可行性研究报告111

1、重庆“宏卓·嘉苑”工程 可行性研究报告一、总 论（一）项目背景 1、项目名称： “宏卓 ·嘉苑” 2、 单位概况： 重庆宏卓房地产开发有限公司，法定注册地址重庆市巴南区鱼洞巴县大道东升苑2#-A-1/2 ，公司经理石崇华（法定代表人）、经巴南区工商行政管理局登记注册，公司税务登记证、组织机构代码证等法定证照齐全。目前申请重庆建设管理委员会评审为二级资质的房地产开发企业，企业内部机构健全，在册职工45人，其中大、中专学历的占80%，有各类职称的人员占65%，高级职称1人，中级职称10人，初级职称1

2、6人。 3 、可行性研究报告的编制依据： （1）城市居住区规划设计规范 （2）重庆市规划管理条例及技术规定 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范 （8）民用建筑设计防火规范 （二）项目概况 1、 地块位置：  地块位于巴南区花溪街道王家坝社区。地块紧临花溪街道中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众

3、多，公园、医院等公共设施相距不远。“宏卓 ·嘉苑”周边有：日月山庄、申烨太阳城、阳光十里·蓝山、典雅森林小区、世纪阳光·新尚城、 宗申动力城 等精品楼盘。位于此地生活方便而多彩。 2、 建设规模与目标：  土地面积：2470平方米  容积率：2.0 建筑面积：4940平方米  开发周期：1年  土地价格：210万 3、 周围环境与设施  （1）步行约3分钟可至311、898、308等公交车站；  （2）购物中心以及饭店等消费场所均几步之遥；

4、60; （3）重庆理工大学，重庆高级技工校等大、中专院校环绕； 4、 项目投入资金及效益情况  项目总投资：1300万元  自有资金投入：1300 万元  住宅销售价格：4000 元/平米起  项目销售收入：1976万元项目税后利润总额：676万元 项目毛利润润：34.21 （三）项目建设缘由 1 、项目建设有利于我公司在重庆房地产市场的进一步开拓发展  公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托巴南区的优惠政策及政府支持，立足于巴南区。通过本项目的

5、开发，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在重庆地产业界的形象。 2 、项目前景  2009年是改革开放三十年来，我国宏观经济面临挑战和压力最为突出的一年，受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济一度陷入低迷，GDP增长“保八”面临考验。在这样严峻的情况下，我国房地产业却异军突起，在拉动投资、促进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地

6、产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。从目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经济水平提高等因素

7、影响下，房地产业将继续获得发展空间。 因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取开发巴南区花溪街道王家坝社区储备地块。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。 二、市场分析  1、 重庆概况  重庆是中华人民共和国四个直辖市之一，地处中国西南。是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部

8、地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。历史悠久，国务院公布的第二批国家历史文化名城之一。因为重庆的地理环境，重庆多山多雾，故又有雾都、山城的别名。2010上半年，重庆生产总值达到3634.61亿元，按可比价格计算，比2009上半年增长17.6%。自直辖以来,重庆经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为重庆的飞速发展奠定了坚实的基础。 

9、;  2、 巴南区房地产住宅市场分析 （1）“巴南区”概况  中国重庆，世界知名繁华大都市。重庆南大门-千年历史名邑巴县,今日重庆市巴南区。从史料得知，3000多年前的商代,巴人就在此立国建都,秦代置巴郡,南朝齐代置垫江县,北周时改称巴县并沿袭至1995年。1995年经国务院批准撤县建区,成立重庆市巴南区。巴南区山川秀丽，物产丰富。粮油、猪肉、柑桔、蚕丝、茶叶、水产品等农副产品品质好，产量大。区域内有建设大中型水泥、玻璃、陶瓷、钢铁工业所需的主要矿藏。     巴南区交通通信方便，能源充足，基础设施完善。

10、长江流经区境60多公里，川黔、川湘公路贯通区境。      巴南区工业基础雄厚，是重庆市机械生产加工重点基地。汽车、摩托车、机床、水轮机、蓄电池、硫酸、化肥、墙地砖、民用瓷器、电风扇、呢绒、毛线等产品生产规模列全市之首。     巴南区在重庆市具有发展大商贸业的独特条件。巴南区的花溪地区幅员面积大，地势平坦开阔，距市中心近，交通方便为枢纽，位于重庆李家沱长江大桥南端，北临国家级重庆经济技术开发区、渝西工业区和沙坪坝、北培等文化、休闲区，并与成渝高速公路相接。这一地区地处长江边，有李家沱码头与重庆港九龙坡码

11、头隔江相望，距重庆最大的铁路货运站重庆南站3公里，渝怀铁路在这里设有客货站一个。因此，重庆市已把这一地区33平方公里范围规划为具有商贸仓储、物资集散和旅游中转等功能的主城区。   巴南区有丰富的旅游资源，南温泉风景区历史悠久，其南塘温泳、峭壁飞泉、五湖占雨、滟预归舟、建文遗迹、花溪垂钩等胜景享誉中外，是历代高官文人在重庆度假游览首选之地。南湖风景区湖面清波粼粼，湖边候鸟戏水,湖中岛桥相连,湖畔绿树成荫。樵坪国际乡村俱乐部在高山上建有别墅、游泳池网球场、野营地及其他休闲设施，是消夏度假的好去处。东温泉、姜家溶洞、圣灯山、桥口坝温泉、云篆山等旅游区都具有相当规模，常年游客如云。

12、（2）建筑类型 重庆市（巴南区）住宅类建筑其类型现状：  多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。  小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式”。  高层。时下在重庆主城区开盘的楼

13、盘，50都是清一色的高层住宅，在城市土地有偿使用和住宅商品化的动因下，在市场经济体制前提下，在开发商的策划下，为了达到更高的容积率和更宽松的空间环境，住宅顺理成章地向高空生长，并引领风气之先。  别墅。重庆特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。 

14、 本项目建筑类型：  “宏卓 ·嘉苑”为多层砖混结构、抗7级地震、外墙高级瓷面贴墙砖，色彩清新亮丽、和谐温馨。6楼1底，住宅户型结构以二、三居室为主。住宅建筑面积6080平方米，层高净空不低于3米，按“食寝分离、居寝分离”原则计划布置。整个小区外观上错落有致，2.0的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。“宏卓 ·嘉苑”住宅小区符合城市总体规划的要求，适应城镇化进程的需要。按国家工程认证范围实施项目建设：包括“适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能”的住宅性能标准确定整个项目。3、 目标市场地位

15、60; 项目销售目标群如下： （1）周边企业管理人员及技术工人； （2）周边高校的教师以及工作者； （3）欲改善居住条件的置业者；  （4）外地来渝的经商者。 （5）其他 三、市场概况  1、 重庆市总体经济状况 。 重庆是中华人民共和国四个直辖市之一，地处中国西南。是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产

16、业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。历史悠久，国务院公布的第二批国家历史文化名城之一。因为重庆的地理环境，重庆多山多雾，故又有雾都、山城的别名。2010上半年，重庆生产总值达到3634.61亿元，按可比价格计算，比2009上半年增长17.6%。自直辖以来,重庆经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为重庆的飞速发展奠定了坚实的基础。 2、 重庆商品住宅价格走

17、势  2010年八月(8月1日-8月31日)，据亿房网调研并结合重庆网上房地产统计数据显示，本月重庆主城在售楼盘271个(不含经适房及商业地产项目)。八月主城新开盘(含加推)45个较上月增加7个，推盘量有所增加。八月重庆主城成交商品住宅1866657.15平方米，较上月环比增长33.49%，商品住宅成交建面均价5931元/平方米，较上月价格上涨241元/平方米，涨幅4.23%，较去年八月同比上涨46.33%。两江新区利好刺激持续发酵。因此北部新区、尤其是渝北等相关区域成交量大幅上升，此外沙坪坝、南岸等传统热点区域因其配套成熟、教育等环境优良而继续受购房者青睐，因此这些区域成交量增长较

18、为明显。其次大渡口、巴南等相对偏远区域也因其价格优势受到购房者关注。八月由于推盘量较上月有所增加，竞争加剧，加上天气等因素，部分开发商加大了打折力度。但由于部分别墅洋房等高端物业的供应及成交增大，又相应拉高了其区域的价格。八月主城商品住宅销售套数21082套，较前上月增加5069套，增幅31.65%，平均每天销量为680套。 花溪街道具有一山一河一江（燕尾山、花溪河、长江）丰富的自然资源，山川秀美，有山有水，显山露水，具有建设山水园林城区和打造最佳人居环境的良好条件，已建成日月山庄、江南水乡、申烨太阳城、阳光十里.蓝山、典雅森林小区、世纪阳光·新尚城、恒大城等精品楼盘。除了恒大城均价

19、6500元/平方米以外，其他楼盘均价在4500元/平方米上下浮动，该区域有较好的自然环境与人文环境。总体而言，花溪街道楼盘体本季度价格都有所提高3、 重庆主要商品住宅楼盘2010年销售大势  、秋交会前市场整体活跃，楼盘销售顺畅  据中国指数研究院数据显示，2010年9月重庆住宅成交套数28343，环比上涨34%，成交均价6436元，环比上涨10%，楼市呈现量价齐涨态势。据了解，重庆房价上涨并不是9月才如此，在今年6月两江新区正式挂牌之后，新区内房价就已经迅速攀升，而全市房价也逐步上扬。2010年重庆秋季房交会圆满结束，与春交会相比盛况难在，而从数据统计来看，秋交

20、会累计成交量下降接近50%，价格却上涨了6%左右，观望态度开始占据主流。为了抑制房价上涨过快，国家陆续出台房市新政，秋交会前的新政给本次秋交会泼了“凉水”，让重庆房屋市场的火热状态趋冷。而在总体均价上较春交会有一定增长，而普通商品高层住房价格则保持在相对稳定的状态。、小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势 。时下在重庆主城区开盘的楼盘，50都是清一色的高层住宅，在城市土地有偿使用和住宅商品化的动因下，在市场经济体制前提下，在开发商的策划下，为了达到更高的容积率和更宽松的空间环境，住宅顺理成章地向高空生长，并引领风气之先。4消费者的购房行为渐趋理性 随着房改政策的深入实施和

21、城市建设不断深化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置40，价格为36.85，环境为22.96，交通为6.47，其他因素的被选率为0.93，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。 四、竞争分析 1 、重庆市房地产住宅市场竞争特点  特点一：规模性小区将领导潮流  特点二：户型面积在变小、房间在变多  特点三：小高层物业受消费者青睐  特点四：成规模、重环境

22、0; 特点五：板状结构已成为高层住宅的主流  特点六：精装修房需求不容忽视  特点七：品牌营销引发楼市新卖点 2、竞争楼盘分析  本项目地处重庆巴南区花溪街道王家坝社区。周边地区近年来相继开发了一些与本项目相关的楼盘，形成竞争态势。对于这些楼盘的分析有助于找准市场动向，对项目进行综合市场定位。 楼盘名称  开发商  房型  结构  价格(元/m2)  交房方式 世纪阳光·新尚城重庆凯光置业有限公司 3*2、4*2框架4300起 现房 动力城 重庆宗申锦田置业有限公司 3*2、 2*2框架 4500起 期房 申烨太阳城 重庆申烨置业有限公司 3*2、4*2