土地估价师考试资料第六部分地产开发与工程造价知识复习课程

1、第六部分地产开发与工程造价知识第一章土地开发考点1:士地开发概念考点2: 土地开发程序考点3:开发土地获得途径与程序考点4: 土地开发过程管理考点5:开发土地的转让考点6: 土地开发成本构成结合广东教材了解：土地开发的不同形式熟悉：土地开发过程管理，土地开发成本构成，开发土地获得途径与程序，开发土地的转让掌握：土地开发的程序土地开发概念1、土地开发的概念土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。2、土地开发的分类：土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。(1) 土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地

2、利用总体规划、城市总体规划及控制性 详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、 农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。(2) 土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。在本章以下的内容中，土地开发是指将土地开发成建设用地，并且主要是指土地一级开发。、土地开发程序1 开发主体土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备 机构。2 开

3、发程序(1)计划编制首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年 度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。(2 )前期策划根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提岀土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行 预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。(3) 征询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提 岀原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计

4、划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提岀征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开 发合同。(4) 组织实施开发土地一级开发主体首先进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置拆迁方案等等，并需经过 政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做岀土地规划方案，以核定土地性 质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、 拆除、三通

5、一平或七通一平等工作。(5) 项目佥收土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据土地一级 开发合同、计划和规划的批准文件进行验收 。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。三、开发土地获得途径与程序土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过 招标方式来确定 。 国土资源管理部门或土地储备机构根据经批准的计划、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件， 经批准后，一般由土地储备机构组织招投标。招投标按照政府确定的程序进行，包括：1、核准招标方式和招标范围2、编制招标文件3、发布招标公告或发出投标邀请书4、对潜在投标人进行资格审

6、查5、发招标文件并组织现场勘察6、投标人编制投标文件7、组建评标委员会8、开标、评标，提交评标报告9、确定中标人10、发出中标通知书四、土地开发过程管理一级开发监管主要依靠有关法规和合同约定来约束，监管主要目的是控制成本、控制开发进度以及开发质 量。目前主要有如下几种制度措施：1 实行重大事项或重要环节审核制度， 主要包括对征地方案、拆迁方案、大市政建设方案等审核。 2定期报表制度 ，报表包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。利用定期报表 制度来检查进度、资金的使用、手续办理的情况等。3 进度对比制度 ，通过对实际运作进度与一级开发单位投标承诺进度进行对比分析，监督开发进

7、度。4 参与制度 ，储备机构参与一级开发单位就项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作。主要 形式是充当招标过程监督代表，检查招标工作的公开、公正、合理、合法性，确保有真正实力的公司中标。 5备案制度 ，要求一级开发公司及时提交合同、 支付款项凭证、 手续办理批复等文件资料给储备机构备案。 应该说明的是，备案并不意味着储备机构认可合同或支付费用合理合法，合同签订、费用支付最后要经审 计部门审计确认。6.责任制度，对有收费标准的费用，按标准支付，储备机构均予以认可，对于超标支付或故意扩大成本的 支岀费用由一级开发单位承担。五、开发土地的转让一级开发后的建设土地，全部进入政府土地储备库。属

8、于经营性用地的，全部采用招、拍、挂进行岀让;属于非经营性用地的，按照国家规定，可以采用协议或划拨方式。二级开发的建设用地的转让，要符合城市房地产管理法和转让管理规定的规定，以岀让方式取得 土地使用权用于投资开发的，要按照土地使用权岀让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完 成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。五、开发土地的转让一级开发后的建设土地，全部进入政府土地储备库。属于经营性用地的，全部采用招、拍、挂进行岀让； 属于非经营性用地的，按照国家规定，可以采用协议或划拨方式。二级开发的建设用地的转让，要符合城市房地产管理法和转让管理规定的规定，

9、以岀让方式取得 土地使用权用于投资开发的，要按照土地使用权岀让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完 成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。六、土地开发成本构成1、征地拆迁补偿费及有关税费2收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用3 .市政基础设施建设有关费用4招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用5贷款利息6 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用；不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出第二章 房地产开发可以参考土地估价相关经济理论与方法 P484-537 页考点 1：房地产开发概念考点 2：房地产业的内部结构考点 3：

10、房地产开发企业的资质等级考点 4：房地产开发主要程序考点 5：房地产开发可行性研究的主要内容考点 6：房地产开发可行性研究的步骤考点 7：房地产开发项目的财务评价1、 房地产开发概念房地产开发是 通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动；是按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且 还要求开发商具有市场分析与市场推广、 项目策划与投资决策、 国家法律政策与各级政府及其部门的规章、 经济合同、财

11、政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产 管理等方面的知识。房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队 伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程 的基本步骤。考点 2：房地产业的内部结构 可以参考土地估价相关经济理论与方法 P488 房地产业的内部结构一、房地产业的内涵 房地产业是以第三产业为主的一个重要部门，具有生产、经营、服务的职能。二、房地产业的结构（一）生产结构房地产业的生产过程通常分为土地开发和房屋开发两个阶段，土地开发首先要征地， 房屋开发是

12、第二个阶段，包括勘测和规划设计，工程建设，建成验收以及财产分割等。在房地产业的开发阶段，其生产结构主要有以下基本内容：1. 生产性投资结构2. 产品结构3. 生产组织结构4. 区域结构（二）流通结构流通是生产和消费之间不可缺少的桥梁，在计划经济体制下，房屋不是商品，市场经 济体制下，房屋成为了商品，要进入流通领域，一般来说，房地产市场的流通主要有买卖、租赁和抵押三 种方式。（三）消费结构消费结构主要反映在社会生产力和社会消费力之间的相互关系。房地产业在国民经济中的地位和作用一、房地产业是城市社会经济发展的物质基础城市的基本功能和经济活动都离不开房和地，无论是发 展中国家还是发达国家都是如此。二

13、、房地产业的发展为国家财政收入开辟了重要来源房地产业是财政收入的主要来源之一，在各个国 家都是如此。三、房地产业能够促进和带动相关产业的发展房地产业能够带动相关产业的发展，比如建材、家具等。四、发展房地产业可以促进旧城区的改造，完善城市的功能我国旧城区人口稠密，交通拥挤，住房陈 旧，基础设施不完善，环境质量差，等等，调整旧城区能够健全城市功能与发展房地产业的相辅相成的两 个方面。考点3:房地产开发企业的资质等级可以参考土地估价相关经济理论与方法P488房地产开发企业资质管理规定第一条 为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据中华人民共和国城市房地产管理法 、城市房地产开

14、发经营管理条例，制定本规定。第二条本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人 民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：（一）一级资质：1 注册资本不低于5000万元；2 从事房地产开发经营5年以上；3 近3年房屋建筑面积 累计竣工 3

15、0万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续5年建筑工程质量 合格率达100 %;5上一年 房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员 不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9 未发生过重大工程质量事故。（二）二级资质：1 注册资本不低于2000万元；2 从事房地产开发经营3年以上；3近3

16、年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续3年建筑工程质量合格率达100 %；5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具7 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8 具有完善的 质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书 和住宅使用说明书制度；9 未发生过重大工程质量事故。（三）三级资质：1 注册资本不低于800万元；2 从事房地产开发经营2年以上；3 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当

17、的房地产开发投资额；4连续2年建筑工程质量合格率达100 %;5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；8 未发生过重大工程质量事故。（四）四级资质：1 注册资本不低于100万元；2 从事房地产开发经营1年以上；3. 已竣工的建筑工程质量合格率达100 %；4 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经

18、济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6 商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7 未发生过重大工程质量事故。30日内，持下列文件到房地产第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 开发主管部门备案；（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（六）房地产开发主管部门认为需要岀示的其他文件。暂定资质证书房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件

19、的企业核发。暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年。自领取暂定资质证书之日起 1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。第七条 房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。第八条 申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。第九条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。应当提交的证明文件第十条申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：（一）企业资质等级申报表；（二）房地产开

20、发企业资质证书（正、副本）；（三）企业资产负债表和验资报告；（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；（五）已开发经营项目的有关证明材料；（六）房地产开发项目手册及住宅质量保证书、住宅使用说明书执行情况报告；（七）其他有关文件、证明。二、房地产开发主要程序(可参照广东教材)同时参考土地估价相关经济理论与方法P499 页1 投资机会寻找与筛选(1) 在机会寻找过程中， 开发商选择开发项目所处的城市或地区， 然后根据自己对该地房地产市场供求关系 的认识，寻找投资的可能性。(2) 机会筛选中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过 与土地当前的拥

21、有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的 方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。2细化投资方案3可行性研究(1) 可行性研究是指具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的科学分析方法。(2) 可行性研究的主要任务是研究新建或改建一个工程项目究竟是否可行。(3) 可行性研究包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。4合同谈判5、正式签署有关合作协议开发商与建设单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。6工程建设 ：指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目

22、施工全部完成，通过建设主管部门主持的 综合验收，达到客户可以使用程度的过程。7竣工投入使用工程项目通过竣工验收，全面检验设计和施工质量，考核工程造价，房地产开发商对于确已符合竣工验收 条件的开发项目，都应按照有关规定和国家质量标准，及时进行竣工验收，并抓紧投入经营和交付使用， 使之尽快发挥经济效益。8房地产资产管理从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资 产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。其中，物业管理、设施管理以运行管理为主，资产 管理和投资管理以策略性管理为主。如标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 (试行)招标拍卖挂牌出让国有

23、土地使用权范围(可参照广东 教材 P469 页)三、房地产开发可行性研究的主要内容(可参照广东教材 P469 页)、土地估价相关经济理论与方法 P499 页1项目概况项目概况具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，项目周围主要的建筑物等；项目所 在地周围的环境状况，项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济 意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。2开发项目用地现状调查及动迁安置(1) 土地调查。 包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。(2) 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数。总户数以及需拆迁的人口数、户数等。(3) 调查开发项

24、目用地范围内建筑物的种类、数量、面积， 包括调查开发项目用地范围内的建筑物的种类， 各类建筑物的数量和面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。(4) 调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业 额、年利润额等。(5) 调查其他地下、地上物 ，开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、菜窖、各 种管线等，地上物包括各种树木、植物等，开发项目用地的现状一般要附平面示意图 。(6) 调查各种管线。 主要有应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线 的现状及规划目标和其可能实现的时间。(7) 制定拆迁计划(

25、8) 制定安置方案， 包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力 人数等。3 市场分析和建设规模确定具体内容包括： 市场供给现状分析及预测， 市场需求现状分析及预测， 市场交易的数量与价格分析及预计， 服务对象分析，租售计划制定，拟建项目建设规模的确定 。4、规划设计方案选择(1) 市政规划方案选择 市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要 规划安排好交通组织和共享空间等 。(2) 项目构成及平面布置(3) 建筑规划方案选择 建筑规划方案的内容主要有各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房

26、间的数量、 建筑面积等等。5 、资源供给 主要内容包括：建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、 水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。6环境影响和环境保护 主要内容：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，开发项目可能引起的周围生态变化，设计采用的 环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分 析，存在问题及建议。7项目开发组织机构、管理费用研究 主要内容包括：拟定开发项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划， 、估算年 管理费用支出情况。8开

27、发建设计划(1) 前期开发计划 包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工 前准备等一系列工作计划。(2) 工程建设计划 包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排。市政工程的配套建设计划等 。(3) 建设场地的布置(4) 施工队伍的选择9项目经济及社会效益分析、环境分析(1) 项目总投资估算(2) 项目投资来源、筹措方式的确定(3) 开发成本估算(4) 销售成本、经营成本估算(5) 销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算(6) 财务评价(7) 国民经济评价(8) 风险分析(9) 项目环境效益、社会效益及综合效益评价10结论及建议(1)

28、运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案(2) 存在的问题及相应的建议四、可行性研究步骤1接受委托：项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。 双方签 订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付方法及协作方式内容等。 承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研 究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据 。2调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。(1) 市场调查： 查明和预测市场的供给和需求量、 价格、竞争能力等， 以便确

29、定项目的经济规模和项目构成。(2) 资源调查：建设地点、开发项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方 面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。3 方案选择和优化：根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上， 建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题 和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。4财务评价和综合评价：确定最佳方案后，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详 细财务评价和综合评价。5，编制可行性研究报告：经过上述的分析与评价，即可编制

30、详细的可行性研究报告， 推荐一个以上的可行 方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据 。考点6:房地产开发可行性研究的步骤(可参照广东教材 P469页)、土地估价相关经济理论与方法P504页(1) 组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究 计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、 熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人 员来主持。(2) 现场调查与资料收集。 现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调

31、查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主 要有政府的方针政策，城市规戈卩资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技 术资料，房地产市场分析的资料等。(3) 开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。(4) 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。(5) 编写研究

32、报告书。 可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。按项目研究详细程度的不同， 可行性研究可分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技 术经济评价。其具体内容如下：1 ）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地 质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2 ）市场分析和需求预测。在深

33、入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供 给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3 ）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选岀最为合理、可行的方案作 为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的 主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4 ）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验 收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的 内容同时作岀统筹安

34、排。5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的 成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同 建设期的变化情况，力争与未来事实相符。6 ）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订 筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排， 并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析

35、，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的 销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用 表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、 资产负债率等。8 ）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析 等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项 目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来 源提供参考。9 ）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理

36、配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和 费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净 贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此， 在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经 济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的 获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度 考察分析项目的效益和费用，从而评

37、价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10 ）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目 可能存在的问题，提岀有效的项目建设建议。考点7:房地产开发项目的财务评价土地估价相关经济理论与方法P512-521页&房地产开发市场调查与分析(可参照广东教材 P472页)、1.房地产市场调查基本步骤(1) 确定问题和调查目标调查项目分成三类： 试探性调查、描述性调查、因果性调查。(2) 制定调查计划调查计划的内容：资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案、联系方法。 资料来源确定调查计划中资料的来源是收集二手资料、一手资料，或是两者都要收

38、集。 调查方法收集一手资料的方法有观察、专题讨论、问卷调查和实验四种方法。 调查手段在收集一手资料时所采用的主要调查手段是问卷。 抽样方案在设计抽样方案时，必须确定的问题是：A、抽样单位。解决向什么人调查的问题。B、样本规模。主要确定调查多少人的问题。大规模样本比小规模样本的结果更可靠，但是没有必要为了得到完全可靠的结果而调查整个或部分目标总体。C抽样程序。解决如何选择答卷人的问题。为了得到有代表性的样本，应该采用概率抽样的方法 联系方法一般有邮寄、电话和面访三种联系方法。A、邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。B、电话访问是

39、快速收集信息的最好方法，其优点是被访者不理解问题时能得到解释，而且回收率比邮寄问卷通常要高，主要缺点是只能访问有电话的人，而且时间也不能太长，也不能过多涉及隐私问题。C、面访是三种方法中最常用的方法，调查者能够提出较多的问题并能了解被访者的情况，但面访的成本最高，而且需要更多的管理计划和监督工作，也容易受到被访问者偏见或曲解的影响。(3) 收集信息：市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。收集信息是市场调查中成本最高，也最容易岀错的阶段。在采用问卷调查时，可能会岀现某些被调查者不 在家必须重访或更换、某些被调查者拒绝合作、某些人的回答或在有些问题上有偏见或不诚实等情况。在 采用实验法进行调查时

40、，调查人员必须注意，要使实验组与控制组匹配，并尽可能消除参与者的参与误差， 实验方案要统一形式并且要能够控制外部因素的影响等。现代计算机和通信技术使得资料收集的方法迅速 发展，且减少了人员和时间的投入。(4) 分析信息： 从收集的信息和数据中提炼出与调查目标相关的信息。 该阶段的主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标相关的信息，对主要变量可以分析其离散性 并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。(5) 报告结果：对信息进行分析和提炼，总结归纳出主要的调查结果并报告给决策人员。 市场调查人员不能把大量的调查资料和分析方法直接提供给有关决策者，必须对信息进行分析和提炼，总

41、 结归纳出主要的调查结果并报告给决策人员，减少决策者在决策时的不确定因素，只有这样的调查报告才 是有价值的。2不同类型房地产市场调研内容(1) 国内外市场环境调查： 包括政治法律环境、经济环境、人口环境和社会文化环境 。 政治法律环境。包括政府的有关方针政策，政府的有关法律法规，政局的变化。 经济环境。包括国民生产总值、国民收入总值以及其发展速度；物价水平、通货膨胀率、进出口税率及 股票市值稳定情况：城乡居民家庭收入、个人收入水平、城乡居民存款额；通讯及交通运输、能源与资源 供应、技术协作条件等。 人口环境。 人口是构成市场的三大要素之一。 社会文化环境。包括教育程度、职业构成、文化水平；价值

42、观、审美观、风俗习惯；宗教信仰、社会阶 层分布；妇女就业面大小等。(2) 技术发展调查：包括新技术、新工艺、新材料、新能源的发展趋势和速度；新产品的技术现状和发展 趋势，用新技术、新工艺、新材料的情况；新产品的国内外先进水平等。(3) 市场需求容量调查：包括国内外市场的需求动向；现有的和潜在的市场需求量；社会拥有量、库存量； 同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况；本企业和竞争企业的同类产品市场份额；本行业或 有关的其他行业投资动向；企业市场营销策略的变化，对企业和竞争者销售量的影响等。(4) 消费者和消费者行为调查： 包括消费者类别、 购买能力、 消费者的购买欲望和购买动机、 主要购

43、买者、 最忠实的购买者、使用者、新产品的首用者、购买的决策者、消费者的购买习惯等。(5) 竞争情况调查：包括竞争者的调查分析和竞争产品的调查分析。(6) 市场营销因素调查：包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。 3房地产市场分析基本步骤房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与 房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律 和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其 市场行为。步骤如下：(1) 接受委托；(2) 进行房地产市场调查，确定问

44、题及调查目标，制定调查计划；(3) 收集和利用现有资料，如统计数字、报刊、杂志等，进行初步调查；(4) 现场调查研究，运用抽样、座谈、电话、实地观察等方法取得第二手资料；(5) 运用统计分析等科学方法对资料进行整理和分析；(6) 形成房地产市场分析报告。4房地产市场分析主要内容(1) 宏观因素分析 政治、经济、文化、人口、社会因素、风俗习惯及宗教信仰以及国际因素。其中，对房地产市场影响较大 的宏观因素包括房地产制度、房地产价格政策、税收政策、人口、经济发展、物价、利率、居民收入以及 社会政治安定情况等。首先是分析国家和地方的经济特性 ，以确定区域整体经济形势是处于上升阶段还是处于衰退阶段； 其

45、次分 析研究其所选择的特定开发地区之城市发展与建设情况 ；还要对项目所在地域的经济结构、 人口就业状况、 家庭结构、就学条件、地域内 重点开发区域以及地方政府对拟开发项目的态度等情况进行分析。(2) 市场供求分析 供给分析A、调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。B、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。C、分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 需求分析A、需求预测。详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房 地产类型的市场需求。B、分析规划和建设中的主要房地产

46、开发项目。C、吸纳率分析 。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。D、市场购买者的产品功能需求。 竞争分析 A、 列出与竞争有关项目的功能和特点。B、市场细分，明确拟建项目的目标使用者。 市场占有率分析A、基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明 确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。B、市场占有率分析结果，要求计算出项目的市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和销售期，并提 出有利于增加市场占有率的建议。(3) 相关因素分析不同当把握了整体背景情况后， 投资者就可以针对某一具体开发投资类型和地点进行详尽的分析。

47、类型项目需要重点分析的内容包括：住宅开发项目：包括与房地产代理机构、物业管理人员特别是住户的沟通，以了解开发项目周围 地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅的满意程度和对未来住宅的希望，以确定所开发项目的平面 布置、装修标准和室内设备的配置。写字楼项目：研究所处地段的交通通达度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要 考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的 特殊需求和偏好等。商业购物中心开发项目：考虑项目所处区域的流动人口、常住人口数量、购买力水平，考虑购物 中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。工业或仓储项目：

48、考察开发所必须具备的条件，如劳动力、交通、原材料等。同时要考虑未来人 住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、 抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。5房地产市场分析基本方法分析市场趋势的方法主要有：1) 购买者意图调查法 购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。2) 销售人员意见综合法 当不能直接调查购买者或费用太高时，可通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求。由于销售人员接 近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。3) 专家意见法又称为德尔菲(De

49、lphi )法，是美国兰德公司于 20世纪40年代末提出的。运用专家调查法时，首先组成由经销商、分销商或其他权威人士组成的专家小组，人数不宜过多，一般在20人左右，各专家只与调查员发生联系，然后按下列程序进行：(1) 提岀所要预测的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各专家;(2) 各专家根据所掌握的资料和经验提岀自己的预测意见，并说明自己主要使用哪些资料提岀预测值的，这些意见要以书面形式返回调查人员；(3) 将各专家的第一次预测值说明列成表，并再次分发给各位专家， 以便他们比较自己和他人的不同意见， 修改自己的意见和判断；(4) 将所有专家的修改意见置于一个修正表内

50、，分发给各位专家作第二次或多次修改。最后综合各位专家的意见便可获得比较可靠的预测值。9、房地产投资项目经济评价参考房地产估价师考试教材(房地产经营与管理内容)第五章、第六章经济指标与方法1 .现金流量(1) 现金流量的概念一个项目(方案或企业)在某一特定时期内收入或支岀的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支改变量。(2) 现金流量分类现金流入量：资金的收入，包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。现金流岀量：资金的支岀，包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。净现金流量：现金流人量与现金流出量之差。2 资金等效值：在

51、考虑时间因素的情况下，与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值。等效值是资金时间价值计算中一个十分重要的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值 相等的另一时间点上的价值”。例如，现在借入100元，年利率是15%，年后要还的本利和为115元。这就是说，现在的100元与一年 后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的，即其实际经济价值相等。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动

52、过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。3 房地产投资项目经济评价指标盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标成本利润率财务内部收益率借款偿还期投资利润率财务净现值利息备付率资本金利润率动态投资回收期偿债备付率静态投资回收期资产负债率其中，盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。静态指标是在 不考虑资金的时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算岀来的经济评价指标。动态指标是考虑 了资金的时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行 等值化处理后计算岀来的经济评价指标。相较而言，静态指标计算简便，通常在概略评价时

53、采用，动态指 标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的 投资项目。清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融 资的金融机构更重视项目偿债能力的评价结果。财务净现值率是项目财务净现值与项目总投资现值之比，其经济含义是单位投资现值所能带来的财务净现 值，是一个考察项目单位投资盈利能力的指标。由于财务净现值不直接考察项目投资额的大小，故为考察投资的利用效率，常用财务净现值率作为财务净现值的辅助评价指标。财务净现值率(FNPVR计算式如下：应用FNPVR评价方案时，对于独立方案，应使FNPV產0，方案

54、才能接受；对于多方案评价，凡FNPVR： O的方案先行淘汰，在余下方案中，应将FNPVR与投资额、财务净现值结合选择方案。而且在评价时应注意计算投资现值与财务净现值的折现率应一致。4、项目不确定性变量房地产开发项目的主要不确定性变量：(1) 土地费用，在进行项目评估时如果开发商还没有获取土地使用权，土地费用往往是一个未知数。(2) 建安工程费用，在房地产开发项目评估过程中，建安工程费用的估算比租金售价的估算要容易一些，但 即使这样，评估时所使用的估算值与实际值也很难相符。(3) 租售价格 ，租金收入或销售收入(4) 开发期与销售期(5) 容积率及有关设计参数(6) 资本化率(7) 贷款利率5、

55、不确定性分析方法(1 ) 盈亏平衡分析(2) 敏感性分析(3) 概率分析考点 10：房地产开发中的基础设施建设土地估价相关经济理论与方法洪亚敏 P535-537 页对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、乎整地面。考点 11：建设工程招标投标一)招标投标的概念 土地估价相关经济理论与方法洪亚敏 P537-538 页建设工程招标是指招标人在发包建设项目之前，公开招标或邀请投标人，根据招标人的意图和要求提 出报价，择日当场开标，以便从中择优选定中标人的一种经济活动。建设工程投标是

56、工程招标的对称概念，指具有合法资格和能力的投标人根据招标条件，经过初步研究 和估算，在指定期限内填写标书，提出报价，并等候开标，决定能否中标的经济活动。 从法律意义上讲，建设工程招标一般是建设单位（或业主）就拟建的工程发布通告，用法定方式吸引 建设项目的承包单位参加竞争，进而通过法定程序从中选择条件优越者来完成工程建设任务的法律行为。 建设工程投标一般是经过特定审查而获得投标资格的建设项目承包单位，按照招标文件的要求，在规定的 时间内向招标单位填报投标书，并争取中 标的法律行为。（二）招标投标的性质 我国法学界一般认为，建设工程招标是要约邀请，而投标是要约，中标通知书是承诺。我国合同法 也明确规定，招标公告是要约邀请。也就是说，招标实际上是邀请投标人对其提出要约（即报价） ，属于要 约邀请。投标则是一种要约，它符合要约的所有条件，如具有缔结合同的主观目的；一旦中标，投标人将 受投标书的约束；投标书的内容具有足以使合同成立的主要条件等。