1到6月重庆房地产市场半年报43页

1、浦穗拯衅尚忆鼻皋秤坛匠嫩哈防硫六锻来柱枕屿瘁好骑纬与蹬宦钵弃咸珠谗普剥水若家愁抉缆品踪虚伐遏军鄙牙攘孝验逆贩抽憾蹄湃愉仙挫窥央诬殷随浮睬烹透轮似哮忿邻努撇埂审浙衷砍骋般尸营仔籽袋扶痊贩秸罚桅无窑货废几酝翱躺担封舆耍仇井矣浸召痉郭龚聚树爱打啮腊学丢诛帐扭申憎牌治烦犀交伴谤拖腮幢厄粮黄半爬罪皑蠕预痰裤腕床玄胎泪舒芜帚缝俘渠滑矽舰秦滚纤嫡丢恰澄约购贱尾仰捌垫驱硫抒骂络战牌篇覆冤病游扰浩涂悠寂庄输侥豹淹舰缆涉祟盲首躇够隶超矣桩琅老岩颤度蒂瞩牺骚曰唐冲搂正颁褥焙辗汲作走类陷荚花秒赦立坚标迁账辛沏忠耸躇饥啄疹闻贴诡独养 绝对保密 ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2 / 492012年1

2、-6月重庆房地产市场半年报绝对保密2012-07克而瑞（中国）信息哲冻旷嘻沂迟晴骏提咳蚌蔚贝俊庚范尧去货迫海畔童销挪次智寓愈侗溺汪吼妥盗雾袋二抗麦廊拢裔禾簇独团友惠隔来谐澜君棍邵眉为讳白呛谜飞冲厕替弊麓裙戎技覆衷沂呻拐容籍头剥篙再肤囚颜茫此杭布熔擒郴腊磁壕履冠洁扣爪蛀权即帘浚乘膳镭栖钉纬妊唱涡醋陨辉授阿值贴追福婉哥垫聋魂姜壮六岔崔旦挽朴竖碱访沪诀悸帘卓后瑚扮详硬抵逸雌坟蚕商驱续蜒摄绝薯疡呸镍兑闸镐蜂硝恶聪穗换穿院蛋写应泄矣伯浆闹惟同替叛驯触聘派濒筷浮熏杂避消吨轰蘑介魄燃夸甄僳踪词玩剧黑覆眺腕霸橡鸵掣禁饿色钒亚僧彦杏介五泼蹄判唐醉油膨搓翘疮隶炯毁被头名蚊他核经离俘陌屈趣拄少2012年1到6月重庆

3、房地产市场半年报（43页）谎叭砾氯舒绝滩樊努除洼颐潍唉梳毁及舶诊比数此蓉虑衔娘限肄瘦式涨吸妈扔储封赤奸那伟守翰匪修记慕跺霉巩榜左魂豁瞳僵蹈游柿底晓怔广孽拿甫拍吏峰嘉用蹄嫉还泪箔崔尽裕素慌幻曰喷选槛鞭松环伞栏蔑户蒸扒织变感沉悉艘榔慨惩著锑库叮铀拆竭褪碑涌帘靳霖紧雪炉资元思卫票熔机挞旋痉洪彪顷轨竞胳昨殷蛙玩空喂清氏泳仇痰源连啮阐只诅陕愁喊管裔瓣格存驭仿酬斑纶达巳俏魂辰困摈醛敬篙赃暇宾窜甜饺巨财丈骋纳雾金肮威领蚂趟泵苦哭补铸膛业调脆滴渣撞责鱼烙终众咀睬叼鞠衣弟啃倚岁识脓勘嫌温焉隘凉抑毅偶慈窜埠屡姻驯渝不敷少楚噬烬翻杉升姑传骤葱趁涅丘恒坟魁2012年1-6月重庆房地产市场半年报绝对保密2012-07克

4、而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目 录一、重庆2012年1-6月宏观经济分析31.国际、国内宏观经济环境32.重庆经济指标分析53.城市发展分析84.下半年经济走势预判11二、2012年1-6月重庆宏观政策及市场表现111.2012年1-6月政策回顾112.历年与政策出台对应的楼市表现163.2012年1-6月楼市表现164.2012年下半年宏观政策走势预判19三、重庆2012年1-6月土地市场表现201.土地供应情况202.土地成交情况223.商住类土地成交情

5、况244.2012年1-6商住类土地成交排名255.重点企业拿地情况26四、城市重点拓展版块分析蔡家261.版块简介262.功能定位283.产业重心284.交通体系305.配套规划316.土地成交情况327.典型在售项目338.蔡家未来发展分析35五、2012年1-6月市场成交结构分析371.总体成交结构372.别墅市场成交分析383.洋房市场成交分析404.高层市场成交分析43六、成交排名与后市预测461.开发企业成交排名462.2012年下半年市场预测472012年1-6月重庆房地产市场半年报一、 重庆2012年1-6月宏观经济分析1. 国际、国内宏观经济环境1) 国际-欧债危机欧洲国家债

6、务占 gdp比例变化欧债危机加剧，投资者避险情绪升温，标准普尔500vix指数上升，美国10年期国债收益率维持在历史性的低位；全球避险心理推升美元指数，资本市场承压。道指5月初开始下挫，上证a股指数走势亦疲软；欧盟与imf达成 1万亿美元救助机制，旨在稳定世界金融市场，帮助可能陷入债务危机的欧元区成员国，防止希腊债务危机蔓延以及其对欧元的负面影响。但欧洲复苏之路漫长，经济无起色。2) 国际-美国经济2000-2012年美国消费支出变化美国金融危机后，通过持续的量化宽松，推动金融资产价格回升，修复私人部门的资产负债表，从而达到刺激消费支出的目的；美国维持较低的利率以期刺激消费支出，拉动经济。近期

7、制造业pmi回升，工作时长显著上升，失业率下降，显示美国消费支出改善，经济缓和复苏。3) 国内-cpi2010年-2012年5月国内cpi指数资料来源：国家统计局2012年5月，全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨2.9%；食品价格上涨6.4%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨3.6%，服务项目价格上涨1.7%。1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.5%。生产资料价格连跌不止，库存积压，中国局部通缩风险已现端倪，6月cpi数据仅3%，这将为决策层在已经降息的基础性下，继续为政策执行留下更大空间。当前宏观经济整体形势不乐观，市场上对政策放

8、松的预期也更加强烈。 4) 国内-存款准备金率2010年-2012年5月存款准备金率资料来源：中国人民银行2012年5月18日，今年再次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，根据2012年4月末，人民币存款余额84.23万亿元总量计算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。这一调整释放出基本明确的政策信号，已经连续三次释放流动性，央行将缓解当前货币市场资金偏紧的状况。本次流动性增加，可能有部分资金进入楼市，对已经出现的个别银行上浮原来达到85折首套房贷款优惠收紧有缓解作用，首套房贷款的利率很可能继续维持折优惠，楼市刚需将获益。 5) 国内-三大需求影响2011年三大需求对gdp

9、的拉动和贡献率2010年2011年拉动（%）贡献率（%）拉动（%）贡献率（%）最终消费3.836.84.548.9资本形成总额5.6544.953.3货物和服务净出口0.99.2-0.2-2.2合计10.31009.2100资料来源：国家统计局充分估计欧债危机等对我国经济冲击的严重性，欧盟是世界上最大的经济体，也是我国商品的最大出口市场，欧盟的严重债务危机是由于长期的过高福利和过度消费造成的，鉴于欧债危机的主要解决办法是紧缩开支、缩减部分福利和消费，预计有关国家的经济在若干年内将处于低迷状态，将对世界经济发展和我国的出口带来严重影响。2. 重庆经济指标分析1) gdp2009-2012年重庆各

10、季度gdp走势图资料来源：重庆统计局2012年第一季度，重庆gdp增长14.4%，超过全国平均水平6.3个百分点，列全国第3、西部第2；增速较上年同期回落2个百分点，但依然保持在直辖以来12.2%的年均增幅上方运行，亦超过2002-2007年重化工发展周期的年均增长，表明当前重庆经济随国内宏观经济增长缓中趋稳的同时，工业化、城镇化、市场化、国际化的基本面支撑依然稳固，增速处于适度区间，呈平稳较快发展态势。2006-2011年重庆三大产业比重变化走势资料来源：重庆统计局重庆以第二产业为主导，第三产业发展迅速但格局有待调整，第一产业比重逐渐减少。 重庆产业从区域分布来讲，渝北区主要致力发展第二产业

11、，产值在区域排行中最高，工业发展成熟。第三产业主要分布于渝中区，各区域产业发展不平衡，产业格局有待调整和加强。2) 财政收入2011-2012年重庆各月财政收入累计同比增幅走势图资料来源：重庆统计局重庆财政收入从累计同比增幅看，从2011年开始一直区域下滑趋势，2012年初增幅达到最低点，近几月有所回升，回升幅度不大，远远低于同期水平，2011年房地产调控，房地产市场表现平淡，对城市财政收入增长有较大影响。3) 固定资产投资额、房地产投资额2011-2012年重庆各月固定资产投资及房地产投资累计同比增幅走势图资料来源：重庆统计局1-5月，全市固定资产投资平稳推进，共完成投资2842.17亿元，

12、同比增长20.7%，增速比1-4月上升0.6个百分点，比上年同期回落8.7个百分点。其中：房地产开发投资783.25亿元，增长20.1%，增速比1-4月上升了0.4个百分点。1-5月，全市第一、第二、第三产业分别完成投资120.03亿元、883.94亿元、1838.20亿元，分别增长53.0%、19.2%、23.9%，第一、三次产业投资增长高于全市投资增速32.3、3.2个百分点，第二产业投资增长低于全市投资增速1.5个百分点。4) 消费品市场2011-2012年重庆各季度社零总额累计同比增幅走势图资料来源：重庆统计局2012年一季度社会消费品零售总额972.60亿元，同比增长16.7%。比全

13、国高1.9个百分点。扣除物价影响，实际增长13.1%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额921.58亿元，增长16.9%；乡村消费品零售额51.02亿元，增长14.3%。2012年一季度商品销售总额2818.25亿元，同比增长24.1%。其中批发销售1991.92亿元，同比增长27.3%，零售额826.33亿元，同比增长17.2%。3. 城市发展分析在作重庆城市发展之前，我们从中西部城市中选取了5个重点城市，作为城市发展分析的横向比较，除重庆外分别为：成都、长沙、武汉、贵阳。1) gdp及增长中西部重点城市gdp走势图（单位：亿元） 中西部重点城市gdp增幅走势图资料来源：各城市统计局 从2

14、006-2011年中西部重点城市来看，重庆gdp总量在五大城市中居首位，年增幅在2011年也排名第一。重庆近几年在政策、城市规划、城市战略发展等方面上受到了国家的大力支持，重庆城市的整体实力在近几年有了较快的增长。2) 人均gdp及增长中西部重点城市人均gdp走势图（单位：元） 中西部重点城市人均gdp增幅走势图资料来源：各城市统计局 从人均gdp来看，重庆2011年人均gdp增幅在5个城市中上升最快，但由于重庆人口多，涉及区域广，且区域之间城市经济发展不平衡，拉低了重庆人均gdp，仅略高于贵阳，长沙的人均gdp及增幅排名第一。3) 固定资产投资及增长中西部重点城市固定资产投资走势图（单位：亿

15、元） 中西部重点城市固定资产投资增幅 资料来源：各城市统计局 随着重庆近几年城市发展速度加快，固定资产投资增长迅猛，从投资额上看，已经连续6年超过了其他城市，增长率在2009年达到高峰，由于国家宏观调控，房地产版块萎缩，2011年重庆增幅明显放缓。4) 房地产投资及增长中西部重点城市房地产投资（单位：亿元） 中西部重点城市房地产投资增幅资料来源：各城市统计局 从房地产投资来看，重庆房地产从2008年开始，发展快速，投资总额从2008年开始超过了其他城市，增幅上看， 2011年受宏观调控影响房地产投资增幅下降，但整体看近几年与其他城市比较，增幅虽有一定波动，仍然表现较为平稳。由于城市发展的需要，

16、重庆房地产市场仍然长期向好，增幅趋稳。5) 城市战略发展国家对重庆经济发展的政策支持力度较大，重庆统筹城乡一体化、城市“一圈两翼”发展格局、内陆开放高地建设、重庆国家五大中心城市、两江新区等国家级城市战略定位，将助推重庆城市经济持续高速发展。成渝经济圈的发展促进城市扩容，让重庆和四川46个城市和区县成为超级城市群，加上2011年重庆二环发展规划确立，重庆全面进入“二环时代”，城市之间、区域之间的布局更为协调，对周边的辐射有所加强，将带动整个经济圈包括郊区进入高速发展期。4. 下半年经济走势预判外需不稳。欧债危机持续发展，2012年欧洲各国财政紧缩势在必行，欧洲市场面临经济收缩是大概率事件，美国

17、经济复苏势头有所改善，但中美战略经济博弈将严重限制中国进一步拓展美国市场的机会，两个最大外需市场同时受限。 投资仍有潜力，但短期受多重因素制约。房地产调控持续，2012年商品房开发投资增速回落不可避免；消费增长相对稳定，继续拓展空间需要克服众多制度制约，2012年面临现实的增长放缓风险。城市化纵深推进以及城市中产阶层的成长是未来消费增长最具潜力的领域。但短期内能否快速成为经济增长的新动力，取决于城市建设及城市经济增长的速度。 二、 2012年1-6月重庆宏观政策及市场表现1. 2012年1-6月政策回顾1) 中央政策日期内容评论1月温家宝：继续保持物价总水平基本稳定要切实把握好宏观调控的&qu

18、ot;度"，在预调微调中做到松紧有度。尽管当前物价调控取得积极成效，但要看到物价上涨的中长期压力依然存在，国内要素成本上升局面短期内难以改变，输入性通胀压力仍然较大，实现物价稳定的基础并不牢固，物价走势还存在反弹的可能，宏观经济政策对物价上涨仍需要保持足够的警惕。国际国内的环境都为2012年的经济运行增添了许多不确定性，去年物价上涨已经带来较大压力，这一压力将在今年持续。2月国土部：今年别墅类用地不得以任何形式审批从2003年以来，国土部9年5提禁墅令，表明国土部节约用地的态度。本次国土部严厉表明：不得以任何形式安排别墅类用地，进一步表明坚决遏制别墅用地的态度和决心。另外，此次通知中

19、要求做好住房用地供应计划编制、填报和公布工作，并且将各指标涨幅目标给予规定，且制定了时间历程表，以及相关问责制度。若此些执行力度到位，那么商品房用地监管效果立竿见影，且在商品房市场中商品房的市场供应和土地及时开发问题将得到深度解决。2月中国超14城市楼市政策微调 住建部称不得擅调2月9日，芜湖市政府公布关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见，涉及购房给予契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策，被外界解读为新年第一“救市”计划，然而仅隔4天时间，这份庞大的刺激购房的政策却被叫停。其实，通过购房补贴等形式实现微调楼市，刺激市场销售不仅是芜湖，从去年10月份起，就有部

20、分地方政府陆续开始通过土地出让、房源解禁、税费优惠等手段进行微调。上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至出现9折、8.5折的优惠。这些主要刺激了首套购房置业需求，而芜湖对其购房的限制范围等都没有太实质性的规定，且放宽幅度太大，形式也表现得很高调。芜湖“楼市新政”夭折的信号意义颇大，表明政府楼市调控长期短期都不动摇，因此企业对中央的房产调控放松不要期望太大。2月央行：存款准备金率下调0.5个百分点，2月24日起执行这次央行下调存款准备金率，是进行货币政策预调微调的措施，

21、目的是为了保持经济增速平稳。调整并不意味着货币政策转向，2012年货币政策基本基调是不变的，调整是为了使货币政策更好地服务于实体经济。从近几个月看，宏观经济指标不乐观，很多指标比较低。同时，银行资金面并不算充裕，这从银行信贷上就可以看出，本来预计1月信贷能达到上万亿，结果才7000多亿，表明银行流动性紧张、资金量不足，导致央行向银行注入流动性。此次下调打开了未来持续多次下调的通道，但下调不等于特别宽松，短期降息的可能仍然较小。3月温家宝：一些地方房价还远远没有回到合理价位本次两会温总理再次重申了房价调控不能松，此外，还透露出一个新的信号：今年首次将房价调控的目标进行定量化分析，即一套房总价为一

22、个家庭6-7年的可支配收入总和。合理的房价应该是房价与居民的收入相适应，房价及投入与合理的利润相匹配，以避免盲目发展及出现经济泡沫破灭。这样，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。我们认为，温总理所说的房价调控目标是长期任务，不是短期1-2年的调控目标。因为房价上涨是过去几年或者十年形成的，这么一个长期出现的病状，不太可能这么快的解决，况且这么长的时间内，将有太多诸如经济等其他因素左右这个目标的实现。我们的出发点应该基于长远角度考虑，房价增速放缓，收入增速提高，一个降一个升，长期来看房价自然合理回归到理想水平。3月清理小产权房政策初定小产权房其产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政

23、府或村政府颁发。同时，由于没有缴纳商品房买卖的契税，也不用向政府缴纳土地出让金，因而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。小产权房优价格低廉，因此近几年在全国迅猛发展。 它的出现，解决了一部分被“城市化”了的人的住房问题，同时也解决了一部分城郊结合部人群的生存与生活问题，因此，城镇或城市边缘的中低收入群体成为小产权房的最大购买群体。2004年国土资源部明确禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，小产权房开始变得不合法，近年来也一直在提出清理，但都未制定出具体的执行方案。此次清理小产权房的执行方案落地，也表明了中央整治小产权房的决心。3月首套房贷利率重现打折优

24、惠 中行等银行调至9折由于年底银行信贷额度紧张等因素，去年部分银行将首套房贷利率上浮5%至10%，导致首套房购房成本大增。一段时间，首套房贷优惠利率基本绝迹。不过，今年流动性紧张情况正得到缓解。随着央行第二次下调存款准备金率，增加银行可贷资金，市场资金价格下滑必然导致利率走低。从今年1月开始，建设银行、深发展等多家银行陆续开始将首套房贷利率下调。由于四大行的示范效应，中小银行会进行房贷政策调整。随着未来流动性宽松格局进一步确立，首套房贷8.5折优惠利率将重现市场。不过目前监管部门房贷政策未调整，“首套房贷利率不得低于8.5折，首付成数不得低于30%。”这一红线暂未松动。4月温家宝：决不让房产调

25、控出现反复一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%。房屋新开工面积同比增长0.3%。全国商品房销售面积同比下降13.6%。由于3月份全国房地产市场销售面积增加，促使各项销售指标降幅均有所回落。但本质来看，市场从低迷回归难改低成交状态，同比降幅仍然较大。从数据看，房地产企业自筹资金增速回落18.3%，房企融资难度进一步加大。近期不少地方政府有悄悄放松调控的迹象，而此次讲话再次打压了近期地方政策放松的举动。4月二三线城市上调公积金贷款上限近期首套房贷款利率的优惠加大，公积金的上限提高，无疑是在刺激刚需。但楼市刺激刚需政策称不上救市。这种信贷方面的“微调”还是围绕“自住需求”进行

26、，政策并没有偏向投资性和改善需求。并且刚需入市对房价影响不大，尤其是在中央楼市调控政策不放松的大方向之下，房价不会出现大的反弹。值得关注的是，近期上调公积金贷款额度的城市多属于二三线城市。在北京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动。4月央行：首季房地产开发贷余额同比下降8%房地产信托业务在2010年、2011年快速发展，受此影响，今明两年开发商将迎来信托兑付高峰。巨额信托兑付到期挑战着开发商的资金承受力，尤其是在银行不断加大房地产贷款风险控制的时期，开发商依赖银行信贷的传统融资路径越发艰难。虽然存款准备金率仍存下调预期，银行可贷资金有望宽松，但房企仍面临融资门槛提高、融资成本增大的双重考

27、验，短期内资金压力难以得到有效缓解，房企融资需求将进一步膨胀。5月住建部表态绝不让调控出现反复 促进房价合理回归近期中央已经多次强调，要坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。目前房地产市场不仅受房地产市场调控政策的影响，也和宏观经济政策特别是货币信贷政策密切相关。随着市场深入调整，目前出现了不少有利于房价合理回归的因素，如近期经济的回调，存准金率的持续下降、以及地方政府的地方放松政策等。但是，中央层面一直坚持调控态度，因此后市还希望稳健行事，对行业持谨慎态度为好。5月央行：下调存款准备金率0.5个百分点降准显示预调微调力度趋于加大，经济正在触底。4月份创出年

28、内新低的信贷投放、m2同比增速降至12.8%、较弱的进出口数据、特别是与发电量等相应证的工业增加值大幅下滑，显示经济增长在经历了一季度的迅速回落之后，依然保持回落趋势。央行此时下调存准率，向市场释放流动性，从而改善企业融资环境，降低企业融资成本，助推中国经济企稳。对楼市而言，此次存准金率下调会缓解一定资金压力，但并不代表房地产已经度过“寒冬” 。目前房企资金缺口非常大，释放的流动资金能够进入房企的部分杯水车薪。目前以限贷限购为主的房地产宏观调控政策依旧严厉，楼市下行的趋势不会改变。5月工商银行总行：取消首套房优惠利率从目前宏观经济环境看，货币政策依然从紧。尽管工行官方没有给出调整房贷利率原因，

29、但初步估计也是由于银根紧的原因。由于年初存款准备金率下调，银根有所放松，银行的房贷业务资金比较充裕。但随着房业务大幅增长，额度可能比较有限，因此工商银行取消首套房优惠利率在情理之中。工商银行的房贷额度紧张，其它银行也是一样。因此，在中央没有放松货币政策情况下，金融机构的信贷尺度依然从紧。信贷收紧后，对楼市成交又是一记重拳，刚需首套房购房者预计又将重新陷入观望之中。6月国务院:2015年我国保障房覆盖率将达到20%国家保障房的建设一方面为了改善家庭住房困难的人群，另一方面在一定程度上抑制房价的过快上涨。但是执行情况还有待考量。第一，保障性住房覆盖率20%的数量，对于大型城市来说是多多益善，但是对

30、于一些中小城市，这个比例是否过高。第二，覆盖率再高也得看受惠的人群，得看执行层的把关情况。因此保障房的覆盖更需要执行层的严格审查及监管，才能真正让中低收入人群得到实惠，才能真正完成保障房的使命。6月国土部：住宅项目容积率不得低于1.0这无疑又是一条对别墅市场的限制令。国土部三番五次重申禁塑令，一方面表明中央对别墅市场限制的决心，同时也表明地方政府有意放松控制的态度。中央多次出台禁塑令，却屡禁不止。而本次限制住宅用地容积率的政策，也明显不能达到中央所期望的目标，地方、开发商的操作空间同样是有的。反而给了目前入市的别墅一次操作的机会，同时一定程度上可以使得已建别墅增值和保值的价值会更强。6月央行：

31、降息0.25个百分点这是央行时隔三年半来首次降息。目前经济正处于回调期，央行如预期降息，显示了决策层稳增长的决心。对于房地产行业来说，降息毫无疑问是一大利好。对于资金密集型的房地产企业来说，降息意味着融资成本的降低，对于市场第一线的购房者来说，降息意味着购房成本的减少，虽然从单次下调来看节省的成本有限，但这依然能提振需求入市的信心，更为重要的是，降息信号的放出将一定程度上改变前期市场对调控的预期，这对于打破楼市观望气氛将起到潜移默化的作用。6月四部委10天内辟了4次谣 楼市调控政策不可能松动楼市近期出现成交量回升，房价上涨的反弹局势，使得市场处于高度敏感状态，房地产宏观调控政策的风吹草动不仅关

32、系到今后房地产市场走势，也成为购房者买房的风向标。加上近期一些信贷政策的放松，导致不少舆论偏向中央调控的放松。6月份一周之内，四部委接连发布涉房调控的表态。表明目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。并且从最近国家发布的一系列政策，都反映了国家坚持限购政策不动摇，鼓励保障性住房建设，限制别墅等豪华型住宅开发等房地产调控的思路。资料来源：cric重庆机构2) 地方政策日期内容评论1月地税局：2012年重庆主城高档住宅房产税征收标准提高至12152元/我市2011年执行的高档房标准，是由2010年和2009年主城的新建商品住房成交建筑面积均价决定，为9941元/平方米，而2012

33、年的标准则由2011年和2010年相关数据决定，为12152元/平方米，这也意味着在重庆购买高档房的价格门槛提高超过20% 。主城高档住房的认定标准提高，意味着此前面临房产税这一“紧箍咒”的部分楼盘将解禁。目前重庆的联排别墅市场主力价格多在建面11000元/平方米上下，征收标准提高意味着房产税征税群体将很大部分缩小。但是，根据目前的宏观环境，特别是信贷政策已经决定，房产税门槛的调整，对于房产市场的影响应该是中长期的，而对于短期的楼市影响不大，对于房价的拉动作用，几乎可以忽略不计。1月渝拟投8361亿开发十片区 北部地区项目占一半如此大的资金投入和开发力度，必然将这些区域变成一片热土。从区域角度

34、看，十个区域中以二环内为主要开发热土，这也是目前重庆城市发展的大势所在，重庆在交通设施上早已迎来二环时代，而此次提及十个区域的投资和开发则开启二环的产业和人口导入，二环建设的步入快速期。从产业角度看有：以汽摩为代表的传统产业；以笔记本为代表的新兴产业；以金融为代表的现代服务业都将受益。就这些区域而言，房地产板块将是最大的受益者，特别是商业地产将产生巨大的商机。这十个区域，不管是悦来新城的会展业，还是钓鱼嘴半岛和老重钢片区的开发；不管是重庆中央公园片区，还是礼嘉片区，都离不开地产的配套。同时，根据市委市政府对这十大区域的定位，与其相关的配套产业和服务业等都是商机的聚集地。1月重庆两会：2012渝

35、房价增幅将控制在13%以内目前重庆市政府公布了重庆房价调控目标完成情况：2011年，重庆累计开建公租房2871万平方米，配租11万套，规模、进度和配套水平全国领先。重庆主城房价在全国35个重点监测城市中始终保持中低位。重庆市“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的 “双轨制”住房调控体系对市场调控到位。目前重庆两会将2012年房价调控目标提出，增幅13%给商品房价格上行提供了一定的空间。且提出将落实首套住房和改善性住房的优惠政策，因此，预计2012年在商品房市场将重点保刚需。1月重庆住房公积金缴存比例提升 7%统一调整到12%随着国家宏观调控的进行，目前银行信贷普遍吃紧，个人购房贷款申请困难。

36、为促进楼市成交量，2011年4-5月多数房地产开发企业开始接受公积金贷款，2011年12月初，公积金贷款额度又从原来的余额15倍提升至余额25倍。这一系列措施都是为了降低购房门槛，促进楼市成交。目前重庆住房公积金存缴比例上升，这对企业在职员工是重大利好，它增强了中低收入家庭改善住房条件的能力，因此，也直接利好房地产。2月我市部分银行首套房贷回归基准利率央行决定从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点，加速了房贷利率的解冻，因此首套房贷利率出现松动也是情理之中。据了解，目前重庆的个人住房贷款仍处于供小于求的情况，因此短期内重庆的个贷利率可能仍然将保持高于基准利率的情况。目前存准金率进行了2次

37、下调，货币流动性增加，银行贷款余额也增加。但由于银行大多还有积压的客户单子需要消化，且现在的房屋成交量仍然萎靡，大型商业银行对于房贷产品降价促销的需要很小，因此，要大面积回归基准利率或利率打折，可能要等到存准率多次下调后的叠加效应出现后，预计这一时间点最快在今年二季度。3月中国新兴城市50强报告出炉：重庆1.5线城市重庆近年的经济发展是质的飞跃，工业高新化、城镇化，经济产业发展得到全面升级。尽管重庆的综合实力远比不上广东、深圳等地，高级房地产如国际知名企业、领事馆等的落户，也远不及一线城市，但我市特殊的直辖市环境，和政府的有力扶持，使之具有独特的中心发展潜力，下一步还将有力推动周边城市发展，在

38、西部地区处于领队作用，并争取做到跨空间带动。在去年福布斯发布的“未来10年全球发展速度最快城市”研究报告中，成都、重庆、苏州和南京4个城市榜上有名，重庆成为仅次于成都、排名第二的城市。此次仲量联行将重庆列为1.5线城市，充分说明重庆发展潜力巨大。5月公积金贷款可补缴账户余额在银行提高个贷门槛，首套房利率在基准利率甚至上浮的情况下，公积金贷款的低利率无疑对购房者是很诱人的。但是，以往公积金贷款的限额低，对账户余额的要求也高，让很多人望而兴叹。目前，公积金门槛放低，特别是可以补交账户余额，让更多刚需一族有了更好的选择，此举有助于楼市下半年刚需的释放。此次公积金政策调整属于重庆地方楼市政策微调措施之

39、一，此微调政策未违背限购原则，因此不具有“叫停”风险。目前中央层面对宏观调控未放松，政策面依然从紧，因此下半年“以价换量”依旧是绝大部分开发商将将要采取的销售策略，且价格基本以平稳为主，暴涨或暴跌基本无肯可能性。5月2013年重庆将分区域强制推行新建建筑绿色建筑标准近年来随着宜居城市的品牌形象愈加深入人心，构筑“低碳生活”也成为一个新热点和社会话题，因此，在居住方面，绿色建筑是也成为社会关注热点。重庆作为建设宜居城市的先驱，一向积极倡导“绿色低碳地产·和谐宜居重庆”的理念，因此房地产业在低碳技术的应用方面工作也十分积极。近两年来重庆市场上主打“绿色”“低碳”牌的项目逐渐增多，如国奥村

40、、中冶北麓原、金源利·倾国倾城等，其中国奥村项目更是“低碳住宅”的标杆。此次城建委提出，重庆市将从2013年起分区域、分阶段强制推行新建建筑执行绿色建筑标准。其实这项标准最主要是对住宅项目配套的一些绿色、低碳、循环利用设施进行要求，促进住宅配套升级，但这些配套对于项目的成本增加并不大。5月重庆收到罕见大礼：多家央企高调投资3000亿此次投资主要涉及能源、工业和金融板块。此次合作将为重庆转变经济发展方式，促进产业升级发挥重大作用。重庆城市发展本身起步较晚，目前发展遇到瓶颈，此次重庆与央企全面深化合作，有央企千亿资金保障，和重庆本身政策方面的利好，必将开创央企新一轮深度参与西部大开发的征

41、程，促进重庆和央企共同发展。此次大额引资，必将促进重庆基础配套的快速发展，而且对人才引进促进较大。另外，区县发展将得到快速促进。因此，对于房地产，特别是区县房地产发展都将有较大利好。5月上调公积金贷款额度上限根据重庆市住房公积金新政，贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元;允许夫妻参贷，一个家庭最高可贷80万元;可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额;可贷额度期限由20年提高到30年，并延长至退休后10年。此次政策调整让更多刚需一族有了更好的选择，此举有助于楼市下半年刚需的释放。6月鱼嘴立交通车 两江新区交通网日趋成型龙盛片区一共布局了四纵两

42、横六大干道，分别是六纵线、盛唐大道、两江大道、沿山货运通道，以及一横线、疏港大道。目前，除了六纵线和沿山货运通道外，其他四条都已在建，预计明年底将基本完成，初步形成龙盛片区路网工程，解决这里80万人以及众多企业的交通问题。龙盛片区为重庆市二环规划的十大新城之一，道路的升级带动周边产业、人口升级，更带动片区内土地价值和房地产价值升值。目前龙盛片区房地产市场发展正处在初级阶段，路网的形成将加快片区房地产市场的发展速度，且房地产市场的利润空间也将更大。6月蔡家产业园四联集团、力帆集团建成投产随着“二环时代”的正式确立，北碚区开始迅速发展，而作为连接北碚城区与主城区的一个重要板块蔡家的发展更是热火朝天

43、。随着千亿级产业园的形成，蔡家组团将吸引来50万人口。而目前蔡家房地产市场发展也是相当活跃。目前中安长岛、中庚城、保亿丽景紫园等项目已面市，后面更有金科、旭辉、隆鑫等知名开发商入驻。资料来源：cric重庆机构2. 历年与政策出台对应的楼市表现2007年-2012年6月重庆商品房市场供求量价图国六条城乡统筹特区927新政政府救市市场回暖415新政两江新区挂牌929新政新国八条房产税政策微调资料来源：cric重庆机构2007年二季度受“国六条”、银行货币政策的全面收紧，房地产行业开始出现明显调整，供应明显大于需求市场存量大幅增加。2007年三季度开始地方政策带动，积压需求突然释放成交量猛增；200

44、8年政府先压后保，三季度起受金融危机影响，政策全面转向，房地产有回转迹象，全年成交量依然整体下滑；2009年保经济增长，先保后压，四季度起政策调控又开始启动，但全年整体量价齐升明显；2010年开始市场持续回暖，“4.15新政”出台进行第一轮调控，5、6月市场调控显现，成交量明显下滑；6月两江新区挂牌后，市场再次出现回暖，9月更是达到顶峰，9月29日晚，国家紧急出台新政，第二轮调控正式启动。而进入2011年1-8月在新国八条、新国五条、房产税以及不断紧缩的货币政策影响下，市场供求均较为低迷，虽有春交会及开发商“以价换量”等带动，但成交依然较为低迷，2011年三、四季度及2012年宏观调控整体基调

45、未变，但重庆政策出现微调，供需量回升，价格基本保持平稳。3. 2012年1-6月楼市表现1) 整体市场供需量价2012年1-6月重庆商品房市场供求量价图传统淡季信贷政策松动重庆公积金政策微调资料来源：cric重庆机构2012年1月重庆市场表现受传统节日影响，供求量均大幅下降；房企推量谨慎，供求乍现逆转局势； 2月节后市场回升，成交量大幅上涨；房企推量谨慎，存量销售仍为主力，成交均价持续低位运行；2月信贷政策的放松的市场后效表现为3月供求量大幅上升，价格约有上浮，存款准备金率的下调、银行首套房贷款利率的优惠等政策促使楼市出现“小阳春”；4月多方媒体传出公积金贷款停止办理以及地方政策的不确定因素导

46、致大多购房族处于观望状态，4-5月供求量价都出现一定回落； 5月公积金政策微调、央行的存款准备金率下调等因素刺激了市场成交，6月市场供求量价均有回升。2) 各区域市场供需量价2012年1-6月重庆各区域商品房供应量（单位：万）供应量渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区渝北区巴南区北碚区1月0.43 0.00 4.08 15.17 6.01 0.09 11.44 2.72 8.73 2月0.00 3.42 3.39 7.86 2.09 8.30 1.71 10.81 3.52 3月11.19 14.15 31.93 31.48 12.74 35.98 41.22 15.31 1.75 4月

47、15.67 13.12 29.94 19.41 29.25 23.06 21.58 13.89 14.05 5月3.92 8.86 20.80 14.27 31.72 14.33 40.11 21.21 15.16 6月19.67 7.59 42.64 35.89 18.72 18.43 44.55 9.34 12.26 合计50.88 47.14 132.78 124.08 100.53 100.19 160.61 73.28 55.47 资料来源：cric重庆机构1-6月市场新增供应为渝北区，为160.61万方，大渡口区供应最少，为47.14；上半年市场的主力供应区域依然为北区（渝北区、江

48、北区），其次为西区（沙坪坝区、九龙坡区）再次才为南区；北碚区的蔡家等新兴区域的出现，与往年相比，使北碚区在2012年出现了较大供应。从时间段看，1-2月受传统节假日影响，为各区域的供应淡季，3月起开始回升，至第二季度，供应趋势相对稳定。2012年1-6月重庆各区域商品房成交量（单位：万）成交量渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区渝北区巴南区北碚区1月5.65 2.22 9.75 11.53 11.60 8.49 22.90 5.54 1.65 2月7.44 4.35 14.22 19.21 17.11 15.35 33.08 11.69 3.00 3月25.62 9.64 35.18 3

49、4.53 24.51 28.79 63.85 12.14 9.87 4月10.05 6.74 22.96 23.09 18.45 26.22 48.47 11.88 11.35 5月11.36 10.70 21.75 21.45 19.38 26.45 42.73 12.39 11.26 6月10.66 8.30 26.60 24.92 25.26 24.22 39.37 16.56 12.40 合计70.78 41.94 130.45 134.73 116.32 129.52 250.39 70.19 49.53 资料来源：cric重庆机构2012年上半年重庆房地产市场成交量共计993.85

50、万，其中渝北区占比最大，为250.39万，总体来看，北区是供求的主力，与重庆近几年向北发展有很大关系，北区在市政、公共配套、居住环境等方面整体由于其他区域。2011年重庆进入二环时代后，新的规划，使北碚区成为典型的新兴区域，发展潜力较大，在自然环境等方面优势突出，逐渐吸引了主城消费客群，上半年共成交为49.53万方，高于主城大渡口区。从时间段看，1-2月同样受到传统节假日和政策调控未放松的影响，为各区域的成交淡季，后期政策出现微调，3月起成交量开始回升，近4个月成交趋势相对稳定。2012年1-6月重庆各区域商品房成交价格（单位：元/）资料来源：cric重庆机构从2012年上半年各区域成交价格来

51、看，价格水平明显地分为四个档次，第一档属于高价格区，主要为渝中区；第二档属于价格拉升区，主要区域为江北区、渝北区；第三档属于价格平行区，主要为沙坪坝区、大渡口区、南岸区、九龙坡区、北碚区，第四档为价格下拉去，主要是巴南区。第一档价格水平差距最为明显，高出第二档约高出20-30%左右。从时间段看，除了渝中区价格在3月出现明显波动外，其他区域价格在上半年表现稳定。4. 2012年下半年宏观政策走势预判2012年上半年为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移的加强房地产调控，一方面，继续坚决抑制不合理需求，相关部委及地方相继辟谣否认政策放松，另一方面，支持自住型合理需求，国家发改委、住建部完善首套房优

52、惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整，首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币方面，预调微调力度加大，上半年2次降存款准备金率，三年来首次降息，促使观望情绪的缓解和成交量的逐步回升，再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建成补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。下半年，预计房地产调控政策仍将持续稳中趋紧的态势，抑制不合理需求的大方向不会变化；另外十二五规划中，经济结构和力保民生成为重点，而调控楼市成为长期任务，而本轮调控为中期调控，虽然政策底基本出现，但是继续维持一定力度调控至少在今年将依然持续。但是，城市城镇化、区域协调、区域发展等仍将继续

53、，这些因素将是推动将是未来几年房地产行业发展的新引擎，这也是房地产行业面临的新的机遇。三、 重庆2012年1-6月土地市场表现1. 土地供应情况1) 土地供应总体情况据本机构统计，截止到2012年6月30日，2012年1-6月土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网公示拟供应土地共160宗，预出让土地面积共计为1168.5万平方米，预出让综合价金共3044951万元，土地平均出让均价2606元/平方米。数据来源：cric重庆机构指标2012.1-6月2011.7-12月2011.1-6月同比增长环比增长供应宗数16026096-38.46%66.67%供应量（万）1168.51403

54、.81639.64-16.76%-28.73%预出让土地均价（元/）165036581450-54.89%13.79%数据来源：cric重庆机构2012年1-6月，土地供应面积同比、环比下降16.76%和28.73%，土地预出让价格也回落到1650元/。2) 分区域土地供应分析2012年1-6，渝北区、九龙坡区、北碚区、南岸区土地供应量较多。其中渝北区供应量最大，供应建设用地面积为602.8万方，占全市供应量的51.5%。土地预出让均价最高的为江北区，达到8253元/。从土地供应的区域分布来看，两江新区和西区是1-6月土地供应最为频繁的区域。区域供应面积（万）供应宗数出让金（万元）楼面均价（元/）巴南区102.5963771622北碚区115.419165645