成本法假设开发法

1、成本法一、单项选择题1、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（ ）。A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、收益理论2、成本法特别适用（ ）的房地产估价。A、收益小和发生交易少 B、收益大和发生交易少C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易多3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ ）成本作为评估依据。A、该宗房地产的实际 B、类似房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低4、房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。A、必定提高 B、必定降低 C、不一定提高 D、不一定降低5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+（ ）+

2、正常利税A、拆迁安置补偿费 B、基础设施建设费 C、公共配套设施费 D、开发土地所需费用6、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米，将其开发成熟地的费用为500元/平方米，税利为可转让熟地价格的15%，其可转让土地面积为2平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/平方米。A、1765 B、1150 C、1725 D、15007、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地价格=土地成本+（ ）+正常利润。A、拆迁费用 B、建造成本 C、公共设施建设费用 D、市政设施建设费用8、新建建筑物价格=（ ）+建造成本+正常利税A、征地费 B、拆迁安置补偿费 C、地价款

3、D、零9、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（ ）万元。A、800 B、900 C、1000 D、大于100010、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.211、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为（ ）。A、投资利润率 B、成本利润率 C、销售利润率 D、直接成本利润

4、率12、估价上的折旧注重的是（ ）。A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销与回收C、重置价值的摊销与回收 D、价值的减价修正13、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧14、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于（ ）折旧。A、物质 B、有形 C、经济 D、功能15、折旧求取的方法可归纳为（ ）等三类。A、直线法、实际观察法、成新折扣法 B、年限法、直线法、成新折扣法C、年限法、实际观察法、成新折扣法 D、年限法、直线法、实际观察法16、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1

5、998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线折旧法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断17、建筑物估价中耐用年限通常指（ ）。A、物理耐用年限 B、建筑物消亡的年限 C、经济耐用年限 D、已使用年限18、在建筑物的估价中，决定建筑物价格的最基本因素是（ ）。A、建筑成本 B、原始成本 C、重置成本 D、标准成本19、用成本法估价时，房屋现值等于（ ）。A、房屋重置价×成新率 B、房屋重置价一年折旧额×尚可使用年限C、房屋重置价一年折旧额×耐用年限 D、

6、房屋重置价一年折旧额20、已知建筑物重置价格为800元/，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若按直线折旧法计算，则该建筑物的现时单价是（ ）元/。A、717 B、704 C、714 D、72421、已知建筑物重置价格为800元/平方米，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若直线折旧，则该建筑物的现时单价是（ ）元/平方米。A、800 B、640 C、704 D、72022、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）。A、40% B、60% C、50% D、67%23、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法

7、计算出的成新率。A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断24、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为（ ）。A、76% B、80% C、81% D、84%25、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。A、40 B、42 C、48 D、5026、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ）。A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非

8、生产用房D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房27、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。A、自然寿命经济寿命 B、自然寿命经济寿命C、自然寿命=经济寿命 D、无关28、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。A、35 B、45 C、48 D、5029、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为（ ）。A、N=t+n B、N<t+n C、N>t+n D、ABC都可能30、某建筑物重置价格为C

9、，残值率为0，正常使用的耐用年限为N年，现已使用了t年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n年，以直线法计算折旧总额的最适宜公式为（ ）。A、 B、 C、 D、31、当建筑物的维护保养较好时，有效经过年数（ ）实际经过年数。A、等于 B、不等于 C、长于 D、短于32、某商业房地产于1998年9月15日以出让方式获得40年的土地使用权；于1999年3月15日开始建造，于2002年3月15日竣工验收，于2002年9月15日开始营业；建筑物重置成本5000元/平方米，正常使用的经济寿命50年，残值率为2%。则该建筑物于2006年9月15日每平方米的折旧总额为（ ）元。A、450 B、616 C、563

10、 D、604二、多项选择题1、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用2、建筑物的重新购建价格是（ ）的价格。A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、全新的3、运用成本法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（ ）A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性C、房屋结构类型确认的正确与否D、房屋重置价格的准确性4、求取建筑物重新建造成本的方法有（ ）。A、指数调整法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法5、建筑物的物质折旧包括（ ）。A、有形损耗 B、正常使用的磨损

11、C、功能折旧 D、意外的破坏损毁6、成本法中的“开发利润”是指（ ）。A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的税前利润C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润7、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（ ）求取。A、市场比较法 B、基准地价修正法 C、假设开发法 D、成本法8、求取建筑物重新建造成本的方法有单位面积法，单位体积法及（ ）。A、指数调匀法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法9、在成本法中投资利润率的计算基数包括（ ）。A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用10、（ ）等引起折旧的多少与建筑物经过的年数正相关。A、

12、技术进步 B、自然环境恶化 C、使用的磨损 D、日晒雨淋11、某建筑物重置价格为C,残值率为0，正常使用的耐用年限为N年，现已使用了t年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n年，且Nn+t，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。A、 B、 C、 D、三、简答题1、 何谓成本法？2、 成本法的理论依据是什么？3、 成本法的适用范围包括哪些？4、 试列出成本法估价的基本步骤。5、 新开发土地价格构成的项目有哪些？6、 何谓房地产重新购建价格？7、 何谓建筑物的重置成本与重建成本？8、 建筑物的重置成本与重建成本分别适用于哪些房地产的估价？9、 土地的重新购建价格如何求取？10、建筑物的重新购建价格如

13、何求取？11、何谓建筑物折旧？其造成的原因有哪些？12、哪些折旧原因与建筑物使用时间的长短有关？13、求取建筑物折旧的方法有哪些？14、求取建筑物折旧时，需要注意哪些问题？四、计算题1、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修

14、的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。解：（1）运用成本法计算公式为： 房地产价格土地重新取得价格建筑物的重新购建价格建筑物折旧（2）求土地的重新取得价格：因该土地使用权为 40 年，已过去了 5 年，故要求土地使用权为 35 年的价格为：V35=V40×K35/K40= 万元 （3）计算建筑物的重新购建价格：建安成本600 万元管理费用600×3%=18 万元投资利息（600+18）×40%×【（1+6%）1.51】+（600+18）

15、15;60%×【（1+6%）0.51】= 万元销售税费90 万元开发利润120 万元建筑物的重新购建价格600+18+33.54+90+120=861.54 万元（4）计算建筑物的折旧额：门窗、墙面等损坏的折旧额8 万元装修部分的折旧额140×1/5×384 万元设备部分的折旧额100×1/10×330 万元长寿命项目的折旧额（861.548140100）×1/38×3 48.44 万元建筑物的折旧总额8843048.44170.44 万元该宗房地产的现时价格390.94861.54170.441082.04 万元2、有一房

16、地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时造价同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。600×1000+1000×2000×1-(1-5%)×8/(32+8)=222万元2220000/2000=1110元/平米3某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权

17、年限为1995年10月1目2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（张）（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性

18、差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10，银行贷款年利率为5，土地报酬率为8。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。解答：（1）土地价格=0.4×2000×11(1+8)30)/11/(1+8)40=800×0.9006/0.9540=755.26万元（2）建筑物物质折旧额计算：1）门窗等损坏的修复费用=3万元；2）装修的折旧费=82.5×1/5&#

19、215;4=66万元；3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。4）长寿命项目的折旧费=(1300×0.9382.5250)×1/40×10=208.63万元（3）建筑物功能折旧额计算：1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×11/(1+10%)30=9.05万元2）空调功能落后引起的折旧=13080+1030+8=38万元（4）建筑物经济折旧额=7/10%×11/(1+10%)30=65.99万元（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万

20、元（6）写字楼估价结果=755.26+1300×0.9540.67=1384.59万元4、某建筑物总建筑面积500，现时重置价格每建筑平米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。假设开发法一、单项选择题1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ ）求取。A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重要的是选择（ ）。A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土

21、地使用年限自开工之日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（ ）万元。A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80二、多项选择题1、假设开发法中的开发期包括（ ）。A、前期 B、建造期 C、租售期 D、保修期2、下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）。A、拆迁补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、房改售房估价3、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。A、市场比较法

22、 B、收益法 C、成本法 D、购买年法4、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（ ）。A、计息方法 B、还原利率 C、计息基础 D、计息期三、简答题1、何谓假设开发法？2、假设开发法的基本思路是什么？3、简述假设开发法的运用条件。4、试列出假设开发法的基本公式。5、假设开发法适用哪些具体的估价对象？列出它们具体的细化公式。6、简述应用假设开发法的估价步骤。7、调查待估房地产的基本情况包括哪些方面？8、何谓最佳开发利用方式？9、假设开发法的估价方法有哪两种，它们各自的特点是什么？四、计算题1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2

23、，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率（利息不计利润）为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为10%）。设该宗土地的总价为V，总建筑面积=500×2=1000平米开发完成后的总价值2500×1000/（1+10%）2.5=196996

24、4建筑安装工程费等的总额800×1000×（1+8%）×60/（1+10%）0.540%/（1+10%）1.5=793835.6销售税费总额1969964×6%=118197.8V=1969964-793835.6-118197.8=1057931土地单价=1057931/500=2115.86楼面地价=2115.86/2=1057.932、估价例子1.估价对象一块七通一平的待建空地，面积10000平方米；允许用途商业、居住；允许容积率7；允许建筑密度<=50%；土地使用权50年；出售时间2006年10月。2.估价要求：要求评估2006年10月出售价格。3.估价过程（1）选择估价方法：该快土地为待建筑土地，适宜于假设开发法（2）选择最佳开