第七章土地增值税

1、第七章第七章 土地增值税土地增值税本章学习要点土地增值税的概念和特点纳税义务人与征税范围土地增值税税率计税依据和税收优惠应纳税额的计算土地增值税的预交和清算土地增值税的申报缴纳7.1 土地增值税的概念和特点土地增值税的概念和特点 7.1.1 土地增值税的概念土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物（简称房地产，下同）的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。是国家凭借政治权力，参与国有土地增值收益分配的一种税种。 7.1.1 土地增值税的特点土地增值税的特点1.土地增值税以转让房地产取得的增值额为计税依据。2.土地增值税实行按次征收。3.土地增值税

2、实行超额累进税率。4.土地增值税属于特定行为目的税。 7.2 纳税义务人与征税范围纳税义务人与征税范围7.2.1 纳税义务人纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。7.2.2 征税范围和征税范围的界定征税范围和征税范围的界定 1.征税范围征税范围（1）转让国有土地使用权（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让2.征税范围的界定征税范围的界定（1）土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。（2）土地增值税是对国有土地使用权

3、及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。（3）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。 7.2.3 若干具体情况的判定若干具体情况的判定1.以出售方式转让国有土地使用权、地以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的上的建筑物及其附着物的（1）出售国有土地使用权的（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产的买卖 2.房地产的继承、出租、抵押、重房地产的继承、出租、抵押、重新评估和房地产的代建行为新评估和房地产的代建行为（1）房地产的继承 （2）房地产的出租（3）房地产的抵押（4）房地产的重新评估，这主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使升

4、值的情况（5）房地产的代建房行为3.房地产地赠与房地产地赠与下列情况的赠与不属于土地增值税的征税范围：1、房屋所有人、土地使用权所有人将房屋权、土地使用公赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 4.房地产的交换房地产的交换 指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。 房地产的交换属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 5.以房地产进行投资、联营以房地产进行投资、联营 对于以房地产进行投资、联营的，投资

5、、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税；对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。6.合作建房合作建房 对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。7.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。7.3 税率税率土地增值税实行的是四级超率累进税率。土地增值税实行的是四级超率累进税率。详见表详见表7-2。7.4 计税依据和税收优惠计税依据和税收优惠 7.4.1 计税依据

6、计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额，土地增值额是地产所取得的土地增值额，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入总额减除纳税人转让房地产所取得的收入总额减除法定扣除项目金额后的余额。计算公式为法定扣除项目金额后的余额。计算公式为: 应纳税增值额应纳税增值额 = 转让房地产收入转让房地产收入 法定扣法定扣除项目金额除项目金额1.转让房地产收入的确定转让房地产收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式上看，包括货币收入、实物收入和其他收入。2.扣除项目的确定扣除项目的确定法定

7、扣除项目包括： （1）取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和取得使用权时按政府规定交纳的费用。（适用新建房转让和存量房地产转让）（2）房地产开发成本（适用新建房转让）（3）房地产开发费用，包括三项期间费用（适用新建房转让）2021-11-2319关于三项期间费用关于三项期间费用纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%（4）与转让房地产有关的税

8、金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（适用新建房转让和存量房地产转让）（5）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额以及房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （适用新建房转让） （6）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房转让） 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5

9、计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第35条的规定，实行核定征收。（7）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。7.4.2 税收优惠税收

10、优惠 土地增值税纳税人，有下列情形之一的，减征或免征土地增值税： 1. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税 。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。3.对个人之间互换自由居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。7.5 应纳税额的计算应纳税额的计算 各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。 应纳税额计算公式： 应纳税额=（每级距的土地增值额X适用税率）由于采用主机计算法比较麻烦，因而在实际工作中，都采用速算法。公式为： 应纳税额 = 土地增值额X适用税率扣除项目金额X速算扣除系数 计算土地增值税的步骤

11、和公式第一步，计算收入总额第二步，计算扣除项目金额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数7.6 土地增值税的预交和清算土地增值税的预交和清算7.6.1 土地增值税的预交土地增值税的预交 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税

12、务局根据当地情况制定。 7.6.2 土地增值税的清算土地增值税的清算1.土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位 （1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。2.土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件 （1）纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。（2）主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可

13、售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省税务机关规定的其他情况。3. 非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定（1）将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（2）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。4.土地增值税的扣除项目土地增值税的扣除项目5.土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 6.土地增值税清算

14、项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证 7.土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收 8.清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理 7.7 土地增值税的申报缴纳土地增值税的申报缴纳7.7.1 纳税义务发生时间纳税义务发生时间1.已签订房地产转让合同，原房产因种种原因迟迟未能过户，后因有关问题解决后再办理房产转移登记，土地增值税纳税义务发生时间以签订房地产转让合同时间为准。2.法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中，判决或裁定房地产所有权转移，土地增值税纳税义务发生时间以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准。3.依法设立的仲裁机构裁决房地产权属转移，土地增值税纳税义务发生时间以仲裁书明确的权属转移时间为准。7.7.2 纳税期限纳税期限纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。7.7.3 纳税地点纳税地点1.当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税。2.如果纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地不在同一地的，应当在房地产坐落地的主管税务机关申报纳