广州市城市房屋拆迁管理办法

1、广州市城市房屋拆迁管理办法第一章 总则第一条 为了加强对本市城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保 障建设项目顺利进行， 根据国务院 城市房屋拆迁管理条例 及有关法律法规的规定， 结合本市实际，制定本办法。第二条 在本市市辖区范围内的国有土地上实施房屋拆迁,并且需要对被拆迁人补偿、安置的 ,适用本办法。第三条 市房地产行政主管部门对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理； 区房地 产行政主管部门按照职权分工，对本辖区内的房屋拆迁工作实施监督管理。规划、建设、公安、工商、文化、教育、民政、城管等有关部门应当按照各自职 责，协同实施本办法。第二章 拆迁管理第四条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可

2、证后，方可实施拆迁。申领城市房屋拆迁许可证的，应当向市房地产行政主管部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的补偿安置资金专用帐户的存款证明；（六）产权自有、未设定抵押权的补偿安置用房证明。 前款第五项规定的补偿安置资金存款证明的金额不得低于补偿安置资金总额的 百分之五十。该存款金额与补偿安置用房价值之和不得低于补偿安置资金总额。补偿 安置资金存款证明的金额达到补偿安置资金总额的，可以不提供补偿安置用房证明。拆迁补偿安置资金总额的核定办法，由市人民政府另行制定。第五条 市房地产行

3、政主管部门自收到申请之日起,应当在三十日内按本办法第四条所列条件进行审查。符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，应当作 出不予颁发房屋拆迁许可证的决定，并且书面说明理由。第六条 市房地产行政主管部门应当将房屋拆迁公告在实施拆迁的区域内张贴， 并且在公开发行的报纸上刊登。房屋拆迁公告应当包括下列内容：（一）拆迁的目的和依据；（二）拆迁的地点和范围；（三）拆迁期限；（四）拆迁人、拆迁人委托的拆迁单位的名称；（五）达不成拆迁补偿安置协议的法律救济途径；（六）索取拆迁相关资料的地点；（七）其他应当公告的事项。第七条因城市规划调整改变拆迁范围的，市房地产行政主管部门应当书面通知拆迁人。拆迁人应当

4、自接到书面通知之日起七日内，到市房地产行政主管部门办理有 关变更房屋拆迁许可证的手续。市房地产行政主管部门应当将变更后的拆迁范围予以公告。因城市规划调整改变拆迁范围给拆迁人或者被拆迁人造成损失的，政府应当给予补偿。第八条具备法人资格并依本条规定取得房屋拆迁资格证的单位，可以接受拆迁人委托，组织房屋拆迁。申请房屋拆迁资格证的单位，应当具备以下条件：（一）取得房屋拆迁员证的拆迁工作人员十名以上；（二）取得中级以上职称的建筑工程技术人员二名以上。符合前款规定条件的，市房地产行政主管部门应当自收到申请之日起三十日内核发房屋拆迁资格证。本条第二款所称拆迁工作人员，是指受拆迁人或者拆迁人委托的拆迁单位指派

5、， 与被拆迁人、房屋承租人协商拆迁补偿安置等事宜的人员。第九条拆迁工作人员经考核合格后，由市房地产行政主管部门颁发房屋拆迁员证。拆迁工作人员进行房屋拆迁工作时应当佩戴房屋拆迁员证；未佩戴房屋拆迁员证的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。第十条房屋拆迁资格证自颁发之日起有效期为二年。有效期满需要延长的，拆迁单位应当在有效期满的二个月前，向市房地产行政主管部门申请办理延期手续。逾 期不申请的，房屋拆迁资格证自动失效。第十一条拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应当依法订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当包括以下内容：（一）被拆迁房屋的建筑面积及价格金额；（二）拆迁补偿方式；（三）搬迁期限；（四）

6、违约责任；（五）当事人需要约定的其他事项。实行房屋产权调换的，拆迁补偿安置协议除前款所列内容外，还应当包括补偿安 置用房的权属证明、有关规划资料、价格金额、面积、地点、楼层、差价款的支付方 式和期限等事项。实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议除本条第一款所列内容外，还应当包括货币 补偿款的支付方式和期限。第十二条拆迁人应当自拆迁补偿安置协议订立之日起三十日内，将拆迁补偿安置协议报市房地产行政主管部门备案。第十三条在房屋拆迁公告发布之日起至拆迁工作完毕止，拆迁范围内房屋的结构和附属设施的安全责任由拆迁人承担，但因使用人、使用人以外的第三人的原因和 不可抗力引起的除外。第十四条拆迁期间，拆迁人应当保障

7、尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电等基本生活条件。市、区房地产行政主管部门应当加强对拆迁人的监督，切实保障被拆迁人的基本 生活条件。第十五条被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿安置协议向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位申请办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电 以及转学、转托等手续，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房地产行政主管部门裁决。被拆迁人或者房屋承 租人是市房地产行政主管部门的，由市人民政府裁决。裁决应当自申请之日起三十日 内作出。第十七条 拆迁补偿安

8、置争议经裁决后，被拆迁人在法定期限内不申请行政复 议，也不提起行政诉讼，并且拒绝受领补偿款的，拆迁人可以到公证机构办理提存公 证。第十八条在裁决规定的搬迁期限内，被拆迁人或者房屋承租人拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市房地产行政主管部门申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当向公证机构办理被拆迁房屋的证据保全和拆迁补偿 款的提存公证。第十九条法律、法规对拆迁外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规执 行。第二十条拆迁人应当将拆迁补偿安置资金存入金融机构的专用帐户。拆迁补偿安置资金在房屋拆迁补

9、偿安置完成之前，不得挪作他用。市房地产行政主管部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。第二十一条 被拆迁人选择产权调换的， 拆迁人应当提供不同地段的两处以上产 权自有的补偿安置用房供被拆迁人选择，所提供的补偿安置用房应当符合国家质量安全标准和本市规划配套要求。在拆迁补偿安置完成前，拆迁人不得转让、抵押、租赁补偿安置用房，有关行政 主管部门应当暂停办理该房屋的相关手续。第三章拆迁补偿与安置第二十二条房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据。房地产权证所列登记事项不明确或者与现状不符的，被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起二个月内向房地产行政主管部门申请办理有关确认手续。符合房地产权属登记的法

10、律、法规规定的确认条件的，市房地产行政主管部门应 当依照广东省城镇房地产权登记条例规定的时限办理有关确认手续。申办事项需 要以规划行政主管部门的批准文件为依据的，由市房地产行政主管部门查明后确认。拆除违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准使用 期限的临时建筑，按重置成本结合成新予以补偿。第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换 ,由拆迁人给予货币补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应 当对被拆迁人实行房屋产权调换，不作货币补偿。第二十四条 被拆迁房屋和补偿安置用房的

11、价格，由拆迁人和被拆迁人协商确 定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评 估资格的房地产评估机构进行评估。 共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议 的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地 产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。第二十五条 被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等 因素，以房地产市场评估价格确定。本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额， 按照房地产市场价格增加百 分之二十确定。历史旧城区范围以附图的标示为

12、准。被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付。最低补偿 标准由市人民政府另行制定。第二十六条 拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋， 被拆迁人实行房屋产 权调换的，拆迁人应当提供使用面积不少于被拆迁房屋使用面积，并且与被拆迁房屋 价格相当的房屋给被拆迁人，产权调换的房屋仍由原承租人继续承租；被拆迁人对房 屋承租人进行安置的，安置用房的使用面积不少于被拆迁房屋的使用面积。第二十七条 选择货币补偿的被拆迁人申请购买经济适用房、租住廉租房，符合 申请条件的，市房地产行政主管部门应当优先安排。第二十八条 拆迁用于公益事业的房屋，拆迁人应当按照法律、法规的规定和城 市规划的要求予以

13、重建或者给予货币补偿。前款所称公益事业是指科教、文化、卫生等社会公共福利性，非生产性、营利性 的事业。第二十九条 拆迁按照房改政策购买的房屋， 被拆迁人可以按照住房制度改革有 关规定购买公用分摊面积后再办理拆迁补偿安置相关手续。 被拆迁人不购买公用分摊 面积的，对被拆迁人按照原购房面积给予补偿。第三十条 在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，有以下情形之一的房屋，可以由 市房地产行政主管部门代管：（一）产权不明晰的；（二）所有人死亡并且尚无法确定继承人的；（三）所有人下落不明又无合法代理人的。拆迁由房地产行政主管部门代管的房屋， 拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置 协议。拆迁补偿安置协议应当公证。被

14、拆迁房屋应当依法办理证据保全。被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的， 市房地产行政主管部门应当将产权 调换的房屋或者货币补偿款及其银行利息返还该所有人或者继承人。第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费 用。在过渡期限内 , 被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费 ; 被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房的, 拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费按照国家和省的有关规定执行。第三十二条 实行房屋产权调换的， 拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补 偿金额和所调换房屋的价格，结清差价。实行货币补偿或者实行产权调换

15、，拆迁人需补房屋差价的，应当在被拆迁人搬迁 前一次性支付补偿款或者差价款。由被拆迁人向拆迁人支付所调换房屋差价的，被拆迁人可以分期付款，首期付款 不低于差价总额的百分之三十。第三十三条 被拆迁房屋所在地块依照规划建设的住宅房屋， 其面积大于或者等 于原所在地块被拆迁住宅房屋总面积的，被拆迁人可以选择原址产权调换的补偿形 式。被拆迁人选择原址产权调换的，应当在拆迁补偿安置协议中明确。拆迁人应当自 房地产行政主管部门核发新建房屋预售许可证之日起七日内告知被拆迁人；被拆迁人应当自收到拆迁人通知之日起十五日内与拆迁人就新建房屋签订产权调换协议。 被拆 迁人逾期不签订产权调换协议的，不保留原址产权调换的

16、权利。被拆迁人选择原址产权调换的， 拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付被拆迁 房屋的价款。被拆迁人应当按照产权调换协议商定的期限、 方式向拆迁人支付所调换房屋的价 款。第三十四条 被拆迁人应当在搬迁前向市房地产行政主管部门交回被拆迁房屋 的房地产权证，市房地产行政主管部门应当予以注销。实行产权调换的，拆迁人应当为被拆迁人办理所调换房屋的产权登记手续。市房 地产行政主管部门应当自收到申请之日起三十日内给予办理。第四章 罚则第三十五条 违反本办法第四条第一款规定, 未取得房屋拆迁许可证 ,擅自实施拆迁的 , 由市房地产行政主管部门依照国务院城市房屋拆迁管理条例第三十四条处 罚。第三十六条 拆迁人

17、违反本办法第四条第二款、第三款的规定 , 提供虚假资料或 者以其他欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由市房地产行政主管部门依照国务院城市房屋拆迁管理条例第三十五条处罚。第三十七条 房地产行政主管部门违反本办法的规定，有下列行为之一的，对直 接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分； 情节严重， 致使公共财产、 国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）违法核发房屋拆迁许可证、房屋拆迁资格证、房屋拆迁员证以及其他批准 文件的；（二）核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的；（三）违法办理有关拆迁房屋登记确认手续的；（四）应当暂停办理补偿安置用房抵押、转

18、让、买卖手续，而未暂停办理的；（五）对违法行为不予查处的；（六）有其他违反法律、法规规定行为的。第五章 附则 第三十八条 县级市可参照本办法实施。第三十九条 本办法自 2004 年 1 月 1 日起施行。 1997 年 6 月 10 日广州市人民 代表大会常务委员会公布实施的广州市城市房屋拆迁管理条例同时废止。广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）【实施日期】2004/01/01【领布单位】广州市城市房屋拆迁评曲技术規范（试行）第一童总则第一条（创定味据）为了维护房屋拆迁当爭人的合法权益 >规范城市房屋拆迁评估行为根据城市房屋拆迁肯理条例P、厂州市城市房屋折迁莒理办；劫. 房地产甘价规范

19、、城错土地估价规程和参照建设部城市房屋拆迁估价指导意皿的有关规定 > 结合本市实际 > 制定本技术规范.弟二条（渲用范围）凡在本市冇辖区苑围内国有土地上进行被拆迁虏屋评曲适用本技术规范.第三条（古价对象）拆迁评估对球为被拆迁房屋及其附尿枕和瓦占用范圉内的国有土地使用权.第0条（姑价目的）诂价目的妬一表述为“为确定後獅迁房屋货币补偿金额而评估；K房地产市场价格".灰迁补偿估价报告不适用于拆迁补偿之外的苴地用途.第五条（价值定义）虏屋拆圮评估的价值定义是被拆迁房屋的虏地产公开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁抵押等权秤良制的影响评怙价枯不包括历史旧城区范曲内後拆迁住宅雳厦补偿金

20、额增加26的部分第六条（诂价时点）拆迁依价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日.拆迁规模大.分期分段实施的以当期（段）房屋拆迁实施之日为甘价时点.第七条（房屋用逢.连筑面积占地面积）被拆迁斥屋丽卜偿安芝用房的用途.连筑面积.占地面积应以房地产权证所列登记爭项为依魚第八条（现场实勘）评估机构应对袂拆迁房屋逬行实地查勘，做好实地查助记录，拍狠有关照片.实地查勘记录应由实吃查勘空1估价人员.拆迁入或受委托代理人、被拆迁人或受委托代理人（被拆迁人自行委托评怙的，拆迁人无需签宇） 签芋认可。被拆迁人不同意在实地査勘记录上签字的；我者因被折迁人原因不能对後折迁雳屋进行实迪査勘，拆迁人町申诸免B）评估，评怙机构

21、应在估 价报告牛予以说明.第九条（已拆参房屋评诂）己拆刼屋的估价京由纠纷受理机构（市国土资瀝和房屋菩理局戟决处或法院）出具"己拆除房屋估价逋知书"评估机构可根J8当爭人 填报的任价对象15况，多照相同或类似地段同类房屋逬行估价。第十条（装修装诧评倍）评估价格包括房屋装修装饰部分的价格，但应单独评估.雳屋装修装饰部分价格二房屋装够装怖重置价格X （血用年限实琢锲用年屜）用年限房底装修装怖畫査价格应按艇本市房屋装修装怖工程定験标准的有关规定评甘.各类房屋装修装讳的耐用年限：住宅8年；办公用房7年：商场.店舖、審馆等营业性用房5年：厂房、仓库5年.信价人员可结合实地查勘悟况，根据

22、装修装讳档次.质呈、维护、保养、使用悟况畑功能、经济尊方面的折旧因素缭合确定折旧率或成新 率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过3*第十一条（曲价报甘）评估机构应按房地产诂价规范的規范格式出且估价报告.由拆迁人委托或共同委托（包括盘珠方式）的成片彼拆迁住宅房屋评甘评曲机构应出貝左体估价报告和分尸曲价报告整体信价报告应釆 用文宇式分戶估价报告可釆用表格式估价报吿必须由专职注册房地产倍价师签名并加盖评估机构公章。第十二条（诂价结果表示）估价结果以人民币为计价的货币单位元.第十三条（估价资斜存档）评怙机松应将估价报告与下列資科整理存档:I-）评估委托合同；（二）房屋拆迁许可证；（三）被拆迁雳屋的权屈证

23、明材料及苴他有关证明材料；（四）姑价对象的实地査勘记录、吆片等资料；（五）评估涉尺的有关多数等资料；（六）直也涉及评估的有关资料.估价报皆及有关贵料至少应俣筍十年.第二宜住宅房屋评估策十四条（评估方法）住宅房屋评倍，可只采用一种估价方法.匚脱集充分市场交易实例的应优先采用市场比较法评倍；没有条件采用市场比较法的，可采用成 本法评倍。住宅房屋评估可参考住宅房屋拆迁评倍抠导价格.第十五条（市场比较法）采用市场比较法时，应在被折迁房原同一洪需圈收集成交聘间不超过1年的市场交易秦例，并确定与估价对象的区位.建说结构等相同或相近 的3个以二的可比实例可比实例的单项修正不超过20% 綜合修正不超过30%.楼层.鄭向等个别因素修正可参照本规范第十七条的规定.第十六条（成本去丿采用成本法时，应当采用房地分别评估综合计价的方式确定估价对象的价格.房用占用范国内的土地价格应采用市场比较法.基准地价修正法或成本法等方法求取.逹筑物垂置价格的贾用构成应符合倔地产估价规范的有关规定.逹安费用应按照本市逮筑工程定额标准的有关规定评倍.楼层.朝向等个别因素修正，可多照本规范第十七条的规定第十七条（基准价格嵯正法）对于成片或成栋被拆迁房屋 > 可用市场比较法威成本法确定某类型房屋的SOf格 > 然后穩据不同房屋的楼层、朝向、采光、遇风.功能布 局、