富美家园业委会拟定的物业服务合同123(1)

1、富美家园小区823192578823192578标记：已将此邮件标记为星标邮件。 取消星标物业服务合同（征求意见稿）甲 方名 称：   富美家园小区    业主大会执行机构：  富美家园小区 业主委员会 代 表 人： 闫里圣 地址： 联系电话：乙方名 称： 葫芦岛市富亿达物业管理有限公司 营业执照注册号： 企业资质证书号： 资质等级：   三级              

2、 法定代表人： 王国栋 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 125000 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法物业管理条例、辽宁省物业管理条例等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就甲方选聘乙方对富美家园提供物业管理服务事宜，协商订立本合同。第一章物业基本情况第一条  物业基本情况:名 称： 富美家园 类 型： 普通住宅 商业 办公 座落位置： 葫芦岛市龙港区 建筑面积： 12.5万 区域四至： 东至： 市物业管理中心 南至： 龙湾公园东门 西至： 飞天广场 北至： 富尔沃 委托的物业构成细目以甲乙双方实际

3、查验清单为准，并作为本合同的附件。第二章服务内容与质量 第二条  在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位的维修保养、养护和管理，包括：楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房，（物业负责巡查看护，维修费用使用物业维修基金楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面）（二）物业共用设施设备、维修、养护和管理，包括：道路、上下水管道、落水管、化粪池、沟渠、池、井、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、路灯、车棚、停车场等；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏

4、通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆行驶、停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视、门岗执勤等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。第三条  在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下内容：（一）本物业规划内的配套服务设施的维修、养护和管理，设置24小时公开值守电话，业主提出保修等事宜须在一小时内达到现场处理。（二）协助召开业主大会并配合业主大会各机构的运作；（三）小区部分设施的维修改造（项目见附件1）第四条  乙方提供的物业服务标准：一、礼仪标准1、佩戴统一

5、标志，仪表端庄、大方，穿着整洁，态度和谐、亲切，对业主一视同仁；2、有完善的值班和交接班制度，工作记录。急修服务 半 小时到位，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。二、房屋、公共设施、设备的维修与管理1、每年对房屋公共部位、设备设施、道路、绿地等进行全面检查  1 次；每年巡视房屋主体结构  1   次；每日巡视单元门、楼梯间通道及公共部位的门窗、玻璃、路灯等   1 次；巡查有记录，并将相关结果报告给甲方业主委员会办公室。2、水箱每年消毒  1  次，保持泵房清洁卫生

6、、地面排水顺畅；每年对明装给水管进行全面检查维修  1 次。3、化粪池每季度检查1次、每年清理  1 次，日常保持出入口通畅；每月清扫  2 次排水沟内垃圾，保持排水顺畅，无积水；地下管井堵塞及时疏通。4、配电系统、弱电系统建立相关管理制度，操作人员需经专业培训，持证上岗，每日填写运行记录，建档备查。5、避雷接地系统进行维护，在雷雨过后及时进行检查，发现问题应及时更换或维修加固。6、加强道路维修和养护，保证路面畅通，路面平整，排水顺畅。三、电梯的养护、运行、维护管理：服务质量要求：1、24小时电梯不间断运行公布呼叫电话和呼救电话。2、

7、一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。物业公司派专业人员20分钟到现场。3、聘请专业维保公司对电梯进行维护保养。4、根据国家相关法律法规进行管理。四、清洁管理小区规划线以内，业主户门以外。服务质量要求：维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3、 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4、 对楼梯间、电梯间、门厅、走廊的地面、扶手、栏杆，每日清扫一次；地面清拖每周不少于两次；

8、5、 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6、 在雨、雪天气应在24小时内对区内主路、干路积水、积雪进行清扫完毕。7、 小区内公共部位的护栏、标记、名牌整洁、齐全、有效。8、 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位、共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。五、园林绿化和管理。1、 植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全。绿化较充分，基本无裸露土地。2、 树林生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严

9、重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳危害较轻；树林缺株在4%以下；树林基本无钉栓、捆绑现象。3、 绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到50%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下。4、 绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。六、安全防范。服务质量要求：公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：1、 相对封闭：做到小区出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2、 维护交

10、通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅，保证消防通道畅通；3、 看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等；4、 维护小区公共秩序，协助相关部门做好小区安全防范工作，保证24小时昼夜巡逻、值班，每小时至少巡逻一次。做到有计划、有记录；5、 对小区可疑人员进行盘查，做好防火、防盗及车辆管理；6、 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。七、消防管理：公共区域消防设施的维护及消防管理服务质量要求：1、 有健全的消防管理制度，建立消防责任制；2、 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视

11、、检查和维护；及时发现事故隐患，做到设备完好无损，可随时启用；3、 严禁将消防设施设备挪作它用；4、 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，遇事能果断处理；5、 发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。八、装饰装修管理服务服务质量要求：1、 有健全的装修管理服务制度；装修管理制度应经甲方审核同意；2、 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；3、 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入管理，调解因装修引发的邻里纠纷；4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报

12、告业主委员会和有关主管部门；5、 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门。业主委托乙方清运装修垃圾的，装修垃圾堆放时间不得超过五天；业主自行清运的，乙方应及时催告，其清运完毕后方可退还装修押金。九、档案管理管理甲方委托乙方管理的资料和实施物业管理过程中形成的工作文件和资料。服务质量要求：1、 完整保存资料和档案，不损坏、不丢失，重要资料应制作备份。及时变更登记，做到帐物相符；2、 查阅和调用资料和档案，要有登记记录制度；3、 甲方需要查阅和调用时，应及时提供。第五条  业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托

13、时，乙方应接受委托并合理收费。特约服务的收费标准应该经甲方核准，并在小区内公示。特约服务包括但不限于帮业主或物业使用人做维修、保洁等服务，为鼓励乙方为小区开展特约服务的积极性，更大程度的方便业主，乙方就单个业主或物业使用人开展的特约服务业务所取得的收入、支出由乙方自行承担。第六条、业主转让或出租其物业时，应将本合同、管理规约以及有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。转让物业前，应当与乙方结清相关费用。乙方应将业主转让或出租物业的情况，及时通报业主委员会。第三章服务费用 第七条  本物业管理区域物业服

14、务收费方式为：包干制。物业公司负责催缴收取费用：（一）、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.60元/平方米/月；高层住宅：0.80元/平方米/月；商业网点：1.00元/平方米/月；另有附件合同电梯费：400元户年（一、二层不收费）；地面专用停车场：1200元位年；道路地面车位： 免费 （不可占用消防通道，因占用消防通道产生的一切责任自负）；装修使用电梯维护费500元户。（二）、物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、

15、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、法定税费；9、经业主大会或业主委员会同意的其他费用；10、业委会办公经费（据实列支）。（三）、物业公司年度利润由当年总收支盈余中产生，经营亏损由乙方自行承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。第八条  物业服务费用的交纳方式：（一）、本物业的服务费用由乙方向业主催收，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方催缴。（二）、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第九条  乙方应将物业服务（包括专业部门的委托服

16、务、对业主物业的专有部分维修养护及其他特约服务）内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公示。乙方应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，乙方应当予以配合第四章双方权利义务第十条  甲方权利义务：（一）督促全体业主遵守业主公约、业主大会议事规则和物业管理规章制度；（二）确定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）审定乙方制定的物业管理制度、物业管理服务工作计划、财务预算及决算并听取物业管理情况报告；（

17、四）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；（五）检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，听取物业管理情况报告；（六）督促业主和交费义务人按规定交纳物业服务费，协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作和宣传教育、文化活动；（七）每季度公布业委会办公经费账户收支情况接受业主监督。第十一条  乙方权利义务（一）、执行业主大会决议，服从业主委员会的领导监督；（二）、根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，在本物业区域内提供物业管理服务；自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。（三）遵照国

18、家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容向业主和交费义务人收取物业服务费，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；（四）选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；（五）有权要求业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；（六）负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告，编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。（七）根据甲方的决定，申请和使用专项维修基金；（八）每年度向甲方报告物业管理服务实施

19、情况；至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账。（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；（十） 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；（十一）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；（十二）对小区家庭经济困难的业主，经社区、业委会审核确认，适当减免物业费；（十三）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；（十四）本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业管理区域，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项

20、维修资金及帐目。 第五章物业的经营与管理 第十二条  路面专用停车场机动车停车服务收费，参照本小区富美家园小区路面停车管理办法执行。第十三条  本物业管理区域内属于全体业主所有的其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营管理；乙方将甲方委托的上述公共部位、公共设施用于广告、租赁、商业促销、经营等活动时（如小区专用停车场），在不违反国家法律、政策的前提下，接受甲方监督并每季度公布收益情况，公共收益资金作为小区物业运行和建设基金用于补充物业运行及专项维修资金。第六章 物业的使用与维护第十九条  乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设

21、备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并报甲方批准后实施。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予配合。第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主委员会、业主和物业使用人的监督。第二十一条  因维修物业或者公共利益，乙方确需占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主、业主委员会、业主大会的同意；占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十二条  乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、

22、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。 第八章合同解除和终止 第二十三条 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续一年。乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。第二十四条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方可应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）提供物业管理服务，业主应继续交纳相应的物业服务费用。  本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费的清

23、算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等。乙方应协助甲方与有关方理清本小区共有设施设备、图纸资料等有关事项。第九章违约责任 第二十五条  乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第二十六条  在合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；乙方不移交物业资料、物业管理用房，占用物业共用部位、共用设施设备的，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度总费用百分之一的违约金

24、，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第二十七条  以下情况乙方不承担责任：（一）因不可抗力导致物业管理服务中断的；（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；（五）