渭南市高新幸福城Ⅲ期整合营销推广方案 106页

1、协和地产 曲江国际公馆高新高新幸福城幸福城 期整合营销推广方案整合营销推广方案创典全程2009年3月高新幸福城协和地产 曲江国际公馆这是一个这是一个usp的年代的年代 成功的房地产项目都是相似的，那就是销售力 销售力定义：是否具备usp（独特的销售主张） 即有竞争性的产品力和对目标群的形象力 一个项目的销售力是变化的，随着项目的发展和状况的变化， 销售力也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于销 售周期在一年以上的大型项目已是必然的事情。 所以，usp是畅销项目的根本秘密所在创典的观点创典的观点高新幸福城协和地产 曲江国际公馆目录目录一、高新幸福城期的市场机会点 1、市场竞争项目分

2、析 2、期usp 3、市场机会点二、期定位 1、产品定位 2、客户定位 3、核心形象定位三、系统恢复工程四、营销推广策略 1、阶段推广策略 2、媒介策略 3、sp活动策略 4、阶段推广计划高新幸福城协和地产 曲江国际公馆一、高新一、高新幸福城幸福城期期 的市场机会点的市场机会点 1、市场竞争项目分析 2、期usp 3、市场机会点高新幸福城协和地产 曲江国际公馆区域概况区域概况一一、政府规划政府规划, ,重点发展重点发展随着政府新的规划,高新区作为渭南市近几年发展的重点区域，设置了六大工业园区。同时，政府在大规模加强该区域基础设施建设，开发了崇业路以西的13平方公里土地， “三纵三横一环”的新城

3、市框架已经形成；二二、土地量充沛土地量充沛, ,开发潜力大开发潜力大, , 开而未”发”,前景广阔.目前高新区功能定位是以工业为主,居住功能并没有很好的发挥出来.目前在开发区居住的居民比较少。但从全国其他的高新区发展规律来看，一般是产业先入，随后以大量住宅为主进行开发，然后才是高新产业、服务业的大力发展。而渭南高新区目前正是处在一个住宅开发为主的时期。大量土地已被圈定,且有开发之势,诸如光运在东兴路与丰庆路交汇圈定了百亩地高新幸福城协和地产 曲江国际公馆三三、高新区主宰未来渭南城市新中心高新区主宰未来渭南城市新中心2009年3月底高新管委会将正式入驻高新区崇业路,加之市政府的迁入,将会带动大量

4、企业纷纷大量企业纷纷入住，入住，在原有量子药业、渭化、刺绣厂、等大的高新企业奠定下,这一区域将围绕崇业路,形成一个比较大的创业密集区,渭南未来的cbd,区域人口将成倍提升,区域价值将得到凸显,从置业需求来将,企业老板及在高新区上班一族对周边的置业需求增大企业老板及在高新区上班一族对周边的置业需求增大高新幸福城协和地产 曲江国际公馆四四、城市配套日渐完善城市配套日渐完善在距项目地不足2公里处,渭南中学、高新中学、渭南技术学院、高新一小等教育资源配套遍布周围，公共交通方面,虽然目前现行的1 、 2路车距离项目地还有2站之远,但新的公交调度站已在项目旁建好,预计随着管委会的入驻,新的公交将会全线开通

5、五五、地产项目不多地产项目不多, ,竞争不温不火竞争不温不火. .目前项目为锦绣苑、今朝馨苑、盛世佳园等少量几个项目。目前项目为锦绣苑、今朝馨苑、盛世佳园等少量几个项目。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆区域个案分析区域个案分析今朝馨苑新洲景园豪润御城信达世纪城高新幸福城高新幸福城高新幸福城协和地产 曲江国际公馆今朝馨苑今朝馨苑位置位置:高新区敬贤大道规模规模:项目占地75亩，总建筑面积10余万平方米，由5栋小高层和13栋多层组成户型:88-140 88-90两房占40% 120三房占50%价格价格:多层1800元140四房占10%工程进度工程进度:一期6栋已经封顶,二期未动工销售进程销售进程:

6、多层在售4 、 5 、 6 、 7#,其余售完.项目点评项目点评:该项目位置较幸福城好一些该项目位置较幸福城好一些,距贸易广场非常近距贸易广场非常近,是幸福城最可比的竞品是幸福城最可比的竞品,项目两房户型比较好项目两房户型比较好,但但三房上控面积相比幸福城较大三房上控面积相比幸福城较大,且整体规模不及且整体规模不及幸福城幸福城,虽然价格比幸福城低虽然价格比幸福城低,但价差不大但价差不大,该项目该项目在形象包装方面较差在形象包装方面较差,从配套上来看，目前该项目从配套上来看，目前该项目初步规划的有社区会所及商业。但规模都很小，初步规划的有社区会所及商业。但规模都很小，不具较强的影响力不具较强的影

7、响力高新幸福城协和地产 曲江国际公馆新洲景园新洲景园地址地址:仓程路仓程路规模规模:建筑面积达50万平米户型户型:价格价格:一期多层售价2300元；二期售价预计达到2500元，工程进度工程进度:项目分为二期,目前一期全部封顶,二期待建销售进程销售进程:目前在售仓程路以东一期，二期也开始对外咨询，5月份开盘。项目点评项目点评:该项目位于仓程路,商业门户区,体量规模在整个区域比较大，商业配套比较齐全，无论从形象包装宣传，还是工程展示上，都尽显大手笔、形象感较高,值得我们借鉴。唯一值得要提的是该项目价格远远高于同区域，一期多层售价2300元；二期售价预计达到2500元，几乎接近城市中心繁华区。虽然项

8、目的价格比较贵，但相信该项目大的外在形象表现以及规模档次会减少客户对价格的抗性。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆豪润豪润御城御城地址地址: :渭南市东风大街中段规模规模: :项目由10栋多层和3栋小高层构成。 户型户型: :价格价格: :工程进度工程进度: :多层已经全部竣工，目前在建临东风街小高层，预计年底入住销售进程销售进程: :目前在售临东风街a座小高层及8#多层，其余楼栋已经售完，8#楼仅剩6层90、91两房，临街小高层也仅剩余98两房，目前无三房。项目点评项目点评: :该项目位于渭南市主繁华街，该项目位于渭南市主繁华街，地段价值高，首付可办两成，五证齐全，地段价值高，首付可办两成，五

9、证齐全，该项目地段好；价格相对也高，小高层价该项目地段好；价格相对也高，小高层价格格26002600元，多层价格在元，多层价格在19001900元。另外物业费元。另外物业费也较其他项目高，小高层也较其他项目高，小高层1 1元元/ /, ,多层物业多层物业费为费为0.450.45元元/ /。、高新幸福城协和地产 曲江国际公馆地址地址: :渭南市中心广场区政府东邻规模：规模：建筑面积40万平方米,项目由34栋多层和4栋高层组成销售进程：销售进程：90% 目前房源基本售完，多层四层剩余80朝南房源两套，都为两室，小高层剩余140。价格价格: :原均价2600元,剩余多层房源单价2200元，小高层房源

10、单价2900元项目点评项目点评: :该项目已经全部竣工该项目已经全部竣工, ,为准现房为准现房, ,且居于且居于渭南市中心繁华地段渭南市中心繁华地段, ,最适宜投资最适宜投资, ,开发开发商口碑良好商口碑良好, ,项目内保留原生大树项目内保留原生大树, ,更是更是形成了产品的一大亮点形成了产品的一大亮点, ,因此从价格上因此从价格上, ,该项目比较高该项目比较高. .豪润豪润御城御城地址地址: :渭南市东风大街中段规模规模: :项目由10栋多层和3栋小高层构成。 户型户型: :价格价格: :工程进度工程进度: :多层已经全部竣工，目前在建临东风街小高层，预计年底入住销售进程销售进程: :目前在

11、售临东风街a座小高层及8#多层，其余楼栋已经售完，8#楼仅剩6层90、91两房，临街小高层也仅剩余98两房，目前无三房。项目点评项目点评: :该项目位于渭南市主繁华街，该项目位于渭南市主繁华街，地段价值高，首付可办两成，五证齐全，地段价值高，首付可办两成，五证齐全，该项目地段好；价格相对也高，小高层价格该项目地段好；价格相对也高，小高层价格26002600元，多层价格在元，多层价格在19001900元。另外物业费元。另外物业费也较其他项目高，小高层也较其他项目高，小高层1 1元元/ /, ,多层物业多层物业费为费为0.450.45元元/ /。、。、高新幸福城协和地产 曲江国际公馆地址地址: :

12、渭南市中心广场区政府东邻规模：规模：建筑面积40万平方米,项目由34栋多层和4栋高层组成销售进程：销售进程：90% 目前房源基本售完，多层四层剩余80朝南房源两套，都为两室，小高层剩余140。价格价格: :原均价2600元,剩余多层房源单价2200元，小高层房源单价2900元项目点评项目点评: :该项目已经全部竣工该项目已经全部竣工, ,为准现房为准现房, ,且居于且居于渭南市中心繁华地段渭南市中心繁华地段, ,最适宜投资最适宜投资, ,开发开发商口碑良好商口碑良好, ,项目内保留原生大树项目内保留原生大树, ,更是更是形成了产品的一大亮点形成了产品的一大亮点, ,因此从价格上因此从价格上,

13、,该项目比较高该项目比较高. .信达世纪城信达世纪城高新幸福城协和地产 曲江国际公馆区域个案总结1、从区域严格划分，高新区项目不多，且对幸福城直接构成竞争和影响的项目仅有今朝馨苑；2、区域在售项目总体销售较为理想，高新区总体价格在1700-1900范围内结合高新区的发展空间，价格优势依然存在；3、整个区域在售项目品质大都参差不齐，多数楼盘不注重景观建设,环境粗糙,形象包装欠缺；4、区域户型配比供应量中两房和三房所占相当，两房总体以90平米为主导，三房120-150平米面积。5、高新区项目主要客源来自周边厂矿企业的老板和高收入员工，城区购买力弱。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆创典研判1 1、高

14、新区将成为渭南新的热点区、高新区将成为渭南新的热点区 项目所处的高新区到今天已经逐渐被渭南人认可,尤其随着管委会的进驻,大量企业的进入,出现了前无史例的价值分水岭,高新区将出现新的开发热,地段价值力提升。 2 2、规模优势将会继续成为客户选择我们项目的一大因素、规模优势将会继续成为客户选择我们项目的一大因素 环望高新区，项目不多,且大都不及我们的规模，从时间上看，近一年多来不会有项目出现大体量呈现，且在售楼盘也很快被消化完，所以规模优势将会继续成为客户选择我们项目的一大因素。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆3、幸福城有跻身精品的机会、幸福城有跻身精品的机会整个渭南市除新洲开发的中央街区景园及信

15、达开发的世纪城具有较大的规模和较强力的品质品牌实力，其他项目都属于中小楼盘，参差不齐的品质特点为幸福城三期创造了跻身精品的机会。4、幸福城的户型定位填补了市场的空白、幸福城的户型定位填补了市场的空白幸福城三期以紧凑型户型为主，两房户型，9小三房， 118 最大三房面积的上限填补了市场空白，一定倍受客户青睐。创典研判高新幸福城协和地产 曲江国际公馆竞争项目竞争项目主力户型、平均总价主力户型、平均总价与本案对比与本案对比高新幸福城协和地产 曲江国际公馆小结：小结：目前渭南市几个主要在售项目与本项目竞争关系最大的是今朝馨苑， 该项目位置、客户群、价格等与本项目接近。位置公共交通均价户型规模社区外配套

16、社区内配套二室三室今朝馨苑新区东路西、东兴街北较方农贸市场社区商业本案崇业路西不方便180088102、116300亩活配套尚不全商业街、景观广场、会所、双语幼儿园、健身设施高新幸福城协和地产 曲江国际公馆 在现今的市场里，有大量的供应商，其中有大量的雷同。在现今的市场里，有大量的供应商，其中有大量的雷同。没有人去试图和别人区隔。如果你愿意主动变得与别人不同，没有人去试图和别人区隔。如果你愿意主动变得与别人不同，那麽你将很容易左右市场的需求。那麽你将很容易左右市场的需求。项目机会点项目机会点亨利亨利 福特福特高新幸福城协和地产 曲江国际公馆【高新【高新幸福】城幸福】城

17、期期uspusp提炼提炼总价：低单价保证居住舒适度下的，控制面积低总价大盘：面积大、人气旺社区配套齐全（会所、双语幼儿园、网球场、篮球场、商业街等）生活质量有保障、物业有升值潜力城市影响力大高新幸福城协和地产 曲江国际公馆扬长避短扬长避短长：usp短：交通不便生活配套不全促使2路公交线早日开通社区超市提前经营,以”为业主生活提供便利”为目的学校远与开发区内中小学建立战略合作联盟。争取一定的名额,凡购买【高新幸福城】的客户子女可入读联盟学校。可化解的：可变为优点的:区域发展慢可通过宣传对客户进行影响的:项目美誉度低改善销售服务质量、建筑质量、园林质量项目形象个性不突出高新幸福城协和地产 曲江国际

18、公馆低总价低总价 城市未来城市未来 大盘生活大盘生活保证生活居住舒适度前提下的面积控制。节约了金钱，但不降低生活品质。大盘绝不仅仅指规模，更代表影响力。大盘能解决生活中一切重要问题：包括居住环境、房屋质量、物业服务、子女教育、业主运动健身、基本生活配套、便利交通、物业保值增值。项目机会点项目机会点高新幸福城协和地产 曲江国际公馆二、二、期定位期定位1、产品定位2、客户定位3、核心形象定位高新幸福城协和地产 曲江国际公馆城市远郊，以性价比制胜的，城市远郊，以性价比制胜的，全功能紧凑户型。全功能紧凑户型。 产品定位产品定位户型已确定。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆客户定位客户定位消费者选择购买的

19、主要因素有1、购房成本（总价） 2、目标消费者交通工具、道路通行程度（交通） 3、目标消费者的现在及未来工作和生活范围（位置） 4、基本生活配套的解决根据本项目所处地缘特点决定：本项目目标市场高新区内企业及高新区周边为主， 市区其他区域及为辅。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆对于购房这样的事，没有人不“贪婪“！首先是要经济，满足他们的购房能力；既便宜，又能满足家庭生活需要，不仅如此，户型还要舒适，能住至少10年；最好，好能有良好的社区环境和升值前景。他们对家的要求他们对家的要求高新幸福城协和地产 曲江国际公馆核心形象定位核心形象定位大盘运作周期长，中间不可控因素多，市场的印象容易有陈旧感。形象

20、定位要解决视觉疲劳的问题。形象的改变既是新生，又不是对过去的全盘否定。不可避免的问题：高新幸福城协和地产 曲江国际公馆核心问题核心问题作为一个大型项目作为一个大型项目如何建立可持续发展的项目形象？如何建立可持续发展的项目形象？高新幸福城协和地产 曲江国际公馆解决之道解决之道“充分利用品牌伞的原理充分利用品牌伞的原理”让让“高新高新幸福城幸福城”成为拥有众多分期项目的大项目成为拥有众多分期项目的大项目每一期具有自己的子品牌，每一期具有自己的子品牌，相对独立而又在同一概念下整合为一体。相对独立而又在同一概念下整合为一体。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆宝洁宝洁飘柔飘柔潘婷潘婷海飞丝海飞丝成熟的品牌

21、伞运用成功案例：成熟的品牌伞运用成功案例： 所有人都知道它们属于宝洁 它们又自成一体，特色鲜明； 具有极强的沿展性； 整合后品牌的张力和形象感更强沙宣沙宣高露洁高露洁高新幸福城协和地产 曲江国际公馆高新高新幸福城过往形象：幸福城过往形象：一期：穿越繁华，cbd欧式生活小镇二期：都市新城高新幸福城协和地产 曲江国际公馆高新高新幸福城幸福城小镇、新城小镇、新城一期一期三期三期二期二期“一期”不会制约“整体” 但后续几期需要各自独特的、具体的形象高新高新幸福城幸福城 项目形象层次：项目形象层次：高新幸福城协和地产 曲江国际公馆三期项目分案名三期项目分案名突出三期案名，相对弱化突出三期案名，相对弱化“

22、高新高新幸福城幸福城”高新高新幸福城幸福城 精致、紧凑低总价精致而低使用成本的生活高新幸福城协和地产 曲江国际公馆核心形象方案核心形象方案1高新幸福城协和地产 曲江国际公馆核心形象方案核心形象方案2高新幸福城协和地产 曲江国际公馆核心形象方案核心形象方案3高新幸福城协和地产 曲江国际公馆核心形象方案核心形象方案4高新幸福城协和地产 曲江国际公馆备选一：高新幸福城 太阳岛 备选二：高新幸福城 青年汇备选案名高新幸福城协和地产 曲江国际公馆1 1、低总价：、低总价：低首付低月供，不当房奴低首付低月供，不当房奴低总价小户型低总价小户型小户大空间，省钱更实用小户大空间，省钱更实用 高新区的未来，渭南的

23、未来高新区的未来，渭南的未来 2、配套：配套：景观广场景观广场私家广场，生活大版图私家广场，生活大版图浪漫风情步行街浪漫风情步行街享受繁花与流水的归家仪式享受繁花与流水的归家仪式银杏树阵银杏树阵高贵的银杏，是回家的方向高贵的银杏，是回家的方向建筑质量建筑质量每一处细节都成就生活的温馨每一处细节都成就生活的温馨运动会所运动会所健康是种享受，也是享受的资本健康是种享受，也是享受的资本期核心价值诉求点（产品卖点组合）期核心价值诉求点（产品卖点组合）高新幸福城协和地产 曲江国际公馆3 3、其它：、其它：到大社区挑小户型到大社区挑小户型口碑，是岁月的积淀口碑，是岁月的积淀裕华建设裕华建设大社区大社区全功

24、能全功能小户型，值得住一辈子小户型，值得住一辈子88三口人的甜蜜三口人的甜蜜99两代人的热闹生活两代人的热闹生活期核心价值诉求点（产品卖点组合）期核心价值诉求点（产品卖点组合）高新幸福城协和地产 曲江国际公馆核心形象定位核心形象定位“低总价，终于来了！低总价，终于来了！”通过控制面积，控制总价：50%的88二室25%的99小三室25%的116三室保持中档房的品质不变：户型舒适度、景观、房屋质量保持大盘的优势不变：大社区人气旺、升值潜力、发展的区域、生活配套、教育配套属性定位属性定位大社区里的小户型大社区里的小户型高新幸福城协和地产 曲江国际公馆设计基调：设计基调：国际感、年轻风格；强调生活的概

25、念；轻松的、现代的、活泼的高新幸福城协和地产 曲江国际公馆主画面主画面1 1主画面主画面1高新幸福城协和地产 曲江国际公馆主画面主画面2高新幸福城协和地产 曲江国际公馆产品及传播概念的展现产品及传播概念的展现楼书楼书协和地产 曲江国际公馆产品及传播概念的展现产品及传播概念的展现楼书楼书协和地产 曲江国际公馆协和地产 曲江国际公馆产品及传播概念的展现产品及传播概念的展现楼书楼书协和地产 曲江国际公馆产品及传播概念的展现产品及传播概念的展现生活手册生活手册协和地产 曲江国际公馆协和地产 曲江国际公馆协和地产 曲江国际公馆协和地产 曲江国际公馆协和地产 曲江国际公馆三、系统恢复工程三、系统恢复工程高

26、新幸福城协和地产 曲江国际公馆系统恢复三点共识说明：系统恢复三点共识说明：1、我司以下所提的系统恢复建议是在结合项目实际现状，认真、我司以下所提的系统恢复建议是在结合项目实际现状，认真发现，公正客观、不针对任何个人，本着促进销售的原则下提出发现，公正客观、不针对任何个人，本着促进销售的原则下提出的；的；2、相信从对项目的利好原则出发，这些涉及到具体个人的问题、相信从对项目的利好原则出发，这些涉及到具体个人的问题都是我们内部的问题；都是我们内部的问题；3、建议更多是还原项目应有条件和面貌；、建议更多是还原项目应有条件和面貌；4、我们不是通过增加贵司成本投入，而是基于现实条件。、我们不是通过增加贵

27、司成本投入，而是基于现实条件。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆一、交通一、交通1、通过、通过07年接待客户来电、来访统计情况来看，【高新年接待客户来电、来访统计情况来看，【高新幸福城】幸福城】 100% 的客户最关心项目的位置交通。的客户最关心项目的位置交通。2、我们之前针对开发区客户做了市场问卷调研，关于交通一条的结、我们之前针对开发区客户做了市场问卷调研，关于交通一条的结 果为：约果为：约33.4%的被访者希望公交车站距离自己所居住的小区的被访者希望公交车站距离自己所居住的小区100 米，约米，约29.6%的被访者希望距离为的被访者希望距离为200米，约米，约25.9%的客户希望距的客户希

28、望距 离为离为50米，约米，约11.1%的客户希望距离为的客户希望距离为300米和米和400米。从这个调米。从这个调 研结果来看，目前开发区内客户对小区的交通抱有很大的期望。研结果来看，目前开发区内客户对小区的交通抱有很大的期望。3、之前创典成交客户、之前创典成交客户75%来自开发区及西郊位置，其它区域意向客来自开发区及西郊位置，其它区域意向客 户对对项目的交通条件认可度较低。户对对项目的交通条件认可度较低。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆网络反映网络反映: :高新幸福城协和地产 曲江国际公馆解决建议解决建议1、尽快联系公交公司将、尽快联系公交公司将2路公交线路公交线延延 伸至小区附近。伸至小

29、区附近。2、社区巴士。、社区巴士。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆1、客户购房多数会考虑景观环境。客户购房多数会考虑景观环境。 通过客户调研，可看出通过客户调研，可看出50%的被访者对目前居住的环境景观不的被访者对目前居住的环境景观不 满，在选择住房注重的条件中，满，在选择住房注重的条件中，63%的客户选择环境好、配套设的客户选择环境好、配套设 施齐全。施齐全。2、已购房客户对景观期望较高。已购房客户对景观期望较高。3、目前景观呈现的效果不足以说服人群。目前景观呈现的效果不足以说服人群。二、景观二、景观高新幸福城协和地产 曲江国际公馆高新幸福城协和地产 曲江国际公馆高新幸福城协和地产 曲江国际

30、公馆高新幸福城协和地产 曲江国际公馆社区内部景观提升社区内部景观提升高新幸福城协和地产 曲江国际公馆社区内部景观提升社区内部景观提升高新幸福城协和地产 曲江国际公馆三、工地形象三、工地形象1、围墙：、围墙： 加大尺寸加大尺寸高新幸福城协和地产 曲江国际公馆三、工地形象三、工地形象1、围墙：、围墙：高新幸福城协和地产 曲江国际公馆三、工地形象三、工地形象2、看楼通道：、看楼通道：1）包装通道）包装通道2）配备电瓶车）配备电瓶车高新幸福城协和地产 曲江国际公馆三、工地形象三、工地形象3、商业街：、商业街：高新幸福城协和地产 曲江国际公馆三、工地形象三、工地形象4、工地内部围墙：、工地内部围墙：高新

31、幸福城协和地产 曲江国际公馆四、卖场形象四、卖场形象1、包装画面更换、包装画面更换1）卖点2）开发区发展高新幸福城协和地产 曲江国际公馆3）画架形式展板四、卖场形象四、卖场形象1、包装画面更换、包装画面更换高新幸福城协和地产 曲江国际公馆四、卖场形象四、卖场形象2、沙盘更新、沙盘更新高新幸福城协和地产 曲江国际公馆四、卖场形象四、卖场形象3、设置荣誉墙、设置荣誉墙高新幸福城协和地产 曲江国际公馆四、卖场形象四、卖场形象3、装修及家具的维修、清洁、装修及家具的维修、清洁高新幸福城协和地产 曲江国际公馆四、卖场形象四、卖场形象4、二楼设置贵宾区、二楼设置贵宾区高新幸福城协和地产 曲江国际公馆5、经

32、理、财务、资料室、经理、财务、资料室资料室经理室 财务室提升建议：设置经理、财务、资料室，并设安装门牌，给客一种正式感。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆吊旗更换主题墙更换四、卖场形象四、卖场形象6、市区卖场、市区卖场高新幸福城协和地产 曲江国际公馆画面更换高新幸福城协和地产 曲江国际公馆盆景更换高新幸福城协和地产 曲江国际公馆四、卖场形象四、卖场形象7、样板间、样板间1）清洁）清洁维修；维修；2）加花卉。）加花卉。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆四、卖场形象四、卖场形象8、一期内部管理、一期内部管理高新幸福城协和地产 曲江国际公馆四、卖场形象四、卖场形象8、一期内部管理、一期内部管理高新幸福城

33、协和地产 曲江国际公馆四、卖场形象四、卖场形象8、一期内部管理、一期内部管理高新幸福城协和地产 曲江国际公馆四、卖场形象四、卖场形象8、一期内部管理、一期内部管理高新幸福城协和地产 曲江国际公馆五、气场营造五、气场营造1、大标识、大标识高新幸福城协和地产 曲江国际公馆五、气场营造五、气场营造2、大售楼部外道旗、大售楼部外道旗高新幸福城协和地产 曲江国际公馆五、气场营造五、气场营造3、去项目途中灯杆旗、去项目途中灯杆旗高新幸福城协和地产 曲江国际公馆灯杆旗平面稿灯杆旗平面稿高新幸福城协和地产 曲江国际公馆灯杆旗模拟稿灯杆旗模拟稿方案一方案一灯杆旗模拟稿灯杆旗模拟稿方案一方案一高新幸福城协和地产

34、曲江国际公馆方案二方案二灯杆旗模拟稿灯杆旗模拟稿灯杆旗模拟稿灯杆旗模拟稿方案二方案二高新幸福城协和地产 曲江国际公馆六、服务形象六、服务形象1、销售服务、销售服务2、保安服务、保安服务3、保洁服务、保洁服务高新幸福城协和地产 曲江国际公馆系统恢复清单系统恢复清单轻缓重备选解决推荐解决重点解决1开通社区巴士1社区景观提升1工地围墙2社区入口雕筑2商业街2新看房通道开辟33看房电瓶车设置3卖场包装44大标识设置4沙盘更换55去项目地灯杆5一期内部管理666样板间清洁维修777样板间加花卉888999101010111111高新幸福城协和地产 曲江国际公馆四、营销推广策略四、营销推广策略1、价格2、

35、阶段推广策略3、媒介策略4、sp活动策略5、阶段推广计划高新幸福城协和地产 曲江国际公馆 建议开盘均价建议开盘均价1600-1700元元/ 原因：原因：1、竞争项目比较 从目前幸福城的最直接竞争对手“今朝馨苑”来看，该项目地段比本案较好，位于贸易广场旁，周边繁华度相对较高，但其目前销售均价格仅为1700元，比本案价格还要低，因此幸福城的开盘均价建议定位1600元/；2、全新包装、全新上市、需要轰动事件 幸福城三期是在重新命名、重新包装，作为一个全新项目的背景下入市，对于百姓还没有得到认知，即使认知的，也认为是一期、二期、的房源，所以需要借助“低价认购”这样一个轰动事件来取得百姓的关注和购买，否则销售将陷入疲软状态，后续销售很难保障；价格价格高新幸福城协和地产 曲江国际公馆3、遵循低开高走的市场规律，市场试价、有助于创造后续提价空间;4、历史成交价实际在执行中有绝大数没有达到目前的1800元均价，结合竞争对手及开盘低价的条件，如果高于1600元的均价，则让客户感觉不到开盘的实惠，难以引发购买潮。高新幸福城协和地产 曲江国际公馆 依据工程进度，我们将整个传播划分为两个过程五个阶段（若有变化，时间相应向后延依据工程进度，我们将整个传播划分为两个过程五个阶段（若有变化，时间相应向后延递），如下：递