银座集团济南长清区大学城1500亩项目南区规划设计任务书下PPT学习教案

1、会计学1第1页/共80页天津万科水晶城天津万科水晶城-情景洋房情景洋房第2页/共80页第3页/共80页第4页/共80页第5页/共80页创新型产品：情景洋房的情景化体现是其精髓所在，它一种介乎于联排别墅与普通多层之间的一种创新型产品：情景洋房的情景化体现是其精髓所在，它一种介乎于联排别墅与普通多层之间的一种产品，类别墅是其最直接特点与竞争优势所在。拥有别墅般生活感受的：产品，类别墅是其最直接特点与竞争优势所在。拥有别墅般生活感受的：有天有地、独立入户、超有天有地、独立入户、超大面宽、甚至停车入室与部分室内挑空（上海金地格林郡的情景洋房终极产品）。大面宽、甚至停车入室与部分室内挑空（上海金地格林郡

2、的情景洋房终极产品）。第6页/共80页u大学城及其房地产发展模式的现状及未来发展空间、可能性的分析大学城及其房地产发展模式的现状及未来发展空间、可能性的分析u针对全国较著名成熟的几个大学城案例对照济南大学城而具备的指导意义分析针对全国较著名成熟的几个大学城案例对照济南大学城而具备的指导意义分析第7页/共80页第8页/共80页第9页/共80页第10页/共80页第11页/共80页第12页/共80页第13页/共80页第14页/共80页第15页/共80页第16页/共80页第17页/共80页第18页/共80页第19页/共80页第20页/共80页第21页/共80页第22页/共80页第23页/共80页第24

3、页/共80页第25页/共80页大学城模式的分析u多处于市郊，基本以文化产业为主，并辅以自然景观及人文优势。多处于市郊，基本以文化产业为主，并辅以自然景观及人文优势。u早期房地产市场，尤其是低密度产品以高性价比的经济型联排与花园洋房为主。早期房地产市场，尤其是低密度产品以高性价比的经济型联排与花园洋房为主。u高层公寓及普通住宅的发展与大学城的成熟、公共交通、生活配套的不断完善成正比。高层公寓及普通住宅的发展与大学城的成熟、公共交通、生活配套的不断完善成正比。u多产品类型的混合型社区规划为主流。多产品类型的混合型社区规划为主流。u规模效应规模效应+创新型的高性价比产品是早期解决区域认知的重要技术解

4、决手段。创新型的高性价比产品是早期解决区域认知的重要技术解决手段。u与当地政府的密切联合进行一系列有针对性的营销推广措施将加速区域认知及成熟度。与当地政府的密切联合进行一系列有针对性的营销推广措施将加速区域认知及成熟度。第26页/共80页第27页/共80页本案形象定位思考第28页/共80页第29页/共80页第30页/共80页第31页/共80页项目宗地规划建议第32页/共80页第33页/共80页创新性联排别墅高品质独栋别墅电梯花园洋房联院别墅社区配套服务社区内部商业绿化景观公园项目功能划分示意项目功能划分示意第34页/共80页外部交通流线组织项目交通组织建议项目交通组织建议人行出入口人行出入口社

5、区主入口社区主入口组团次入口组团次入口组团次入口组团次入口组团次入口组团次入口人行出入口人行出入口内部交通流线组织第35页/共80页景观及绿化建议景观及绿化建议借助山体景观借助山体景观借助山体景观借助山体景观借助山体景观借助山体景观借助内部景观借助内部景观借助沿路绿化带借助沿路绿化带借助外围山体大景观，营造项目内微观景观，项目内景观结合组团交通支线纵向布置借助外围山体大景观，营造项目内微观景观，项目内景观结合组团交通支线纵向布置第36页/共80页社区商业及会所风格示意：商业风格商业风格商业风格商业风格第37页/共80页林荫道风格建议：充分营造别墅生活的自然性与舒适度，强调感观与便利的结合第38

6、页/共80页宗地建设指标推宗地建设指标推算算独栋别墅占地面积独栋别墅占地面积4600046000平方米平方米联院别墅占地面积联院别墅占地面积1600016000平方米平方米联排别墅占地面积联排别墅占地面积140000140000平方米平方米花园洋房占地面积花园洋房占地面积4700047000平方米平方米经统计计算，低密度区域（内含原规划学校用地经统计计算，低密度区域（内含原规划学校用地5665056650平方米）占地共计平方米）占地共计259501259501平方米平方米配套公建占地面积配套公建占地面积1000010000平方米平方米第39页/共80页宗地建设指标推宗地建设指标推算算各物业类型

7、建议建设容积率指标：各物业类型建议建设容积率指标：花园洋房：0.8独栋别墅：0.2联院别墅：0.4联排别墅：0.7公共配套：1.6经计算各类型物业建筑面积为：经计算各类型物业建筑面积为：花园洋房：37600平方米独栋别墅：9200平方米联院别墅：6400平方米联排别墅：98000平方米公共配套：16000平方米第40页/共80页独栋别墅社区配套服务社区内部商业绿化景观公园项目功能划分示意项目功能划分示意第41页/共80页外部交通流线组织项目交通组织建议项目交通组织建议人行出入口人行出入口社区主入口社区主入口组团次入口组团次入口组团次入口组团次入口组团次入口组团次入口人行出入口人行出入口内部交通

8、流线组织第42页/共80页景观及绿化建议景观及绿化建议借助山体景观借助山体景观借助山体景观借助山体景观借助山体景观借助山体景观借助内部景观借助内部景观借助沿路绿化带借助沿路绿化带借助外围山体大景观，营造项目内微观景观，项目内景观结合组团交通支线纵向布置借助外围山体大景观，营造项目内微观景观，项目内景观结合组团交通支线纵向布置第43页/共80页宗地建设指标推宗地建设指标推算算独栋别墅占地面积独栋别墅占地面积249501平方米平方米配套公建占地面积配套公建占地面积10000平方米平方米经统计计算，低密度区域（内含原规划学校用地经统计计算，低密度区域（内含原规划学校用地56650平方米）占地共计平方

9、米）占地共计259501平方米平方米第44页/共80页宗地建设指标推宗地建设指标推算算各物业类型建议建设容积率指标：各物业类型建议建设容积率指标：独栋别墅：0.4公共配套：1.6经计算各类型物业建筑面积为：经计算各类型物业建筑面积为：独栋别墅：104000平方米公共配套：16000平方米第45页/共80页项目宗地规划设计任务书第46页/共80页第47页/共80页第48页/共80页项目技术经济指标要求（方案一）项目技术经济指标要求（方案一）容积率：0.46绿化率：建设用地范围内35%；道路占地：12%-15%建筑层数： 独栋别墅：二层、局部三层停车位：1.1辆/户建筑形式及面积配比： 独栋别墅1

10、00%配套公建：16000平方米左右 第49页/共80页第50页/共80页第51页/共80页第52页/共80页第53页/共80页第54页/共80页区域及别墅市场分析区域及别墅市场分析宗地分析及规划建议宗地分析及规划建议开发模式及财务分析开发模式及财务分析济南别墅销售状况分析济南别墅销售状况分析本案定价原则及价格本案定价原则及价格开发模型确定及分析开发模型确定及分析方案比较及优化方案选择方案比较及优化方案选择优化方案赢利及风险分析优化方案赢利及风险分析第55页/共80页别墅市场销售月吸纳量别墅市场销售月吸纳量 结合济南市别墅市场的吸纳状况及本项目的具体情况结合济南市别墅市场的吸纳状况及本项目的具

11、体情况, ,预计本案联排每月可销售预计本案联排每月可销售6 6套套, ,花园洋房每月可销售花园洋房每月可销售8 8套套, ,独栋每月可销售独栋每月可销售4 4套套项目名称项目名称月均销售套数月均销售套数燕子山庄0.6套/月祺 苑12.8套/月莱茵小镇14套/月千 佛 山熙 园13.4套/月燕山樱园2.8套/月蟠龙山水14.5套/月金宫山庄1套/月加州花园1.3套/月第56页/共80页 选择独栋、联排产品的竞争性项目，通过市场因素比较法确定本案的选择独栋、联排产品的竞争性项目，通过市场因素比较法确定本案的独栋别墅价格独栋别墅价格为为65006500元元/ /平方米，联排别墅价格为平方米，联排别墅

12、价格为53005300元元/ /平方米。由于济南市场花园洋房产品几乎没平方米。由于济南市场花园洋房产品几乎没有，因此通过市场比较法确定叠拼价格为有，因此通过市场比较法确定叠拼价格为46004600元元/ /平米，根据市场上叠拼和花园洋房价差平米，根据市场上叠拼和花园洋房价差的一般规律，预计本案花园洋房价格为的一般规律，预计本案花园洋房价格为38003800元元/ /平米。平米。项目名称项目名称地理位地理位置系数置系数配套配套系数系数规模规模系数系数规划规划设计设计系数系数园林环园林环境系数境系数开发商开发商及项目及项目品牌系品牌系数数建筑建筑产品产品系数系数销售销售时间时间系数系数最终综最终综

13、合系数合系数目前销目前销售价格售价格比较价格比较价格比较楼盘比较楼盘对本楼盘对本楼盘的权重的权重系数权重30%30%20%20%8%8%10%10%5%5%5%5%15%15%7%7%九如山庄1.211.21.21.30.91.11.11.12875007101.10.35加州花园1.21.11.10.81.20.80.90.81.03970007195.40.25蟠龙山水1.111.111111.11.04560006132.10.25国科高尔夫0.81.11.21.11.21.11.111.01635003679.10.07金宫山庄0.90.910.90.80.8110.924520524

14、7.10.08本案0.70.81.41.41.41.21.51.31.068 6494.56494.5独栋独栋市场比较法定价市场比较法定价第57页/共80页市场比较法定价市场比较法定价项目名称项目名称地理位地理位置系数置系数配套配套系数系数规模规模系数系数规划规划设计设计系数系数园林环园林环境系数境系数开发商开发商及项目及项目品牌系品牌系数数建筑建筑产品产品系数系数销售销售时间时间系数系数最终综最终综合系数合系数目前销目前销售价格售价格比较价格比较价格比较楼盘比较楼盘对本楼盘对本楼盘的权重的权重系数权重30%30%20%20%8%8%10%10%5%5%5%5%15%15%7%7%莱茵小镇1.

15、41.21.41.51.41.21.411.33260004653.20.45千佛山熙园1.21.21.21.51.41.11.41.11.25869005665.90.1祺苑0.80.80.911.20.91.31.150.95340004338.10.45本案本案0.70.81.41.31.21.21.41.31.0334612.64612.6叠拼叠拼项目名称项目名称地理位地理位置系数置系数配套配套系数系数规模规模系数系数规划规划设计设计系数系数园林环园林环境系数境系数开发商开发商及项目及项目品牌系品牌系建筑建筑产品产品系数系数销售销售时间时间系数系数最终综最终综合系数合系数目前销目前销售

16、价格售价格比较价格比较价格比较楼盘比较楼盘对本楼盘对本楼盘的权重的权重系数权重35%35%25%25%8%8%5%5%5%5%5%5%10%10%7%7%国华东方美郡1.41.41.41.31.41.31.31.21.366106007395.20.1莱茵小镇1.51.51.41.31.41.21.311.40770004741.30.8千佛山熙园1.41.51.21.31.41.11.31.11.358110007719.40.1本案本案0.70.71.41.41.21.21.41.30.953 5304.55304.5联排联排第58页/共80页第59页/共80页项目开发模型项目开发模型分为

17、四期开发分为四期开发方案一方案一方案二方案二联排联排花园洋房花园洋房独栋独栋公建配套公建配套小计小计第一期30000300002007年5月2008年2月第二期2850020000485002008年11月 2009年10月第三期2500017600426002010年5月2011年4月第四期20900920016000461002011年5月2012年4月分期分期建筑面积（平米）建筑面积（平米）开工时间开工时间竣工时间竣工时间独栋独栋公建配套公建配套小计小计第一期30000300002007年5月 2008年10月第二期30000300002009年5月 2010年10月第三期3000030

18、0002011年5月 2012年10月第四期1400016000300002013年3月2013年9月分期分期建筑面积建筑面积(平方米）平方米）开工时间开工时间竣工时间竣工时间第60页/共80页第61页/共80页财务分析与经济评财务分析与经济评价价优化方案比较与选择优化方案比较与选择1 1资金筹措计划资金筹措计划2 2盈利能力分析盈利能力分析3 3盈亏平衡分析盈亏平衡分析4 4财务分析结论财务分析结论5 5第62页/共80页优化方案比较与选择优化方案比较与选择方案一方案一1.总建设用地28.64公顷2.总建筑面积16.72万平米3.公建配套1.6万平米4.独栋别墅建筑面积 0.92万平米5.联

19、排别墅建筑面积 10.44万平米 6.花园洋房建筑面积 3.76万平米项目南区经济技术指标序号序号项目项目总投资（万总投资（万元）元）单方成本单方成本（按总建筑（按总建筑面积）面积）所占比例所占比例备注备注1、1、土地成本土地成本20620.820620.81233123335.1%35.1%将学校成本摊入地价后，土地成本以48万/亩计2、2、建安工程费建安工程费22922.022922.01371137139.1%39.1%2.12.1独栋别墅1380.0按1500元/平米计2.22.2联排别墅14094.0按1350元/平米计2.32.3花园洋房4888.0按1300元/平米计2.42.4

20、公建配套2560.0按1600元/平米计3、前期工程前期工程2999.02999.01791795.1%5.1%3.1土地估价50.03.2可行性研究费50.03.3筹建开办费458.4建安工程费*2%3.4规划设计费687.7建安工程费*3%3.5招投标费22.9建安工程费*0.1%3.6监理费用及质量监督费229.2建安工程费*1%3.7水文、地质、勘察费68.8建安工程费*0.3%3.8三通一平费1432.0按50元/占地面积平米计4、基础设施费基础设施费3463.23463.22072075.9%5.9%4.1供电工程752.4总建筑面积*454.2供水工程585.2总建筑面积*354

21、.3电信工程16.7总建筑面积*14.4天然/煤气工程585.2总建筑面积*354.5绿化工程916.5总占地面积*0.40*804.6道路工程567.1总占地面积*0.22*904.7排水工程40.1总建筑面积*2.45、配套设施费配套设施费33933920200.6%0.6%5.1会所3204000平米*800元/平米5.2物业用房9300平米*300元/平米5.3煤气站5100平米*500元/平米5.4变电站5100平米*500元/平米小计小计50344.050344.03011301185.8%85.8%6、开发费用开发费用5852.65852.635035010.0%10.0%6.1

22、管理费用1510.3以上五项之和的3%6.2销售费用2810.4销售收入的3.5%6.3财务费用1531.9贷款年利率按7%计7、不可预见费不可预见费2517.22517.21511514.3%4.3%以上五项之和的5%8、成本合计成本合计58713.858713.835123512100.0%100.0% 项目投资成本估算表项目投资成本估算表第63页/共80页优化方案比较与选择优化方案比较与选择由市场研究可得以下假设：由市场研究可得以下假设：v价格涨幅平均为价格涨幅平均为5050元元/ /年年v销售期为销售期为5 5年零年零3 3个月，以一年为一个财务期个月，以一年为一个财务期方案一方案一第

23、一期（07年10月08年4月）联排10000.05300第二期（08年5月09年4月）联排20000.05300花园洋房14400.03800联排20160.05400花园洋房14400.03850联排20160.05450花园洋房8800.03900联排20160.05500独栋3600.06500联排13920.05550独栋5600.06500配套商业10000.08000 项目销售分期比例计划表项目销售分期比例计划表销售面积销售面积（平方米）（平方米）平均销售单价平均销售单价（元/平方米）（元/平方米）销售进度销售进度物业类型物业类型第三期（09年5月10年4月）第四期（10年5月11

24、年4月）第六期（2012年5月2012年12月）第五期（11年5月2012年4月）销售期销售期销售收入销售收入销售税费及附加销售税费及附加 税后销售收入税后销售收入第一期5,300.0294.25,005.9第二期10,600.0588.310,011.7第三期16,358.4907.915,450.5第四期16,531.2917.515,613.7第五期16,860.0935.715,924.3第六期19,365.61,074.818,290.8合计合计85,015.285,015.24,718.34,718.380,296.980,296.9 项目销售收入计划表项目销售收入计划表备注：销售

25、税费主要计营业税及附加、印花税及管理费，按销售收入的5.55%计第64页/共80页方案一方案一小计第0期第一期（07年5月08年4月）第二期（08年5月09年4月）第三期（09年5月10年4月）第四期（10年5月11年4月）第五期（11年5月2012年4月）第六期（2012年5月2012年12月）1、1、土地成本土地成本20620.820620.820620.820620.82、2、建安工程费建安工程费22922.022922.04050.04050.03223.83223.83223.83223.85663.05663.06761.56761.52.12.1花园洋房4888.01300.01

26、300.02288.02.22.2联排别墅14094.04050.01923.81923.83375.02821.52.32.3独栋别墅1380.01380.02.42.4公建配套2560.02560.03、前期工程前期工程2999.02999.02999.02999.03.1土地估价50.050.03.2可行性研究费50.050.03.3筹建开办费458.4458.43.4规划设计费687.7687.73.5招投标费22.922.93.6监理费用及质量监督费229.2229.23.7水文、地质、勘察费68.868.83.8三通一平费1432.01432.04、基础设施费基础设施费3463.2

27、3463.2621.4621.4502.3502.3502.3502.3882.4882.4954.9954.94.1供电工程752.4135.0109.1109.1191.7207.54.2供水工程585.2105.084.984.9149.1161.44.3电信工程16.73.02.42.44.34.64.4天然/煤气工程585.2105.084.984.9149.1161.44.5绿化工程916.5164.4132.9132.9233.5252.74.6道路工程567.1101.782.282.2144.5156.44.7排水工程40.17.25.85.810.211.15、配套设施费配

28、套设施费339.0339.019.019.0160.0160.0160.0160.05.1会所320.0160.0160.05.2物业用房9.09.05.3煤气站5.05.05.4变电站5.05.05管理费用管理费用1510.31510.3251.7251.7251.7251.7251.7251.7251.7251.7251.7251.7251.7251.76销售费用销售费用2810.42810.4468.4468.4468.4468.4468.4468.4468.4468.4468.4468.4468.4468.47不可预见费不可预见费2517.22517.2419.5419.5419.54

29、19.5419.5419.5419.5419.5419.5419.5419.5419.5项目开发成本小计项目开发成本小计57181.957181.923619.823619.85811.05811.04884.74884.75025.75025.77845.07845.08856.08856.01139.71139.7累计开发成本总计累计开发成本总计23619.829430.834315.539341.247186.256042.357181.957181.9投入额（万元）项目开发期开发期 项目投资进度计划表 项目投资进度计划表第65页/共80页优化方案比较与选择优化方案比较与选择方案一方案一

30、第0期第一期（07年5月08年4月）第二期（08年5月09年4月）第三期（09年5月10年4月）第四期（10年5月11年4月）第五期（11年5月2012年4月）第六期（2012年5月2012年12月）1.毛利润21583.0(23892.3)(1398.1)4460.510424.87768.77068.317151.22.其他扣除项目金额11436.44724.01162.2976.91005.11569.01771.2227.93.增值额10146.6(28616.2)(2560.3)3483.59419.76199.75297.016923.24.累计增值额(31176.6) (2769

31、3.0) (18273.3) (12073.6)(6776.6)10146.65.总扣除项目金额70150.228616.27566.26528.26030.89414.010627.21367.67.增值比例14%8.适用税率30%9.土地增值税3044.03044.03044.03044.0土地增值税计算表土地增值税计算表项目项目合计合计开发期v项目增值比例为项目增值比例为14%14%，税率选取，税率选取30%30%，土地增值税总额为，土地增值税总额为3044.03044.0万元万元第66页/共80页方案一方案一第0期第一期（07年5月08年4月）第二期（08年5月09年4月）第三期（09

32、年5月10年4月）第四期（10年5月11年4月）第五期（11年5月2012年4月）第六期（2012年5月2012年12月）1.现金流入1.现金流入 1.1 销售收入85015.285015.25300.05300.010600.010600.016358.416358.416531.216531.216860.016860.019365.619365.62. 现金流出2. 现金流出 2.1 开发投资57181.923619.85811.04884.75025.77845.08856.01139.7 2.2 销售税费4718.3294.2588.3907.9917.5935.71074.82.3

33、 建设期利息1531.9272.5592.9666.52.4土地增值税3044.03044.0 2. 4 所得税6117.91462.54655.4小计小计72594.172594.123619.823619.86377.66377.66065.96065.96600.16600.18762.58762.511254.311254.39913.89913.83. 净现金流量3. 净现金流量12421.1-23619.8-1077.64534.19758.37768.75605.79451.84. 折现现金流量4. 折现现金流量（NPV)（NPV)2312.72312.76.内部收益率(IRR)

34、.内部收益率(IRR)10.7%10.7% 项目现金流量表 项目现金流量表 单位：万元注：选取年基准贴现率为8%项目合计开发期第67页/共80页优化方案比较与选择优化方案比较与选择方案二方案二1.总建设用地28.64公顷2.总建筑面积12万平米3.公建配套1.6万平米4.独栋别墅建筑面积 10.4万平米项目南区经济技术指标序号序号项目项目总投资（万总投资（万元）元）单方成本单方成本（按总建筑（按总建筑面积）面积）所占比例所占比例备注备注1、1、土地成本土地成本20620.820620.81718171839.8%39.8%将学校成本摊入地价后，土地成本以48万/亩计2、2、建安工程费建安工程费

35、18160.018160.01513151335.0%35.0%2.12.1独栋别墅15600.0按1500元/平米计2.22.2公建配套2560.0按1600元/平米计3、前期工程前期工程2694.22694.22252255.2%5.2%3.1土地估价50.03.2可行性研究费50.03.3筹建开办费363.2建安工程费*2%3.4规划设计费544.8建安工程费*3%3.5招投标费18.2建安工程费*0.1%3.6监理费用及质量监督费181.6建安工程费*1%3.7水文、地质、勘察费54.5建安工程费*0.3%3.8三通一平费1432.0按50元/占地面积平米计4、基础设施费基础设施费29

36、04.42904.42422425.6%5.6%4.1供电工程540.0总建筑面积*454.2供水工程420.0总建筑面积*354.3电信工程12.0总建筑面积*14.4天然/煤气工程420.0总建筑面积*354.5绿化工程916.5总占地面积*0.40*804.6道路工程567.1总占地面积*0.22*904.7排水工程28.8总建筑面积*2.45、配套设施费配套设施费33933928280.7%0.7%5.1会所3204000平米*800元/平米5.2物业用房9300平米*300元/平米5.3煤气站5100平米*500元/平米5.4变电站5100平米*500元/平米小计小计44718.44

37、4718.43727372786.3%86.3%6、开发费用开发费用4873.64873.64064069.4%9.4%6.1管理费用1341.6以上五项之和的3%6.2销售费用2499.1销售收入的3.5%6.3财务费用1032.9贷款年利率按7%计7、不可预见费不可预见费2235.92235.91861864.3%4.3%以上五项之和的5%8、成本合计成本合计51827.951827.943194319100.0%100.0% 项目投资成本估算表项目投资成本估算表第68页/共80页方案二方案二优化方案比较与选择优化方案比较与选择注：方案二的销售期为六年零一个月注：方案二的销售期为六年零一个

38、月第一期（07年10月08年4月）独栋9800.06500第二期（08年5月09年4月）独栋16800.06500第三期（09年5月10年4月）独栋16800.06500第四期（10年5月11年4月）独栋16800.06500第五期（11年5月2012年4月）独栋16800.06500第六期（2012年5月2013年4月）独栋16800.06500独栋10200.06500配套商业10000.08000 项目销售分期比例计划表项目销售分期比例计划表销售面积销售面积（平方米）（平方米）平均销售单价平均销售单价（元/平方米）（元/平方米）销售进度销售进度物业类型物业类型第七期（2013年5月-20

39、13年11月）销售期销售期销售收入销售收入销售税费及附加销售税费及附加 税后销售收入税后销售收入第一期6,370.0353.56,016.5第二期10,920.0606.110,313.9第三期10,920.0606.110,313.9第四期10,920.0606.110,313.9第五期10,920.0606.110,313.9第六期10,920.0606.110,313.9第七期14,630.0812.013,818.0合计合计75,600.075,600.04,195.84,195.871,404.271,404.2 项目销售收入计划表项目销售收入计划表备注：销售税费主要计营业税及附加、

40、印花税及管理费，按销售收入的5.55%计第69页/共80页优化方案比较与选择优化方案比较与选择方案二方案二第0期第一期（07年5月08年4月）第二期（08年5月09年4月）第三期（09年5月10年4月）第四期（10年5月11年4月）第五期（11年5月2012年4月）第六期（2012年5月2012年12月）第七期（2013年5月-2013年11月）1.毛利润19576.3(23731.8)973.77666.65868.37506.65727.35315.710249.82.其他扣除项目金额10159.04663.0885.3529.5889.1561.5917.3999.6713.63.增值额

41、9417.3(28394.8)88.47137.14979.26945.14810.04316.19536.24.累计增值额(28306.4) (21169.3) (16190.1)(9245.0)(4435.0)(118.9)9417.35.总扣除项目金额61986.928394.85928.13176.85334.73368.85503.95997.84281.87.增值比例15%8.适用税率30%9.土地增值税2825.22825.22825.2项目项目合计合计开发期土地增值税计算表土地增值税计算表第70页/共80页优化方案比较与选择优化方案比较与选择方案二方案二第0期第一期（07年5月

42、08年4月）第二期（08年5月09年4月）第三期（09年5月10年4月）第四期（10年5月11年4月）第五期（11年5月2012年4月）第六期（2012年5月2012年12月）第七期（2013年5月-2013年11月）1.现金流入1.现金流入 1.1 销售收入75600.075600.06370.06370.010920.010920.010920.010920.010920.010920.010920.010920.010920.010920.014630.014630.02. 现金流出2. 现金流出0.00.0 2.1 开发投资50795.050795.023315.04426.62647

43、.44445.62807.44586.64998.23568.2 2.2 销售税费4195.84195.8353.5606.1606.1606.1606.1606.1812.02.3 建设期利息1032.91032.9416.7616.12.4土地增值税2825.22825.22825.2 2. 4 所得税5527.95527.91323.51754.22450.1小计小计64376.764376.723315.023315.05196.95196.93869.53869.55051.75051.73413.43413.46516.26516.27358.57358.59655.59655.5

44、3. 净现金流量3. 净现金流量11223.311223.3-23315.01173.17050.55868.37506.64403.83561.54974.54. 折现现金流量4. 折现现金流量（NPV)（NPV)1977.71977.76.内部收益率(IRR).内部收益率(IRR)10.5%10.5%注：选取年基准贴现率为8% 项目现金流量表 项目现金流量表 单位：万元项目合计开发期第71页/共80页优化方案比较与选择优化方案比较与选择选取财务净现值（选取财务净现值（NPV)为比选指标，为比选指标，NPV较大者为较优项目较大者为较优项目 比选原则：财务利润最大化比选原则：财务利润最大化方案

45、一的方案一的NPV为为2312.7万元，大于万元，大于方案二方案二第72页/共80页资金筹措计划资金筹措计划v销售收入回投为其当期累计收入的销售收入回投为其当期累计收入的40%。v贷款年利率以贷款年利率以7%计计v假定项目自有资金为总建设投资资金的假定项目自有资金为总建设投资资金的35%，约，约2亿元亿元v根据资金缺口及自有资金数额，银行贷款总额为根据资金缺口及自有资金数额，银行贷款总额为9521.9万元，分别用于第零期与第一、万元，分别用于第零期与第一、二期，可于二期，可于09年年5月即第三期偿清全部本息月即第三期偿清全部本息第0期第一期（07年5月08年4月）第二期（08年5月09年4月）

46、第三期（09年5月10年4月）第四期（10年5月11年4月）第五期（11年5月2012年4月）第六期（2012年5月2012年12月）1.资金来源1.1自有资金1.1自有资金20000.020000.020000.020000.01.2银行贷款1.2银行贷款9521.99521.93892.33892.34578.14578.11051.51051.51.2.1累计银行贷款3892.33892.38470.48470.49521.99521.91.3销售收入79715.25300.010600.016358.416531.216860.019,365.61.3.1销售收入回1.3.1销售收入回

47、投投33910.333910.32120.02120.05088.05088.05933.65933.68762.58762.59791.79791.72214.42214.41.3.2销售收入累计余额2120.07632.018056.825825.532893.850044.9合计合计63432.263432.223892.323892.36698.16698.16139.56139.55933.65933.68762.58762.59791.79791.72214.42214.42.资金运用2.1建设资金投资57181.923619.85811.04884.75025.77845.088

48、56.01139.72.2销售税费4718.3294.2588.3907.9917.5935.71074.82.4建设期利息1531.9272.5272.5592.9592.9666.5666.52.4.1 累计建设利息272.5865.41531.9合计合计63432.263432.223892.323892.36698.16698.16139.56139.55933.65933.68762.58762.59791.79791.72214.42214.4项目资金筹措计划表项目资金筹措计划表合计项目开发期第73页/共80页v项目的税后利润为项目的税后利润为12421.112421.1万元，投资

49、利润率为万元，投资利润率为21.2%,21.2%,投资利税率为投资利税率为36.8%,36.8%,资本金净利润率为资本金净利润率为62.1%62.1%v以上静态指标均大于房地产行业平均水平，说明项目具备较强的盈利能以上静态指标均大于房地产行业平均水平，说明项目具备较强的盈利能力，可以接受，故项目可行。力，可以接受，故项目可行。第0期第一期（07年5月08年4月）第二期（08年5月09年4月）第三期（09年5月10年4月）第四期（10年5月11年4月）第五期（11年5月2012年4月）第六期（2012年5月2012年12月）1税后收入税后收入80296.95005.910011.715450.5

50、15613.715924.318290.82成本成本2.1项目开发投资成本57181.923619.85811.04884.75025.77845.08856.01139.73税前息前利润税前息前利润23114.9-23619.8-805.25127.010424.87768.77068.317151.24贷款利息1531.9272.5592.9666.55毛利润21583.0-23892.3-1398.14460.510424.87768.77068.317151.27土地增值税3044.03044.06累计税前利润-25290.4-20829.9-10405.1-2636.44431.91

51、8539.07所得税所得税6117.91462.54655.48所得税税后利润所得税税后利润12421.112421.1-23892.3-1398.14460.510424.87768.75605.79451.8静态分析指标：静态分析指标：1.投资利润率投资利润率21.2%21.2%2.投资利税率2.投资利税率36.8%36.8%3.资本金净利润率3.资本金净利润率62.1%62.1% 项目损益表 项目损益表 单位：万元 单位：万元项目项目合计合计序号序号开发期第74页/共80页v项目的项目的NPVNPV为为2312.72312.7万元，说明本方案盈利能力较高；万元，说明本方案盈利能力较高；v

52、项目的项目的IRRIRR为为10.7%10.7%，高于基准贴现率，说明本项目可以接受，且所能承担的，高于基准贴现率，说明本项目可以接受，且所能承担的最高贷款利率为最高贷款利率为10.7%10.7%第0期第一期（07年5月08年4月）第二期（08年5月09年4月）第三期（09年5月10年4月）第四期（10年5月11年4月）第五期（11年5月2012年4月）第六期（2012年5月2012年12月）1.现金流入1.现金流入 1.1 销售收入85015.285015.25300.05300.010600.010600.016358.416358.416531.216531.216860.016860.019365.619365.62. 现金流出2. 现金流出 2.1 开发投资57181.923619.85811.04884.75025.77845.08856.01139.7 2.2 销售税费4718.3294.2588.3907.9917.5935.71074.82.3 建设期利息1531.9272.5592.9666.52.4土地增值税3044.03044.0 2. 4 所得税6117.91462.54655.4小计小计72594