设费+建设前期费+管理费+财务费+不可预见费=6000万元+12110万元+ （600万元+422万元）+240万元+ （840万元+272万元）+246万元=20730万元 3189元/M （每平方成本）。七、销售收入计算住宅：34000 m2 >4800 元/M =16380 万元 商铺：6000 m2 X7000 元/M =4200

9、 万元 宾馆：20000 >5000元/M =10000万元 地下车库：3000 >3000元/ m2 =900万元 销售收入合计：31420万元 八、销售税金 营业税：5.53%必1420万元=1738万元 契税：1%X 31420万元=314万元 合计：2052万元九、利润：销售收入-总成本-销售税金=31420万元-20730万元-2052万 元=8638万元 十、所得税：按25% ,税金=8638万元X25%=2160万元H一、净利润8638 万元-2160万元=6478万元 第九章 财务分析 一、本项目利 润占全部投资31%,占资本金81%,资金年回报率40% o二、不确定性分析。本项目可影响盈亏的因素是建设规模（容积率）；投资增减；销售价格升降，为此，作盈亏平衡分析。本项目若在设定的容积率建设规模不变的情况，若按投资增加10%,销售价格降低10%的情况下盈亏情况：原本总投资为20730万元 投资增加10%为2073万元 原本 总销售额为31420万元 售价降10%为3142万元 增降总合 计为5215万元-281万元=4997万元-所得税1249万元=3748 万元。原利润为6478万元，扣减影响因素的利润为2730万元，收益率为12%。第十章 结论 一、本项目在西宁西区建设对于西宁城区 中心西移，为中心区增加商业和旅游设施，