商品房交易税费表

1、商商品品房房交交易易税税费费住住宅宅交交易易手手续续费费新建商品房3元/按建筑面积计算，收取转让方费用经济适用房1.5元/按建筑面积计算，收取转让方费用存量住房6元/按建筑面积测量，双方各承担50%费用产产权权登登记记费费住房80元向产权人收取房屋权证工本费10元向共有人核房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书收费10元印印花花税税印花税5元每证5元，向产权人收取非非住住房房转转让让手手续续费费新建商品房6元/按建筑面积计算，收取转让方费用契契税税普通住宅1.50%按成交价格计算免征项目：1.离婚后原共有产权的归属人；2.纳税人承受荒山、荒沟等用于农、林、牧、渔业生产的；3.国家机关、事业单位

2、等承受土地、房屋用于教学、医疗、科研和军事设施。的；4.因不可抗力灭失住房而重新购买的，酌情准予减征或免征；5.财政部规定的其它减征、免征契税的项目。其它房屋3%按成交价格计算纳税义务发生时间纳税人签订房屋权属转移合同的当天或纳税人取得其它具有房屋权属转移合同性质凭证的当天营营业业税税个人住房购买住房不足5年转让税率5%，按其取得的售房收入金额征收营业税个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易免征个人购买非普通住房非普通住房 超过5年（含5年）转手交易税率5%，售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税个个人人所所得得税税个人出售其它自有住房1.个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额

3、大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库按“财产转让所得”项目征收个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳所得额税率的百分之二十2.个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或夫妻双方名义重新购房的，按以上政策规定免税3.对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税个人出售已购公有住房个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房的价款、原

4、支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益及税法规定的合理费用后的余额申申办办公公证证费费用用继承公证按面积计算，商品房、非住宅20元/，其它房产10元/增与公证申申办办合合同同鉴鉴证证费费 合同鉴证合同总价款的万分之二合同当事人双方各承担50%费用房房地地产产评评估估费费用用标的总额100万以下（含100）累进计费率0.42%标的总额100万以上至500（含500）累进计费率0.3%标的总额500万以上至2000（含2000）累进计费率0.12%标的总额2000万以上至5000（含5000）累进计费率0.06%标的总额5000万以上累进计费率0.012%城城市市维维护护建

5、建设设税税征收对象缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人对出口产品退还产品税、增值税的不退还已收的城市维护建设税。对由于减免产品税、增值税、营业税而发生的退税，同时退还已收的城市维护建设税计税依据以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳税率1.纳税人所在地在市区的，税率为百分之七2.纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五3.纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一免征项目中外合资企业和外资企业不征收城市维护建设税教教育育费费附附加加征收对象缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人对从事生产卷烟和烟叶生产的单位，减半征收计税依据以各单

6、位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳税率教育费附加率为3%纳税义务发生时间企业缴纳的教育费附加，在销售收入（或营业收入）中支付房房产产税税征收对象产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人计税依据依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%免征项目1.国家机关、人民团体、军队自用的房产2.由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房产3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产4.个人所有非营业用的房

7、产5.财政部批准免税的其它房产6.对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税，但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税纳税义务发生时间1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税2.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税土土地地增增值值税税征收对象转让国有土地使用权、地上的建筑物及其

8、附者物并取得收入的单位和个人计税依据按照纳税人转让房地产所取得的增值额计算征收税率土地增值税实行四级累进税率1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%免征项目1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地

9、增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税4.对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收5.在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收6.在个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关审核，可以免征纳税义务发生时间在纳税人签定房地产转让合同之后，办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前房房产产税税免征项目个个人人房房产产转转让让相相关关政政策策法法规规要要览览（上上海海地地区区）文文件件名名/ /号号主主要要内内容容关关于于进进一一步步规规范范本本市市房房地地产产交交易易市市场场税税收收征征收收管

10、管理理的的操操作作意意见见沪沪地地税税征征2006820068号号2006-8-292006-8-29二、窗口设置及工作职责（一）设置“一手房”契税申报专窗；（二）设置“二手房”涉税申报专窗；（三）设置“二手房”票证领取专窗；（四）设置综合服务专窗。三、操作流程（一）“一手房”契税征收操作流程：按原契税征收的操作流程办理；（二）“二手房”涉税申报专窗操作流程：1、申请；2、受理；3、复核；4、审批（三）“二手房”票证领取专窗操作流程；（四）综合服务专窗操作流程。关关于于本本市市贯贯彻彻国国家家税税务务总总局局关关于于个个人人住住房房转转让让所所得得征征收收个个人人所所得得税税有有关关问问题题的

11、的通通知知的的操操作作意意见见沪沪地地税税所所(2006)12(2006)12号号2006-07-312006-07-31纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据通知第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。对转让的住房房地产权证上列明权利人为2人以上（含2人）的，应以每一个权利人为纳税人。 纳税人转让自用达5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，在办理纳税申报时，须在纳税申报表中如实填列。对

12、纳税人弄虚作假骗取减免税的，一经查实，按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。国国家家税税务务总总局局关关于于个个人人住住房房转转让让所所得得征征收收个个人人所所得得税税有有关关问问题题的的通通知知国国税税发发20061082006108号号2006-07-182006-07-18 一是对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。二是对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收

13、入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。三是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。财财政政部部 国国家家税税务务总总局局关关于于调调整整房房地地产产营营业业税税有有关关政政策策的的通通知知财财税税200620067575号号200

14、6-06-162006-06-16 2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。中中华华人人民民共共和和国国个个人人所所得得税税法法实实施施条条例例国国务务院院令令第第142142号号2005-12-192005-12-19 第十九条规定：中华人民共和国个人所得税法第六条第一款第五项所说的财产原值，是指：（一）有价证券，为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用；（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他

15、有关费用；（三）土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用；（四）机器设备、车船，为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用；（五）其他财产，参照以上方法确定。纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。第二十条规定中华人民共和国个人所得税法第六条第一款第五项所说的合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。中中华华人人民民共共和和国国个个人人所所得得税税法法中中华华人人民民共共和和国国主主席席令令第第4444号号 2005-10-2005-10-2727 第二条第九项规定：财产转让所得应纳个人所得税；第三条

16、第五项规定：财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十；第六条第一款第五项规定：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。关关于于转转发发国国家家税税务务总总局局、财财政政部部、建建设设部部关关于于加加强强房房地地产产税税收收管管理理的的通通知知的的通通知知沪沪地地税税流流200559200559号号2005-5-312005-5-31上海市财政局等四部门联合出台关于2005年4月30日国家七部委出台的房产政策的实施细则，其中规定了普通住房标准和房屋购买时间的确定，并增加了契税的调整，即凡在2005年6月1日后购买非普通住房的按3%税率征收契税，以及售后公

17、房和农民安置房首次转让的优惠政策不变等。 为可以享受优惠政策的普通住房：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。国国家家税税务务总总局局关关于于加加强强住住房房营营业业税税征征收收管管理理有有关关问问题题的的通通知知国国税税发发200674200674号号2006-05-302006-05-30（一）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。（

18、二）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。（三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。国国家家税税务务总总局局转转发发国国务务院院办办公公厅厅关关于于调调整整住住房房供供应应结结构构稳稳定定住住房房价价格格意意见见的的通通知知国国税税发发200675200675号号2006-0

19、5-302006-05-30 将国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知转发，请认真贯彻执行。国国家家税税务务总总局局 财财政政部部 建建设设部部关关于于加加强强房房地地产产税税收收管管理理的的通通知知国国税税发发200589200589号号2005-05-272005-05-27 二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发200526号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。 三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。（一）200

20、5年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关

21、营业税政策征收营业税。（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。国国务务院院办办公公厅厅转转发发建建设设部部等等部部门门关关于于调调整整住住房房供供应应结结构构稳稳定定住住房房价价格格意意见见的的通通知知国国办办发发200620063737号号2006-05-242006-05-24

22、针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场引导和调控。要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。转发关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，请认真贯彻执行。关关于于调调整整住住房房供供应应结结构构稳稳定定住住房房价价格格的的意意见见 建建设设部部、发发展展改改革革委委、监监察察部部、财财政政部部、国国土土资资源源部部、人人民民银银行行、税税务务总总局

23、局、统统计计局局、银银监监会会2006-05-242006-05-24建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（简称：九部门意见）就调整住房供应结构、稳定住房价格提出六项意见：一、切实调整住房供应结构；二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度 ；四、进一步整顿和规范房地产市场秩序；五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难；六、完善房地产统计和信息披露制度。调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易

24、的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。国国务务院院办办公公厅厅转转发发建建设设部部等等部部门门关关于于做做好好稳稳定定住住房房价价格格工工作作意意见见的的通通知知国国办办发发200526200526号号2005-05-092005-05-09各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原则。加强领导、密切配合，认真贯彻落实国

25、务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。转发关于做好稳定住房价格工作的意见，请认真贯彻执行。关关于于做做好好稳稳定定住住房房价价格格工工作作的的意意见见建建设设部部、发发展展改改革革委委、财财政政部部、国国土土资资源源部部、人人民民银银行行、税税务务总总局局、银银监监会会2005-04-302005-04-30建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见（简称：七部门意见），提出八项措施：一、 认真学习领会文件精神，全面落实各项调控政策； 二、强化城市规划调控，改善

26、住房供应结构；三、整顿规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 ；四、抓紧制定享受优惠政策普通住房的具体标准 ；五、加快经济适用住房建设，完善廉租住房制度；六、加强房地产市场监测，加快市场信息系统建设 ；七、加强舆论宣传力度，正确引导市场心理预期 ；八、加强监督检查，落实地方责任 。对住房转让环节的营业税政策进行调整是其中的重要措施之一。其具体内容是：规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的

27、价款后的差额征收营业税。同时明确享受优惠政策普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。并允许各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的标准，可以对单套建筑面积和价格标准进行适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。国国家家税税务务总总局局关关于于房房地地产产税税收收政政策策执执行行中中几几个个具具体体问问题题的的通通知知 国国税税发发20051722005172号号2005-10-202005-10-20 根据国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知

28、（国税发200589号）（以下简称通知）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实通知中的几个具体政策问题明确如下：一、通知第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。二、通知第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。四

29、、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用通知的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。五、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。六、享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发200526号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积

30、进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。国国家家税税务务总总局局关关于于实实施施房房地地产产税税收收一一体体化化管管理理若若干干具具体体问问题题的的通通知知( (国国税税发发20051562005156号号) )2005-10-172005-10-17一、对存量房交易环节所涉及的税收要实行一窗式征收。契税已划归地税部门管理的，在房地产交易场所设置的征收窗口，要做到各税统管，即既负责办理契税的征收事项，又负责办理营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等相关税种的征收事项；契税仍由财政部门征收的，财政部门和地税部门在房地产交易场所设置的征收窗口要合

31、署办公，或者互相委托代征相关税种的税收，以便加强沟通、协调，简化手续，方便纳税人。避免交易后由纳税人单独到税务机关自行申报缴纳某一单一税种税收的做法。二、加强销售发票管理。在契税纳税申报环节，各地应要求纳税人报送销售不动产发票，受理后将发票复印件作为申报资料存档；对于未报送销售不动产发票的纳税人，应要求其补送，否则不予受理。各地要按照通知的要求，在契税征收场所或房地产权属登记场所，代开销售不动产发票。要在代开销售不动产发票时，及时征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收，并按国家规定的税款入库预算级次缴入国库。三、严格坚持依法治税。对于存量房交易环节所涉及的

32、营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。四、加强协调和沟通。地税部门与征收契税的财政部门之间，以及各相关税种的管理部门，要加强经常性的协调和沟通，统一对房地产交易价格的认定，保持相关税种计税依据或计税价格的一致性。国国家家税税务务总总局局关关于于进进一一步步加加强强房房地地产产税税收收管管理理的的通通知知国国税税发发200582200582号号2005-05-182005-05-18 一、房地产税收一体化管理的总体目标和要求。以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）

33、为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。 二、以契税征管为把手，全面掌控税源信息。契税征收机关要会同房地产管理部门，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，全面掌握、及时传递有关信息。三、充分利用契税征管信息，加强房地产各环节的税收管理。主管税务机关要严格执行总局关于加强有关税种税收管理的各项规定，充分利用契税征管中获取的有关信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高管理质量和效率。四、简化办税程序，方便纳税人。各地征收机关应根据实际情况，采取有效措

34、施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳有关税收。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格情况，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。国国家家税税务务总总局局新新闻闻发发言言人人就就房房地地产产业业税税收收有有关关问问题题答答记记者者问问国国家家税税务务总总局局2005-07-112005-07-11 目前房地产业主要涉及到哪些税种？ 与个人转让房地产有关的主要税收政策有哪些规定？ 个人二手住房交易所得是否征收个人所得

35、税？ 对个人二手住房交易所得有没有优惠政策？财财政政部部 国国家家税税务务总总局局 建建设设部部关关于于个个人人出出售售住住房房所所得得征征收收个个人人所所得得税税有有关关问问题题的的通通知知财财税税字字19992781999278号号1999-12-021999-12-02 个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额分三种情况计算征收：一是个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定；二是个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支

36、付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定；三是职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。财财政政部部国国家家税税务务总总局局关关于于调调整整房房地地产产市市场场若若干干税税收收政政策策的的通通知知财财税税字字19992101999210号号1999-07-291999-07-2

37、9 一、关于营业税和契税的政策问题为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。二、关于空置商品住房税收政策问题为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应交纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。空置商品住房限于1998年

38、6月30日以前建成尚未售出的商品住房。三、关于土地增值税免征政策问题对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。房地产业涉及房地产开发建设、保有、转让等多个环节，不同环节涉及的税收政策也不尽相同。根据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括契税、营业税（附加征收城市维护建设税和教育费附加）、个人所得税、土地增值税、印花税等。今年实行的宏观调控政策，从税收政策上讲，有所调整的主要是房地产业转让环节应缴纳的营业税，其他税收政策没有变化。一契契税税契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。中华人民共和国契税暂行条例规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为

39、，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为3%-5%。纳税人是在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。国家在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从2005年6月1日起，个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。二营营业业税税国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5的营业税。1999年，为了配合国家住房制度改革，切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，国家出

40、台优惠政策规定，对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作行为，国家对个人转让房地产营业税政策做出调整，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。三个个人人所所得得税税根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20的税率缴纳个人所

41、得税。具体规定是：（1）个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。（2）对城镇房屋被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得拆迁补偿款，免征个人所得税。四土土地地增增值值税税土地增值税于1994年开始

42、征收，目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%四档。暂行条例国务院令1993138号：第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。实施细则财法19956号：第十一条纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税

43、；第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税.居住未满三年的,按规定计征土地增值税. 财税字199548号文件：1、对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税；2、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。财税19992l0号文件：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 五印印花花税税印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例

44、规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。税税种种销销售售房产计算举例王先生于2004年8月于上海以总价80万元购入一套住宅,建面100平方米。按揭方式付款，贷款期30年，首付24万元，贷款总额56万元。购入房产后装修花费6万元（开具发票）。2006年8月以100万元转让。累计支付贷款利息6.4万。评估、公证杂费2800元。王先生应纳税费。李先生于2004年8月于上海以总价100万元购入商铺一间,建面50平方米。按揭方式付款，贷款期10年，首付40万元，贷款总额60万元。购入房产后装修花费20万元（开具发票）。2006年8月以180万元转让。累计支付贷款利息8

45、万。评估、公证杂费5000元。李先生应纳税费。印印花花税税房产总价0.05%100万*0.05%=500180万*0.05%=900营营业业税税及及附附加加房产总价5.5%100万*5.5%=55000180万*5.5%=99000土土地地增增值值税税应纳税=增值额*适用税率-扣除项目*扣除系数(180万-100万)*40%-100万*5%=270000个个人人所所得得税税转让收入=实际成交价100万180万房产原值=原房价+印花税+契税+产权证印花税80万+80万*0.05%+80万*1.5%+5=812405100万+100万*0.05%+100万*3%=1030500转让过程中缴纳税金=

46、印花税+营业税+土地增值税500+55000=55500900+99000+270000=369900合理费用=装修费+利息+评估、公证杂费6万+6.4万+2800=126800100万*10%+8万+5000=185000应纳税=转让收入-房产原值-转让过程中缴纳税金-合理费用(100万-812405-55500-126800)*20%=1059(180万-1030500-369900-185000)*20%=42920税税种种购购买买房产计算举例刘先生于2006年8月于上海以总价100万元购入一套住宅,建面100平方米。按揭方式付款，贷款期30年，首付30万元。购入房产后装修花费10万元（

47、开具发票）。公证等杂费2000元。刘先生应纳税费。赵先生于2006年8月于上海以总价180万元购入商铺一间,建面50平方米。按揭方式付款，贷款期10年，首付72万元，元。购入房产后装修花费30万元（开具发票）。公证等杂费5000元。赵先生应纳税费。印印花花税税房产总价0.05%100万*0.05%=500180万*0.05%=900契契税税房产总价1.5%/3%100万*1.5%=15000180万*3%=54000房房产产税税应纳税=房产原值*（1-20%）*1.2%180万*（1-20%）*1.2%=1728/年个个人人出出售售自自有有住住房房个个人人所所得得税税优优惠惠政政策策具具体体办

48、办法法一一个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税销售普通住房的个人申请办理免征营业税手续时，报送资料：1、纳税人减免税（费）申请表（ZS026）；2、销售方身份证及复印件；3、房屋产权证及复印件（有契税完税凭证或购房发票的应一并提供）；4、房屋销售合同及复印件；5、其他资料。税务机关对纳税人提交的证件资料进行审核，对申请资料齐备、填写项目齐全的将按审核程序尽快完成审核并函复纳税人。 二二出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除（1）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款

49、，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专产存储。（2）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同)的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。（3）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。（4）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、