结构融资评价标准

1、资金业务评价标准一、概述： 为了明确对一笔具体的资金业务进行评价具体包括的评价板块及内容，针对这些评价板块和内容进行评价应采用的评价方法和对应的标准，以及资金业务评价标准的使用规范，指导相关职能正确对资金业务进行评价，特制定本文件。二、具体内容： （一）资金业务评价标准及评价方式：I、主体资格评价评价及了解的内容评价标准评价方式备注 客户主体资格合法性评价具备独立法人资格查验客户的工商营业执照、组织机构代码证、国税和地税的税务登记证、公司章程、法定代表人证明书等证照，确定是否在有效期内。针对我公司的产品对象多为房地产开发企业，应查验客户是否具备有效的房地产经营开发资质。 客户经营管理水平暂不设

2、定限制性标准，但须对客户的经营管理水平作出定性评价通过对客户的开发经历、公司组织结构、公司是否有明确的战略定位和中长期战略规划、领导人素质、经营理念以及公司相关人员素质进行综合评价可以通过和领导人接触、基础信息及公开信息的收集，以及行业内的评价进行分析客户开发项目评价暂不设定限制性标准，但须对客户开发项目（含土地储备）是否具备较为乐观的市场前景和盈利空间逐一作出定性评价。通过对客户正在开发和计划开发项目和土地储备从市场定位、区域市场现状、客户成本、市场策略等综合评价客户开发项目的盈利空间和市场前景 客户中长期价值评价暂不设定限制性标准，但须对客户对公司而言是否具备中长期价值作出定性评价。通过对

3、客户经营发展策略、经营管理水平和土地储备、项目开发计划进行分析，综合判断客户是否对公司具有中长期价值II、第二还款能力评价（抵押物）A：抵押物为国土使用权评价及了解的内容评价标准评价方式备注1、抵押物取得方式以出让方式取得通过查验国有土地使用证及国有土地使用权出让合同确认2、抵押物使用性质住宅用地；商业用地；住宅兼商业；商业兼住宅； 通过查验国有土地使用证确认3、抵押物所属地在“028”区域，且所属地的国土局能够办理抵押登记。查验国有土地使用证并实地勘察以落实所属地及具体位置；在所属地的国土局落实可以办理抵押登记。确定是否能够办理抵押登记可以在业务实施时落实4、抵押物权属状况已取得国有土地使用

4、证并付清国土使用权出让的相关费用查验国有土地使用证、国有土地使用权出让合同和付费凭据进行确认。处于未设定抵押状态查验国有土地使用证记事栏的抵押事宜记录情况，必要时可到国土局查证进行确认。客户认同就拟抵押的国土使用权在登记机关办理抵押登记手续与客户沟通落实5、抵押物现状原则上应为净地（已完成拆迁，尚未开始施工），并且客户承诺未经我公司书面同意，不能对抵押土地进行开发。实地勘察、了解抵押物状况，并进行确认6、抵押物的价值（1）实际取得价格无限制性标准查验所有权人取得国土使用权的出让合同和付费凭据，以付费凭据的数值为准。可作为评估市场价值的参考依据（2）评估报告反映的评估价值无限制性标准以评估报告反

5、映的数值为准仅作为评估市场价值的参考依据,如通过拍卖和挂牌方式取得且登记机关在办理抵押登记时不要求提供评估报告的可不对该项目进行评价（2）具备可变现性的市场价值至少相当于担保金额的(借款合同所反应的本金金额)1.6倍结合国土使用权的实际取得价格和评估价值及国土使用权自身具体情况包括国土座落位置、国土使用权类型、国土面积、使用权总年限及剩余年限、国土规划情况（具体规划指标，包括规划建筑面积、容积率、绿化率等）、周边环境（政府部门对所在区域的总体规划、交通情况、基础设施建设等）、国土现状、基准地价、类似土地的成交价格等并在必要情况下参考专业机构（如与公司关系较好的房地产开发商等）的意见后进行估价。

6、市场价值的评估结论可以按以下两种方式进行展示:1、不低于 万元；2、在 万元至 万元之间第二还款能力综合评价上述所有项目均符合对应标准的视为具备现实有保障的第二还款能力。任何可能造成其中某项内容不符合对应标准的因素即为风险所在。通过综合以上各项具体评价结果得出结论B：抵押物为期房评价及了解的内容评价标准评价方式备注1、抵押物的使用性质开发项目必须为下列种之一为：住房；商业用房（包括写字间和商铺）；商住楼（住房、商业用房兼容）查验国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证进行确认。2、抵押物所属地开发项目在“028”区域，且所属地的房产管理局产权监理处能办理预售商品房的备案登记手续。

7、查验国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证并实地勘察以落实所属地及具体位置；在所属地的房产管理局产权监理处落实可以办理备案登记手续。3、抵押物权属状况抵押物已具备销售条件；查验项目是否已具备如下所有权证和资料：国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证； 建筑工程施工许可证；商品房预售面积导入表；商品房预售许可证。原则上拟抵押部分处于未设定在建工程抵押状态、拟抵押部分所对应的国土使用权处于未设定抵押状态；查验国有土地使用证记事栏的抵押事宜记录情况，必要时可到国土局查证进行确认。对国土使用权已经设定抵押的期房，要求客户具备完全现实有保障的第一还款来源

8、。客户认同就拟抵押期房办理备案登记手续。与客户沟通落实4、抵押物现状工程建设施工正在正常进行；项目销售正常进行。通过实地勘察施工现场和销售现场进行确定，对销售情况还须由客户提供销售情况说明并由我公司人员进行验证。对客户提供销售情况说明可以通过抽查商品房买卖合同及对应的付款凭据和备案表进行验证5、抵押物按预期进度交付使用的可能性从资金角度判断，抵押物必须能够按预期进度交付使用。按下列项目及顺序进行评价：确定项目按预期进度，交付使用的实际所需的总投入及投入进度（通过查验项目进度表、预算表并结合实际情况变化调整后进行确认）； 确定客户在该项目已经支付的全部费用（通过汇总对方在项目对应的国土使用权、项

9、目设计、项目报建和工程进度款上的全部付费凭据所反映的金额后得出）；确定客户在该项目保证工程按预期进度交付使用还需要投入的金额及投入进度（实际所需的总投入减对方在该项目已经支付的全部费用后得出，必要时可要求施工单位出具证明和承诺）；确定客户从贷款发放到项目按预期进度交付使用期间所有的收入来源项目、收入总额及收入的具体时间段（参见第一还款能力评价内容及方式）；确定客户从贷款发放到项目按预期进度交付使用期间所必须支付的用于该项目之外的所有必须支付的款项项目、支付时间及总额（参见第一还款能力评价内容及方式）；确定客户能在资金上保证工程按预期进度交付使用（按贷款发放到项目按预期进度交付使用期间所有的收入

10、总额减去所必须支付的用于该项目之外的所有必须支付的款项总额后仍然大于保证工程按预期进度交付使用还需要投入的总金额、并且在每一重要支付时段均有足够的余额进行支付）。对客户已在项目上投入金额的确定，可以由客户提供数据，我公司人员对关键数据采用抽查收、付款凭据和核对银行对帐单记录的方式进行落实。6、抵押物价值（1）当前的实际投入原则上应高出贷款金额汇总对方在项目对应的国土使用权、项目设计、项目报建和工程进度款上的全部投入金额，然后分摊到拟抵押部分，得出实际价值。客户提交付款明细清单，我公司通过对大额的付款凭据抽查，进行落实。（2）达到交付使用时的市场价值原则上至少相当于担保金额(借款合同所反应的本金

11、金额)的2倍对假设其市场销售价格，综合考虑抵押期房形成现房状态时的各种情况包括房产座落位置、房产户型、周边环境（政府部门对所在区域的总体规划、交通情况、基础设施建设等）、周边同类现房的销售价格以及目前的预售价格等因素 并参考专业机构（主要是与公司关系较好的房地产开发商或与公司虽还未建立固定合作伙伴关系但关系较好的房地产领域的专业服务机构如：咨询公司、销售代理公司等）的意见后进行估价。第二还款能力综合评价上述所有项目均符合对应标准的视为具备现实有保障的第二还款能力。任何在贷款期间可能造成其中某项内容不符合对应标准的因素即为风险所在。通过综合以上各项具体评价结果得出结论C：抵押物为现房评价及了解的

12、内容评价标准评价方式备注1、使用性质必须是下列种房屋中的一种：住房；商业用房（包括写字间和商铺）；商住楼（住房、商业用房兼容 ） 查验房屋产权证，并实地考察进行确认2、所属地在“028”区域，且所属地的房产管理局产权监理处能办理抵押登记手续。查验房屋产权证并实地勘察以落实所属地及具体位置，在所属地的房产管理局产权监理处落实可以办理抵押登记。3、权属状况已取得房屋产权证及其分摊的国有土地使用证查验国有土地使用证和房屋产权证如果没有进入分户阶段，也可以提供未分割项目的大产权证和国有土地使用证处于未设定抵押状态查验国有土地使用证和房屋产权证记事栏的抵押事宜记录情况，必要时可到房产管理局产权监理处查证

13、进行确认。客户认同就拟抵押房屋在登记机关办理抵押登记手续与客户沟通落实4、现状A：对房屋处于闲置状态 ：要求客户作出书面承诺，未经我公司书面同意，不得对外进行租赁； B：对房产处于出租状态，原则上应符合以下条件：承租人不超过二人；每平方米的年租金收入不得低于每平方米抵押价值的15%；对租赁期限超出贷款期限3个月的情况，要求承租人出具同意在贷款期限届满且贷款人无法按约定还本付息时终止租赁合同的书面承诺或能寻求到一种方案确保至贷款期限届满之时公司或新的受让人能获取全部租赁收益。客户认同，未经我公司书面同意，不得对租赁合同的要素进行调整和变更。C：对房产处于出借状态，原则上应符合以下条件：房屋所有人

14、及借用人共同出具当需要处置房屋时，双方的出借关系即行终止、借用人无条件搬出的书面承诺。通过实地调查验证拟抵押房产是否处于租赁状态，对租赁的具体情况须通过查验房产租赁合同进行确认对已出租的房屋应落实租金支付状况，并由承租人提供相关凭据。对租赁合同已备案的房屋可以通过到相应房管局核实租赁合同的相关要素。5、抵押物的价值（1）实际取得价格无限制性标准查验所有权人购买该房产的付费凭据进行确认（客户确实无法提供付款凭据的以客户提供的数据为准）；如抵押房屋为客户自己开发、修建的房屋，其实际取得价值按期房实际投入价值的评价方式进行确定。（2）评估报告反映的价值无限制性标准以评估报告反映的数值为准仅作为评估市

15、场价值的参考依据 （3）具备可变现性的市场价值原则上至少相当于 担保金额(借款合同所反应的本金金额)的1.6倍 充分考虑以下因素并参考专业机构的意见后进行估价：房产座落位置、房产户型、房产面积、交付使用的时间、装修情况、所分摊的国土使用权总年限及剩余年限、周边环境（政府部门对所在区域的总体规划、交通情况、基础设施建设等）、类似房产的成交价格、房产行业景气状况评估价值、实际取得价格、租赁情况等。第二还款能力综合评价上述所有项目均符合对应标准的视为具备现实有保障的第二还款能力。任何在贷款期间可能造成其中某项内容不符合对应标准的因素即为风险所在。通过综合以上各项具体评价结果得出结论III、第一还款能

16、力的评价（现金流）评价及了解的内容评价标准评价方式备注1、企业信用（1）银行信用暂不设定限制性标准，但应尽量了解客户是否有逾期贷款及是否有在同一家银行多次贷款的记录。通过贷款卡在银行进行查询（2）第三方合作信用暂不设定限制性标准，但应尽量了解相关合作单位对客户支付信用方面的评价。通过了解客户的合作单位对其的信用评价进行判断 实际操作中确实有难度的，可不对此项进行评价2、公司财务分析（1）流动性分析（通常指企业流动资产对流动负债的担保程度，反映客户短期偿债能力） 暂不设定限制性标准，须对流动比率、速动比率、现金负债总额比三个指标进行测算，掌握客户资产结构和流动性，通常上述三个指标值越高，流动资产

17、对流动负债的担保程度越高。 财务指标：1、流动比率=流动资产/流动负债；2、速动比率=速动资产/流动负债，其中：速动资产=流动资产-存货-待摊费用-待处理财产损益；3、现金债务总额比=经营活动的现金净流量/债务总额。 基础数据的提取来源于客户财务报表。若客户的月报表未提供现金流量表，可不对“现金债务总额比”进行评价 （2）资产管理比率分析（反映企业在资产管理方面的效率）暂不设定限制性标准，须对存货周转率、应收帐款周转率、流动资产周转率、总资产周转率指标进行测算 ，通常上述四个指标值越高，相应的资金使用效率和资产管理水平越高。财务指标：1、存货周转率=销售成本/平均存货 ，平均存货=（期初存货+

18、期末存货）/2、 存货周转天数=360天/存货周转率；2、应收帐款周转率=销售收入/平均应收帐款、应收帐款周转天数=360天/应收帐款周转率；3、流动资产周转率=销售收入/平均流动资产，平均流动资产=（期初流动资产+期末流动资产）/2；4、总资产周转率=销售收入/平均资产总额，平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2。（3）资产负债分析（反映企业长期偿债能力）计算资产负债率，原则上资产负债率不得高于80%。资产负债率越高反映企业依赖债权人的资金维持经营的程度越大。财务指标 ：资产负债率=负债总额/资产总额。（4）盈利能力分析（反映企业资金增值的能力）暂不设定限制性标准，须对销售净利率、

19、资产净利率指标进行测算，通常销售净利率越高，企业获利能力越强，资产净利率越高，企业理财业绩越高。财务指标 ：1、销售净利率=净利润/销售收入；2、资产净利率=净利润/平均资产总额，平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2；净资产收益率=净利润/所有者权益。3、贷款期间的资金流入（1）银行贷款无限制性标准，但须尽可能准确了解和判断贷款实现的可能性，具体金额和期限。根据客户反馈的信息判断是否具有该项收入来源；已经签订合同的，查看相关贷款合同或协议。 所有收入项目，收集其相关综合信息，包括合同或协议。评价人须基于所收集的信息，对客户贷款期间的资金流入进行分析，并作出评价结果。若客户只有几项收

20、入就足以证明其有足够的还款能力，则可以暂不评价其他项目。（2）其他融资渠道 无限制性标准，但须尽可能准确了解和判断该项收入实现的可能性， 具体金额及实现时间。根据客户反馈的信息初步判断是否具有该项收入来源，查看相关融资合同或协议。 （3）项目的销售回款无限制性标准，但须尽可能准确了解和判断贷款期间该项收入的具体金额及实现时间。根据历史销售记录，结合实际情况作出评价。（4）其他应收款项（包括投资回报等）无限制性标准，但须尽可能准确了解和判断贷款期间该项收入的具体金额及实现时间。根据客户反馈的信息初步判断是否具有该项收入来源，查看相关合同或协议，原则上必须有相关的合同或协议佐证方能认为该款项来源成

21、立并据此确定金额及实现时间。（5）库存现金余额无限制性标准，但须尽可能准确了解根据客户反馈的信息及财务报表初步判断是否具有该项收入，通过查验其对应银行帐户余额来确定金额。（6）公司为其贷款金额无限制性标准以公司最终决定向客户提供的贷款金额为准。4、贷款期间的支出（1）土地储备款支付无限制性标准，但须尽可能准确了解贷款期间是否需支付该款项，以及支付款项的具体金额及时间。须查看国土出让合同及已付费的相关凭据确定所需支出的具体金额及支付时间。可以根据客户反馈的信息、客户财务报表、公司经营状况等相关信息以及 正在运作的项目必要支出款项进行分析，确定是否具有该支出项目，评价人须基于所收集的信息，对客户贷款期间的资金流出进行分析，并作出评价结果。（2）项目报建款支付无限制性标准，但须尽可能准确了解贷款期间是否需支付该款项，以及支付款项的具体金额及时间。项目建筑面积*140元计算报建费用，结合已付费的相关凭据确定所需支