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文档简介
1、 内容提要(ni rn t yo) 一、什么是民生、民生工程? 二、“首善之区”、现代化大都市对民生的要求 三、以人为本的宜居城市(chngsh) 四、广州城市(chngsh)规划与建设近期可能的突破 五、房地产与城市(chngsh)发展方向 六、城市(chngsh)规划与城市(chngsh)变迁 七、广州房地产的发展历程 八、居住风格与方向选择第1页/共40页第一页,共41页。 一、什么(shn me)是民生、民生工程? “民生问题无小事”。 “民生”一词最早出现在左传宣公十二年;辞海中对于“民生”的解释是“人民的生计”;孙中山“三民主义”:民生、民主、民权相互倚重。 所谓民生,从人权角度看
2、,就是人的全部生存权和普遍发展权。老百姓关心的五大民生问题:“就业是民生之本”,“教育是民生之基”,“分配是民生之源”,“社保是民生之依”,“稳定是民生之盾”。 民生:满足人的生存权利有关的全部需求和与实现人的发展权利有关的普遍需求工作;生老病死(shng lo bng s);衣食住行;吃喝拉撤(吃喝玩乐) 马斯洛需求层次论:生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、和自我实现需求五类。 新中国60年来,老百姓生活的改善有目共睹,“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的民生愿望。 民生工程是政府坚持以人为本,贯彻落实科学发展观,切实保障公民基本权利,提高生活水平,重点关心弱势群体,
3、采取的一系列积极政策举措。治安、经济及民众利益等的保护是最大的民生工程。 第2页/共40页第二页,共41页。二、“首善之区”、现代化大都市对民生(mnshng)的要求汪洋的要求:视察广州时的提法省市关系:全省“首善之区”;“首”、“善”广州的责任:第三大市;国家中心城市;现代化与2010年广州为落实纲要(gngyo)的规划:(1)优先发展教育;(2)提高医疗卫生服务水平;(3)健全住房保障体系;(4)完善就业和社会保障体系;(5)建设“平安广州”。第3页/共40页第三页,共41页。第4页/共40页第四页,共41页。第5页/共40页第五页,共41页。第6页/共40页第六页,共41页。第7页/共4
4、0页第七页,共41页。第8页/共40页第八页,共41页。第9页/共40页第九页,共41页。第10页/共40页第十页,共41页。第11页/共40页第十一页,共41页。第12页/共40页第十二页,共41页。第13页/共40页第十三页,共41页。三、以人为本的宜居城市1“以人为本”对城市的要求:为了人民、依靠人民、人民共享;亲和力、凝聚力、可持续发展能力2宜居的要素(yo s):青山绿地、碧水蓝天3亚运的期待:大变工程;创模、创卫、创文第14页/共40页第十四页,共41页。第15页/共40页第十五页,共41页。第16页/共40页第十六页,共41页。第17页/共40页第十七页,共41页。四、广州城市规
5、划与建设(jinsh)近期可能的突破 中央商务区:新城市形象 城中村:138条村全面启动;开发商全面进入 轨道交通:255公里地铁十年完成 区划调整:大市区;东进、西联有突破 珠三角“1小时城市群”核心(hxn):轻轨系统 国际化的选择:城市群与龙头;国家中心城市第18页/共40页第十八页,共41页。广州城中村之一角(鸟瞰图)广州城中村之一角(鸟瞰图)走在迷宫一般的巷子中,别说是被抢,就是被杀,走在迷宫一般的巷子中,别说是被抢,就是被杀,也几乎无法知道。就是喊破喉咙,也没有人来救你。住也几乎无法知道。就是喊破喉咙,也没有人来救你。住在这样的地方,仇富心理是很容易在这样的地方,仇富心理是很容易(
6、rngy)产生的。产生的。 第19页/共40页第十九页,共41页。一线天/握手(w shu)楼第20页/共40页第二十页,共41页。城中村的握手楼与狭窄的城中村的握手楼与狭窄的通道通道从来没有见过,也不从来没有见过,也不知道知道(zh do)房子是可以房子是可以这样盖的:楼与楼之间几这样盖的:楼与楼之间几乎是靠在了一起。走进巷乎是靠在了一起。走进巷子里,就如同进入了迷宫,子里,就如同进入了迷宫,转半天要么又转回原地,转半天要么又转回原地,要么走进死胡同。要么走进死胡同。 第21页/共40页第二十一页,共41页。大都市中的低成本的生活(shnghu)第22页/共40页第二十二页,共41页。小区内
7、开通的电瓶车小区内开通的电瓶车广州是一座宽容性很强的城市,在市中心的地方花广州是一座宽容性很强的城市,在市中心的地方花二百元左右居然就可以租到一个单间,这在上海、北京二百元左右居然就可以租到一个单间,这在上海、北京是不可想象的,原因是不可想象的,原因(yunyn)就在于广州有城中村,就在于广州有城中村,而北京、上海没有。可以说,广州的包容性绝对超过中而北京、上海没有。可以说,广州的包容性绝对超过中国任何一座其它的城市。国任何一座其它的城市。 第23页/共40页第二十三页,共41页。大排档还残存(cncn)在村里第24页/共40页第二十四页,共41页。猎德村内共有(n yu)3000多户共700
8、0多户籍人口 第25页/共40页第二十五页,共41页。猎德村内一间(y jin)服装店在拆迁前使出特价手段促销服装 第26页/共40页第二十六页,共41页。邻近(ln jn)CBD第27页/共40页第二十七页,共41页。三三制第28页/共40页第二十八页,共41页。城中村的典型城中村的典型(dinxng)景观景观住进了天河的石牌村,才知道什么叫做环境恶住进了天河的石牌村,才知道什么叫做环境恶劣。弹丸之地的小村子,生活的人口超过了万人,劣。弹丸之地的小村子,生活的人口超过了万人,比内地很多县城可多多了。比内地很多县城可多多了。 第29页/共40页第二十九页,共41页。城中村变成广州的廉价公寓城中
9、村变成广州的廉价公寓北京的地下室只有一层,而在这里,只要是住在四北京的地下室只有一层,而在这里,只要是住在四楼以下,就和地下室没有楼以下,就和地下室没有(mi yu)什么区别,一天二什么区别,一天二十四小时几乎见不到阳光,只能看到对面的墙。十四小时几乎见不到阳光,只能看到对面的墙。 第30页/共40页第三十页,共41页。城中村的现代时尚城中村的现代时尚无数人来到城中村,来了又走,走了又来,城中村永远无数人来到城中村,来了又走,走了又来,城中村永远(yngyun)都不会担心自己会凋零,只要珠三角的经济不会衰都不会担心自己会凋零,只要珠三角的经济不会衰落。只是这样的环境,它能否承载那么多的梦想与期
10、待?落。只是这样的环境,它能否承载那么多的梦想与期待? 第31页/共40页第三十一页,共41页。五、房地产与城市(chngsh)发展方向 方向选择: 城市东南方向发展,“东进”中,东华实业、富力、合创;“南拓”中,洛溪新城、丽江花园 城市西北方向发展,“北优”中,逸泉山庄、夏湾拿以及一些花都项目;“西联”中的金沙洲,是广佛同城化的试验区、试金石。 房地产的互动: “东进”引导(yndo)了城市重点的东移,珠江新城、中轴线; “南拓”引导(yndo)了大都市格局的建立,并替代了部分政府职能,华南大盘、南沙项目; “北优”改善的北部居住条件,形成宜居环境; “西联”推动同城化的进程,要求市政建设和
11、政府服务跟进。 “中调”带动“退二进三”和“城中村”改造第32页/共40页第三十二页,共41页。六、城市规划(chn sh u hu)与城市变迁 改革开放前的广州,三十年发展虽然成就巨大,但与改革开放后三十年的发展是无法相比的。 解放(jifng)时广州城市建成区面积为54平方公里,到房地产真正开始兴旺时的1993年建成区面积为平方公里,2007年则为平方公里,是解放(jifng)时的倍。在这发展最快的二十余年里,广州建成区面积也扩大了4倍,其中,房地产建设功不可没。 城市发展、房地产的发展、策划的发展、房改的发展、生活居住的发展。房地产引导消费;消费引导房地产。第33页/共40页第三十三页,
12、共41页。七、广州房地产的发展(fzhn)历程 (一)发展初期(80年代后期至90年代初期):奇货可居,非富即贵。这时期城市拓展(tu zhn)方向是东南方,当时有了“东南部发展战略”,提出了走向海洋的新思路,要把实际上的“沿江城市”发展为真正意义上的“沿海城市”。因为当时番禺还是县级市,由广州代管,广州城市规划到不了海边。90年代初的广州,广州大道就是城边,天河仍是一片农田,体育中心孤悬于大片农田中,只有六运小区算得上是一半工地一半居住区。这个时期,向东,开发天河、突破了广州大道,孕育了新的城市中轴线;向南,洛溪大桥通车,番禺展现了成为城区的前景,孕育了后来名震全国的华南大盘。 这时期的典型
13、楼盘为东湖新村、五羊新城;洛溪新城、丽江花园;六运小区、育蕾小区。特点是以侨汇房为主,如由东华实业开发的东湖新村、五羊新城当初都是卖给华侨,广州居民得用侨汇来购买。而六运小区是对运动员村的合理利用。番禺的两种类型楼盘已现端倪,如价廉,洛溪新城刚开盘仅600元/平方米;如大型小区的崛起,丽江花园几乎占据了一座岛!但这时开发商以国企为主。第34页/共40页第三十四页,共41页。 (二)第一次高潮期(90年代中期):群雄并起,天下大乱。随着城市的拓展,一方面出现了迁厂运动,如工业大道的企业外迁,直至如今工业大道几乎没有工业了,甚至出现了当时专门开发旧厂区楼盘的富力地产。另一方面,旧城改造与修建道路、
14、立交桥等工程一起,使改造与保护产生了冲突,西关大屋、东山洋房、城中村落,是拆是留,拷问着城市规划者和建设者。 这时期的典型楼盘有工业大道板块金碧花园、保利花园;旧城里的单体楼;超级写字楼63层、中天广场(后改名中信广场)、中诚广场、大都会广场等。特点是全面开花、杂乱无章、包工头与皮包公司打天下;炒楼花、烂尾楼;策划人开始出道(标志性事件是王志刚下海)。其中,尤为影响深远的是天河北和珠江新城的开发。前者缺乏对汽车社会来临的前瞻性,导致几乎走了旧城区的老路,天河北一带刚进入21世纪就“旧城化”了;后者由于开发时序的混乱,不仅留下(li xi)了全国知名、典型的“城中村”,而且因当初规划的“现代化城
15、市与岭南村落共存”的理想破灭,导致让开发商先开发住宅来启动,最后是挤压了原设计的CBD功能。第35页/共40页第三十五页,共41页。 (三)第二次高潮期(90年代后期至21世纪初):大师论道,列强争锋。随着林树森主政,城市拓展发生了质的变化。应该说这是广州城市规划与建设的大发展期。地铁线实现了零的突破,内环路、华南干线的穿城而过,广州有了真正的立体交通。科学城、生物岛、会展城、大学城的兴起,如珠链般产生了知识创意城市的系列亮点。 这时期(shq)的典型楼盘是一些明星楼盘,如城区的锦城花园、翠湖山庄(当时评选的十大明星楼盘);华南大盘开始崛起,出现了所谓的“大盘时代”;江景盘临空突兀而起,既被称
16、为“比塞纳河还亮丽”,也被视为“珠江的一道墙”;山景盘横空飞来,城里人走进了大山里。很重要的广州房地产里程碑是系列品牌的出现:合生创展的“景字”系列、富力地产的“富力”系列、“碧桂园”系列、奥园系列,等等。特点是所谓“大盘时代”的华南集群引领全国房地产潮流,各地开发商都来广州取经,全国各地都能找到“山寨版”华南大盘,这也埋下了华南地产商进军全国的伏笔。另外一个有趣现象是出现了“农村包围城市”碧桂园、雅居乐进军广州。这是广州房地产的全盛时代,“文化造势”贤者亲水、智者近山、地铁上盖、一铺养三代,等等,似乎买楼就是买概念。于是,策划大师横行天下;睇楼团如旅游团;半个中国学广东房地产。第36页/共4
17、0页第三十六页,共41页。 (四)调整期(2002年以后):风云变幻,世道艰难。这时期(shq)的城市拓展表现在道路扩建、城市美化(如所谓“穿衣戴帽”)。广州市重新确定向现代化大都市的发展方向,一批标志性建筑开始在珠江新城一带兴建,以亚运会为目标的规划建设体现在“亚运城市行动计划”、“大变工程”等方案上。创卫、创文掀起了广州美化、净化的提升城市品味的高潮。但房地产却走出了大起大落的趋势,住房成为市民越来越关注的民生问题,市长也在全国性会议上干预楼市,媒体没有一天不拿楼市说事。 这时期(shq)的典型楼盘为珠江新城板块、广园快速板块、员村板块。江景、山景;旧城、文化区等概念仍在延续发展。特点是无
18、名盘、无策划;一批明星坠落广地花园、翠湖山庄等因不良开发商闹得全国闻名。另一方面,粤军开发商全面“北伐”碧桂园、奥园、合生创展、富力、保利纷纷进军全国,迅速发展为全国性企业,并迅速转变为上市公司。第37页/共40页第三十七页,共41页。八、居住(jzh)风格与方向选择 近年国内盛行的设计风格: 欧陆风格;地中海风情;南美洲风情;北美风格;东南亚风情;高科技(kj)风格;日韩 室内、室外、大环境的协调、一体化。 未来居住模式:远离自然?接近科技(kj)?回归传统? 因人而异;梦想与现实;引领与跟踪;地域与时期;纯粹与本土化。第38页/共40页第三十八页,共41页。 谢谢(xi xie)大家! THANKS!
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