物业管理系统风险十大典型案例

1、物业管理风险十大典型案例案例一、“广告牌”的特殊侵权问题 2案例二、物业管理公众责任险案例 4案例三、小区内交通安全案例 . 6案例四、小孩小区爆炸死亡 物业公司判赔近 7 万 8案例五 游泳池安全管理 （体育健身设施责任） 10案例六 小区化粪池炸伤人案 . 12案例七 5 岁独生子女命丧小区窨井案 14案例八 都是“李子”惹的祸 （高空抛物责任） 15案例九、车场大树砸坏小轿车 . 17案例十、楼梯积水湿滑住户摔成骨折 物管赔偿 2 万多 19案例一、“广告牌”的特殊侵权问题某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽 1 米，长 1.5 米，重约 8 公斤。某天，气象台预报有台风

2、，该市为台风 预计登陆点，风力可能会超过 10 级，最高达 12 级左右。该天中午， 台风登陆将宣传栏刮起，砸毁 20 米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修 理花费将近2万元，要求物业公司赔偿经查，该宣传栏系事发 3年前安装，原固定宣传栏的 4 个螺丝， 其中两个已经锈蚀、滑牙， 经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。分析：1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 本案例中， 台风信息已经提前准确预告， 物业公司作为专业公司应该 预见到台风登陆所造成的影响， 提前做好防灾工作， 宣传栏被刮起的 情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司 免责的理由。2、对于建筑物等致

3、人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律 通过专门条款予以了明确。 中华人民共和国民法通则第 126 条规 定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、 悬挂物发生倒塌、 脱落、坠落造成他人损害的， 它的所有人或者管理人应当承担民事责 任，但能够证明自己没有过错的除外。 ”也就是说，其所有人或者管 理人除能证明自己没有过错的以外， 均应依法承担民事责任。 此案例 中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原 固定宣传栏的 4 个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道 台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。3 、此案例也提示我们：在物业管理日常工作中，应该忠于

4、职 守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作， 保证设施设备处于正常 工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有 的预见能力和预防能力，积极工作；而不能轻易、消极地以台风、暴 雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。案例二、物业管理公众责任险案例2004 年 2 月 23 日 19：20 分左右，某小区业主开车驶入停车场 入口时，车场值班员走出岗亭拔起地桩打开道闸， 正在办理车辆放行 手续时，一业主小孩（ 3 岁）在保姆的带领下从岗亭经过，保姆未能 妥善照顾小孩， 小孩突然跑进岗亭按动了道闸的控制按钮， 道闸突然 放下，将正在驶入小车前挡风玻璃砸伤。 事后处

5、理过程中物业公司为 了减少小孩家长（小区业主）的损失，隐瞒事实向保险公司理赔 （注：该物业小区办理了物业管理公众责任险） 。 保险公司理赔时， 调看监控录像，发现与报案材料不符，拒赔。分析：1、物业管理作为一个高风险行业，各项业务涉及面多、人广， 直接涉及人身和财产安全，同时繁杂、多样，受环境影响大，处于随 时随地的动态之中，可控性低，涉及的对象（人和不动产）都是金额 巨大的标的物， 但同时物业管理又是一个微利行业， 物业公司多保本 甚至亏损经营， 合理的风险转移是必不可少的， 物业管理公共责任险 也就应运而生。2、在现实工作中， 个别物业公司在购买物业管理公共责任险后， 出现思想麻痹，认为公

6、司面临的的经济赔偿风险找到了转移通道 ， 物业公司从此可以高枕无忧， 从而在日常管理工作中出现松懈。 其实， 购买保险， 转嫁的仅仅是经济赔偿责任， 保险公司并不会承担管理品 质下降、客户满意度下降的后果， 物业公司仍然必须承担自己的管理 责任，承担客户抱怨甚至流失的后果，长此以往，物业公司也只能被 市场抛弃。更有甚者出现在现实操作中为了取悦客户，不坚持原则、 对保险公司隐瞒事实真相的违规操作， 物业公司此种行为属于违约行 为（物业公司与保险公司之间的合同） ，不但有可能面临保险公司拒 绝赔偿、公司荣誉受到伤害的风险， 若达到一定数额， 符合一定条件， 公司及法人代表要承担相应罚金甚至刑事责任

7、。3 、从维系客户关系角度来看， 良好的客户关系是建立在专业、 优质的服务基础之上的， 本案中的做法其实并不利于物业公司与业主 维持良好的客户关系， 反而可能会给日后处理类似问题带来困难。 同 时，为维护业主不当利益， 却损害合作伙伴的合法权益，也与公司一 直强调的诚信、尊重顾客、尊重合作伙伴的原则不符。4、因目前的物业管理法规，要求物业管理公司必须对管理区域 进行监控，因此， 事故发生后，保险公司一般都会要求物业公司提供 录像资料，伪造证据已经存在较大的风险。事故发生后，当事人应当 尽力保护现场， 搜集证据，实事求是地向保险申报， 如作假又被查出， 将要承担不利法律后果。案例三、小区内交通安

8、全案例2004 年 4 月 8 日，某封闭式管理的小区内发生一起交通事故： 一老人在小区内散步。 当其行至道路拐角处时， 被一辆突然出现的转 弯车辆撞翻。 当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求 （现场 有限速 15 公里/ 小时的标识牌），后来老人因抢救无效死亡。事发后 物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助 调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。可是，事情并 没有就此结束。被撞老人的女儿（业主）在处理完交通事故和老人后 事以后。于 4 月 19 日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理 不善和未能采取有效措施防范事故发生， 使业主在公共场所受到人身 伤

9、害的事实承担责任， 赔偿人民币 1 万元。 并声称已掌握了小区交通 标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。 经法院审理查明， 物业公司在小区内已设置合理的限速标志， 已有监 控设施，且事发后及时采取了救助措施，没有过错，故物业管理公司 不承担责任。分析：1、根据中华人民共和国道路交通管理条例中关于道路的定 义，未包括住宅小区内的道路。 实际上在各地类似案件的处理过程中， 通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。 从本案例情节看， 肇事 者没有主观故意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。 根据民法通则有关规定，肇事司机应当承担民事赔偿责任；而物 业管理公司虽然不是

10、直接侵权人， 并且按照合同的约定履行了小区内 交通秩序管理的义务， 设置的交通标识也并无不妥。 交通事故发生后 物业管理企业积极依法（条例）履行义务。但如果有证据表明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相 关规定并年久失修使标识失效（履行合同义务有瑕疵） ，同时证据证 明该行为与事故发生有因果关系， 则物管公司应当承担一定的管理责 任。反之则物管公司不应当承担责任；2、另外需要说明的是，此案是两个不同的法律关系，可以视为 两个债务：肇事者与原告之间是侵权民事责任（因侵权所生之债） ； 业主向物业管理公司主张的是违约责任（因合同所生之债） 。所以， 交通事故的处理， 不影响当事人追究物业公司的责

11、任 （如果物业公司 有违约或违法行为）。当然这个赔偿的范围与侵权赔偿是一致的，不 能超出实际损失。如果在实际损失之内，就不算额外赔偿。3、在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国 家或相关主管部门的强制性规定，除在道路拐弯处加装限速标识牌 外，还应加装反光镜、限速路埂、减速带等物防设施，并在物业区域 内应做好相关交通、 消防知识的宣传； 对物业区域内的交通标识等公 共设施设备及时巡检、修缮，确保其正常使用。4、物业管理企业在发生恶性突发事件后，物业管理企业要作好 现场抢救、保护， 在采取应急措施的同时应及时报告、联系相关事故 处理部门或通知责任人，以最大限度降低损失。另外，通过购买

12、相关 责任保险的方式可以有效地转移风险。案例四、小孩小区爆炸死亡 物业公司判赔近 7 万据原告郑某诉称， 2002年 5月 7日，他们 6岁的儿子小俊和另 外两个小朋友 10岁的小浩、 11岁的小文一起玩， 3人到了他们的暂 住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍， 从该楼后一堆放杂物的 临时搭建的小房子里， 孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁 桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子 9 岁的小豪，找 到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木 棒插入天那水小桶后发生爆炸， 小俊则因离得近被严重烧伤， 后不治 身亡。事发后，死亡孩子的父母把该花园的物业管理公司和

13、另 3 个肇 事孩子告上了法庭。分析： 被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得 的地方， 对爆炸事故负重要责任。 其不作为的行为和 4 名儿童玩天那 水烧火引起爆炸， 这两个方面应各占一半的责任。 最终人民法院判决 具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负 15的监护不力的责任， 由其自负；被告物业公司承担 45的责任；另一孩子小豪由于直接 引起爆炸承担 25责任；其他两个男孩各承担 7.5 的责任。由于 3 个男孩均未成年， 其赔偿责任由监护人承担。 死亡孩子的父母共获得 近 13 万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金 8.5 万元；物业公司因不 作为被判赔近 7 万元。还要说明，

14、 这里赔偿数额如此之少的原因， 是因为小孩是外地农 村户籍。如果小孩是城市户籍，赔偿数额会增加3倍以上。物业管理公司面对众多的业主、消费者及路人，情况极为复杂， 应当及时注意排除安全隐患， 尤其是有业主进行装修、 或者进行设备 维修时，更是事故易发时段， 上述案件中的小房子就是临时施工搭建， 施工完成后未及时拆除而引发事故。物业管理公司应当加强对外来施 工队伍的管理，施工结束后，应当及时清场，恢复原有秩序。案例五 游泳池安全管理 （体育健身设施责任）2004 年 8 月 26 日下午 3 时左右，吴女士 8 岁的儿子小强和 10 岁的女儿到游泳池游泳，他们还约了邻居林女士 7 岁的儿子一同前

15、往。吴女士和林女士都知道游泳池 3点半才开放， 而且儿童需要成人 陪同才可进入，所以让孩子们先去，她们随后到。然而，待两位母亲于 3 点半左右赶到游泳池时， 却发现孩子们已 进入游泳池，而她们隔着栏杆只看到了两个孩子，小强不见了！ 5 分 钟后，小强被救生员从水中捞出，已是不省人事。小强被送往医院抢 救后脱险，住院 20 天，花了 2万多元医药费。小强的父母认为： 由于游泳池的经营者深圳某物业管理有限公司 的过失，在没有大人陪同的情况下，让 3 个小孩购票入场，且放任他 们到深水区游泳，导致溺水事故发生。在多次索赔不成后，他们将该 物业公司告上法庭，索要医疗费、误工费、精神损害赔偿等共计 2.

16、8 万余元。分析： 1、此案例真实判例。法院判定：此案中，在没有大人陪同的情 况下物业公司同意小孩购票进入游泳池，并且放任他们到深水区游 泳，物业公司未尽到谨慎管理的义务，应承担 40%的责任。虽然在事 故发生后其积极抢救， 尽了救护的义务， 但不能因此免去其应承担的 民事责任。2、小强的监护人吴女士明知未成年人进入游泳池应有成人陪同， 却未尽到监护职责，应承担一定的责任。小强已上小学 4 年级，其年 龄、智力足以识别泳池四周的警示标语， 并能判断在深水区玩耍的危 险性，却不理会警示标识擅自到深水区玩耍， 其自身也应承担一定责 任。因此，原告方也应承担 60%的责任。3、此案例以血的教训告诫我

17、们：物业管理公司作为小区公共场 所的管理者，”责任重于泰山“！物业公司应该建立和健全安全防范、 检查、整改制度， 强化员工以及领导的安全防范意识，在日常物业管 理服务中真正抓好安全防范工作， 将一切可能导致意外发生的不安全 因素消除在萌芽状态。虽然湖北大厦范围内没有游泳池， 但却有一个篮球场， 时常也会 有周围小区的孩子来打球， 而这个球场又经常被用作停车场， 存在一 定的案例隐患。应当在球场树立明显的警示标志，并时时巡查，及时 排除可能发生的隐患。案例六小区化粪池炸伤人案2010年4月14日下午 5时许，厨师林某接听手机 走到某小区内餐厅隔壁59号店面过道上的一个化粪池井盖边时，点起打火机想

18、熏走坟虫，化粪池突然爆炸，将他全身 烧伤70%,伤残6级。为此，林某将文屏山庄化粪池的管理人 某物业管理有限公司告上法庭。10月19日,法院作出一审判决 ，物业承担全部责 任，应支付给原告林采总计达 13万余元的赔偿金 ，其中包 括精神损失费 1万元。分析：1、建筑物或者其他设施发生倒塌、 脱落造成他人损害 ，依法 它的所有人或管理人应当承担氏事责任，但能够证明自己没有过错的除外。本案中,原、被告双方均确认，发生爆炸的小区内的59号店面过道上的化粪池属被告管理的范围。 原告因被告管理 的化粪池爆炸而受伤。原、被告双方也均未主张化粪池存在设计、施工缺陷。被告作为 管理人未能举证证明其尽到管理义务

19、，对事故的发生没有过错。另一方面，原告在店面过道上的化粪池井盖边点燃打火 机，虽是本案的一个诱因 ，但发生爆炸的前提条件是空气中 的沼气达到一定的浓度。发生爆炸的化粪池位于小区内的59号店面过道上，原告作为一个自然人，在店面过道上这一非禁止 烟火的公共场所点燃才了火机， 共行为是一个正常的行 为，被告主张爆炸系原告非正常使用明火所致，于法无据，法院不予采信。原告对爆炸的发生并无过错。据此，原告要 求被告承担建筑物的管理人的侵权责任是合法的，应予支持。2、湖北大厦建成已有多年，至今消防设施仍然经常修修补补。 明面上的问题大家看到， 但地下的设施却有可能被大家忽视。 大厦 2、 3楼出租作为餐厅，

20、每天产生大量的餐厨垃圾，不排除对地下排水管 道堵塞或者化粪池淤塞的可能性， 长时间积累，也可能会有沼气积聚， 会产生一定的安全隐患。 必要时应当进行检查和清理， 避免类似事故 好生。案例七 5 岁独生子女命丧小区窨井案7 月 9 日 19 时左右 , 董某携带 5 岁独生女菲菲进 入某山庄小区的健身设施内玩耍时 , 菲菲一脚踏上一个生锈的污 水井盖 , 井盖掀翻 , 菲菲掉入井内 , 被救起后送往医 院 , 治疗无效死亡。为此 , 菲菲父母向山庄物业管理公司索赔 近 37 万元。10 月 22 日 , 法院做出一审判决 , 认为物业管理公 司对小区窨井存在疏于安全管理的过错 , 应承担全部赔偿

21、责 任 , 赔偿遇难者家属死亡赔偿金、丧葬费和精神损害赔偿金 等 318968 元。分析：法院认为，被告物业公司有向业主收取物业管理费 , 是某山 庄的实际物业管理人 , 对小区的公共设施负有管理义务。小区健 身休闲区内窨井盖松动后 , 被告物业公司未采取有效防护措 施 , 存在疏于安全管理的过错 , 该过错造成二原告的女儿林 紫菲死亡的后果 , 被告物业公司的行为构成侵权 , 应承担全 部赔偿责任。被告物业公司虽在健身休闲区内设有警示牌 , 但均 不是对窨井盖松动问题做出的警示 , 故被告物业公司提出其已尽 管理义务的主张不予采纳。原告董小敏作为林紫菲的法定监护 人 , 陪同女儿一起在健身休

22、闲区玩耍 , 寄井盖松动导致其女 儿落井 , 原告董小敏难以防范 , 故认定原告董小敏已尽其监 护职责 , 被告物业公司提出的二原告未尽监护义务 , 应负事 故责任的主张 , 不予采纳。原告董小敏及其女儿虽非某山庄业主 或物业使用人 , 但被告物业公司没有阻止其进入 , 原告董小 敏及其女儿进入某山庄后 , 被告物业公司应提供安全合格的公共设施 , 被告物业公司提出其不应对非业主或非物业使用人承担管 理不善的民事责任的主张 , 不予采纳。案例八 都是“李子”惹的祸 （高空抛物责任）一颗李子从高空飞下， 砸到了高女士。 高女士在索赔不满意的情 况下，一纸状书将深圳市某物业管理处告到了法院。 而该

23、物业公司连 呼冤枉，并请来律师与高女士对簿公堂。据了解，某年 5月 28 日下 午 4 时左右，高女士带女儿从一幢大厦下的一家超市买东西出来后坐 在超市外面的休闲椅上休息。 突然从大厦上面掉下一个东西， 刚好砸 在她的右脑和右耳朵上面。 她当场被砸得晕晕乎乎的， 两眼直冒金星。 当她醒过神来时，右耳朵已经红肿，这时路人拿着一颗烂李子告诉她， 正是这颗从楼上掉下来的李子砸到了她，路人提醒她去找大厦管理 处。于是，她便拿着这颗李子到了大厦管理处。当即，管理处值班人 员彭小姐一边安排护管员到事发现场去查找原因 （ 没有任何线索和迹 象表明是楼上抛物 ）边安排人员到药店购买药油 （活络油 ）给高女士擦

24、 拭。高女士与随同她前来的一名男土 （后了解该男士姓熊 ） 均表示此药 对其这种情况无效，熊先生进一步要求与管理处进行协商。后来，高女士报警，巡警也建议事主到医院检查，如有任何纠纷 可通过正常途径解决。 5 月 29 日，高女士将诊断书拿到管理处，管 理处工作人员将其诊断书进行了复印， 管理处的经理考虑到服务行业 需注重行业影响，为息事宁人，他个人给予补偿费用 200 元，但高女 士坚持所有医疗费用分文不少。 后在派出所民警的调解下， 管理处表 示出于人道主义，愿意承担 300 元的安抚费用，但高女士仍不退让， 要管理处承担全部责任。 最终派出所调解无效， 高女士选择通过司法 程序解决此事。6

25、月 2日，高女士一纸诉状把这家管理处告到了深圳市罗湖区人民法院，并追加管理处所隶属的深圳市某物业公司为该案被告。 高女 士请求法院判令被告赔偿她医药费 620 元、误工费 150 元、交通费 17 元、精神损失费 1500元、工商登记费 60 元，并承担该案受理费 以及资料和证件复印费。分析：一颗不知从何处飞来的李子， 就把深圳市某物业管理处以及该公 司送上了被告席，该管理处的经理连呼冤枉这件案子的基本事实不 清，虽然高女士称自己被李子砸伤，但是到目前为止，她都找不出目 睹这一事实的证人。 而最重要的一点就是， 物业公司和业主签订的协 议合同里，物业公司管理的是物，业主们的行为不在其管理范围内

26、， 也无权管理。 所以从合同义务来讲， 物业公司不应成为这个案子的责 任承担人和赔偿义务人，也就是说被告的主体不适格。最终，罗湖区人民法院下达了该案的民事判决书。 法院判决认为， 高女士在大厦附近被坠下的水果伤及头部及耳朵， 实施侵权行为的侵 权人是抛物者， 而非被告深圳市某物业公司某大厦管理处。 管理处作 为物业管理者， 无法预知侵权行为发生的时间， 也无法对该侵权行为 进行预防和制止。因此，管理处在物业管理过程中，不存在过错，对 原告不承担赔偿责任。案例九、车场大树砸坏小轿车某日 , 某市一小区内一棵高达 10 余米的大树被大风连 根拔起 , 砸坏了停在树旁的一有现代牌小轿车 , 平安保险

27、公 司依据保险合同为车主陈先生理赔了 3.3 万元。五个月后 , 平 安保险公司诉至宣武区人民法院 , 认为大树被风刮倒前已有歪 斜 , 该小园物业公司应预见到后果并事先采 取措施 , 要求 物业公司承担原告理赔给客户的 3.3 万元经济损失。被告物业公 司则认为 , 大树倾倒属不可抗力 , 他们不应承担责任。 但法院审理后，判决物业公司应当承担赔偿责任。分析：1、依据我国民法通则 第 153 条 , 不可抗力是指 “不 能预见，不能避免并不能克服的客观情况” , 包括台风，洪水，地 震等自然原因和战争等社会原因。如属正常的刮风下雨 , 即使程 度强烈也不能视作不可抗力；而对于台风、闪电 ,

28、气象台未能预 先预报 , 或者虽已预报但当事人已经采取必要 措施却仍不能避 免损害后果发生的 , 则当属不可抗力。不可抗力独立于人的行为 之外 , 不受人的主观意志所支配。 民法通则第 107 条规 定；因不可抗力不能履行合同或者他人损害的，不承担民事责任，法 律另有规定的除外。2、在本案中 , 正常的刮风现象并不是不可预见的 , 另 外 , 如确证大树被大风刮倒之前已出现倾斜 , 物业公司则应 预见到损害后果的发生 , 旦采取相应的防护措施。如果没有作 为 , 则不 适用 不可抗 力免责 条款 。 物业 管理条 例 第 36 条 规定 : 物业管理企业应当按照物业服务合同的约 定 , 提供相

29、应的服务，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、 财产安全受到损害的， 应当承担相应的法律责任。3、物业管理公司在停车位的选址上应当尽量避开广告牌、危墙 等容易倾倒的危险物 , 以保障业主的财产安全。从大树被连根拔 起的事实可以看出 , 大树在此以前的根基已经动摇 , 具有一 定的不稳定性。作为专业民物业管理公司 , 应该预见到这样的隐 患并采取防护措施 , 或不要在这样的危险物下设置停车位。 物 业管理人员应当在日常的工作巡查中， 本着对公司、 对业主负责的心 态 , 及时发现类似问题并采取解决手段 , 把危害降到最低。案例十、楼梯积水湿滑住户摔成骨折 物管赔偿 2 万多 广州市青年麦某从家里出门时，由于楼梯积水湿滑，摔成骨折， 他认为是负责打扫卫生的小区物业管理公司的责任， 于是一纸诉状把 物业管理公司告上法庭， 天河区法院近日审结了此案， 判决物管赔偿 麦某医疗费等各费用合计 24130.2 元。据了解， 25岁的麦某住在天河区新陶北街，他幼年得过脑膜炎， 落下了高弓足、脑发育不全的后遗症， 因此平时都在家中， 较少外出。 去年 2月 11日上午 10 时许，麦某出门