第四章房地产权属及登记法律制度

1、第四章 房地产权属及登记法律制度第一节第一节 物权概述物权概述第二节第二节 房地产所有权房地产所有权第三节第三节 建筑物区分所有权建筑物区分所有权第四节第四节 房地产相邻权与地役权房地产相邻权与地役权第五节第五节 房地产登记房地产登记相关法律法规n中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法n合同法合同法n婚姻法婚姻法n不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例等等第一节第一节 物权概述物权概述一、物权的概念一、物权的概念n民法上的物是指自然人身体之外，能够满足人们的某民法上的物是指自然人身体之外，能够满足人们的某种需要，并且能够被人力所控制、支配的物质实体，种需要，并且能够被人力所控制、支配的物质实体

2、，如房屋、机器等。如房屋、机器等。n物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。即：物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。即：物权是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物，并权是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物，并排斥他人干扰的权利。排斥他人干扰的权利。n该定义包括三层含义：该定义包括三层含义：n物权不仅是人对物的关系，也是人与人的关系；物权不仅是人对物的关系，也是人与人的关系；n物权是支配权；物权是支配权；n物权是排他性的权利。物权是排他性的权利。二、物权的分类物权的分类1.自物权：是指权利人依

3、法对自有物享有的物自物权：是指权利人依法对自有物享有的物权。所有权是唯一的自物权。权。所有权是唯一的自物权。2.他物权：是指权利人对于不属于自己所有的他物权：是指权利人对于不属于自己所有的物，而依据合同的约定或法律的规定所享有物，而依据合同的约定或法律的规定所享有的占有、使用、收益的权利。他物权一般不的占有、使用、收益的权利。他物权一般不包括处分权。包括处分权。n他物权属于限制物权，表现在两方面：他物权属于限制物权，表现在两方面：n他物权受所有权的限制；他物权受所有权的限制；n他物权也限制所有权的行使。他物权也限制所有权的行使。三、物权的构成三、物权的构成n从法律的规定看，物权其实是一个体系，

4、不同从法律的规定看，物权其实是一个体系，不同类型的权利具有不同的支配权能。类型的权利具有不同的支配权能。物物权权自物权自物权（完全物权）（完全物权）他物权他物权（限制物权）（限制物权）所有权：国家所有权，集体所有权所有权：国家所有权，集体所有权个人所有权等个人所有权等所有权关系：建筑物区分所有权，所有权关系：建筑物区分所有权，共有关系，相邻关系等共有关系，相邻关系等用益物权：土地承包权、宅基地使用用益物权：土地承包权、宅基地使用权、地役权、建设用地使用权等权、地役权、建设用地使用权等担保物权：抵押权，质权，留置权等担保物权：抵押权，质权，留置权等所有权（自物权）n物权法物权法第四十条：所有权人

5、有权在自己的不动产第四十条：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。n物权法物权法第四十一条：法律规定专属于国家所有的第四十一条：法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。n物权法物权法第四十二条：为了公共利益的需要，依照第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋

6、及其他不动产。位、个人的房屋及其他不动产。他物权n他物权包括用益物权和担保物权：他物权包括用益物权和担保物权：n用益物权是指非所有人对他人之物所享有的用益物权是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。占有、使用、收益的排他性权利。物权法物权法第一百一十七条：用益物权人对他人所有的第一百一十七条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。益的权利。n担保物权是指担保物权人在债务人不履行到担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有

7、就担保财产优先受偿的权利。情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。例n张三向李四借款张三向李四借款20万元，以其价值万元，以其价值10万万元的的房屋、元的的房屋、5万元的汽车、万元的汽车、1万元的音万元的音响设备作为担保，同时还由王五为其提响设备作为担保，同时还由王五为其提供保证担保。期间汽车遇车祸损毁，获供保证担保。期间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金保险赔偿金3万元。如上述担保均有效，万元。如上述担保均有效，王五应对借款本金承担多少数额的保证王五应对借款本金承担多少数额的保证责任？责任？四、物权的法律特征四、物权的法律特征n物权是支配权。权利人对物权行使支配权无需得到他人的同意，物权是支配权。

8、权利人对物权行使支配权无需得到他人的同意，也无需他人协助。债权是请求权，没有债务人的协助，债权就无也无需他人协助。债权是请求权，没有债务人的协助，债权就无法实现。法实现。n物物权权是对世是对世权。所谓对世权，即只有自己是权利人，除权利人以权。所谓对世权，即只有自己是权利人，除权利人以外的世界上所有人都是该权利人的义务人（依法对该权利负不作外的世界上所有人都是该权利人的义务人（依法对该权利负不作为的义务）。债权具有相对性，只在当事人之间产生效力。为的义务）。债权具有相对性，只在当事人之间产生效力。n物权具有优先性。标的物上同时存在债权和物权时，无论物权成物权具有优先性。标的物上同时存在债权和物权

9、时，无论物权成立的先后，法律对物权的保护优先于债权。立的先后，法律对物权的保护优先于债权。n一物一权。一物一权。“一物不容二主一物不容二主”。物权具有排他性，债权不具有排。物权具有排他性，债权不具有排他性。他性。n物权具有追及效力。当物权的客体被他人非法占有时，无论该物物权具有追及效力。当物权的客体被他人非法占有时，无论该物辗转流入到何人手中，物权人都可以直接追及到物，依法要求占辗转流入到何人手中，物权人都可以直接追及到物，依法要求占有人归还原物。有人归还原物。第二节第二节 房地产所有权房地产所有权n房房地地产产所所有有权权是土地所有权和房屋所有是土地所有权和房屋所有权的集合。权的集合。n由于

10、我国立法上将土地和房屋分别作为由于我国立法上将土地和房屋分别作为独立的不动产，因此，土地和房屋是两独立的不动产，因此，土地和房屋是两个独立的物，各自成立所有权。个独立的物，各自成立所有权。一、房地产所有权特征一、房地产所有权特征n房地产所有权作为物权，具有一般物权的特征，房地产所有权作为物权，具有一般物权的特征，还有以下不同于其他物权的特征：还有以下不同于其他物权的特征：n本源性。房地产所有权是房地产物权的本源之权。本源性。房地产所有权是房地产物权的本源之权。没有房地产所有权与其权能的分离，就不可能产生没有房地产所有权与其权能的分离，就不可能产生土地使用权、地役权、房地产抵押权等这些他物权。土

11、地使用权、地役权、房地产抵押权等这些他物权。n弹力性。房地产所有权受他物权的限制，处于收缩弹力性。房地产所有权受他物权的限制，处于收缩状态，他物权到期解除，所有权又恢复圆满状态。状态，他物权到期解除，所有权又恢复圆满状态。n限制性。受国家法律法规限制和他物权的限制。限制性。受国家法律法规限制和他物权的限制。n无期限性。但土地使用权的有期限性和房屋所有权无期限性。但土地使用权的有期限性和房屋所有权的无期限性产生权益冲突。的无期限性产生权益冲突。二、土地所有权n国家土地所有权国家土地所有权n集体土地所有权集体土地所有权三、房屋所有权三、房屋所有权n房屋所有权是指房屋所有人对以房屋为标的的房屋所有权

12、是指房屋所有人对以房屋为标的的物享有的独立性支配权，在法律规定的范围内，物享有的独立性支配权，在法律规定的范围内，对房屋进行占有、使用、收益和处分，并可排对房屋进行占有、使用、收益和处分，并可排斥他人干涉。斥他人干涉。n房屋所有权是典型的不动产物权，具有物权的房屋所有权是典型的不动产物权，具有物权的全部特征。全部特征。n房屋所有权与其依附的土地使用权不可分离。房屋所有权与其依附的土地使用权不可分离。凡不可转让使用权的土地其上设立的房屋所有凡不可转让使用权的土地其上设立的房屋所有权也不能转让，非法转让土地使用权会导致土权也不能转让，非法转让土地使用权会导致土地上房屋转让的无效。地上房屋转让的无效

13、。三、房屋所有权三、房屋所有权（一）房屋所有权的取得（一）房屋所有权的取得n房屋所有权的取得，指因法定事实的发生而使不具有房屋所有权的取得，指因法定事实的发生而使不具有某房屋所有权者获得该房屋的所有权。分为原始取得某房屋所有权者获得该房屋的所有权。分为原始取得和继受取得。和继受取得。n房屋所有权的原始取得，是根据法律规定，不以原所有人的房屋所有权的原始取得，是根据法律规定，不以原所有人的所有权和意志为根据而直接取得所有权。主要包括：新建取所有权和意志为根据而直接取得所有权。主要包括：新建取得；国家承继、没收取得；无主房屋收归国有；添附取得；得；国家承继、没收取得；无主房屋收归国有；添附取得；善

14、意取得。善意取得。n房屋所有权的继受取得，是指房屋所有权人通过某种法律行房屋所有权的继受取得，是指房屋所有权人通过某种法律行为，从原权利所有人那里取得房屋所有权。包括：买卖、交为，从原权利所有人那里取得房屋所有权。包括：买卖、交换、赠与、继承等。换、赠与、继承等。三、房屋所有权三、房屋所有权（二）房屋所有权的灭失（二）房屋所有权的灭失n房屋所有权的灭失是指因某种法律事实的出现，房屋所有权的灭失是指因某种法律事实的出现，使原房屋所有权人失去了对房屋占有、使用、使原房屋所有权人失去了对房屋占有、使用、收益和处分的权利。主要包括：收益和处分的权利。主要包括：n主体灭失：因房屋所有权人自然死亡或宣告死

15、亡、主体灭失：因房屋所有权人自然死亡或宣告死亡、法人被终止而导致房屋成为无主财产。法人被终止而导致房屋成为无主财产。n客体灭失：因自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的客体灭失：因自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭。毁灭。n房屋转让：因房屋转让，原房屋所有权人对所有权房屋转让：因房屋转让，原房屋所有权人对所有权的丧失。的丧失。n国家行政命令或法律判决而丧失。国家行政命令或法律判决而丧失。三、房屋所有权三、房屋所有权（三）房屋所有权的分类（三）房屋所有权的分类n依据房屋所处位置不同分为：依据房屋所处位置不同分为：n农村房屋农村房屋n城市房屋城市房屋n依据房屋所有权主体享有的权能是否充分分为：依据房屋

16、所有权主体享有的权能是否充分分为：n完全的房屋所有权完全的房屋所有权n房屋部分所有权房屋部分所有权n依据房屋所有权权利主体的内部构成分为：依据房屋所有权权利主体的内部构成分为：n房屋单独所有权房屋单独所有权n房屋共有权房屋共有权n房屋区分所有权房屋区分所有权四、房屋共有四、房屋共有n物权法物权法第九十三条：不动产或者动产可以第九十三条：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。有和共同共有。n房屋共有具有以下特征：房屋共有具有以下特征：n主体有两个或两个以上；主体有两个或两个以上；n客体是同一项房产；客体是同一项房产；n共有

17、存在对内、对外两种关系。对内各共有人作为共有存在对内、对外两种关系。对内各共有人作为相对独立的权利人，都是共有房屋的所有人；对外相对独立的权利人，都是共有房屋的所有人；对外各共有人共同作为单一的权利主体，与共有关系以各共有人共同作为单一的权利主体，与共有关系以外的人发生权利义务关系。外的人发生权利义务关系。n房屋共有分为房屋房屋共有分为房屋按份共有按份共有和房屋和房屋共同共有共同共有。四、房屋共有四、房屋共有（一）房屋按份共有（一）房屋按份共有n是指两个或两个以上的共有人对同一项房屋财产按照确定的各自是指两个或两个以上的共有人对同一项房屋财产按照确定的各自享有的份额享有占有、使用、收益和处分的

18、权利。享有的份额享有占有、使用、收益和处分的权利。物权法物权法第第九十四条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有九十四条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。所有权。n按份共有特征：按份共有特征：n可以划分出每个共有人的份额；可以划分出每个共有人的份额；n每个共有人按份额对共有房产分享权利，分担义务；每个共有人按份额对共有房产分享权利，分担义务；n每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。n物权法物权法第一百零三条：共有人对共有的不动产或者动产没有第一百零三条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者

19、约定不明确的，除共有人具约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。有家庭关系等外，视为按份共有。n物权法物权法第一百零四条：按份共有人对共有的不动产或者动产第一百零四条：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。能确定出资额的，视为等额享有。四、房屋共有四、房屋共有（二）房屋共同共有（二）房屋共同共有n是指两个或两个以上的民事主体对共有的某项房屋财是指两个或两个以上的民事主体对共有的某项房屋财产平等地享有占有、使用、收益

20、和处分的权利。产平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。物物权法权法第九十五条：共同共有人对共有的不动产或者第九十五条：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。动产共同享有所有权。n最常见的房屋共同共有有夫妻共有和家庭共有。最常见的房屋共同共有有夫妻共有和家庭共有。n根据根据婚姻法婚姻法规定，除夫妻有特别约定外，夫妻双规定，除夫妻有特别约定外，夫妻双方在婚后所得的财产为夫妻共同财产。在婚姻关系存方在婚后所得的财产为夫妻共同财产。在婚姻关系存续期间，共有房屋不能分割，只有在婚姻关系消灭或续期间，共有房屋不能分割，只有在婚姻关系消灭或双方有特别约定时，才能确定份额，进行分割。双方有特别约定

21、时，才能确定份额，进行分割。四、房屋共有四、房屋共有（三）共有房屋的处分（三）共有房屋的处分n物权法物权法第一百条：共有人可以协商确定分割方式。第一百条：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。变卖取得的价款予以分割。n物权法物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有

22、的不动产或者动产份额。其他共有人在同等有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。条件下享有优先购买的权利。例例n甲、乙、丙甲、乙、丙3人各出资人各出资200万元买一栋楼万元买一栋楼后，甲欲投资开商店，故想转让自己的后，甲欲投资开商店，故想转让自己的份额，甲通知乙、丙后，乙表示愿出资份额，甲通知乙、丙后，乙表示愿出资150万元买下甲的份额，丁知道后愿出万元买下甲的份额，丁知道后愿出200万元买下，丙即表示愿以万元买下，丙即表示愿以200万元万元买下，根据法律规定，甲应将其份额卖买下，根据法律规定，甲应将其份额卖给谁？给谁？四、房屋共有四、房屋共有（三）共有房屋的处分

23、（三）共有房屋的处分n处理房屋共同共有关系时，应掌握以下原则：处理房屋共同共有关系时，应掌握以下原则：n在共同共有关系存续期内，部分共有人事先未经其他共有人书面同在共同共有关系存续期内，部分共有人事先未经其他共有人书面同意，擅自处分共有房产的，若事后经其他共有人追认的，则认定为意，擅自处分共有房产的，若事后经其他共有人追认的，则认定为有效；反之，则无效；有效；反之，则无效；但第三人善意、有偿取得该房产，应维护第但第三人善意、有偿取得该房产，应维护第三人的合法权益，三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有房产的人对其他共有人的损失，由擅自处分共有房产的人赔偿。赔偿。n共同共有关系终止时

24、，必须对共同共有的房屋进行分割，使共同共共同共有关系终止时，必须对共同共有的房屋进行分割，使共同共有转为按份共有。有转为按份共有。n共同共有房屋分割后，原共有人出卖自己分得的财产时，如原共有共同共有房屋分割后，原共有人出卖自己分得的财产时，如原共有财产属于一个整体或配套使用，其他共有人主张优先购买权，应予财产属于一个整体或配套使用，其他共有人主张优先购买权，应予以支持。以支持。n对于共有房屋，无法确定是共同共有还是按份共有时，部分共有人对于共有房屋，无法确定是共同共有还是按份共有时，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明房屋是按主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不

25、能证明房屋是按份共有，应认定为共同共有。份共有，应认定为共同共有。例n张军和李丽张军和李丽2004年结婚，年结婚，2006年两人购买了一套一年两人购买了一套一居室住宅，房屋产权证登记的是张军的名字。居室住宅，房屋产权证登记的是张军的名字。2008年年底，他们又购买了面积更大的商品房，就想把小房子底，他们又购买了面积更大的商品房，就想把小房子卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，并办理了房屋产权过户手续。没想到签订合同不久，并办理了房屋产权过户手续。没想到签订合同不久，一居室所在位置的房价从一居室所在位置的房价从9000元元/m2，涨到，

26、涨到12000元元/m2 。张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是夫。张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是夫妻共有财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院妻共有财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房返还张军和李丽。判令郭某将该房返还张军和李丽。n问：法院应如何判决？问：法院应如何判决？新婚姻法司法解释三有关房屋的相关规定新婚姻法司法解释三（执行日期：新婚姻法司法解释三（执行日期：2011-08-13）n第四条：婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同第四条：婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不财产的，人民法院不予支持，但有下列重大

27、理由且不损害债权人利益的除外：损害债权人利益的除外： (1)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；产利益行为的； (2)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。治，另一方不同意支付相关医疗费用的。 新婚姻法司法解释三有关房屋的相关规定n第六条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人第六条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产约定将一方所有的房产赠与赠与另一方，赠与

28、方在另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。一百八十六条的规定处理。n合同法合同法第一百八十六条：赠与人在赠与财第一百八十六条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与产的权利转移之前可以撤销赠与 。 新婚姻法司法解释三有关房屋的相关规定n第七条：第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第婚姻法第十八条第(3)

29、项的规定，视为只对自项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。方的个人财产。 由由双方父母出资双方父母出资购买的不动产，产权登记购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。有约定的除外。新婚姻法司法解释三有关房屋的相关规定n第十条：夫妻一方第十条：夫妻一方婚前婚前签订不动产买卖合同，以个人签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，财产支付首付款并在银行贷款，婚后

30、用夫妻共同财产婚后用夫妻共同财产还贷还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十第三十九条第一款九条第一款（第三十九条第三十九条：离婚时，夫妻的共同财产由双

31、方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。）规定的原则，由产权登记一规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。方对另一方进行补偿。 新婚姻法司法解释三有关房屋的相关规定n第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔

32、偿损失的，人一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。民法院应予支持。新婚姻法司法解释三有关房屋的相关规定n婚前一方购置的房产，婚后再售：婚前一方购置的房产，婚后再售： 1、仍然属于婚前财产，但实践中存在离婚时财产来源、仍然属于婚前财产，但实践中存在离婚时财产来源及区分问题，所以要保留相关证据。及区分问题，所以要保留相关证据。2、若再售后又购置共同居住的房屋，要保留证明财产、若再售后又购置共同居住的房屋，要保留证明财产前后变化关系的证据前后变化关系的证据(如前后的资金流向如前后的资金流向)，才能获得，才能获得法律上的支持。法律上的支持。 新婚姻法司法解释三有关房屋的相关规定n即将

33、结婚、但尚未领取结婚证的准夫妻：即将结婚、但尚未领取结婚证的准夫妻：n夫妻婚姻存续期间，是从夫妻婚姻存续期间，是从领取结婚证之日起算领取结婚证之日起算，因，因此在未领取结婚证的前提下共同买房，并不能当做此在未领取结婚证的前提下共同买房，并不能当做共同财产。共同财产。n在这种情况下共同买房，如果是双方共同出资，比例各半，在这种情况下共同买房，如果是双方共同出资，比例各半，则需在房产证上同时登记两人的姓名。如果双方出资比例则需在房产证上同时登记两人的姓名。如果双方出资比例不等，虽在房产证上也会登记两人姓名，但必须说明各自不等，虽在房产证上也会登记两人姓名，但必须说明各自所占比例大小。所占比例大小。

34、n只有一方出资的情况下，是否在房产证上也登记上另外一只有一方出资的情况下，是否在房产证上也登记上另外一方的姓名，如果登记上，不出资一方所占份额是多少，也方的姓名，如果登记上，不出资一方所占份额是多少，也需要确定下来，并在房产证上载明。需要确定下来，并在房产证上载明。 案例讨论n姗姗和张俊原本是一对恋人，毕业后便在一起居住。姗姗和张俊原本是一对恋人，毕业后便在一起居住。2003年初，年初，两人在某市上地附近看中了一套商品房，计划用两人共同的储蓄两人在某市上地附近看中了一套商品房，计划用两人共同的储蓄10万元支付首付。张俊因工作需要出差了一个月，这期间姗姗独万元支付首付。张俊因工作需要出差了一个月

35、，这期间姗姗独自一人办理好了所有的购房手续，并支付了自一人办理好了所有的购房手续，并支付了10万元的首付。不幸万元的首付。不幸的是，张俊在出差期间结识了上海分公司的同事小刘，一见钟情。的是，张俊在出差期间结识了上海分公司的同事小刘，一见钟情。张俊申请调入上海分公司，并决定和姗姗分手，出售两人合买的张俊申请调入上海分公司，并决定和姗姗分手，出售两人合买的房子折现，以便到上海另筑爱巢。张俊提出变卖房产的要求自然房子折现，以便到上海另筑爱巢。张俊提出变卖房产的要求自然的不到姗姗的同意。无奈之下，张俊只好偷偷地拿出购房合同到的不到姗姗的同意。无奈之下，张俊只好偷偷地拿出购房合同到中介公司出售。但由于合

36、同书上写的全是姗姗的名字，没有一家中介公司出售。但由于合同书上写的全是姗姗的名字，没有一家中介公司能受理。张俊只好诉诸法律。可是由于购房合同上白纸中介公司能受理。张俊只好诉诸法律。可是由于购房合同上白纸黑字写的是姗姗的名字，而且张俊又难以拿出有力的证据，证明黑字写的是姗姗的名字，而且张俊又难以拿出有力的证据，证明房子是他和女友共同的积蓄买的。房子是他和女友共同的积蓄买的。问题：房产究竟该归谁？如何解决分手后的财产纠纷？问题：房产究竟该归谁？如何解决分手后的财产纠纷？第三节第三节 建筑物区分所有权建筑物区分所有权一、概念一、概念n建筑物区分所有权是指对建筑物的与其建筑物区分所有权是指对建筑物的与

37、其他部分区别开来的某一待定部分享有的他部分区别开来的某一待定部分享有的所有权。包括所有权。包括3部分：部分：n对建筑物专有部分的单独所有权对建筑物专有部分的单独所有权n对建筑物共有部分的共有权对建筑物共有部分的共有权n因区分所有权人的共有关系所产生的成员权因区分所有权人的共有关系所产生的成员权（共同管理权）（共同管理权）二、建筑物区分所有人的专有权二、建筑物区分所有人的专有权n关于专有部分的范围，学说上有关于专有部分的范围，学说上有4种观点：壁心说、空间说、最种观点：壁心说、空间说、最后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层折中说。后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层折中说。n专有部分的面积，按照不动产登

38、记簿记载的面积计算；尚未进行专有部分的面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。暂按房屋买卖合同记载的面积计算。n行使专有权的限制行使专有权的限制n专有权的行使必须正当且符合交易习惯。专有权的行使必须正当且符合交易习惯。物权法物权法规定业主转让规定业主转让建筑物的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管建筑物的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管理权一并转让。理权一并转让。n专有权人如果对专有部分进行维修改良，必须遵守正当性

39、，不得破专有权人如果对专有部分进行维修改良，必须遵守正当性，不得破坏建筑物安全和外观，不得妨碍建筑物整体的正常使用以及违反各坏建筑物安全和外观，不得妨碍建筑物整体的正常使用以及违反各个区分所有人的共同利益。个区分所有人的共同利益。n容忍他人行使专有权的义务。容忍他人行使专有权的义务。n按照本来用途使用专有部分，不得擅自改变用途。按照本来用途使用专有部分，不得擅自改变用途。三、建筑物区分所有人的共有权三、建筑物区分所有人的共有权n建筑物区分所有人的共有权，即业主的共有权，建筑物区分所有人的共有权，即业主的共有权，是指建筑物区分所有人依照法律、法规或管理是指建筑物区分所有人依照法律、法规或管理规定

40、，对建筑物的共有部分及其附属物、基地规定，对建筑物的共有部分及其附属物、基地的特定部分以及共有设施（共有部分）所享有的特定部分以及共有设施（共有部分）所享有的占有、使用和收益的权利。的占有、使用和收益的权利。n物权法物权法第第72条规定，业主对建筑物专有部条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。得以放弃权利不履行义务。n共有权的属性共有权的属性n不可分割不可分割n从属性从属性共有部位利用示意图共有部分的利用共有部分的利用合法的利用合法的利用非法的利用非法的利用业主合业主合理利用理利用物业经营物业经营收益归

41、公收益归公业主业主外部外部侵权人侵权人共有共有车位车位广告广告收益收益空调、遮阳、空调、遮阳、太阳能太阳能商业招牌商业招牌侵占通道侵占通道圈占空地圈占空地广告招牌广告招牌灯光标识灯光标识擅自出租擅自出租侵占收益侵占收益广告收益广告收益据为己有据为己有例n家住春晖小区家住春晖小区7幢幢502室的王君在对新房进行装修时，室的王君在对新房进行装修时，为了改善客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳为了改善客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇台旁又自行开设了一扇1.5mx1.2m的塑钢窗户。楼下的塑钢窗户。楼下住户刘杰见状，即以王君擅自在楼房外墙开设窗户对住户刘杰见状，即以王君擅自

42、在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由，要求王君立即将开设的窗其居住造成安全隐患为由，要求王君立即将开设的窗户拆除并恢复原样。在多次协商未果的情况下，刘杰户拆除并恢复原样。在多次协商未果的情况下，刘杰一纸诉状将王君告上法庭。在诉讼过程中，法院委托一纸诉状将王君告上法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处对王君在外墙所开设的窗户有资质的房屋安全鉴定处对王君在外墙所开设的窗户进行了鉴定，结论为：未对整幢楼房的主体造成明显进行了鉴定，结论为：未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。n你认为该案件法院应如何处理？你认为该案

43、件法院应如何处理？例n张某在一栋临街的单元楼里有一套住房，位于这栋楼的顶层。张某在一栋临街的单元楼里有一套住房，位于这栋楼的顶层。2005年年3月，某房地产公司决定在该楼顶悬挂一个广告牌，张某月，某房地产公司决定在该楼顶悬挂一个广告牌，张某平时很少住在这套房里，于是张某便独自与房地产公司签订了一平时很少住在这套房里，于是张某便独自与房地产公司签订了一份允许房地产公司使用楼房房顶的合同，房地产公司每年向张某份允许房地产公司使用楼房房顶的合同，房地产公司每年向张某支付使用费支付使用费5万元。这栋临街楼房的其他住户王某、曹某等人知万元。这栋临街楼房的其他住户王某、曹某等人知道后，认为张某的行为侵犯了

44、他们的权利，要求张某给予补偿，道后，认为张某的行为侵犯了他们的权利，要求张某给予补偿，张某坚决不同意。于是，王某、曹某便代表其他住户，以张某为张某坚决不同意。于是，王某、曹某便代表其他住户，以张某为被告，向人民法院提起了诉讼。被告，向人民法院提起了诉讼。n问：（问：（1）张某行为是否合法？张某行为是否合法？ （2）如果楼里住户同意挂广告牌，）如果楼里住户同意挂广告牌，5万元收益如何分配？万元收益如何分配？ （3）如果某住户认为广告牌影响了其房屋的采光、通风，如）如果某住户认为广告牌影响了其房屋的采光、通风，如何处理？何处理？四、建筑物区分所有人的管理权四、建筑物区分所有人的管理权n建筑物区分所

45、有人的管理权是指全体所有人基于专有建筑物区分所有人的管理权是指全体所有人基于专有权和共有权关系组成的一个团体，每一个所有人作为权和共有权关系组成的一个团体，每一个所有人作为该团体的一员所应拥有的权利和应承担的义务。该团体的一员所应拥有的权利和应承担的义务。n建筑物区分所有人的管理权的内容建筑物区分所有人的管理权的内容n管理权人的权利管理权人的权利n设立业主大会和选举业主委员会的权利设立业主大会和选举业主委员会的权利n重大事项的表决权重大事项的表决权n请求权请求权n其他管理权其他管理权n管理权人的义务管理权人的义务n遵守法律法规和管理约定的义务遵守法律法规和管理约定的义务n执行业主大会或业主委员

46、会决定的义务执行业主大会或业主委员会决定的义务n其他管理义务其他管理义务第四节第四节 房地产相邻权与地役权房地产相邻权与地役权一、概念及特征一、概念及特征n地役权是指为使用自己土地的方便与利益而使地役权是指为使用自己土地的方便与利益而使用他人土地的权力，是一种为增加自己土地的用他人土地的权力，是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。地役权具利用价值而支配他人土地的他物权。地役权具有从属性和不可分性等特点。有从属性和不可分性等特点。n房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权不动产所有人或使用人之间，一方

47、行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。限制的权利。二、二、 地役权地役权n物权法物权法第一百五十六条：地役权人有权按照合同约定，利用第一百五十六条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。所称他人的不动产他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。为供役地，自己的不动产为需役地。n物权法物权法第一百五十七条：设立地役权，当事人应当采取书面第一百五十七条：设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：形式订立地役权合同。地役权合

48、同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；）当事人的姓名或者名称和住所；（2）供役地和需役地的位置；）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；）利用目的和方法；（4）利用期限；）利用期限；（5）费用及其支付方式；）费用及其支付方式；（6）解决争议的方法。）解决争议的方法。 物权法有关地役权的规定n地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。n地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让地役权不得单

49、独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。n地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。的，在实现抵押权时，地役权一并转让。n需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。n供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转供役地以及供役

50、地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。n已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。记或者注销登记。 三、房地产相邻权n房地产相邻权的法律特征房地产相邻权的法律特征n房地产相邻权产生的客观条件是自然原因，即毗邻房地产相邻权产生的客观条件是自然原因，即毗邻关系。关系。n产生的主观条件是法律规定产生的主观条件是法律规定n主体是两个或两个以上相互毗邻的不动产所有权人主体是两个或两个以上相互毗邻的不动产所有权

51、人或使用权人或使用权人n所体现的是与相邻人的利益，而不是不动产本身所体现的是与相邻人的利益，而不是不动产本身n相邻关系是一种从属关系，与相邻不动产具有不可相邻关系是一种从属关系，与相邻不动产具有不可分性分性三、房地产相邻权n通风、采光、日照相邻关系。通风、采光、日照相邻关系。物权法物权法第第89条规定，建造建筑物不得条规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。n相邻环保关系。相邻环保关系。 物权法物权法第第90条规定，不动产权利人不得违反国家条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大

52、气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。射等有害物质。n相邻土地通行、使用关系。相邻土地通行、使用关系。 物权法物权法第第87条规定，不动产权利人对条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。n相邻用水、排水、滴水关系。相邻用水、排水、滴水关系。 物权法物权法第第86条规定，不动产权利人条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。n相邻地界关系。不得越界侵占对方的土地。相邻

53、地界关系。不得越界侵占对方的土地。n相邻防险关系。相邻防险关系。 物权法物权法第第91条规定，不动产权利人挖掘土地、建条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。四、相邻权与地役权的区别四、相邻权与地役权的区别n产生原因：相邻权由法律直接规定，地役权是依法由双方约定。产生原因：相邻权由法律直接规定，地役权是依法由双方约定。n调节范围：相邻关系是不动产关系的一种最低限度的调节，是权利的正调节范围：相邻关系是不动产关系的一种最低限度的调节，是权利的正常延伸和必要限制；地役权对土地所有权或使用

54、权的限制与扩展程度较常延伸和必要限制；地役权对土地所有权或使用权的限制与扩展程度较大。大。n存在条件：相邻权必须相互毗邻；地役权只发生在土地所有人与使用人存在条件：相邻权必须相互毗邻；地役权只发生在土地所有人与使用人之间。之间。n存续期：地役权由当事人约定；相邻权是法定的。存续期：地役权由当事人约定；相邻权是法定的。n救济方面：救济方面：n相邻权只能提起侵权诉讼，要求相邻权只能提起侵权诉讼，要求“停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状状”；n地役权双方按合同解决。如因第三人侵害，已登记的地役权，地役权权利人地役权双方按合同解决。如因第三人侵害，已登记的地役权

55、，地役权权利人可行使物权请求权；未登记，地役权权利人只能向供役地人主张违约责任，可行使物权请求权；未登记，地役权权利人只能向供役地人主张违约责任，供地役权利人承担责任后再向第三人主张侵权责任。供地役权利人承担责任后再向第三人主张侵权责任。例例n2005年，南京玄武区的采菊东篱项目开始建设，随着年，南京玄武区的采菊东篱项目开始建设，随着施工进程的推进，隔壁樱海公寓的部分住户感觉阳光施工进程的推进，隔壁樱海公寓的部分住户感觉阳光越来越少，他们试图阻止施工，但开发商以通过规划越来越少，他们试图阻止施工，但开发商以通过规划审批为由不予理睬。最终，有两名业主提起诉讼。审批为由不予理睬。最终，有两名业主提

56、起诉讼。2007年年1月，南京玄武区人民法院判决开发商分别赔月，南京玄武区人民法院判决开发商分别赔偿两位阳光被遮挡的居民偿两位阳光被遮挡的居民1万元和万元和8000元。（国家相元。（国家相关法律规定，被遮挡住户在大寒日满窗持续日照不少关法律规定，被遮挡住户在大寒日满窗持续日照不少于于1小时）小时）例n王某所住的房屋仅一扇窗户，本来通风条件就差，而王某所住的房屋仅一扇窗户，本来通风条件就差，而窗下又是卫生部门设置的公用小便池，因此，长期以窗下又是卫生部门设置的公用小便池，因此，长期以来王某一家不仅无法利用这唯一的窗户，而且在关闭来王某一家不仅无法利用这唯一的窗户，而且在关闭的情况下仍不时受到臭气

57、的干扰，影响了正常生活。的情况下仍不时受到臭气的干扰，影响了正常生活。王某在多方反映无效的情况下，将小便池拆除，卫生王某在多方反映无效的情况下，将小便池拆除，卫生部门为此起诉要求予以重建和赔偿。法院在受理此案部门为此起诉要求予以重建和赔偿。法院在受理此案后实地进行了调查，结果表明，该便池的存在和管理后实地进行了调查，结果表明，该便池的存在和管理不善，确实影响了居民生活，且便池具有拆除和迁移不善，确实影响了居民生活，且便池具有拆除和迁移的条件，因此，对卫生部门的要求不予支持。的条件，因此，对卫生部门的要求不予支持。例n甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房

58、，年购买此房，进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。手上的空间封堵。2001年年5月，乙购买了进住六楼。月，乙购买了进住六楼。2004年年5月，乙认为甲造成了自己出入及搬运东西的月，乙认为甲造成了自己出入及搬运东西的严重不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。严重不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是（下列说法正确的是（ ）。）。A不应支持乙的诉讼请求，因为乙进住时明知楼中的格局不应支持乙的诉讼请求，因为乙进

59、住时明知楼中的格局 B不应支持乙的诉讼请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可以不应支持乙的诉讼请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可以自由使用该空间自由使用该空间C应支持乙的诉讼请求，因为甲侵犯了其共有权应支持乙的诉讼请求，因为甲侵犯了其共有权D不应支持乙的诉讼请求，因为其请求已过诉讼时效不应支持乙的诉讼请求，因为其请求已过诉讼时效例n甲乙两工厂相邻，甲工厂原有一个东门，为了甲乙两工厂相邻，甲工厂原有一个东门，为了让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，

60、乙工厂允许甲工厂员定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂员工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立的土地上设立“通行地役权通行地役权”利用期限利用期限10年。年。双方向登记机构申请地役权登记。双方向登记机构申请地役权登记。n假设，乙工厂转让给丙工厂，丙工厂如何处理假设，乙工厂转让给丙工厂，丙工厂如何处理该地役权？该地役权？第五节第五节 房地产登记房地产登记一、房地产登记概念一、房地产登记概念n房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，