淮安房地产场调研分析报告18

1、淮安房地产市场调研分析报告（doc18页）咅部门：XXX时间：XXX整理范文，仅供参考，可下载自行编辑淮安中心城区房地产市场调研分析报告2009年 12月 08日 一、淮安市城市总体规划1.1 城市规划历史文化名城，交通枢纽，苏北中心淮安城市的特点可以概括为 “一个高速圈、两大 组团、三条轴线。四水穿城 ”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮 盐高速公路组成的一个高速公路圈；两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两 个组团，两组团以生态绿地相连；三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲 轴；四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运 河、大运河。规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省

2、重要 的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2000 万人口的中心 城市。规划城市规模：中期（ 2010年） 100 万人，远期 （2020 年） 120万人。城市建设用地规模：规划远期（ 2020 年）城市 建设用地约 120 平方公里，城市化水平为 55%。远景 城市人口 180万人，城市建设用地规模为 200 平方公 里。1.2 城市发展内整外扩，重点发展开发区及大学城? 中心城区 商业中心、办公、行政中心 中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点 发展商业。? 向北 工业（淮阴工业园）、居住 清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相 对独立。? 向东 工业（开发区）、居住 重点发展区域，工

3、业区迁至铁路以东，铁路西规 划以居住为主。? 向西 工业（盐化学工业区） 淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。? 向南 教育（大学城）、居住小结淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产 值及人均生产总值增长速度年均保持在 10%上，相 对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。城市发展重心“东迁"，经济开发区的建设推动 了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商 品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地 产的消费能力。城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中心城市的定位二、淮安市房地产市

4、场分析2.1 开发投资保持高速增长2008 年全市房地产开发投资 138.40 亿元，同比 增长 35.5%；房屋建筑施工面积 1251.88 万平方米， 同比增长 26.2%；房屋建筑竣工面积 243.95 万平方 米，同比增长 38.6%。在苏北五市中，淮安市的房地 产投资不仅总量最大，增幅也遥遥领先。支撑房地产 投资居高不下的原因主要有三个方面：一是房地产开 发的惯性作用，在房屋施工面积中有 816.18 万平方 米是去年结转开发；二是开发成本大幅提高，仅土地 购置费就有 26.87 亿元，占房地产投资的 19.4 ； 三是由于囤积土地的成本提高，存量土地被动开发。2009年1-10 月

5、份，全市房地产开发投资 149.29 亿元，同比增长 33.3%；房屋建筑施工面积 1421.17 万平方米，同比增长18.2%；房屋建筑竣工面积305.58 万平方米，同比增长 63.9%。2.2 投资结构写字楼及商业相对较小从投资结构看， 2007 年住宅投资继续增加 , 共完 成 84.92 亿元,所占比重比上年同期上升 17个百分点 , 商业用房完成投资 10.06 亿元, 所占比重下降了 2个 百分点 , 办公楼完成 1.06 亿元,所占比重与上年同期持 平。 2008 全市商品房销售面积 263.94 万平方米，比 上年同期下降 18.5,其中住宅销售面积 237.00 万平 方米

6、，比上年同期下降 19.7。商品房销售额 70.45 亿元，同比下降 12.4%，其中住宅 60.21 亿元，同比 下降 12.9%。全市房屋建筑施工面积同比增幅回落到 26.0% ， 房 地 产 投 资 增 幅 回 落 到 35.5% 。2009 年商品房市场持续火爆。 1-10 月份，全市 商品房销售面积 432.59万平方米，同比增长 96.8%， 高于全省 17.7 个百分点；其中住宅销售面积 385.77 万平方米，同比增长 96.3%。商品房销售额 128.56亿 元，同比增长 125.8%；其中住宅销售额 109.69 亿 元，同比增长 123.4%。2.3 住宅销售情况 07 年销售火爆， 08 年观望