灌云房地产市场区域简析

1、灌云房地产市场区域简析2011年11月胜利西路南京路人民路建设路南环路西环路水利路西苑路国土路新县医院新灌中县政府体育馆影剧院电视台法院美都新城九龙港学府苑文秀院西城国际环山路阳光花园世纪明珠怡景苑新城华府新世界大酒店东园大酒店高速路金榜华府呈杰园实验小学溢彩馨都伊山水岸行政中心区灌云西片区典型个案 九龙港水街 源自里斯本的生活项目规模：采用砖混、框剪结构，欧式风格总建筑面积：28万平米总占地面积：360亩规划总户数：约1020户产品类型：多层、高层、住宅商业综合体容积率：1.3绿地率：40%销售均价：3800元/主力户型：87-141优势：行政中心地段，配套全、住宅购物休闲餐饮的综合体劣势：

2、乡镇户口，西区入住率低,没有小区的氛围,公交出租车等出行不便.商业较少,生活不便利.近期活动解析： 项目位于灌云文体中心大门对面，由连云港中发置业有限公司开发，扬州嘉豪地产全案代理营销。10月份小高层销售13套，签约6套高层，平均签约单价：3825.33/平米，近期电视咨询台推广， 购买九龙港商业水街首付可分期（多层，小高层），近期推出二期多层新房源。区域个案 美都新城 铭刻荣耀，远见城市未来项目规模：采用砖混框架结构，新古典主义设计风格总建筑面积：27万平米占地面积：200亩规划总户数：2000套产品类型：多层公寓容积率：1.8绿化率：35%销售均价：住宅3900元/，商业7600元/主力户

3、型：73-100平米销售状况：多层售完,目前高层的一期4月18日开盘,100以下销售良好，135以上销售缓慢. 项目配套：自行车库、汽车位、幼儿园、网球场、会所、半篮球场、组团花园等优势：新行政区核心地段,紧靠新灌中劣势：高层楼间距较小,价格达到4000高位近期活动解析：项目位于灌云人民西路与水利路交汇处，由美都控股股份有限公司开发，10月份灌云咨询台推广：购买美都新城小高层130平米以上，总价优惠13666元，10月份成交8套，成交均价3800/平米。近期又在灌云咨询台和灌云乡镇做横幅举行百人团购，最低可享受8.8折。和盛怡景苑 豪门正中，壹号御河大宅项目规模：采用纯框架结构，现代简约风格总

4、建筑面积：15万平米占地面积： 87232平米规划总户数：1200套产品类型：多层 高层容积率：1.7绿化率：31%销售均价：4100元/平米主力户型：86-200(跃层)平米销售状况：占据地段优势,价格是灌云目前最高的,优势：紧临新县人民医院,周边配套齐全,是灌云唯一一家多层也采用框架的项目.劣势：乡镇户口，西区入住率低,没有小区的氛围,公交出租车等出行不便.商业较少,生活不便利.区域个案 近期活动解析： 项目位于灌云水利西路西侧，由连云港和盛置业有限公司开发及销售。10月份灌云电视台推广：品质叫板别墅，一门一世界。10月份成交24套多层，成交均价：4200/平米。近期又在灌云咨询台推广品质

5、叫板别墅，一门一世界。世纪明珠 37万平米生态教育大盘项目规模：采用砖混、框剪结构，苏州园林风格总建筑面积：37万平米占地面积：220亩规划总户数：800套产品类型：多层、小高层容积率：1.42绿化率：20%销售均价：3600元/平米主力户型：49-65平米(目前小高层单身公寓)销售状况：多层基本售完，小高层7月开始认购.优势：西区仅明珠有在售的单身公寓,产品上有一定的优势,面积小总价低,与西区新实小紧靠.劣势：拆迁工作不畅致使项目开发进度受阻.区域个案 近期活动解析： 项目位于灌云胜利西路与水利路交汇处，由连云港云达置业有限公司开发及销售。2010年12月25日开盘，推出4栋多层，目前为止已

6、经去化结束。2011年8月份推出单身公寓280套，目前去化145套，销售情况好，一次性付款9.4折优惠，按揭9.6折优惠。现在销售较慢，因为一期交付没有按照合同交付日期使用，卫生间防水没有做好，网上争议很大，对今后的销售有一定的潜在威胁。10月份成交3套，目前推广还是一次性付款9.4折优惠，按揭9.6折优惠。 。新高西城国际 居住改变人生 品质决定未来项目规模：采用砖混，框架、框剪结构，现代简约风格总建筑面积：11.05万平米占地面积：120亩规划总户数：1088套产品类型：多层 小高层容积率：1.84绿化率：40%销售均价：2900元/主力户型：103-112平米三房销售状况：2011年6月

7、9日暗开盘，销售30%，26日正式开盘，起价2580(无优惠),一期推出9栋多层，开盘当日销售仅10%,几日后达到20%左右,开盘销售不是很成功配套：幼儿园、会所、篮球场优势：伊山镇县城户口，紧临800亩景观生态园和伊山镇府,价格在西区最低的，算是西边紧邻乡镇唯一楼盘 劣势：位于高速路以西,地段比较差.开盘时间选的不够好.区域个案 近期活动解析： 项目位于灌云王圩胜利西路西侧，由灌云新高置业发展有限公司开发，连云港灵狐广告全案代理营销。2011年6月份开盘销售，推出9栋多层，200多套。10月份成交10套住宅，目前去划98%还有少量多层房源，目前推广：购买新高西城国际，按揭享受9.9折优惠，一

8、次性9.5折优惠。新城华府 新城央 爵士风 精醇小公馆项目规模：采用砖混、框剪结构，欧式风格总建筑面积：11万平米占地面积： 6万平米规划总户数：1548套产品类型：多层、小高层容积率：1.6绿化率：38%销售均价：3700元/平米主力户型：107-124平米三房销售状况：北区已经售完交付使用,南区4月26日新开两栋小高层,销售一般优势：地理位置好，价格在西区属于较低的劣势：乡镇户口，户型设计不佳,尤其是小户型的两房设计采光很差区域个案 近期活动解析： 项目位于灌云建设路与国土路交汇处，由江苏万景投资置业有限公司开发，南京华坤全案代理营销。10月份成交6套，成交均价3900/平米。目前推广：购

9、买新城华府房源，赠送5年物业费，赠送1.5%的契税。金榜华府总建筑面积：23万平米总占地面积:11万平米规划总户数：1828户容积率：2.47绿化率38%产品类型：花园洋房，高层（32层）销售均价：花园洋房4000元/平米，高层3800/平米主力户型：120平米-130平米销售状况： 即将于2011年底优势：配套齐全，地理位置好劣势：紧靠安置小区边上，紧靠灌云新县医院较差吵区域个案 文秀苑 名校地产 同步未来总建筑面积：2.3万平米占地面积： 5万平米规划总户数：180套产品类型：多层 容积率：1.45绿化率：39%销售均价：3400元/平米(左右)主力户型：79-100平米销售状况：销售不到

10、位,最近打出清盘特价的广告,3套特价房2888元.优势：正对新灌中南大门,位置佳.学区房。 劣势:户型设计不好,79.4设计一房造成面积浪费,销售也不专业,且项目太小,只有一长型,而且项目里边是陆庄拆迁安置区,未来物业是个难题.区域个案 近期活动解析： 项目位于新灌中南大门对面，由灌云玺成置业有限公司开发及销售。10月份成交4套多层，成交均价3400/平米，其主要卖点学区房，该月优惠活动总房款优惠2万元。灌云西区域在开发房源统计：区域市场供售情况：区域市场供售情况： 灌云西区市场年底开发量在88万平米左右，目前已经消化30万平方米,年销售量在10万平米左右,单个项目平均年消化量在两万左右,目前

11、在售项目为9个，目前大部分项目将于11年年底推出新的房源,市场推盘量在7万左右,由于近期信贷市场频繁加息,抑制了市场需求,项目将面临一定的去化压力。胜利西路人民路建设路南环路国土路新村路伊山中路振兴路美好家园伊山华庭向阳路财贸花园伊新花园怡景花城盛都广场快客站乐天玛特振大超市老县医院君悦华庭新汽车站 人民广场振兴车站实验中学老汽车站盐河新村小学实验小学紫金国际金陵御花园灌云老城区典型个案 云山阳光花园 总建筑面积：117088平方 占地面积：80684平方 容积率：1.45 绿地率：30%建筑密度：28%规划总户数：923左右产品类型：多层住宅销售均价：3400元/平米主力户型：88.8-12

12、5.7平方销售状况：2011年7月底开盘,预计均价3400左右,一期开7栋多层,2万多方项目分析:此项目位于高速路北入口以东,靠着伊山水岸,全部为多层项目,一期将于7月28号开盘.共推出8栋,其中7栋住宅,以88.8平方小户型为主,与世纪明珠一起成为西北区域近期主推小户型的楼盘,其优势是低总价.开盘还有优惠,交10万诚意金,优惠每平方100元,另送太阳能和天然气初装费.近期活动解析： 项目位于东环路西侧与城兴农路交汇处，由连云港云山置业有限公司开发及销售。2011年7月28日开盘，一期推出8多层住宅，共297套。到目前为止成交118套，10月份成交8套。成交均价3400/平米，无推广手段，无优

13、惠。区域个案 财茂花园总建筑面积：30270万平米占地面积：10946平米规划总户数：120套产品类型：小高层 高层容积率：2.7绿化率：30%销售均价：3500元/平米主力户型：90-130平米销售状况：本身地段不错,价格也不太高,量也不大,拖拖拉拉的也卖的不剩多少了,剩下些面积大的.优势：位于老城区与西区交界处,靠着快客站,地段不错.销售服务态度太差.劣势：只有三栋高层,规模小,开敞性管理小区安全性低.区域个案 御景庄园 真山，真水，真别墅总建筑面积：6.3万平米占地面积：14平米规划总户数：264套产品类型：别墅容积率：0.5绿化率：55%销售均价：4700元/平米主力户型：198-30

14、0平米销售状况：2009年7月11日开盘，推出42套别墅，到目前为止还有2套。劣势：本身地段不错, 符合别墅的特征，劣势：只有三栋高层,规模小,开敞性管理小区安全性低.近期活动解析： 项目位于西环路东侧，由连云港嘉华置业有限公司开发，南京极策全案代理营销。2009年7月11日开盘，推出42套别墅，销售到目前为止还有2套别墅，其余已经售完，目前没有推广手段。盛都广场 给城市精英们一方心灵的优雅领地总建筑面积：22691平米占地面积： 14亩规划总户数：106(住宅)?产品类型：多层、高层(住宅+商业)销售均价：3800元/平米(公寓)主力户型：80-150平米销售状况：2010年年底开盘，开盘价

15、2988元起, 小户型基本售完, 剩下的 多是140-150之间的大户型.优势：位于老城区商业核心地段,商业配套完善劣势：占地小,规模不大,闹市区不够安静,商业价值强于住宅,敞开型不利于物业管理,前面大桥拉高将前面的22层楼部分置于桥底下.区域个案 近期活动解析： 项目位于灌云县伊山镇胜利中路南侧，由江苏爱盛置业有限公司开发及销售。10月份成交1套，灌云咨询台推广：滚动字幕10月20日推出10套住宅，每套享受9折优惠。近期灌云咨询台又推广：滚动字幕购买盛都广场最高优惠10万元。区域个案 伊新花园总建筑面积：13.6万平米占地面积：9.8平米规划总户数：860户产品类型：多层、小高层容积率：1.

16、38绿化率：30%销售均价：3500元/平米主力户型：110-120平米销售状况：2010年12月4日开盘，推出3栋多层。优势：老城区,配套全,位置好劣势:后期拆迁有难度,东方红大桥近期活动解析： 项目位于灌云县伊山镇伊山南路东侧盐河西侧，由连云港金田房地产有限公司开发及销售。2010年12月4日开盘，销售到目前为止64套，10月份销售3套住宅。销售情况一般，目前没有推广手段。 项目规模未开发、销售量后期推案盛都广场2.26万平方方米1万近期4期盛大公开财贸花园3万平方方米全部售罄全部售罄云山阳光花园11.7万平米约7万平方米近期推一期多层房源御景庄园6.3万平方方米约4.8万平方方米2011

17、年开盘伊新花园13.6万平方方米12.4万平方米未定合计约36.86万平方方米约25.2万平方方米灌云老城区域在开发房源统计：区域市场供售情况： 灌云老城区市场开发量在36.86万平方米左右，目前已经消化11.66万平方米，还有25.2万等待去化。现在市场是供大于求，老城区的市场需要市场回暖的冲击才能去化。纬二路326省道伊山中路东方家园灌云南区南环城路新汽车站阳光景都福康美墅财富花园清华园江南锦地本案梅西超市开发区政府仁济医院未来发展区域盐河区域个案 江南锦地 新城市，新生活总建筑面积：11万平米占地面积：9万平米规划总户数：1100套产品类型：多层住宅容积率：1.6绿化率：30%销售均价：

18、3000元/平米主力户型：90-130平米销售状况：2009年10月开盘，已经推出两期房源400多套,基本已经全部售完,目前3期即将开盘.优势：户型设计较优,价格较低,一期已交付使用劣势：地理位置较偏项目分析：江南锦地在开发区的位置上比较偏南,地段较之清华园 阳光景都等较差,但其 房型设计方面更趋舒适与合理.销售方面,项目定价以低开高走为方向,09年开盘时候均价在1300多,时隔两年3期即将开盘,价位已经成功达到3000左右,其每次开盘都推出较有力度的优惠措施使得每次开盘都能消化80%左右的房源,后期在项目没有资金压力的情况下逐步推高价格,制造项目热销的现象.近期该项目正对3期进行蓄水,均价抛

19、出3000左右,交30000定金选房无优惠,该项目有计划在3 4期推出部分精装修房源面向市场,目前正就此想法试水受众反应.阳光景都 梦想的家在这里扎根，温馨的生活从阳 光景都开始总建筑面积：12万平米占地面积： 8万平米规划总户数：1000多套产品类型：多层、小高层容积率：1.5绿化率：35.46%销售均价：3200元/平米(公寓)主力户型：65平米(单身公寓),现主力户型销售状况：2008年9月28号一期开盘，开盘价1298元起,多层基本售完,目前单身公寓小高层在售中,其部分已被售出.优势：一期二期已交付，靠近新汽车站,小区内幼儿园已经投入使用.地理位置佳.劣势：其他配套没跟上区域个案 近期

20、活动解析： 项目位于324省道和伊山南路交汇处，由连云港建标置业有限公司开发及销售。2008年9月28日开盘，销售至今，多层还有10套左右，其余多层以售完交付使用。10月份无销售，目前还有单身公寓去划较慢，报价较高，折扣很大，占时无推广手段。清华园 给自己一个梦想，给孩子一个未来总建筑面积：8万平米占地面积： 5万平米规划总户数：738套产品类型：多层 小高层容积率：1.45绿化率：39%销售均价：3000元/平米主力户型：88-125平米销售状况：2008年上半年开盘，销售较好,前3期已经基本售完,并且交付.优势：紧靠南环路与新汽车站,地段仅次于伊山华庭,有一定的促销推广手段. 劣势:物业服

21、务不到位,小区内景观及道路不佳.区域个案 项目分析：清华园是位于南环路以南,与伊山华庭隔路相望.在灌云人的心里,南环路以北是城镇而南环路以南是乡下,因这一点,清华园均价要低400-500元.小区1 2期业主已经大部分入住,三期也已经交付,项目4期小高层目前公开面市.项目劣势是物管较差,小区里景观和道路设置不佳,小区对面是三合农村,对项目本身形象的提高有一定的阻碍.东方家园总建筑面积：106628平米占地面积： 56145平米规划总户数：700套左右产品类型：多层、小高层容积率：1.8绿化率：30%销售均价：3000/平米主力户型：90-99平米两房 110-130平米三房销售状况：一期09年年

22、底开盘,开盘均价1800左右,销售速度较快,一二三期基本售完,余少量顶层,顶带阁面积较大.四期预定中,交30000定金选房.优势：南环路新大桥将拉高,届时东方家园将位于大桥下面.劣势：阳台半封闭,户型设计不错.区域个案 近期活动解析： 项目位于324省道和孙腾路交汇处，由连云港汇泽房地产开发有限公司开发，淮安恒基地产顾问有限公司全案代理营销。2009年开盘，一到三期以全部售罄。目前开发四期，占时无推广手段。福康美墅 碧水豪园，艺墅人生总建筑面积：12万平米占地面积： 8万平米规划总户数：900多套产品类型：多层、小高层容积率：1.4绿化率：38%销售均价：3400元/平米主力户型：110-12

23、8平米销售状况：2009年9月12号一期开盘，开盘价1280元起,多层基本售完,目前跃层很难销售优势：价钱便宜，户型设计好劣势：其他配套没跟上，开发商信誉不好区域个案 近期活动解析： 项目位于灌云伊山南路和韦一路交汇处，由连云港原泽房地产开发有限公司开发，徐州汇思华博置业策划有限公司 全案代理营销。2009年开盘，推出6栋多层，218套住宅，去化43%，10月份成交4套多层。目前推广：新做了户外大牌一块及路边道旗，购买福康美墅一次性可享受9.6折优惠，占时无其他的推广手段。兴业城市花园 灌云未来城南核心，领跑全城现代生活总建筑面积：12万平米占地面积： 8.6万平米规划总户数：493多套产品类

24、型：花园洋房，联排别墅，商铺容积率：1.5绿化率：41%销售均价：2850元/平米主力户型：110-120平米销售状况：2011年10月24日开盘，开盘当天推出80套和20套门面，当天成交一套购买商铺优势：灌云首家英伦风格建筑，劣势：地势较偏，属于侍庄乡镇，配套不齐全，户型设计附加值较少，购买人群较少。区域个案 近期活动解析： 项目位于236省道和树云路交汇处，由江苏省连云港建元房地产有限公司开发及销售。2011年10月24日开盘，推出花园洋房80套。销售到目前为止，交首付一套。目前电视咨询台推广：兴业城市花园2500元起价 ，按揭9.6折，一次性9.5折优惠。名流山庄 望族百年，大院传家 总

25、建筑面积：5万平米占地面积： 5.4万平米规划总户数：112多套产品类型：别墅容积率：0.88绿化率：40%销售均价：4300元/平米主力户型：110-120平米销售状况：2009年开盘到2011年11月，共推出112套别墅，销售至今50套左右。优势：灌云中式纯别墅社区，景观设计优美。劣势：外立面设计不伦不类，户型偏大，不太符合灌云市场，加上周边配套不齐全，紧靠204国道和高速路边上，噪音较大。区域个案 近期活动解析： 项目位于324省道与水利路交汇处，由连云港万和房地产有限公司开发及销售，2009年开盘，推出112套别墅。目前为止去化45%，10月份成交10套。目前推广：灌云咨询台播出，大宅

26、大院，传子传孙。销售经理手里有4万优惠，根据客户情况而定给予优惠。美好家园 美好家园，美好生活总建筑面积：6万平米 总占地面积：4万平米规划总户数：500套左右容积率：1.47绿化率：36.7%产品类型：多层、小高层销售均价：3300元/平米主力户型：80-136平米销售状况： 2010年优势：位于老城区,配套较全 劣势：项目三面被原有民房包住,没有形象,没有小区规模,将来物管有难度.区域个案 近期活动解析： 项目位于灌云伊山镇新村南路（中国移动公司南侧），由灌云华城房地产有限公司开发，东夷部落全案代理营销。2010年6月开盘，销售到目前去化55%，10月份成交10套住宅。灌云咨询台推广：每周

27、一套特价房，抄底优惠5万元，热销门面对外销售，流金商铺公开预售。区域个案 伊山华庭 专属于您的温馨生活总建筑面积：9万平米占地面积：56200平米规划总户数：1000套左右产品类型：多层、小高层容积率：1.55绿化率：30%销售均价：3600元/平米主力户型：77.36-121平米销售状况：销售较好,推出房源基本不愁销.优势：位于南环路以北老城区又紧靠新汽车站,地段佳,配套较全.劣势:物业不到位,销售为自销,推广手段不到位.近期活动解析： 项目位于灌云新村南路交警大队南侧，由连云港恒辉置业有限公司开发及销售。2008年3月1开盘，推出44套。销售目前为止还有少量多层和小高层，10月份成交2套。经理手里有1万元优惠，根据客户情况而给予，目前占时无推广手段。项目规模未开发、销售量后期推案清华园8万平米2万平米近期4期盛大公开阳光景都12万平米6万平米最近推小高层单身公寓江南锦地11万平米约6万平米2011年年底推3期东方家园10.628万平米约4万平米2011年年底推4期伊山华庭9万平米约1.5万平米未定美好家园6万平米约1万平米最近推门面名流山庄5万平米约2.6万平米全部对外销售兴业城市花园12万平米约10万平米近期推花园洋房福康美墅12万平米8万平方米未定合计约85.628