上海拆迁政策

1、（上海拆迁政策）一、国有土地上房屋拆迁补偿1、一般补偿形式（1）私房补偿：未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，补偿形式为：房屋上的补偿（房产证）+人头上的补偿（按户口）房屋上补偿公式：（被拆除房屋的房地产市场单价价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积出租居住房屋，被拆迁人未与房屋承租人协议解除租赁关系的：拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租。（2）公房补偿：补偿对象为同住人（人头上的补偿）。同住人的认定以户口为依据，参照上海的应安置人口标准。如果是公房的户主，对房屋也有所有权，虽然没有产证，也可以分到房屋上的补偿。（3）享受过

2、住房政策性补助和拆迁安置的，基于人头上的补偿不能拿到。2、补偿继承问题（1）公房：不存在继承的问题。承租人去世后，由其同住人继续使用，同住人的认定一般以户口为依据。有了户口，并且符合应安置人口的标准，就有补偿。（2）私房：依继承法发生法定继承。如果另一半也不在，则子女可以等额继承。房屋上的补偿以对房屋的共有权份额为依据；人头上的补偿则以户口为依据。3、“数砖头+套型保底”“数砖头+套型保底”即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴。适用范围为本市中心城区（含浦东新区）的新启动的旧区改造项目，中心城区（含浦东新区）的住房保障和房屋管理部门提出试点

3、申请，由市住房保障和房屋管理局研究确定。所以即使是位于市区内的房屋拆迁，也不一定适用新政策。 A、试点项目拆迁范围内的被拆迁入、房屋承租人，按照下列公式计算被拆除居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择就近安置和异地安置。试点区应积极筹措安置房源（包括就近安置房源），供被拆迁居民选择。 被拆除居住房屋价值补偿计算公式如下：（一）拆迁私有居住房屋，公式为：被拆除居住房屋价值补偿=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。 （二）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，拆迁人给予房屋承租人补偿安置，公式为： 被拆除居住房屋价值补偿=评估价格

4、5;80+套型面积补贴+价格补贴 评估价格被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场评估单价低于基地评估均价的，按基地评估均价计算。基地评估均价，即房屋拆迁许可证范围内，被拆除房屋的平均房地产市场评估单价，由评估公司按照被拆迁基地已评估被拆除房屋的评估总价和总建筑面积计算后得出，并在被拆迁基地内公示生效。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，适用套型面积补贴。套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户（也就是以被拆除

5、房屋为基本单位）。套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米（补贴标准由试点区人民政府根据房屋类型确定）。 价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋的建筑面积。补贴系数标准由试点区人民政府制定。B、拆迁补偿安置后，仍不能解决实际居住的，按以下办法增加货币补贴，保障被拆迁人、房屋承租人的居住条件。居住困难家庭货币补贴异地配套商品房单价×（被拆迁家庭应安置人口×人均22平方米建筑面积被拆迁家庭补偿安置后的房屋折算面积） 异地配套商品房单价是指，以市属配套商品房平均单价为基准，具体由动迁新政各试点区根据实际情况制定。 被拆迁家庭的应安置人口是指，按照本市住房

6、保障的条件和标准认定，将“他处有房”人口排除，进一步剥离“人头”因素。经认定符合条件的对象在拆迁范围内公示。公示期为15日，有异议的，由区住房保障机构在10个工作日内进行核查和公布。人均22平方米建筑面积，是指按照 上海市城市房屋拆迁管理实施细则（简称“111令”）的相关规定计算所得 （旧里建筑面积为居住面积的1.54系数，从一、二、三类地段安置到六类配套商品房地段应增加100%建筑面积，因此，按廉租标准人均居住面积7平方米计算，安置到六类地段配套商品房建筑面积约为22平方米）。 被拆迁家庭拆迁补偿安置后的房屋折算建筑面积被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。增加的货币补贴可

7、与被拆除居住房屋取得的价值补偿款合并购买拆迁人提供的安置房源。4、安置方式实行多种安置方式。在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式。货币补偿、就近安置和跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。5、动迁应安置人口认定标准（享受过安置补偿或政策优惠的，就不能作为应安置人口认定，不能享受托底保障，但作为房屋权利人，可以得到房屋上的补偿。） 标准一 ： 截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。 标准二 ： 截至房屋拆迁许可

8、证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），居住在被拆迁房屋，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口： （一）拆迁范围内应安置人口的未成年子女； （二）因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的； （三）因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的； （四）海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的； （五）本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的； （六）本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，

9、后又恢复户口的；（七）市政府规定的其他情形。 标准三 ： 房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口： （一）有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口； （二）户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）； （三）因应征入伍而注销户口的人员； （四）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员； （五）户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其

10、配偶属于拆迁范围内的应安置人口；（六）市政府规定的其他情形。根据上海的相关拆迁规定，除了法定的应安置人口外，拆迁期间报入户口的下列人口可以安置：1、按政策回沪（插队落户、之内、冤家错案平反，刑满释放等）但户籍尚在办理过程中，于拆迁期间报入户口的；2、拆迁期间，因出生报入户口的。6、上海城市房屋拆迁面积认定答：根据沪房地资拆（2001）673号文关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知第12条房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件

11、未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。 承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数计算建筑面积。二、集体土地上房屋征收补偿1、补偿对象被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。2、被拆除房屋的用途和建筑面积以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当

12、拆除而未拆除的旧房不予补偿。征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。3、拆迁居住房屋补偿（1）征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价价格补贴）&#

13、215;被拆除房屋的建筑面积。 房屋建安重置价（房屋重置价格）是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。简单说，建造同样的房屋需要多少钱再算上折旧率。被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估主观的，人为的；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布客观的。（2）征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制不撤销的，应当按下列规定对未转为

14、城镇户籍的被拆迁人予以补偿安置：（一）具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；（二）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。本条第一款第一项规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。（3）拆迁居住房屋，还应当

15、补偿拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。（4）拆除居住房屋附属的棚舍以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。（5）征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。4、拆迁非居住房屋补偿（1）拆迁非居住房屋实行货币补偿。拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价相应的土地使用权取得费用。本条第二款规定的被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市

16、房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。（2）还应当补偿被拆迁人下列费用：（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。（3）除了以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋之外，非居住房屋，以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。（4）征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。（上海拆迁问答）1、全家移民加拿大，拿到了绿卡。但最近，在上海的一套承租公房要动迁了，承租人

17、是我，但房子一直出租，家人户口也都无一在内。我去动迁公司咨询，却没有得到明确答复。全家人刚办完移民手续，还能否享受国内房子的动迁安置？国家在这方面的政策又是如何规定的呢？答：首先，你虽然获得了绿卡，但只是获得了移民资格或永久居住权，并没有加入加拿大的国籍，因此，其仍具有中国国籍。一个中国公民在国内所能享有的权利，你仍然享有，并不影响其因国内的房屋动迁而获得补偿的权利。 其次，你是公房承租房的承租人，有对公房的使用权。该承租房动迁，拆迁人只能与你签订动迁房屋安置补偿协议，你是当然的被安置补偿对象。新生效的国有土地上房屋征收与补偿条例第二十五条规定：“ 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补

18、偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。” 但由于你的家人户籍不在被拆迁房屋内，他们是否能作为安置补偿对象，要看其是否符合以下条件：房屋拆迁许可证核发之日，在本市无其他住房（或者虽然本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一：（1）有本市常住户口的未成年人。（2）户口从被拆迁房屋迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）（3）因应征入伍而注销户口的人员。（4）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员。（5）户口不在本市的人员，已

19、结婚且实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日均满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口。2、王先生问：他家房屋为私房，有3本产证，权利人分别为父亲、他自己及弟弟。父亲早年去世但产权人未进行变更。王先生除弟弟外，还有两个姐姐已结婚，在夫家居住。现王先生房屋所属地块进行动迁，请问该动迁款应当如何分配？另，该房屋外有一个院子有土地使用权证，记载的权利人也是其父亲；父亲去世后，权利人也未变更，但该部分土地的费用每年都由其母亲一人支付，这部分动迁款又该如何分配？答：上海市城市房屋拆迁管理实施细则（2001上海市人民政府令第111号发布）第三条规定，被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。第五十四条第

20、一款规定，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。据此，王先生、王先生的父亲、弟弟作为产权人，可依据各自房屋面积获得补偿安置款。因此，对王先生享有产权部分的房屋进行安置所获得的补偿款应当归王先生所有。对现由王先生母亲居住的房屋部分，产权证上记载的权利人为其父亲，未进行变更，该部分房产应认定为其父母共同共有。现其父亲在拆迁前去世，未留遗嘱，因此，该房屋中属于其父亲的部分应当作为遗产进行法定继承，由其母亲和四个子女共同共有。对该部分房产动迁所获得的补偿也应属上述五人共有。对该部分遗产的分割一般应均等分割。当然，继承人也可协议约定分割比例。由于王先生母亲年事已高，且一人生活，依据继承

21、分配时，照顾未成年、无生活来源或对被继承人尽义务较多的继承人的原则，可对其母亲给予较多的份额。对该房屋院子的部分，原权利人为王先生的父亲，其去世后，该部分的费用一直由其母亲缴付。因该部分院子的原权利人为其父亲，因此，该部分也应当作为遗产由其母亲和四个子女共同共有。鉴于在王先生父亲去世后，该部分土地的费用均由其母亲一人支付，因此对该部分补偿安置继承人在进行分割时，王先生的母亲可适当获得较多份额。3、刘小姐咨询道：她为知青子女， 2001年左右回沪，户口报入其舅舅家中，但其实际并未在舅舅家居住。舅舅家房屋为公房，其为承租人。现该房屋拆迁，2010年底，舅舅与拆迁公司签订居住房屋拆迁补偿安置协议，该

22、房屋共获得货币安置款两百余万元。该房屋共安置4人，但其中并未包括刘小姐。刘小姐认为，自己是因被拆迁房屋面积较小无法居住，才一直在外租房居住，本次该房屋拆迁，也应当享受安置，并有权参与分割补偿款。答：刘小姐作为知青子女，户籍迁入系争房屋后，因系争房屋居住困难在外租房居住，他处并无任何住房。沪高法民一20043号上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答第五条规定，在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，也视为同住人，有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利。据此，刘小姐应被认定为该被拆迁房屋的同住人，有权参与动

23、迁补偿款的分割。4、2002年3月19日，许先生在其原居住的浦东新区一楼靠马路的产权房内开了家饮食店。同年5月20日，许先生为该饮食店办理了个体工商户营业执照、税务登记、卫生许可等，经营至今，现该饮食店遇拆迁，许先生询问这家饮食店是否可以按照店铺标准进行拆迁补偿？答：根据沪房地资拆（2001）673号文关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知第13条第4项“原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月

24、1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋”。许先生所开的饮食店虽然办理了营业执照，但因未将居住房屋用途改变为非居住用途，故对许先生的饮食店不能按照非居性质的店铺予以拆迁补偿。5、静安区的刘女士原一家三口居住在承租公房一楼的统客，1990年初刘女士儿子结婚后，刘女士将统客给儿子、儿媳居住，自己和丈夫将承租公房原高度为1.1米的阁楼私自改建成1.8米的阁楼居住，阁楼登记在租赁卡上但未记载面积，现该承租公房将要拆迁，刘女士询问：她家被拆迁房屋的面积如何认定？阁楼部分的面积是否可给予补偿安置？答：根据沪房地资拆（2001）

25、673号文关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知第12条房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。 承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数计算建筑面积 （具体见本报11月12日A14版）。在

26、2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的，用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在12米至17米的部分，按照实际居住面积的一半及规定的换算系数计算建筑面积；17米以上的部分，按照实际居住面积及规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。故刘女士的被拆迁房屋面积应以其租赁卡上登记统客的使用面积乘以其被拆迁房屋评估后的评估类型系数作为该户被拆迁房屋的建筑面积，而对于该户阁楼虽实际居住，但因未支付房租且是私自改建至1.8米不能予以认定为拆迁面积进行补偿安置。6、遗产房如果没有户口的是否只能拿平方钱？答：如果安置适用“砖头+人头”的标准补偿，砖头主要以拆迁房屋的建筑面积计算，基于

27、砖头的总补偿按照继承的原则发生继承；人头上的补偿，是以应安置人口的认定来补偿的。如果不符合应安置人口条件，不能拿到关于人头上的补偿。7、上海申请经适房，会不会和/动迁安置补偿有冲突？对此，市房地局明确表示：经适房政策和动拆迁的住房保障托底政策，两者只能享受一项。典型事件：市民顾女士询问，自家住在二级以下旧里，一家三口的住房面积总共不到15平方米，其他各方面也符合申购经适房的条件。但如果将来，旧小区动迁，不知道还能不能再享受托底保障？答：市房地局表示，目前，上海正在努力构建分层次、多渠道、覆盖全市的住房保障体系，这一体系涵盖了廉租房、旧房综合改造和经济适用房。根据目前的旧改政策，动拆迁补偿按数砖

28、头加套型保底的方式核准，也就是说，动迁时，住房困难的居民都已享受了住房保障托底政策，因此不能再申请购买经适房。反过来，享受了经适房政策的居民，如果今后碰到动迁，也不能再享受住房保障托底。不过，已申请到廉租房的家庭，如果今后有了经济能力，可以申请购买经适房，但届时要按照规定退出廉租房的有关保障。8、上海动迁房免房产税需酌情答：对居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房，酌情暂免征收房产税。住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁补偿标准的部分，按规定计算确定房产税征免面积。但同样是动迁房，每个当事人情况又不尽相同，最好事先到当地房地产交易中心咨询清楚，不要随便套用他人例子。9、产权房内开店，遇拆迁

29、是否能按店面算补偿？典型事件：2002年3月19日，许先生在其原居住的浦东新区一楼靠马路的产权房内开了家饮食店。同年5月20日，许先生为该饮食店办理了个体工商户营业执照、税务登记、卫生许可等，经营至今，现该饮食店遇拆迁，许先生询问这家饮食店是否可以按照店铺标准进行拆迁补偿？答：根据沪房地资拆（2001）673号文关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知第13条第4项“原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在200

30、1年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋”。许先生所开的饮食店虽然办理了营业执照，但因未将居住房屋用途改变为非居住用途，故对许先生的饮食店不能按照非居性质的店铺予以拆迁补偿。10、知青子女回沪遇到拆迁问题典型事件：刘小姐为知青子女， 2001年左右回沪，户口报入其舅舅家中，但其实际并未在舅舅家居住。舅舅家房屋为公房，其为承租人。现该房屋拆迁，2010年底，舅舅与拆迁公司签订居住房屋拆迁补偿安置协议，该房屋共获得货币安置款两百余万元。该房屋共安置4人，但其中并未包括刘小姐。刘小姐认为，自己是因被拆迁房屋面积较小无法居住，才一直在外租房居住，本次该房屋拆迁，也应当享受安置，并有权参与分割补偿款。答：刘小姐作为知青子女，户籍迁入系争房屋后，因系争房屋居住困难在外租房居住，他处并无任何住房。沪高法民一20043号上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答第五条规定，在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，也视为同住