保利远洋绿城等企业发展养老地产战略模式思路

1、养老地产：“钱”景大 盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视 为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达 等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为 房企最大的挑战产业发展前景广阔中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企 业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。“房企做养老地产，具有

2、得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地 产。”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个 主要方向。高端私人医生服务微号 kgn091,专注医疗健康养老地产行业。2013 年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。2013 年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等

3、中型房企也快速进入市场想分一杯羹。据悉，华业地产近期也宣布拟出资 100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业 及托老所的运营与管理。盈利模式难解房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中 寻找商机。虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈 利成为每个房企操作养老地产项目的难题。胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利 能力较弱。在国外，养老地产的投资总回报在 10流右，但在国内还无法作出适 当的预测。据悉，近年来，房产商频频试水养老地产，但还未有明确的盈利模式, 很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点

4、， 但最后由于资金压力都“一 卖了之”。业内人士指出，目前各大开发商都处于“尝试”养老开发阶段，以单 个项目的建设与运营为主，没有看到可以大规模复制的成熟商业模式。 在相当长 的时间内，房企的主要收入来源仍然是销售房屋，无论是房屋的营销上主打的是 旅游、产业还是养老。但即使行业还未有盈利模式，但抢夺相关客户资源以及累 积经验已经是各大龙头房企的共识。案例分析1 .万科：要做养老业务而非地产作为中国房企的龙头老大，万科的一举一动都是业内的风向标。自2010 年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略以来，万科在杭 州、北京已有多个项目进行了养老地产相关的尝试， 但万科始终强调在养老

5、地产 上做的是服务，而非开发。据悉，万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅与提供养老社区 服务等方面。而3月7日，万科集团董事长郁亮在出席万科2013年业绩发布会上强 调，万科有兴趣在养老地产方面继续探索， 但其涉及的“养老”更多是提供养老 服务支持方面的服务属性，不是地产属性。“对于从地产角度建造养老住宅， 万 科兴趣不大。”郁亮如是说。此前，郁亮在评价万科在杭州的良渚养老项目尝试时也强调：“万科 要做养老业务而不是养老地产？因为如果用养老地产这个思维想养老这个事情， 那是错误的。养老房只是一个工具，但不是最重要的部分。”早在2010牛，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福 汇

6、”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。止匕外，其还在北京的欢庆 城与青岛的万科城试水，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小，郁亮说“房子卖出去了，但买的人都不是老年人”。高端私人医生服务微号kgn091综合其他媒体消息，万科集团执行副总 裁、北京万科总经理毛大庆3月10日接受记者采访时明确表示目前万科正在做一 次新的养老地产尝试，如今已经进展到图纸阶段。毛大庆对记者表示，未来北京万科的每一个项目中，都将拿出一栋楼 自持做养老服务，针对万科社区内的孤寡、空巢、失独老人。在毛大庆对于万科新型养老地产的规划中，他表示：“每一个新开发 的项目，留一栋楼不卖了，我们万科自己持

7、有，租赁给老人居住，可以短租也可以长租。”毛大庆还透露，万科新型的养老住宅已经在做设计了。按照毛大庆的畅想，万科设计的养老住宅将要在三层楼往上就是住宅， 完全按老人研究的住宅，房子不会太大，五六十平，甚至更小，集齐了老人需要 用的设备。并且一个楼里分不同的楼段，一部分重病乃至于临终关怀、一部分需 要护理、一部分就是健康老人，有侍老餐厅、食物很清淡，还有老年人功能室、 小电影、卡拉OK康复健身房，与大医院的挂号平台，毛大庆透露万科正在与 某大医院进行洽谈。（医疗健康配套服务是每一个做养老地产的企业都绕不开的）对于推出社区养老的目的，毛大庆称，与社区商业的目的一样，都是 为了更好的增强客户粘性，这

8、是万科未来十年发展升级的关键点（万科的战略已 升级转型成城市配套服务提供商，养老与医疗是其中的重要一块），同时也是近期万科高管走访小米、腾讯等互联网公司得出的心得。毛大庆并未透露万科社区养老的具体定价，但他表示“一定不低端， 但也不高端，针对万科客户的消费水平，但一定是经营行为，要赚钱。”目前,北京万科正向相关部门申请养老运营许可证， 预计从今年8、9月份开始招募老人。2 .绿城集团：理想主义的养老尝试做养老项目，得有点理想主义，有点耐心，有些人文关怀。”一一绿 城董事长宋卫平。在绿城董事长宋卫平看来，绿城未来可以有很多种发展方向， 但“绿城必须要做成的就是养老产业”。 作为国内涉水养老地产较

9、早的房企，绿 城的“学院式养老”尝试收获了众多口碑， 但也碰到盈利的挑战。宋卫平说，做 养老地产得有点理想主义，有点耐心。学院养老普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务与医疗硬件，绿城做养 老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。绿城首次试水养老地产，是2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目 中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套 外，这里还组建了一所社区老年大学，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。 绿城相信：以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态， 同时开展适 合老年人身心健康的各类学习、活动，重新认识、解读老年人的精神需求。颐乐

10、学院2011年,绿城正式组建学院式养老运营平台一一绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。绿城颐乐学院以“改善并提高老人的生活品质”为办学目标，以“要健康、要快乐、还要新朋友”为办学宗旨，聘请专家老师长期授课，并固定组织集体活 动来丰富大家的业余生活。据绿城透露，截至 2013年6月，绿城已在北京、上海、 浙江等共15个城市与地区成立了 29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈 利。乌镇雅园位于乌镇的雅园项目，成为绿城目前“学院式养老”的最大实验场。据悉，绿城牵手专注康复医疗与养老产业的雅达国际， 共同打造包括乌镇雅园在 内的乌镇国际健康生态产业园

11、。 项目占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建 设医疗公园、国际养老护理中心等六大功能区，为老人提供国际化、管家式、 24 小时贴心健康医疗与服务。目前，绿城已与杭州师范大学签订了战略合作协议， 设计出了适合中老年人的72门课程。理想第一业内人士介绍，在相同的销售情况下，做养老地产比做纯住宅少赚 30%-50%有时候甚至还会略亏。虽然绿城颐乐学院持续亏损，但绿城对养老地 产仍痴心不改，董事长宋卫平说：“只要有微利，我们就会去做，即使少有亏损， 我们也愿意去做，即使卖房子赔钱了，也会去做，因为养老地产对绿城集团的品 牌形象及发展会带来一定的促进作用”。宋卫平对绿城“学院式养老”的期望 是：

12、“五十年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。”3 .保利地产：“微利盈利”做养老2013年销售额达1252亿元的保利一直被视为万科最强劲的对手，几乎在万科2010年宣布进军养老地产的同时，保利也迅速杀入这一蓝海。三年后，保 利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来十年要打造50个养老机构。据保利地产集团董事长宋广菊透露，保利正处在一个企业战略转型、 寻找未来新利润增长点的重要环节，而养老地产将作为企业创新升级的重要领域 进行培育。她同时指出，以普通住宅为主，适当增持商业、养老等辅助物业，将 会是在城镇化发展完成过程中，保利地产长期坚持的策略。地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6

13、个在建试点项目。保 利地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个 城市中，实现5-6个养老地产项目。保利地产副总经理胡在新介绍，由于国内养老地产还没有可预期的盈 利模式，保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老 收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费与四大社区配套 服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。宋广菊表示，未来养老护理机构还是可以盈利的。保利试图通过专业 养老机构去带动居家养老，社区养老。未来10年公司会在国内主要的省会城市建 立这样的机构，包括在大型社区内配建 5万-10万平方米的持有型养老公寓。4 .远洋地产：养

14、老地产成四大业务之一“以居家养老为主的发展模式是符合客观规律与国人基本观念的，这 一点我们必须肯定。远洋地产最擅长的就是为客户提供适合生活的家。”一一远洋地产总裁 李明在多家进入养老地产的房企中，以中国人寿作为公司第一大股东的远 洋地产备受关注。去年，远洋地产正式成立了 “远洋养老运营管理公司”，并创建全新养老品牌“椿萱茂”。远洋地产董事长李明表示，预计养老产业未来将与 住宅、商业地产、金融业务并列，成为公司业务的四大板块 养老产业“现在很多人说是养老地产，我更愿意称为养老产业。”远洋地产董 事长李明曾对媒体表示，现在很多的养老地产项目名不副实， 都是打着养老的旗 号做地产，没有真正地去研究养

15、老产业，或者说养老产业里面的运营模式。李明称，他个人对养老产业研究了六七年，远洋公司层面则研究了三 四年，“远洋的决心有多大呢？如果不是想做养老， 就不会引进中国人寿作为远 洋的第一大股东”。盈利模式进入养老地产领域的房企几乎都发现，现阶段单纯做养老的获利空间 极小。李明表示，远洋决定操作能盈利的养老机构。“盈利模式就是做半护理的养老服务机构”。据李明介绍，半护理的 养老服务机构规模适度，靠网点布局扩张，主要在一线城市复制。去年亮相的位 于北京亦庄的椿萱茂凯健就是这种模式。 它由远洋自持，并不出售，是一栋有89 个房间的4层小楼，每月收取租金，主要以提供日常生活护理为主。远洋地产透 露，目前出

16、租率为20%每个房间的月租金在万元以上。此外远洋还在研究另一 种带有产权交易的模式，2-3年内会加快推行。强强联合远洋进入养老产业，采取的策略是与国际知名养老服务商进行强强联 合。椿萱茂是远洋地产“跨洋合作”的首例， 远洋与哥伦比亚太平洋公司、美国 知名养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发与经 营。哥伦比亚太平洋的中国子公司凯健国际， 是中国第一家拥有养老服务营业执 照的外商投资企业，其首个养老服务项目已于 2012年10月试营业。除亦庄项目外，远洋地产与哥伦比亚太平洋还在北京共同开发及运营 养老设施，可能涵盖远洋旗下其他项目。外方将提供专业设备的选择与采购、

17、项 目院长及护士等培训在内的多项服务。多点布局据悉，远洋地产目前成立了专门的养老地产业务发展中心，2013年7月远洋首个养老产品“椿萱茂”在北京亦庄投入运营， 第二个项目位于双桥，即 将试营业。远洋地产总裁李明此前表示，“3 -5年内，远洋将完成北京、上海、大 连等一线或热点城市在养老领域内的多点布局，形成与集团住宅地产、商业地产以及房地产金融平行的全新业务增长极，未来养老在战略上或会成为远洋地产的 主要业务之一”。5 .郭广昌：提速进军海外及养老地产两会”期间，全国政协委员、复星集团董事长郭广昌于复星集团北京 总部举行“提案”说明会。今年，郭广昌主要站在民营企业主的立场上， 从混合 所有制、

18、海外投资，到医疗、保险，再到养老、互联网等领域，对其新近的思考 及想法与媒体进行了交流。针对目前企业纷纷出海，郭广昌建议，国家加大对国企、民企联手海 外投资的鼓励与支持，同时也建议从国家层面在金融支持、 外交支持等方面给予 出海企业更多的支持与帮助。其实，近年来，复星集团正在紧锣密鼓的加大海外投资，去年12月，郭广昌砸下7.25亿美元（约44亿元人民币）将纽约一地标大楼收入囊中；止匕外， 其在保险、医疗等领域还展开国际投资。”还有一些项目都在谈。”郭广昌透露： “国际化是一个不可逆转的趋势， 但海外投资也碰到了 一些问题， 例如，缺乏足 够的融资与政策支持、对外监管制度与国际惯例及规则不够熟悉、缺乏企业文化 融合经验等等。不仅如此，随着近年来国际投资与贸易保护主义抬头，跨境投资也变得日益复杂。”不仅仅复星集团，包括万科、绿地、碧桂园等千亿企业亦在加大海外 投资。郭广昌希望，通过混合所有制的思路，将国资的稳定性与民企的利益捆绑，进而在海外投资之际能够降低项目风险，提高决策效率与精度。在进军海外的同时，郭广昌亦在备战创办“民营银行”。“我们已经 在积极准备参与民营金融相关的事宜，会关注一切与民营金融相关的领域。”他 透露：“目前已经参与