城市经营与城市综合体开发的模式研究

1、城市综合体开发模式的研究报告浙江大学国际设计研究院区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告说明本报告为专业研究报告，知识产权为浙江大学国际设计研究院专有，未经许可，严禁转发、 摘录及使用。本报告旨在系统研究在当前中国城市化进程及社会经济转型转型的大背景下，地方政府如何在缜密、科学的思路下提高城市经营水准，在城市品牌的高度下经营城市，尤其如何以标志性城市综合体的开发带动新城开发的模式进行分析研究。报告聚焦于四个方面:1 .地区升级转型发展中城市品牌设计建设的必要性与原则。2 .城市品牌设计建设与城市综合体开发的关系研究。3 .国内外城市综合体开发的案例与模式分析。4 .城市

2、品牌设计建设体系下的城市综合体开发的模式创新。区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告地区升级转型发展中城市品牌设计建设的必要性与原则目录一、地方经济转型和城市发展面临的共同问题和挑战二、城市经营的本质与城市品牌塑造的必要性三、城市品牌设计建设体系的具体内容四、城市品牌设计建设的原则与案例分析 五、小结、地方经济转型与城市发展面临的共同问题与挑战国内外市场环境产生重大变化，地方发展的传统模式不能适应当前局面，各地区如何在激烈的区域竞争中脱颖而出?城市经营的未来潮流与创新思路是什么?转型阶段城市经营的重点与方向如何确定?如何让城市价值如何持续增值?如何塑造最有城市特质的城市

3、形象？如何打造城市亮点延续提升城市文明?地区升级转型发展的城市品牌设计康设与城市综合体开发的模式研究报告 浙江大学国际设计研究院二、城市经营的本质与城市品牌塑造的必要性城市经营是在明确的城市定位和发展战略的指导下，将市场手段和行政手段相结合，借助市场手 段把可经营性资源资本化运作，减少对可经营性公共产品的支出，降低半经营性领域公共产品的 成本，增大非经营性公共产品的产出，打造城市的综合竞争力和核心竞争力，并在此基础上进行 城市形象的塑造和推广，实现城市价值的增值与城市文明的发展。6非盈利性经营地区升级转型发展的城市品牌设计，设与城市综合体开发的模式研究报告 浙江大学国际设计研究院一城市核心竞争

4、力与价值城市品牌是城市经营的必然要求城市经营的本质城市品牌的定义：城市品牌是指一个城市或地区的独特价值通过传播与体验，在不同的关联目 标人群中，形成了对城市价值的一致的正面认同，并最终形成被社会广泛认知与认同的，使其 区别于其他城市或区域的价值标识与符号系统。打造城市竞争力 可以量化的价值城市价值的持续增值城市的影响力与综合实力体现三、城市品牌设计建设体系的具体内容城市品牌设计建设体系：指不同城市根据本城市所在地理区域，所有人文历史，所居住人口， 所依法律政策，所掌握城市资源，所比较优劣势，所决策执行体制等软、硬实力多个领域进行 多维立体定位后，以城市经营的核心竞争力建设方向为根本，提升传播城

5、市核心价值而制定的 整个目标实现体系，包括六个目标体系群。城市品牌理念 策划研究体系 城市品城市'标识体系城市色彩体系城市品牌理念策划研究体系：城市品牌理念与定位研究；城市品牌综合发展报告；城市品牌行动战略纲要；城市品牌应用实施指南；城市文化与旅游品牌研究策划。城市标识体系:城市景观体系：城市绿化景观规划与设计研究; 城市家具系统规划与设计研究; 城市建筑景观规划与设计研究; 城市照明景观规划与设计研究。城市品牌设计建设体系区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告城市经营体系：经营战略定位与布局研究设计； 土地与基建经营方式与开发模式设计;新城开发及规划策划研究设

6、计； 软环境营造与整治方向设计 方向研究与产业园运营模式研歹 市文化事业定位与发展规龙 城市视觉标志传达系统设计及应用研究; 城市导引指示系统设计及应用研究； 城标形象设计及应用研究（城标，城市礼品、吉祥物）城市标志性雕塑设计城市色彩体系：城市色彩设计与规划研究设计; 城市色彩与景观统筹研究设计; 城市色彩与照明指导研究设计。城市行为体系：市艺术行为策划与传播设计；市旅游与主题活动策划与传播设计； 城市展会策划与传播设计； 城市文化博览展示系统策划与研究设计。1区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告四、城市品牌设计建设的原则与案例分析城市品牌设计建设的根本目标在通过城市

7、经营让城市价值不断发展增值的同时，该城市价值能为社会大众广泛认知和一致认同。创造引领性：城市品牌不仅是 城市价值的符号体系，更是实现 城市价值持续增值的缜密行为， 须是提升城市文明，凝练城市特质 的创造性活动。4作为严谨、科学 每个步骤都须进 以判断执行可有量化效益性: 的目标体系, 行量化评估, 与效益。城市品牌设计建设的原则传播体验性：城市品牌的根本目标 就是使社会公众对城市价值有直观 清晰的感性认识，因此可传播、可体 验是城市品牌设计建设的重要原则。机衡量性：城市品牌的行为必不可少的主体是政府，公共权力的使用参电须 有明确的价值导向与制衡评估机制，聒 则行为的效益将会失去控制，失控将造

8、成整个品牌的负效应。案例一：城市经营香港旧城改造-香港于1987年成立土地发展公司，专门负责旧区重建工作，其为政府法定机构,并以商业原则经营，自负盈亏。2001年改组为市区重建局，分5年拨付其100亿 港元重建基金，并给予其他相关的财政优惠政策。市区重建局实质是非盈利性的 土地开发公司，通过重建发展、楼宇复修、文物保育、旧区活化的4r策略，主 要收购、重建30年以上楼龄的旧楼，以及可使社会受惠而在经济效益上未必盈 利的土地项目。- 经营方式是在环境规划地政司指定的重建地区选择重建地段，编制草图；经过规 划委员会批准后，由土地发展公司进行拆迁工作。- 一般是由公司与被拆迁对象协商，收购重建地区物

9、业，给以公平补偿和政府公屋 等住所，实现“居者有其屋”。如协商不通，则由政府依据法律征收土地。- 在完成物业收购和业主搬迁后，市区重建局采取与私人开发商联营方式，获得足 够资金，进行重建工作。启东涉及到旧城改造等民生大事，政府倾向于自建机构来执行，以免产生社会问题。在市政基础设施建设和二级开发层面，引入私人资本可提高效率，降低公共开支。案例二：城市经营新加坡公共组屋开发-20世纪60年代初，新加坡政府制定了 “五年建屋计划”，开始大规模兴建低 标准住房，1964年政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政 策，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买政府组屋。-建屋发展局是政府发展商，非盈利

10、机构。-从事公共组屋的开发，并通过中央公积金制度及合理配售政策，向人民提供 大量价廉质优的公共组屋。-向私人开发商批租公屋周边土地，获得较高的土地溢价。-提前规划整个地区，把控周边地块性质，以公屋居住人群的消费力释放为目标进行商业性地块开发。启示 “居者有其屋”对释放城市中低收入阶层消费能力具备巨大作用。 通过公屋开发带动周边地块升值，获取土地溢价弥补公共开支； 充分利用公屋居住人群的消费能力，把控周边地块的商业用地开发，形成综合一 体化开发。案例三：城市经营美国里斯顿新城开发-1961年3月，西蒙公司购买了费尔法克斯郡郊区27.33平方公里土地，并制定了 一个长期的大型新城开发计划。- 19

11、62年，西蒙公司制定了一套不同于当时郡里的分区制度的prc规划法，并推 动费尔法克斯郡检查委员会通过了这套法规。- 1964年业主委员会成立，负责社区管理，鼓励居民参与社区重大投资项目决策。- 20世纪80年代初，prc规划法经过修改成为一种市镇中心等级区划法，提供了一种机制用以开发集中式、高密度、多功能的中心。- 在里斯顿长达40年的开发过程中，由开发企业统一负责城市规划和投资建设，政 府则在市场导向的前提下为城市发展提供政策支持。启东新城建设与旧城更新由法定机构来负责土地的一级开发，然后再吸引私人投资进 行统一开发。美国六七十年代诞生美国城市（如尔湾市），一开始都是由企业投资开发建设的。

12、这些公司在市政府的授权下，整合社会资源进行城市设计研究，获得议会批准后, 进行开发建设。区升级转型发展的城市品牌设计建设与标志性城市综合体开发的模式研究报告案例四：城市经营印度班加罗尔产业园产业经营-班加罗尔软件科技园是印度最大最著名的软件科技园，其吸引了海内外400多家 著名信息技术公司，世界500强有65家落户于此，软件出口在10年时间内增长了 100多倍，是名副其实的“印度硅谷”，班加罗尔的发展产业上有这样几条经验:-产业转移中的抓准定位：班加罗尔抓住了西方软件外包转移的战略机遇，发挥本人才在语言上的优势，以高附加值劳动密集性软件外包产业迅速崛起，其出口额占整个印度软件产业的25%。-盘

13、活土地资源，产业集约化：班加罗尔产业园充分利用当地低成本的土地资源， 并建设了完善的配套设施，配备先进的通讯设备与公共设施，低廉收费的义务服 务体系。在强有力的政府政策扶持与明确的开发思路下，班加罗尔软件园的产业 集聚很快形成规模，云集了将近1000家软件企业，形成了集中的产业集群。启东城市经营的基础是对土地资源的有效经营，产业经营上如何利用土地资本和后发 比较优势，思路上领先与否是后发地区能够赶超的关键。班加罗尔的成功首先要归功于找准了符合未来产业潮流的发展定位从而利用产业 转移的大好机会，城市经营者在准确判断未来产业发展潜力的前提下，充分利用 土地资源撬动产业资源，合理布局、科学设计将真正

14、有效的发展城市新兴战略产 业。r.区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例五：城市色彩川崎城市工业区色彩规划设计案例-川崎市从1980年开始，为建设美丽、宜人的城市环境展开了城市设计工作。工作以挖掘城市的潜在美学魅力为目标。规划特色：首先川崎市制定了海湾地区色 彩设计法规，规定该工业区域的建筑每7-8年重新粉刷一次。法规制定了三种色 彩计划，分别是非指定色彩设计区域、指定色彩设计区域和指定色彩及图案设计 区域。-非指定色彩设计区域在非指定色彩设计区域的建筑，原则上可以在色谱上选用任 何颜色，但必须是相同或相近的色彩，在明度和彩度上取得变化，以保证色彩效果之间的调和性。

15、指定色彩设计区域在指定色彩设计区域，原则上要求遵循色相 调和的原则，也允许采用各种不同的颜色，但它们之间的明度和彩度需保持相互 间的协调关系。指定色彩及图案设计区域在设计区域内，设计师将选择个别建筑 作为该区域的标志性建筑，它们将作为整个区域的重点部位得到突出，因此，可 以使用任何色彩和明度、彩度，但需要进行特殊的色彩和艺术图案的设计。启示作为工业区通过城市色彩设计完成形象重塑的成功典范，尤其值得借鉴的是政府 对色彩规范标准进行立法强制，表现了先进国家政府对于现代艺术人文理念促进 城市发展与经营的高度重视，也正是因为有了这样的领先意识，使得川崎海湾工 业园区这一传统工业区变为与现代艺术紧密融合

16、的城市文明典范。1区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告五、小结中国经济发展的一个根本动力在于以县（区、地）为单位的竞争形态，在这个县际竞争的中国式经济制度中，基层政府为确保经济增长，对辖区经济发展拥有强大的干预与主 导权。金融危机以后，中国经济转型势在必行，在县（区）落实层面意味着政府必须加 速区域转型以获得更多来源、更可持续的增值税收入，这也导致当前各地区城市经营竞 争更加激烈，城市品牌是应对这一局面的创新思路与解决方法，也是现阶段中国城市化 建设的必然要求。 土地经营是城市经营的基石，一切城市经营都离不开土地经营，因此围绕土地的创新手 段、品牌化经营手段是城市经营

17、的重点与根本方向。国内外的土地经营与产业经营案例 都证明，只有通过制度化的体系性的长期开发，才能实现土地价值的全面增值，从而构 建整个城市价值的长期持续增值的根基。打造城市的亮点与名片是城市经营要解决的核心问题之一，正如大阪城市色彩案例所揭 示的，在城市品牌的高度下成体系的塑造城市形象，将把提升区域产业形态与城市形象 传播变成一体化工程。既传承城市的历史脉络，又发扬时代城市特质，使得城市文明得 到可体验的可量化衡量的提升。区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告城市品牌设计建设与城市综合体开发的关系研究目录一、城市综合体的概念定义与功能剖析二、城市综合体对城市经营的意义和

18、价值三、城市综合体在城市品牌设计建设体系中的特殊地位四、城市综合体与城市品牌设计建设的关系论述 五、小结区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告一、城市综合体的概念特征与功能剖析城市综合体的概念特征- 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能 复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与 外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。区升

19、级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告城市综合体的功能剖析311区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告33案例：城市综合体功能美国洛克菲勒中心。/高密度建筑群，土地集约利用的典范, 已成为纽约的标志，生动说明了城市综 合体的功能效应。 占地8.9公顷，容积率18,建筑19座； 物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等； r.c.a大厦：中心主题建筑，70层，高259米; 国际大厦：41层； 时代与生活大厦：36层； 建筑的中心是一个下凹的小广场； 各个建筑物之间有地下通道连接；35二、城市综合体对于城市经营的意义与价值- 城市综合体是从“城市性、开放性和

20、集约性”层面切入城市经营本质，把商业、办公、居住、 旅游、展览、餐饮、会议、文娱等各项城市功能，集中在一个高密度区域内，在复合化、集 约化和开放化的原则下，建设一个功能，高效率的经济聚集体，形成互为价值链的高度集约化的城市开放公共空间。美国纽约曼哈顿、日本东京银座、香港中环作为世界闻名的城市综合体，都是城市经营的成功典范。 土地是开展城市经营的第一资本，综合体集约 化使用土地不仅提升城市价值，也有效实现城 市扩大，城市功能向周边延展辐射。 升级产业是城市经营可持续发展的必然要求， 综合体作为城市产业聚集的城市中心及次中心 平台，升级优化城市产业形态价值明显。 城市文明是城市经营的最终衡量标准，

21、综合体 不仅是塑造着一个城市的形象，其与现代创意 产业、现场服务业的天然关系更能系统的反映 城市的内在精神特质，体现城市文明。地区升级转型发展的城市品牌设计，设与城市综合体开发的模式研究报告 浙江大学国际设计研究院一案例二：城市综合体对城市经营的价值日本东京六本木新城东京六本木新城是东京著名 的购物中心和旅游中心，该 项目筹划t17年于2003年4 月开业，已经成为外地游客 到了东京必到的城市标志性 综合体。这个集时尚名店、 五星级酒店、餐厅、朝日电 视台、美术馆、住宅等为一 体的城市综合体，代表了东 京新的都市形象。q tadagt2g有木392”，）xmxir 耻力m/ i油am案例二：城

22、市综合体对城市经营的价值日本东京六本木新城六本木是按照下个世幺己理想东京风貌而建的城中城，占地11.6 公顷，“位于东京都中心的港区，距离皇宫仅0.5公里。一直 以其国际化而闻名，这里曾是各国使馆人员的居住地，许多与 艺术、文化和媒体相关的机构和场所分布其间，区间的夜生活 也久负盛名，六本木在东京的位置和地位，可以大致相当于上 海的淮海中路西段，或是北京的东郊民巷。六本木的成功开发 ,提供了一个很好的城市经营旧区改造的范例，六本木的设计 理念是要创造东京在此之前没有的“城市中心”文化，六本木 新城建立了一个以新的城市形态和生活形态为特征的面向未来 的东京城市形象。充满魅力的文化都市£

23、15施介貂蛤 o提升城市价值业集聚效应，在相对完整但有限的城体与载体，在整个城市品牌建设体系中居于核心地位。三、城市综合体在城市品牌设计建设体系中的特殊地位城市综合体是运用现代设计方法，让 高密度的城市建筑集群中承载特定的 城市理念与功能，全面发挥人群与产市区域内构建一个具备主导功能，多 功能、集约化、高效率的城市经营核 心区。作为城市价值与形象在区域的 凝聚与映射，综合体不仅是城市品牌 设计建设体系在区域的具体落实，更 是城市品牌设计建设旧城改造、新城 建设，打造城市新中心、副中心的主区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告战略层面执行层面四、城市综合体与城市品牌设计建

24、设的关系论述城市品牌设计建设是囊括六大体系面向整个城市独立但又关联的系统工程。城市综合体是城市品牌设计建设中的战略性牵引项目，与整个体系是点与面的 关系。综合体在执行层面上就是区域城市品牌设计建设工程，实现城市价值与形 象在区域的凝聚与映射，塑造城市新理念，新形象。城市品牌设计建设应用于城市不同区域发展，打造“多核城市”。衍生出 中心，次中心，副中心，新城多种不同类别的综合体。案例三：国内重点城市“多核城市”理念下打造城市新形象中心上海-徐家汇上海-陆家嘴上海南京路41地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告43案例三：国内重点城市“多核城市”理念下打造城市新形象中心c

25、bd、金融街：城市核心， 全城辐射，中心级综合体；亚奥、中关村：城市副中心, 区域辐射，副城综合体； 望京:新城中心，区域辐射， 新城综合体。区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告47案例三：国内重点城市“多核城市”理念下打造城市新形象中心深圳“城市多核结构”打造核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和 次中心间的综合体区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告五、小结现代经济学理论认为，新兴产业的不断出现是城市发展动因，城市化的发展促进城市 的社会经济功能的建设、从而得以促进产业结构的升级和产业经济的发展以及城市形象 和城市综合竞争力的提升，

26、最终促进城市的发展。二战以后，第三产业的发展则给城市化以后续动力提供。随着城市化程度的不断提高，城市的范围越来越大，过去的“逆城市”化现象（到郊区居住等），实际上是城市扩张、向大都市发展的初始阶段。从美国 大都市区的发展历程来看，城市的大都市区形成，城市的中心区也由原来的单中心向多 中心发展，而都市综合体即是城市多中心的有机组成部分。城市综合体作为因应这波城市化浪潮建设“多核城市”而蓬勃发展的具体城市品牌设计 建设工程，正在中国迎来高速发展期，中心综合体、次中心综合体、副中心综合体、新 城综合体在一线城市已经具备相当规模，这些城市综合体的兴起对重塑这些城市的形象, 提升城市价值起到了不可替代的

27、作用。区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告国内外城市综合体开发的案例与模式分析。目录一、均衡发展的complex模式二、以办公业为核心功能的发展模式三、以酒店业为核心功能的发展模式四、以零售业为核心功能的发展模式 五、小结1区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告一、均衡发展的complex模式模式一：酒店.与字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex =hotel+off ice+shopping+apartment+优越的曲理位置cbd/布市中心便利的交通条件主干遒沿线/地铁口较大的规模建筑面积2。万亩以上皿11唧脓%m a1.1

28、强锄性的视觉冲击超高层/建筑楼专业的管理团队物业铐理/经营管理a 13 r fl香港太古广场北京东方广场华贸中也ejonttnal otesce北京华贸中心案例一：香港太古广场定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心十五星级酒店+顶级公寓地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例一：香港太古广场o 下 mmn中太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙（荃湾）西条地铁线的交汇点； 太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英 国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面

29、对占地十公侦香港公园宁静的环境；共提供近五百太古广场总占地三十二万平方吹，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心, 万平方g的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓,三间五星级酒店.购物商场和会议中心等。区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例一：香港太古广场甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,。00平方（r.楼高36层的甲级商厦.首层为会议中心设施。每层面积由20.000平方qr至22,000平方（r,太古广场二座：建筑面积700,000平方qr、楼高27层的甲级商庖.街层面积由21, 000平方g至22, 000平方or。太古广场三座：建筑面枳 644,

30、000平方眠、楼高34 层的甲级鞋厦.有层面枳 约20,000平方叭。太古广场一太古广场二太古广场三“二座地区升级转型发展的城市品牌设计，设与城市综合体开发的模式研究报告 浙江大学国际设计研究院一案例一：香港太古广场顶级购物中心部分太古广场购物中心共分四层，提供搂面面积七十一万平方（r,场内提供超过一百三十同零售店铺及食 肆.并提供多个展览场地；国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；,优越的共享空间，五百个车位的停车场q地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例一：香港太古广场4f为塔楼的中庭和平台 设的士站.停车场地等主要租客:

31、香港西武.连卡佛.马顿百用a/t. ver sacd & g. herais. guccis 登莒踣香港唱片.环宇影音中心.届臣氏.集雅堂.世界画廊.万宝龙.高登眼镜.亚历山大星巴克.北京楼.锦江春.花旗.汇丰.擅打.ua金钟电影院1f 至 3f：怎业主体.内街式分布。高档商业.以晴&店为主。楼层魁高,铺面划分越4、经营业态:百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用用护理/美容珠宝/钟表/饰物节籍/音乐/电子用品艺术品/家居布/礼品电彩院食肆银行/服务地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例一：香港太古广场五星级酒店和顶级公寓港

32、丽酒店港岛香格里拉酒店万豪酒店柏舍共243个单位套房面积由1, 220平方收至2, 650平方吠位于港丽酒店的11楼至37楼513间客房565间客房602间客房由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心曦暹轩共136个单位房间及套房面积由606平万（r至3, 388平万（r 海景、中央冷气调节.24小时房闻餐饮服务 可使用万豪泗店的游泳池.健体中心及海务中心 备有自助洗衣服务地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例一：香港太古广场明目特点一,综合体价值的利用1太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名

33、流：会议展览中心使综合 体成为香港时尚发布场：金钟电影院引领港忌娱乐文化：高档餐饮品牌店以及融入赛场各角落的咖 味休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公阖使综合体成为夜间中环的活力中心。万豪酒店、太古购物广场国际顶级品2 .通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆:牌百货店及国际品牌专卖店葵定综合体的展示价值,即消费者的感知价值得到最大化挖掘3,各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资源共享q二，海景价值的利用1,设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2,高层单位面海景的酒店式公寓3 .酒店中通透且直面海景的咖啡吧三，经营方式1,各酒店均采用持有2膝

34、的权益的方式;2、酒店式公寓部分全部销售3,写字楼和购物中心采用出租经营的方式。地区升级转型发展的城市品牌设计，设与城市综合体开发的模式研究报告 浙江大学国际设计研究院一案例一：香港太古广场成功关键驱动因素外因: ,优越的地理位置，依托于港岛cbd,位于商业区核四区;良好的交通环境，位于地铁上盖q内因:各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物;各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心.酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享; 各功能配合形成使用的全时段，保持2切,时都为活力中心;蜜开发商对商家及客户有力的控制，

35、保持了整个物业的形象与档次； 设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。案例二：北京东方广场定位：亚洲最大的商业建筑群顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例二：北京东方广场w沛 域9 fmi部华 城内大东k安街 健 ih n¥梅刖编如用月岫人一东方广通*东单北大街位于北京cbd核心位置；总占地10万出；包括购物中心、写字楼、酒店、公霭等功能。地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例二：北京东方广场购物中心东方新天地包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新

36、天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个 中央喷水泉厂场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。写字楼东方经贸城共约28万平方米，内含八怪甲级至智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举 办大小聚会、研讨会和培训项目的会议厅及先迸的视像会议中心，成为各行业龙头公司之汇聚点； 金融界:摩根史丹利、蒙特利尔银行、中国银行及酹方证券外 律师楼:的近律yffi事务所、胡关李罗律施行，高嘉云律师事务所； 会计用楼二安永，窿勤华永会计师事务所； 科技信息:思科系统、朗讯科技、英特尔；旅游运输业有中威、国旅运通、通用汽车； 化工医药:陶氏化学.罗氏诊断； 消费品;可可乐、nike：日资

37、公司包括东芝.松下电工及资生堂等。五星级酒店东方君悦大酒店拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设公寓东方豪庭公寓提有四幢住宅大i亶（尊萃豪庭,君汇豪庭、金悦豪庭，汇贤豪庭）.提供豪华服务式公寓,月租一千七 百美元起慎口地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例二：北京东方广场商业部分一东方新天地：首层及地铁层共10万平东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态新，类似于上海新天地，比较符合城市新锐阶层的口 味，而其规模匕匕恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为“缤纷新天地二“都市新天地"

38、，“庭苑新天地二“寰宇新天地，和“活力新天地为主题经营地区升级转型发展的城市品牌设计，设与城市综合体开发的模式研究报告 浙江大学国际设计研究院案例二：北京东方广场主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市主力业祢：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用例中心，一个欧 洲家居用品精品店。餐饮:东方新天地的环球美食坊是目前京城彘店中最大也是种类最多的美食广场，提供中国各地及亚 洲不同国家的加味食品'此外店内还有一组专为“家庭”服务的主题餐厅。体验特色:这里有两家专供人们“香”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽车专卖店，还有一冢是日本著名电 器公司的电

39、器专卖店。两家的产品都基本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未 来高科技的产品。电器店还揩作为儿童科普教育“基地二告诉孩子们这种电器是怎么制造出来 的，孩子们还可以亲手操作,试试组装某些零件。娱乐:东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城，根据儿童的年龄段及不同的 游乐内容划分出了8到1。个游乐区域，带孩子的家长到这里可以小孩玩耍，大人购物两不误°教育:第三层部分租给emba作为教室案例二：北京东方广场成功关键驱动因素外因: 优越的地理位置，依托cbd,位于商业区核心区; 位于地铁上盖.内因： 利用高档次的写字楼和引入五星级酒店带动整体形蝮; 商业依靠巨大

40、的规模取胜，骂字楼通过对客户的严格控制而树立形象; 写字楼为酒店和公寓带来高素质的客源，而其为写字楼形成良好配套;投资商强大的经济实力保证大型蒜业3-5年的经营困难期; 利用其较长临街面，各部分功能设置独立的人口和广场,以减低相互影响。1区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例三：北京华贸中心定位：构筑国际大都市生活的巨活级建筑综合体5a智能写字楼+国际商业区+国际公寓十五星级酒店咻育中心+展示中心案例三：北京华贸中心北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东9。0 米处，是东长安街上继国契中心和东方广场 之后，具有地标性质的百万平米超大规模建 筑集群.北京市6 0项重点工程

41、之一，坐落于东长 安街延长线建国路大望桥东北角,占地 面积3 0公该，总建筑面积1 0 0多万平方 米，横跨长安街。,长安街北侧主要是建筑主体，由2 3万平 方米的超5 a智能书字楼.1q万平方米超五星级酒店.i6万平方米的国际品质购物中心.2。万平方米国际公寓组成；长安街南侧将是1 6公侦的运动主题公园。华契中心总投资额将达6 0亿元,建设开发周期为三年半，在2 0 0 6年基本完工。地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例三：北京华贸中心5a智能写字楼,写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。 3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自 动化、管理自动化、

42、通讯自动化于一身的超5a级智能写字 楼自西向东依次走高； 其目标客户定位于大型国际机构和企业，自在营造全球 一体化的商务交流平台。 一座高135来.28g,五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米.32g,五层以上办公部分：5. 7万平米三座高167米.36g,五层以上办公部分；6. 6万平米裙楼面积：地下一层至地上三层.面积22000平方米地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例三：北京华贸中心国际商业区总体现兔面积20万平米.多处业设施有机分布于百万平米建筑集群里。国际商业区集购物.休闲.娱乐.文化.商务，金融于一体，拥有 专卖石、专业店.大型超市.零售、多

43、厅电影院、大规模登位区、 味厅.金遇区等多种功能规戈以际公寓公海区占地6. 17公顷.总建筑面积2。万平米.户型齐全.既育少量投资型一居.文有主流的创意型二房和居住型一 居.更有20套顶层ce。至尊空中别空。五星级酒店引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌一超豪华酒店里兹卡尔顿(theritz-carlron)和国际五星级酒后万豪(marriotr )。力drriott地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告占地约16公顷的华贸中心运动主题公园.yip运动会所，实行会员制服务°案例三：北京华贸中心体育中心以网球运动为主题.拥有超大规模的健身场地和专业的 健身教练,s

44、pa、游泳、桑拿和俣健设施均为世界一流。展示中心电力科技展示中心是国家级的电力科普教苜基地：事展示中心占地1600平万米，投资近1000万元：整个科技馆的布局为三层通体式建笥,形如一个倒扣 的大漏斗争中国第一家公益性电力科普教育基地.营补我国至今 尚无展示电力的国家级场馆的空白。地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例三：北京华贸中心项目特色生整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国kpf公同担纲设计，商业区由国际商业建筑设计专家- 英国benoy公司担纲设计，具有国际水准；写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系,以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务

45、市场的高速运营:商业分主题有机的分布于建筑群中,造就北京新的商业形态:公寓采用围台式,拥有中央公园、组团式绿化和水体,形成社区;，两座极优盛名的超豪华五星级酒店：展示中心、体育中心集合了部分社会职能。,公寓租售并举,其余均自行经营。地区升级转型发展的城市品牌设计，设与城市综合体开发的模式研究报告 浙江大学国际设计研究院一案例三：北京华贸中心成功关键驱动因素外因：优越的地理位置,依托cbd;北京借助奥运这一“催化剂.正在全力创建具有中国特色国际大都市。内因:超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”;利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象;各功能物业均以完善的服务体系为先导

46、; 体育中心.展示中心提升社会形象。二、以办公业为核心功能的发展模式complex =office 往）+apartmeirt （次）+hotel （次）+ shopping （次）外因客户（产业）支撑一一已形成产业俄群/引入核 心客户带来相关族群/未来商务核心区广州中信广场地区升级转型发展的城市品牌设计，设与城市综合体开发的模式研究报告 浙江大学国际设计研究院一案例一：广州中信广场定位：口i撮顶级的超高层号字搂超高层写字楼$寓+小型购物商场占地面积：23, 000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成:由一幢楼高8。层的商业大楼和两瞳38层的酒店式公霭组成，是集与 字楼，公寓、商场于

47、一体的甲级综合智能型大厦。案例一：广州中信广场中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新 中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车 站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告浙江大学国际设计研究院 ，案例一：广州中信广场超高层写字楼部分历立“桂标武斗楼高：80层,标高333米;单层面积：2500nf;,电悌：34部进口日立高速升降梯；，停车场：地库二层，共90（件车位。公寓部分中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼蛆成，总、建筑 面积达69054平方米。公寓

48、的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人土的需求。单元内提供全套名 优家私和家电，掰房内的用品一应俱全。购物中心部分口中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行.时尚的品牌为主。地区升级转型发展的城市品牌设计，设与城市综合体开发的模式研究报告 浙江大学国际设计研究院案例一：广州中信广场关键驱动因素外因:优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心; 受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力; it业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。 利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖; 以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务; 公寓为写字楼提供较好的配套;,舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档冒字楼所需大堂的昭示性。案例二：深圳信兴广场,建成日期：1996年深圳信兴广场（地王大厦）位于深圳市金融中心区,周边聚集了 深圳大多数的银行、证券等金融机构，为较成熟的高务中心窜物业高度：384米土地面积18, 734平方米地库车位两层共900个车位物业管理：深圳熊谷物业管理有限公司管理顾问梁振英测量师行地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报