半岛康桥市调报告

1、发展商石浦半岛置业有限公司规划户数424建筑设计南方设计可售户数279销售单位香港中原地产集团已出售户数69建筑单位慈溪二建销售率16%规划用途住宅（花园式洋房）（小高层）银行贷款中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行。基地面积33144主力户型89250规划面积72750公开日期开盘日期：2012-07-28 交房日期：预计2013-12-31容积率1.5物业管理公司象山保佳物业有限公司绿化率30%物管费2.15元/工程进度已经结顶，绿化正在完善中，预计下个月能够完成。车位使用方法及价格1:1车位 出租和出售都有，出售价格在7.5万11万得房率花园式洋房 85% . 小高层 80

2、%半岛康桥 市调报告竞品楼盘地理位置：象山丹城天安路以西象山河路以南售楼处地址：象山丹城天安路以西象山河路以南售楼处电话：057459122222地理位置：红色为为开盘效果图工程进度:工程基本完成。房屋已经结顶，绿化正在逐步完善当中，预计在下个月完成绿化。2、 综合分析内容环境分析1. 商业娱乐分析：小区位于天安路以西，象山河路以南。因为小区位于新城核心区域，象山是三面环山一面靠海的山地丘陵地形，所以象山是由北向南发展的。北面为老城区南门为新城区，因为南面正在发展建设阶段，所以小区周边商业娱乐设施都还是在靠小区北面的方向。小区往北1公里左右的范围内有威尼斯国际会所和蓝奇咖啡馆，有财富购物中心、

3、海洋大酒店、大润发超市、KFC 、涌金广场 银行有：工商银行、中国邮政储蓄，中信银行 上海浦发银行。2. 交通状况： 公交车有2、3路到园南路下车 3.金融、医疗、学区及其它环境：学校：实验小学、滨海学校、南庄中学等综合商场：大润发超市、世纪联华、家居广场等医院：人民医院、星城医院等其他：星级酒店、体育中心、财富中心、海洋之星酒店、涌金国际广场等配套4.小区环境分析：因为小区位于新城核心区，周边目前还没有得到有力的发展，一些基础娱乐设施都要到人民广场周边。相对御位于新城核心区核心位置的海御而言是有相当大的差距的。从海御辐射周边的一些娱乐场所，电影院，少年宫等 还有一些商场超市、医院等，从海御出

4、发一两分钟就都能到达。就目前来说周边大多还是民房，空地和荒地，基本上是没有什么绿化，在周边发展建设阶段可能粉尘和噪音会比较大。小区内部绿化道路两边主要以乔木为主，大部分楼层一楼采用景观架空层设计，彰显古典欧罗巴式建筑风情。产品分析1. 半岛小区特色：小区内部是，入口设于长河之畔。独特的凯旋门设计，百年欧罗巴风情洋溢其中。人性化地下停车场出入口设置，使半岛康桥实现人车分流，小区之内完全步行，将机动车的干扰拒于城外，让业主无障碍享受小区景观园林的纯静典雅。多层电梯花园洋房，全干挂花岗，专属电梯厅，下沉式庭园、类别墅下跃层、洋房邻里庭园、浪漫空中花园、无栋距全景观布局、八大智能华系统（1.免钥匙装置

5、系统 2.户式中央空调系统 3.只能型火灾集中报警系统 4.每层出入口设声光报警系统 5.门窗采用断桥隔热保温型材 6.外墙自保温外保温系统 7.层面隔热保温系统 8.集中集热分户储热太阳能系统 ）2. 海御小区特色：小区内部绿化景观以一轴六院设计，入口有水景喷泉，内部还设有南北双会所，家庭影院，网球场，儿童娱乐设备。小区的楼间距大住户能够很好的行赏到小区内部的风景。小区位于新城核心区的核心位置，是商业经济中心。小区周边的配套设施也是比较齐全的，财富中心，海洋之星酒店、涌金广场，大润发超市，时代影城，少年宫，象山最大的书城，人民广场，县人民医院，星城医院等，都是设立在小区周边步行几分钟就能到达

6、。户型展示：1. 主力面积：建筑面积套数所占比例 9010030.6%12013917252.9%140159123.6%160170309.2%250123.6%2. 面积段的分布：精美公寓89130 花园式洋房 1202503. 个面积户型在各楼栋的分布：分析：半岛120139（均价在230万左右一套）的花园式洋房和8090（均价在130万左右一套）的中高层住宅的销售比例相对于其它有好。 小面积的楼房比较多能够提供给客户更多的选择，在相同类型的花园式洋房无论是从面积、价格等方面130左右的的房屋，受到更多客户的追捧。 价格分析1. 单价范围：小高层1.4万左右 花园洋房1.6万以上2. 主

7、力单价：1.4万1.6万3. 总价范围：120万400万4. 主力总价阶段：180万5. 价格评价（与该地区其他个案的对比）:半岛半岛康桥中高层住宅销售均价为14800元左右/平方米。花园式洋房为1600元左右平方米。半岛康桥所在位置周边有在售住宅项目海御官邸。 海御的销售均价为14300左右元/平方米。在相同面积的楼房海御的整体销售价格要比半岛的便宜。基础设施，小区内部配套等情况都要比半岛要好。更能够吸引客户的眼球。客源、客源1. 客户来源：象山县本地人居多，外地客户基本上没有。2. 来人层次：事业单位、个体经营。3. 投资比例：基本上是用于自己居住、用于投资的占47%媒体分析1. 广告主精

8、神：百年欧罗巴 风情城邦、只属于少数人2. 主打媒体：电影院播放电影的前面插入广告，售房网，报纸、户外广告牌。3. 引导方案（引导旗或户外看板）4. 媒体评价（该地区其它个案的对比）: 对外广告宣传主要是以象山的各大电影院，在播放电影的前面播放楼盘广告，做到了直观的宣传作用。让大多数人了解了楼怕的基本情况，以此来吸引客户。SWOT优势：1.半岛外观是秉承古典欧陆式城保美学，法国皇家经典宫廷式。 2.采用全干挂高级石材，赋予建筑金石一般的史诗质感。类别墅下跃层，偌大的地下私密空间可以包容主人的各种喜好、专属电梯厅。 3.小区位于新城核心地段，随着新城区的建设这边的繁华是可想而知的，具有很好的增值

9、空间。 4.花园式洋房和小高层的混合建筑，在象山本地类似的产品首创，市场需求量比较大。具有很好的增值空间。 5.多层电梯花园洋房。 6.浪漫的空中花园。 7.下沉式庭院等。 8.八大智能系统。劣势: 1.目前小区周围配套设施不够齐全，因为周边还没完全开发小区周边环境不是很理想。 2.周边目前还都是未开发的土地，在今后开发利用的时候会产生噪音以及大量的粉尘。 3.楼盘的地理位置相对于周边楼盘海御来说要偏僻一点，价格也不如海御优惠。 4.小区周边有工厂导致河水质量很差，大部分为生活污水和工业废水。 5.距离娱乐设施有一段距离。 6.目前交通不是很方便。机会点：1.随着周边配套设施的完善其独特的古典

10、欧式建筑能够吸引更多的客户。 2.楼盘位于新城核心区，随着经济从北面老城区的转移，以半岛的建筑风格以及地理位置，增值空间，能很好的满足客户的需要。 3.新城区的规划建设能很快的让小区周边繁华起来。 4.周围几大竞品楼盘相互结合形成新城核心区一个繁荣的商业住宅中心。威胁: 1. 因为位于新城核心区的楼盘不只一个，在半岛周边同样位于新城核心区域的还有金域华府以及海御官邸，几个楼盘形成了竞争相互影响这客户的来源。 2.因为小区周边的配套设施不如海御齐全，海御的价格也是相对的实惠。对其产生了很大的压力。 3.目前来说在交通方面也不如海御来的便利畅通。 4.新城规划建设速度比较慢。对于有需要购房的客户会

11、选着周边配套比较齐全的海御。打击点：半岛1. 半岛选用的全干挂石材设计，在外观上是显得大气，可是在长久来看，因为楼层较高危险性比较大。2. 小区地位位置不如海御。3. 小区周边存在工厂污染性较强。4. 小区周围步行5分钟之内没有什么配套设施。5. 交通不便。6. 小区内部没有什么配套设施。7. 小区楼间距只有20米左右。海御：1. 周边配套齐全。2. 商业繁华，小区旁边就是财富中心以及涌金广场。3. 娱乐设施齐全，时代影城就在小区边上。4. 楼间距宽，24层住宅达到50米左右，28层住宅更是达到了将近100米5. 小区内部设有南北双会所。6. 小区内有网球场。7. 小区内有儿童娱乐设施。8.

12、小区内设有15坐家庭影院。半岛:H9 138 优点：1.南北通透2.客厅连着阳台，采光好。3.进门有一个玄关，有更好的私密性。4.进门是厨房，动线安排合理。现在的主流设计。5.带设备阳台，可以放置一些杂物。6.阳台凸出，客厅阳光照射时间充足。缺点： 1.主卧没带独立卫生间。2.卫生间设计不合理。3.餐厅靠近门口，私密性不好4.主卧与次卧相对，赶紧别扭，私密性不够好。海御：B 138优点：1.门外的逃生通道，增加了安全性。 2.客厅的阳台，宽大舒适，可以观景。 3.南北通透，居住舒适。4.卧室远离电梯，噪音比较小，不会影响休息。5.厨房半封闭，油烟对餐厅影响小。 6.次卧带有飘窗，可以赏心悦目。

13、 7.主卧带有飘窗，增加从里到外的视觉效。 8.北面阳台和设备平台可以打通，使用性更强。缺点：1.书房和主卧正门相对，隐私性差。 2.公卫与餐厅动线太长。 3.主卧和次卧离得太近，私密性较差。 4.厨房的面积偏小。 5.进门无玄关，私密性差 6.两个卫生间没有窗，通风采光差 H5 170 优点：1.南北通透。2.厨房与餐厅连着，动线短3.带有玄关，私密性强4.主卧带有独立卫生间。5.主卧带有独立衣帽间。6.餐厅与客厅相连，增大使用面积7.户型方正，可用面积分配合理。缺点：1.次卧室 书房离次卫太远，动线太差2.入口与厨房太远，动线不好。3.衣柜离卫生间太近，容易潮湿。4.卧室隔着电梯，有噪音影

14、响。5.设置平台离生活区太远，没办法得到合理的改造运用。C 175优点：1. 专属电梯入户，奢华配置，贵宾享受。2.厨房带2个工作阳台。3.非敞开式厨房，使油烟对室内影响达到最小。4.阳台餐厅相连，采光度好。5.南北通透，房间明亮。6.带阳台客厅，不出家门就能欣赏到小区外的景色。7.整套房间的面宽巨大，格局分布均匀。8.主卧带有衣帽间，方便更换衣服。9.主卧带有独立的卫生缺点：1. 餐厅靠近卫生间。2. 电梯靠近厨房，餐厅，噪音影响大。3. 主卧没有带独立阳台。4. 卧室旁边有空调机位，影响休息。5. 主卧和次卧离得太近，私密性不好。6. 卧室分部过于密集，影响个人的独立空间7. 室内可用空间分配不是很合理，浪费了一下空间。H13 250优点：1. 备有储藏室2. 主卧带有独立卫生间3. 大型露台4. 厨房靠近大门动线短5. 南北通透6. 别墅型设计 缺点：1. 卧室靠近电梯，会受到噪音的影响2.