苹果国际公寓可行性报告

1、苹果国际公寓项目一期工程可行性研究报告淮安大田房地产开发有限公司二00七年十一月十日目 录第一章 项目概况第二章 市场分析及可行性第三章 设计方案的可行性第四章 市政配套、环保及节能等的可行性第五章 项目法人及其职责第六章 投资估算及资金筹措第七章 财务效益分析第八章 结论第一章 项目概况1.1项目名称本项目由淮安大田房地产开发有限公司进行开发建设。项目名称“苹果国际公寓”，项目所在地为淮安市清河区淮海西路南侧，北京北路西侧。淮安大田房地产开发有限公司于2007年4月27日经工商行政管理局批准成立，具有房地产综合开发经营暂贰级资质。公司简介如下：公司名称：淮安大田房地产开发有限公司注册地址：淮

2、安市淮海北路19号法人代表：王文田企业类型：有限责任公司经营范围：房地产投资、开发、销售公司营业执照和房地产开发资质证书见附件。1.2项目选址项目所在地为淮安市清河区淮海西路南侧，北京北路西侧。交通极为方便，各基础设施到位，是理想的居住用地。1.3项目建设内容本项目建筑为小高层和高层住宅楼，本项目分二期建设，其中：一期建筑面积为16524.28平方米，投资总额为4925万元。，综合容积率3.5，建筑密度25%，绿地率38%。1.4市政配套：项目建成后，设计日最大用水量200吨/日；日最大污水排放量180吨/日；基地内设一座400KW配电箱，负荷总装容量约320KW；日最大煤气量12立方米/小时

3、；直线电话安装配置，住宅每户设两门。项目建设方已经就各需要配套的工作向有关管理部门征询，可以配套解决。1.5建设期本项目一期工程：16524.28平方米，计划交付时间是2009.2；1.6投资估算本项目一期工程初步估算，建设总投资4925万元，其中：建筑安装费用1785万元，土地及相关费用1818万元，其他建设费用为1322万元。1.7资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，建设单位以自有资金投入，并支付3200万元买得该地块的开发权，进行房地产开发。其余建设资金自筹解决。1.8财务效益测算经初步测算，本项目一期工程的全部投资财务内部收益率为32.69%，财务收益值为16

4、10万元，静态投资回收期为1年（含建设期）。财务测算表明，本项目在财务上是可行的并有一定的抗风险能力。第二章 市场分析及其可行性2.1市场总体供求状况2006年，淮安市完成房地产投资60亿元，增长33.33%；市区完成房地产开发投资47亿元，增长34.29%。房地产开发施工面积641万平方米，增长54.46%。新开工面积376万平方米，增长75.7%，竣工面积230万平方米，增长11.65%。市区完成施工面积469万平方米，增长59.77%，竣工181万平方米，增长25.69%。全市普通商品房供应总量211.22万平方米，销售总量为171.95万平方米，销售量同比增长96%，供销比为1.23：

5、1；市区普通商品房供应总量128.57万平方米，销售总量为102.82万平方注入，销售量同比增长57.51%，供销比为1.25：1.2006年淮安市住房消费持续旺盛，全市完成房屋权属登记面积478万平方米，其中市区158万平方米；实现房地产交易面积247万平方米。从地区情况看，淮安市清浦区房地产交易量占全市交易量的28.26%，仅次于清河区35.78%，占比在全市排名第二，从淮安目前的总体情况看，商品房平均销售速度为52569平方米/月。“2.2区位分析淮安市地处江苏省北部中心地域，位于北纬32度43分34度06分，东经118度12分119度36分30之间，北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市

6、和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最直线距离150公里，面积10072平方公里。2005年，市区建成面积82平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州、经济开发区5区和涟水、洪泽、盱眙、金湖四县。2005年，全市户籍人口524.06万人，其中，非农业人口143.15万人，农业人口380.91万人；男性人口269.01万人，占总人口的比重为51.33%，女性人口255.05万人，占总人口的比重为48.67%。年末总户数为158.33万房，人口密度为每平方仅是520人，市区人口为83万人。2010年，全市城镇人口达到250万人，城市化水平达46%。中心城市建成后面积达120平方

7、公里，建成后人口达100万以上的特大城市。城镇居民人均可支配收入14700元，年递增10%，农民人均纯收入达5600元，年递增7%。恩各尔系数降到40%以下；城镇人均居住面积30平方米，农村人均钢筋、砖木结构住房面积40平方米。2.3价格分析目前清河区区域的楼盘平均价格大致在每平方米36004500元，淮海第一城已突破5000元/平方米。其中的小房型的住宅由于房款总价较低，其销售情况比较好，价格相对来讲高一点；而大房型其房款总价比较高，与淮安居民的家庭收入不成比例，难于承受，销售情况不容乐观，其价格也相对要低一点。2.4购买力和购买意想分析据本公司的调查分析，购买者对本区内的楼盘能够承受的价格

8、集中在每平方米35004000元，总价在30万元左右，且淮安的房价政府也进行核准，这在某种程度上也限制了房价的上涨，控制了我们利润和进一步增加。从面积来看，希望购买70120平方米一套的中小房型者占大多数。房型选择主要为二室二厅和三室二厅，其房间应尽量朝南，厅在北边可以接受，这与本地处于江苏北部靠近黄河，气候在冬天相对较冷有关，在淮安老百姓的脑海里已形成了这种观念。因此，我公司在设计房型时坚持中小房型为主，压缩大房型。政府近段时间所出台的各项措施也对建筑面积超过144平方米的大房型进行了打压，契税、营业税等提高在很大程度上对大房型的销售直到压制作用。根据当地居民现在购房时关心的配置，我公司在设

9、计时尽量把两个房间放在南边，考虑设置太阳能热水器；智能化配置等。第三章 设计方案及其可行性3.1设计指导思想本项目的设计本着“以人为本，超前”的指导思想，遵循系统性、地域性和生态人文有机结合的原则，为居民分行一个功能配套、设施齐全、生活舒适的现代化人文居住社区。3.2规划设计理念随着世界经济的高速发展，城市化的进程也日新月异。当代城市的发展和完善应当具备一些理性的条件； 3.3规划构思主题规划充分尊重基地原有的环境基质，以造景的方式形成集中式绿地，作为整个社区的中心，并通过建筑的围合形成交通院落和景观院落，从而形成大绿地、小院落的多重院落的社区结构模式，组织邻里生活，加强社区交往和邻里相亲。3

10、.4总体规划设计3.4.1总平面设计项目所在地为淮安市清河区淮海西路南侧，北京北路西侧。道路系统灵活布置。其根据组团最大限度建构人车分流体系。内部行车交通通往主入口从城市交通进入10米宽车行路，并通过此主骨架进入各院落空间。社区内所有停车空间均最大限度设置在车行道的组团出入口及院落间的消极空间。严格限制机动车辆出入院落空间，保证院落生活的宁静和安全。本小区最大程度地实现步行交通和车行交通分享。各院落空间有独立的广场空间节点，提供多样的交往平台。在社区中间规划路附近设置物管用房，多个垃圾回收点沿内部车行道设置，在小区西南端设置配电箱。3.4.2主要建筑经济技术指标总规划用地：4800平方米总建筑

11、面积：16524.28平方米容积率：3.44建筑密度：25%绿地度：38%总入住户数：130户机动车泊位：72台自行车位摩托车：300辆3.5建筑设计3.5.1住栋设计1、采用围合单元形成动静院落，中间住栋通透架空处理，扩大院落空间和视野，可作为春季和夏季的户外活动空间的补充。2、院落周边住栋可局部底层架空，作为业主休闲娱乐的场所。3、院落周边消极空间结合架空层为车库4、院落构成考虑夏季风向和冬季风的阻隔5、考虑老年人、残疾人的交通安全。实行无障碍设计。3.5.2住宅设计小区内住宅由小高层和高层住宅组成。在设计中使其结构形式、造型、使用功能与景观完善结合。使住宅空间更加有趣味性和生动性，住宅之

12、间形成开阔有气势的景观，极大地提升了小区的生活品质。A、 房型设计所有住宅设计从原则上把握住平面设计的“三大一小一多”，即客厅、厨房、卫生间面积大，除保证主卧大面积外，其余卧房面积相对小些，贮藏空间多，每户均设有明卫及朝南阳台（以铁花空透设计为主）。B、 居住环境合理安排功能空间，公私分区，动静分区，在五个不同层次上组织家庭生活空间：内外过渡空间、工作与辅助空间、社交生活空间、家庭居住空间、个人生活空间、工作空间由厨房、工作阳台、设备花池组成，工作阳台上设置洗衣、晒衣空调、空调主机、景观阳台提供了相对开放的交往空间。C、造型设计虽然本案规模不大，但如何做出特定环境下的特定形式，从地域与地段、历

13、史与文化、传统与当代等角度研究，都必须对本小区的开发作出一个负责任的设计。本方案力求在尊重传统与地方文化本质的前提下，充分体现当代意识；创造有传统内涵，有尊贵气质的现代欧式住宅群体形象。3.6结构设计3.6.1本项目住宅小区由小高层和高层住宅建筑组成，结构设计严格执行现行国家与江苏省的有关结构设计规范和强制性设计标准。3.6.2本项目多层住宅采用框架结构，楼面为现浇梁板。3.7给排水设计3.7.1生活用水本项目给水水源来自于市政自来水管网。生活用水量：最高日用水量：Qd=200吨/日；最大时用水量Qh=12吨/时供水方式：住宅采用地下水池、生活变频水泵，用水点的供水方式。计量：水表按户分别设置

14、，水表设在户外，做到抄表不进户。3.7.2消防用水本工程室外消防用水量10升/秒。消防总用水量为25升/秒，管径DN150，在基地按消防要求设置一定数量室外消火栓。室外消火给水系统；在消防前室及主要入口处按两股水枪水柱到达室内任何部分设置消防箱，箱内配置DN65消火栓，25米长沙龙带，DN19水枪及消防泵启动按键。3.7.3排水A、污水（1）室内采用污废水合流排水系统（2）设置专用通气立管（3）室外采用雨、污水分流系统（4）污水排放：经小区化粪池处理后，达到污水排放标准后排放，由环保局确定。（5）污水排放量：本工程污水总排放量为最高日180吨/日，最大时10吨/时。B、雨水（1）层面和阳台分设

15、雨水立管直接排入室外雨水井，再汇合地面雨水一起接入市政雨水管道。（2）技术参数：P1年，h80mm，qs=36升/秒100平方米，雨水排放根据基地现状，从基地北侧排入市政雨水管。3.8电气设计3.8.1供电设计根据小区用电负荷统计，小区内需设一座400KW配电箱，采用10KV电源供电。用电负荷：住户按8KW/户设计，设单相10A四倍表计量。取需系数为0.5，合计小区住户用电为1776KW。3.8.2配电系统每户设ZDBX型玻璃钢电表箱分户计量。每户设住户配电箱。本工程消防设备属二级负荷，其余属三级负荷。10KV电业变电站至楼内采用YJV221KV电缆埋地进户。住宅部分纵向为树干式配电，电表箱至

16、住户配电箱为放射式配电。3.9防协与接地系统本工程属三类防协建筑，屋顶设置防协装置。设置环形接地连接线作为总等电位联结，环形接地连接采用40*4镀锌扁钢沿建筑基础外围作环形设，环形接地连接需与所经过的基础地板主筋焊接。所有进出建筑物的金属管道在进出处与环形地体联接。卫生间作局部等电位联结。本工程保护接地和防雷接地采用共用接地装置，接地电阻R小于等于欧姆。低压配电系统接地为TT系统。3.10弱电设计3.10.1通讯系统内部管网与公网连接，充分利用公共信息资源，向住户提供话音通讯，视频广播，宽带接入等信息服务。小区内设电话交接间，位置设于管理用房内。工程内部管网均接入电话机房，机房内设置光电转换，

17、交接设备与窄带网、宽带网连接，采用FTTB+LAN方式接入。按每户2门电话。3.10.2有线电视A、设有线电视接收系统，小区内设有线电视接收站，公交车设于管理用房内。B、小区内设有线电视接收站采用双用HFC有线电视和卫星电视接收系统。C、每户设一井线点，每层设一只电视分支器盒D、每户至少设二只电视接收终端E、电视接收终端输出电平69+ - 6dBuv.3.10.3安全防范系统。对该建筑周界、重点部位、住户室内采用安全防范措施，并由安全中心统一管理A、 闭路电视系统在楼宇进出口，主要通道，停车场等重点部位设置摄象机，并联网至保安中心，通过传输进行监视，并记录和丰富监视图像B、 访客系统本系统为可

18、视楼宇访客对讲系统与家庭安全防范报警系统相结合。在住宅楼单元入口处装置具有电控门锁的安全防盗门和门口机C、 设置周界报警系统、家庭安防、巡更系统等。采用城市管道煤气，住宅部分煤气消耗量为120立方米/小时，总申请煤气量为150立方米/小时第四章 市政配套、环保及节能及其可行性4.1市政配套工程由于健康西路的建设，已埋设大口径的各类管线，基地的市政设施配套条件比较齐全，本项目上下水、电、燃气、通讯等都将顺利解决。教育、医疗和社区活动也将得到合理安排。4.1.1给水本项目的生活用水来源于市政管网，最大日用水量200吨，经向自来水公司征询，可配套。4.1.2排水室内污、废水合流，是外与、污水分流，污

19、水经小区化烘池处理后排放，雨水直接排入市政管网。本项目日高排水量180吨。4.1.3供电本项目需设一座400KW配电箱，采用10KV电源供电。经向供电公司征询，可配套。4.1.4煤气本项目最大煤气用量估算：住宅部分煤气消耗量为120立方米/小时，总申请煤气量为150立方米/小时，经向煤气公司征询，可由市政管道直接供应。4.1.5通信本项目需配套直线电话888对。经与电信公司征询，可配套。4.2环境保护本项目为住宅小区，无工业“三废”产生，主要治理生活污水，烟油排气及设备噪声。4.2.1污、废水处理本项目生活污、废水室内合流，在室外进入化烘池处理后排放。由市政污水厂统一处理。4.4.2废气治理与

20、排放厨房气灶设油烟过滤排气罩，烟气经过过渡后高空排放。卫生间设置独立的排气通风系统，经竖井向高空排放。4.2.3噪音处理本项目的设备、水泵等均选用低噪音产品；泵房等采取隔离措施和吸声材料，以降低噪音并减少其外界的影响，振动大的设备在安装时设置减振器，以减少振动。4.2.4卫生防疫按卫生局要求，垃圾袋装化集中处理，避免污染环境；在总体布局时，充分考虑周围环境现状合理布置绿化。4.3节能4.3.1遵循节能生态的原则，例如建筑设计充分利用自然采光和自然通风以降低单位建筑面积能耗；用电、用水、用气分户计量，并设自动抄表系统及时准确计量，等等。4.3.2提高建筑外围结构的保温隔热性能，如采用塑钢窗提高建

21、筑保温、隔音、防水性能等。4.3.3各种设备选型时使用节能设备第五章 项目法人及其职责5.1项目法人根据国家有关规定，本项目的建设与经营实行法人制度。淮安大田房地产开发有限公司作为本项目的法人，对整个项目的策划、建设实施、资金筹措以及经营等全过程负责。项目法人简介：公司名称：淮安大田房地产开发有限公司公司地址：淮安市淮海北路19号法人代表：王文田企业类型：有限责任公司经营范围：房地产投资、开发、销售5.2项目的经营管理本项目建成后全部作为商品房销售。物业管理将委托专业机构进行统一管理。根据本项目的建设要求和实际情况，工程建设期暂定约1年，一期工程建设，2007年11月上旬完成全部前期工作 ，2

22、007年12月下旬工程正式开工，建设进度见附表第六章 投资估算、资本金及资金筹措6.1项目投资估算范围A、项目建设资金由项目法人的自有资金和通过自筹解决。B、本项目的工程建设投资估算中，不包括各类用房的二次装修费用。6.2投资估算编制依据A、建设投资根据基本设计方案和有关前期工作方面部分基础资料;B、江苏省建筑和装饰工程预算定额（2000）;C、本项目的工程造价估算参照近期本市部分同类工程决算的主要指标，并考虑费用调整因素;D、主要设备采用现行市场价格;6.3工程建设投资估算内容A、土地费用。B、土建工程：包括建筑单体土建和外立面装修及内部初装修;C、总体工程：包括室内管线系统、道路、绿化、建筑小品等。D、建设单位管理费暂按工程费用的2%估算入成本;E、可行性研究、勘察设计费按建安工程费的2%算入成本。6.4建设投资该项目投资经估算，本项目一期工程投产估算约为4925万元，其中：建筑安装费用为1785万元，土地价为1818万元，其他建设费用为1322万元。建设估算投资详见附表成本预测表6.5资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，建设单位已以自有和自筹资金投入，并支付3200万元出让金买得该地块的开发权，进行房地产开发。其余建设资金自筹解决。第七章 财务效益分析7.1财务分析范围根据本项目的销售范围，将对本项目的全部商品房投入