宁波市康城项目一期价格建议

1、康城项目一期价格建议 宁波金百利服务有限责任公司 第一部分 一期项目概况一、康城项目概况： 1、地理位置：本案位于南昌市南昌县小兰乡，距市区约5公里，距南昌县政府所在地莲塘镇大约也为5公里。地块南面紧邻汇仁集团，以北紧邻规划建造之中的南昌市公交公司总站（为南昌市对外长途汽车交通的枢纽）及金屋装饰城,以西紧邻南昌市的主干道迎宾大道(南高公路)。2、周边配套目前周边多为厂区如汇仁集团、江铃铸造厂等企业，生活配套、商业配套还比较缺乏，需要依靠莲塘镇。周边现有的配套有金屋装饰城、南昌现代外国语学校等。目前连接市区的公交系统还算比较完善，途经或停靠本案的公交线路主要有203、230、218路。203路：

2、老福山莲塘，为南昌县连接市区的主要公交线路。230路：江南都市花园洪城汽配城218路：华东商贸城银三角从公交线路来看，基本能满足本案的需要，并且以后本项目北侧将建成南昌市公交总公司，规划作为长途班线始发站，连接郊县及外地省市，建成后将成为南昌市公路主枢纽客运中心站，在公交总公司还将设置接驳市内交通的公交线路，公交总公司的兴建，从根本上解决了本项目通往市区的交通问题。3、项目概况：本案位于迎宾大道西侧，规模较大，总占地面积近500亩，在南昌市也应是一个极具影响力的超级大盘。区内配套比较齐全，学校、会所、活水水系景观带、大面积组团绿化和游泳池一应俱全。全区纯多层设置，容积率只达到1.19，产品类型

3、有平层住宅（二房、三房）和复式楼中楼，主力户型为三房（104平方米左右）和复式楼中楼（140平方米左右）。二、一期项目概况：一期首推12幢住宅，位于总区的西北角，紧靠本案临迎宾大道的商业街，入口处的瓮城及中庭水系将12幢住宅划分成南北两块。12幢住宅总建筑面积约46000平方米。有2幢为平层二房,3幢为平层三房,7幢为复式楼中楼。 第二部分 项目均价分析第一节 市场比较法分析确定项目均价的因素有很多，最主要的在于与竞争个案的对比分析上，根据本案所处的地理位置、规模、品质等因素，基本以莲塘板块、红谷滩区域、高新开发区的楼盘为竞争个案，通过与这些板块楼盘的比较及其价格分析来确定本案的均价范围。新建

4、县板块虽属竞争个案，但楼盘价格、开发水平等方面都与莲塘板块类似，与本案的竞争性又不象后者那么直接，因而这里暂时不加以论证。一、莲塘板块：莲塘板块与本案同属南昌县楼盘的范畴，莲塘镇为南昌县的中心，与市区的距离为10公里，与本案相距5公里。从地理位置上来说，本案比莲塘板块更接近市中心，应该有更高的接受度。1、 区域配套方面：区域配套方面应该说莲塘板块占有明显的优势，作为南昌县的中心城镇，其区域内配套非常齐全，南昌县政府机关、市第二师范学校、莲塘一中、二中、三中、莲西小学、县人民医院、县体育馆、菜场等设施应有尽有。可以说不缺乏任何生活设施。而本案的区域配套比较缺乏，虽然由于体量较大，很多配套可以通过

5、自身来解决，如超市、银行等。但其它的依然要依靠莲塘镇来解决，5公里的路程不能不说是一个较大的劣势，所以要考虑引进社区巴士来解决这一问题。2、 交通方面：在交通方面，本案可以说是具有一定的优势，按现有的公交线路来讲，到达莲塘的公交系统都途径本案，并且本案距离市区比莲塘近5公里，在交通上节约的时间很多，这也是本案对比莲塘板块最大的优势。并且由于迎宾大道、南昌客运总站的兴建，本案的交通问题将得到彻底的解决，这一优势将变得越发明显。而对于郊区楼盘来说，这是不得不考虑的一个因素。3、 区域环境：本案紧邻迎宾大道，车流量很大，虽然道路经过了细致的规划，但影响还是不能避免的，并且本案附近没有很好的天然景观可

6、以借鉴，因而就区域环境而言，实在没有什么优势。南昌县的区域环境也不能说很好，但是由于澄碧湖的兴建，沿湖的楼盘（如澄湖彩虹世纪城和梦里水乡）将拥有这个很诱人的卖点。4、 区域楼盘品质：目前在莲塘区域的楼盘可以说有很多，按品质的不同大体可分为两类，一类是象澄湖·彩虹世纪城、铭威·阳光丽景、梦里水乡这样品质较高的楼盘，价格在1400元平方米左右，一类是象嘉业花园、星港小镇这样品质一般的楼盘，价格在10001200元平方米之间，两类楼盘的界限也比较明确。下面来分析楼盘的各个方面：当然同属南昌县的本案附近也有象绿地山庄这样的高品质别墅楼盘，由于与本案的竞争性非常小，因而在此不加分析。

7、开发商的品牌：莲塘区域的开发商没有品牌较强的，从这方面来看，本案由于规模较大，品牌有一定的可操作性。楼盘规模：在楼盘规模上，莲塘板块的规模相对本案来说都比较小，大多数楼盘的规模在520万平方米之间，最大的阳光丽景总建筑面积约23万平方米，与本案42万平方米的规模不可同日而语。规模越大，可炒作的东西就越大，品牌的操作也有了一定的空间。楼盘内部配套：各个楼盘的内部配套如下：彩虹世纪城的内部配套：1200平方米的活水人工湖、800平方米地下景观会所、大型商场、7000平方米的商业街、9班制双语幼儿园。阳光丽景的内部配套：4万多平米生态园林景观、大型商场、会所、社区内商业步行街、6班制幼儿园。梦里水乡

8、的内部配套：4000平方米人工湖、双语幼儿园、中小学、游泳池、羽毛球场、会所。嘉业花园的内部配套：幼儿园、超市、小区诊所、商业步行街、餐厅、会所、儿童乐园、老年活动中心、篮球场、乒乓球场锦绣江南的内部配套：双语幼儿园、老年活动中心、健身房、美容院景江豪城的内部配套：棋牌室、健身房、音乐茶座综述：从各个楼盘的配套来看，品质较高的楼盘明显比一般的要高出一个档次，不光配备了较多的内容，并且对配套内容作了深入的设计和补充，象澄湖·彩虹世纪城的地下景观会所、梦里水乡的游泳池等。而品质一般的楼盘配套内容就会少一点，象锦绣江南和景江豪城基本没什么配套，嘉业花园的配套倒是很多，但只是常规的罗列。从本

9、案的配套来看，会所、游泳池、幼儿园等配套也比较齐全，在配套方面应比这些楼盘更好，当然，也存在优势。楼盘的产品形态：莲塘区域的楼盘大部分以多层为主，主力户型与南昌市的其它区域也相差无几，一般二房主力在90110平方米之间，三房主力在130140平方米之间，但新开的、品质较高的楼盘还是引进了一些不同的产品。如澄湖·彩虹世纪城的户型中跃层、错层有一定的比例，并且150平方米的四房带有入户花园。梦里水乡的主力户型即为楼中楼（169230平方米）。而星港小镇的有一个户型已经照搬本公司碧海云天的楼中楼户型，可见这一区域对产品、户型的研究正逐步深入。但不管怎么说，本公司在产品、户型上面的功力还是其

10、它开发商所不能比的，在产品方面本案应占有很大的优势。楼盘建材：彩虹世纪城的建材标准：屋面由斜坡屋面与部分采摘阳光的框架组成屋面，装饰材料为蓝色波形瓦饰面，南昌首家弧线型屋顶瓦。楼梯暂定为防滑地面砖踏步。栏杆铁艺栏杆，硬木扶手照明采用声风控制感应灯具单元门可视对讲单元门进户门防盗门外窗品牌塑钢窗厨房分户排烟气道（专利产品）卫生间下降为25-45厘米的表面平整的下沉式卫生间南阳台地漏排水，栏杆为小型构件组成木本色的特殊效果栏杆北阳台塑钢窗全封闭供水PPR管道供水，户外抄表；一户一表供电5（20）A10（40）A电表，一户一表，4-6mm电源进户线，分户设空气开关箱供气小区内设液气站，管道自动供气电

11、梯品牌电梯其它品牌300KVA备用发电机组；品牌输水泵；机电自动控制系统阳光丽景的建材标准：外墙底部为外墙面砖，上部为高级外墙漆或外墙涂料公共地面地面砖铺地楼梯防滑楼梯地砖踏步，顶棚刮瓷栏杆铁艺栏杆，木扶手照明采用声光控制感应器单元门可视对讲防盗门进户门防火、防盗门外窗品牌塑钢窗南阳台铁花或宝瓶栏杆，客厅至阳台交接处要装落地门北阳台塑钢窗全封闭供水户外抄表；PPR管道供水，一户一表供电5（20）A10（40）A电表，一户一表，4-6mm电源进户线，分户设空气开关箱其它品牌300KVA备用发电机组；品牌输水泵；机电自动控制系统嘉业花园的建材标准：外墙高级外墙防水涂料，部分高级釉面墙砖或蘑菇石饰面

12、屋顶采用卷材防水单元门电子对讲防盗门栏杆、扶手不锈钢入户门采用高级防盗门窗窗户为高级塑钢窗墙面、地面防水水泥沙浆找平综述：从建材方面来看，两者的差距比较明显，品质较高的楼盘一般会要求很多的东西，而象嘉业花园这样一般的处理方面也比较一般。但从整个区域楼盘的建材来说，可以改进的方面还有很多，如彩铝窗就还未被采用。从本案来看，在建材方面应比这些楼盘要高不少。楼盘的内部景观：莲塘区域没有楼盘经过著名园林设计公司的设计。在景观方面不是太注重。楼盘的物管水平：只有澄湖·彩虹世纪城比较突出，准备了详细的物管项目说明。本案在物管方面水平应在这些楼盘之上。综合看来，本案对比莲塘区域的楼盘还是具有一定的

13、优势。二、红谷滩区域楼盘红谷滩区域位于赣江以东，与市区的距离很近，但在南昌人的观念里面，其实接受度并不高，近几年由于市政府大力的扶持成了南昌房地产的热点地段，政府希望将该区域打造成南昌的浦东，市政府迁址此处，相应的一些共建配套如报业大厦、广播电视中心、工人文化宫等将逐步建立起来，沿江绿化在改造之中，整个区域显得非常有气质，一派新区的景象。1、区域配套方面：红谷滩的区域配套配套起点非常高，市政府迁至此处，带动了一些配套设施的进驻，有南昌市世贸中心、大型超市、工人文化宫、广播电视中心、展览中心、建筑学校、中加赛中学、两所小学、南昌五中、南大、陆军学院、机械学校等，并且拥有一个五星级酒店翠亭宾馆和具

14、有600个床位的综合医院中寰医院，虽然这些配套目前还没有全部形成，但就可以预见的前景来看，可以说红谷滩的配套远远超过本案周边的区域配套。2、交通方面：目前有三路公交车连接红谷滩与市区：229路、204路、209路，在公交线路方面，红谷滩的便利性倒不比本案好多少，特别是本案附近的公交总公司建成之后，本案的交通状况可能比红谷滩还要好一些。但红谷滩区域有的楼盘配备了社区巴士，在便捷性方面自然更胜一筹。3、区域环境：由于本案属市政府着力打造的新区，因而整个区域的气质显得非常高，目前沿江绿化正在修建之中，道路系统已经基本完善，加上赣江这条天然的景观，区域环境在整个南昌市独树一帜。4、区域楼盘品质政府正积

15、极将红谷滩打造成为南昌市的“浦东”，引进了许多有名的开发商进驻本区域，也促使本区域成为南昌市的房地产热点区域。目前在区域中房地产项目非常多，达到了“三步一岗、五步一哨”的效果。在价格方面，本区域最高的滨江豪园均价2850元平方米，最低的泉水湾的多层均价2130元平方米。目前多层一般在21002400元平方米之间，小高层一般在25002850元平方米之间。产品的价格区隔比较明显。开发商的品牌：红谷滩区域可谓高手云集，万达、绿地都是中国著名的开发商，就算洪城、江信之类，在南昌市的名气也比较大，而在此区域的代理商如天睿、新吉阳、新德安之类在南昌也拥有很大的知名度，因而在品牌方面，红谷滩区域的楼盘有巨

16、大的优势。楼盘规模：红谷滩的楼盘相对其他区域来说较有规模，楼盘规模最小的也在10万平方米以上，最大的万达星城更是南昌房地产市场的巨无霸，总建筑面积达100万平方米。并且各个楼盘相隔的距离都很近，看上去显得楼盘规模很大，各楼盘内部的配套也可以互相利用。楼盘内部配套：各个楼盘的内部配套如下：滨江豪园：配套一五星级豪华会所，会所经营内容有餐饮、桑拿、温水游泳池、壁球馆、桌球馆、酒吧、咖啡吧、棋牌室、商务中心、阅览室、豪华KTV包房、豪华套房等。另有一个幼儿园。万达星城：10000平方米的运动会所、800米商业步行街、室内恒温泳池、多功能室内体育馆、露天娱乐广场，双语幼儿园、名牌中小学、商场、大型娱乐

17、休闲场所与巴士车队。江信国际花园：会所、架空层泛会所，酒吧、健身房、乒乓球室、台球室、棋牌室、茶艺馆、阅览室，另有小区商业街、幼儿园。洪城时代广场：三层大型商场、洗衣部、托儿所、SPA美容美发中心、咖啡茶杨廊、棋牌娱乐室、壁球馆、科技健身中心、网球场、桌球室等。理想家园·泉水湾：彩虹宝贝幼儿园、游泳池、网球场、活水养生会所（首度引进德国水疗养生要领的小区志属会所，包括蒸气太空舱、干式水力按摩舱、超大容量按摩水池、美式大水晶水床），会所内还有池畔咖啡吧、幻彩水筑馆（小区专属水族生态馆）。红谷春天花园：会所、游泳池、中心景观带、商场、网球场、健身房、幼儿园等。综述：从楼盘的内部配套来看，

18、比莲塘区域的楼盘要高了一个档次，各个楼盘的配套都比较齐全，在别的地方很少采用的游泳池、网球场在这里基本成了标准配置，想万达星城和滨江豪园更是采用了恒温泳池。对会所的内容也根据各个楼盘的定位、卖点进行了强化，象滨江豪园针对商务人士进行了强化，万达星城在会所中加入了运动的概念，泉水湾首推活水养生会所，虽然有成功的、不成功的，但开发商对于配套这一块的处心积虑还是可以理解的。对比本案，红谷滩区域楼盘的内部配套一般都要高一档次，并且由于各个楼盘相距比较近，互相借对方的配套比较容易。因而从内部配套来说，本案应处于劣势。楼盘的产品形态：红谷滩区域开发水平较高，产品形态也比较丰富，多层、小高层、高层都有，单身

19、公寓、二房、三房、四房等也一应俱全，但在户型方面，却做的比较普通，唯一有突破的是洪城时代广场，由一贯注重产品的台湾代理公司所代理，一期以单身公寓创造销售佳绩，二期又推出了110平方米左右的小复式。本案均为多层设置，可能该区域中以多层为主的楼盘与本案的竞争性相对要大一些，如万达星城、红谷春天花园、泉水湾等。楼盘的建材方面：滨江豪园：结构采钢筋砼桩基，现浇钢筋砼剪力墙结构体系外观一至三层为花岗石砖，墙面为高级石质涂料和高级面砖，线脚为石质喷漆电梯上海三菱电梯大堂入口、门厅底层入户大厅地面铺设地砖，墙面为玻化砖到顶，另设吊顶及艺术照明设施商场商场为花岗石贴面电梯厅及公共走道地面采用优质防滑地砖，墙面

20、贴优质面砖，配以柔光灯门窗入户门为宽度1.2m的防盗子母门（钢质木纹铸成）； 门窗为新型厚度为1.4彩色铝合金门窗阳台采用开放式景观阳台，铸铁喷漆栏杆厨房预留脱排油烟机、煤气热水器位置，预留冷热水管，设置足够电源插座；墙地面为水泥水浆粉刷卫生间预贸充足的电源插头、冷热水管及排水接口， 墙地面为水泥沙浆粉刷室内墙面和地面水泥沙浆找平和粉刷屋面屋顶为蓝灰色沥清瓦通讯系统每户预留IDD直线电话接口，预贸宽带网接口安保系统小区设独立的安保控制中心，24小时监控，访客对讲系统、门磁、窗磁、非接触式IC卡指纹门禁系统万达星城：外墙高级外墙砖内墙混合砂浆抹平顶棚混合砂浆抹平门窗1、  

21、入户门大部分（大户型）为子母防盗门，部分为防盗门；2、   外窗为彩色铝合金平开窗阳台及露台地面为水泥砂浆找平加防水层，栏杆为金属栏杆，露台为地砖铺面楼梯间乳胶漆墙面， 地面地砖， 楼梯栏杆为金属栏杆， 木扶手保安系统每户均装有报警按钮，住宅单元安装有对讲保安系统，单元门设门禁系统电力供应及配电室内装有用户配电箱，设计用电均预埋PVC管电梯（小高层）合资品牌电梯江信国际花园：建筑外墙裙楼高级（仿）石材饰面，上部为防水外墙涂料住户大堂彩铝玻璃IC卡防盗门，仿石材抛光砖及艺术处理墙面，高级石材铺地，艺术吊顶及吊灯电梯间防滑地砖铺地，高级防污易洗涂料墙面，天花为高级内墙涂料楼梯间

22、防磨水泥砂浆地面（楼梯踏步），高级防污易洗涂料墙面，天花为高级内墙涂料，钢制过塑栏杆扶手入户门高档防火防盗门，配精致门锁及防盗眼窗高级粉末喷彩色铝合金玻璃窗地面、天花水泥沙浆找平阳台高级粉末喷涂彩色铝合金玻璃推拉门，钢制过塑栏杆扶手理想家园泉水湾：建材建筑基座采用以天然文化石铺陈主体稳重质感；菜单式配备居家生饮净水系统，生饮、用水都健康；给水管线采用耐高温PP-R管，不锈钢给水龙头等。综述：红谷滩区域的楼盘在建材方面已经比较突出，基本上中高档楼盘应采用的建材在这个区域都有所体现，象彩铝窗、楼梯地面砖、子母防盗门等建材都成了标配，更有象滨江豪园这样拿建材、施工质量来作卖点的楼盘。由于原先该区域地

23、价低，目前的价格相对开发商来说已经是暴利，因此开发商也舍得投入，在配套、建材、园林等方面都有突破。楼盘的园林设计：滨江豪园：绿化率57，园林设计为上海现代。组团园林分为法式、英式、德式、意式风格。意大利风情区建有喷水走廊，水幕柱廊及雅典娜雕像及大面积的的水面和仿古雕相柱础。英式风情区以简化的阿波罗神庙格局形式的凉亭为中心，通过细长的流水渠将视线引导至景园深处。法国风情区为平整的灌木、中心造景水台、雕塑等，设置都遵照严格的四分式原则，水柱廊及廊架是这一景点的标志物。德国风情区以汉诺威的皇家花园为范本，有一条景观水带穿梭其中。中轴线景观带是各区域景观相互融合场所，在风格上并不做特定的偏移，沿街广场

24、以硬质铺地与草坪结合，中部设局部下沉广场，并建造了背景音乐喷泉。万达星城：绿化率45，园林设计为澳大利亚柏涛。设计内容有多层住宅架空绿化、3万平方米生态水系走廊、儿童乐园、水边健身区、小区入口广场、泳池、投资自建的江滨、湖滨两大主题公园、鹅卵石健康步道。江信国际花园：绿化率60，园林设计为英国雅尔菲，园林以英国皇家园林为蓝本，全底层架空设计，水流环绕， 组团景观、组团花园、水系景观、水上通道、中心下沉式广场景观、儿童乐园、老人活动广场。洪城时代广场：绿化率50，园林设计为上海高辰，螺旋下沉式中庭绿地、7000平米的中庭花广场。红谷春天花园：绿化率45，园林设计为上海交大。园林设计为其主要卖点，

25、设计为具有中国风情的东方园林形式。小区中心为大面积景观区域。理想家园·泉水湾：绿化率53，园林景观有入口雕塑广场、观景琉璃亭、涌泉台、彩虹桥、嬉水池、宝贝鱼游乐场、林荫亲水栈道、夏威夷悠闲水亭、亲水平台、音乐水广场、游泳池等，园林设计运用小区地势高低的变化，打造有如韵律起伏的缓草坡，引入泉水形成自然水瀑布景观，再导流地下涌泉仿造原生态水池。综述：红谷滩区域的楼盘对园林都相当的注重，绿化率都较高（4560），在园林设计方面，万达星城聘请了著名的澳大利亚柏涛公司，红谷春天更是以园林来作为一个较强的卖点，在园林的诉求上，一般都进行了较多的分析，以期加强竞争力，就该区域的园林设计来说，在南昌

26、应处于高水准。本案的园林如不好好设计，在这方面将处于劣势。楼盘的物管水平：由于著名开发商的介入，本区域的物管水准也比较高，各个楼盘都能提供比较详细的物业管理内容，并且绝大多数的楼盘都是由自己的物管公司来经营，因而在物管的前期介入方面作得相当好。红谷滩楼盘综述：红谷滩由于市政府的大力扶植，目前成为南昌市房地产的热点区域。区域良好的配套设施和区域环境，将使红谷滩区域越来越为南昌市民所接受，可以说，在未来相当长的时间内，红谷滩区域的接受度将远远超过本案周边区域的接受度。市政府为了尽快建设红谷滩新区，提高红谷滩新区建设的起点，在原先批地时采用降低地价、提高指标的方法，如提高容积率、提高绿化率，降低建筑

27、密度等，令开发商不得不提高楼盘的品质。从而出现了万达多层底层架空，滨江豪园纯高层设置的规划。由于地价较低，目前的市场价格已经能使开发商取得暴利，加上区域集中供应量很大，短时间内竞争激烈，开发商自然用心规划各自的楼盘，从而在目前的南昌房地产市场，红谷滩区域的楼盘开发水准是比较高的。就康城项目而言，在区域环境方面肯定不如红谷滩区域，而在楼盘综合品质上，与万达星城、滨江豪园等红谷滩高级楼盘还是有些许的不如，可能比一般的象江信国际花园、泉水湾等还是要强一些。三、高新技术开发区域楼盘：高新技术区域由于著名的万科四季花城的存在而在南昌的房地产界拥有较高的地位，万科四季花城不光是高新开发区域规模最大的项目，

28、也是该区域品质最高的项目，为高新开发区的代表性楼盘。由于该区域目前在售个案较少，与万科的差距又非常明显，下面就只介绍万科四季花城。目前万科四季花城多层均价2400元平方米，花园洋房均价2600元平方米。1、区域配套方面：在区域配套方面，高新开发区甚至比本案还有些不如，靠近市区部分的楼盘如庐山花园、怡兰苑周边还有一些配套，如华联外国语实验学校、江西省肿瘤医院、南大等，但万科四季花城周边没有任何配套。2、交通情况：目前有231路、5路公交车连接万科与市中心，就与市中心的距离而言，与本案在伯仲之间，目前方便程度也相差无几，随着以后公交总公司的兴建，本案在公交系统上的优势将比较明显，但万科四季花城配备

29、了社区巴士系统，解决了交通的问题。3、区域环境：由于周边有一个面积很大的艾溪湖，万科四季花城的区域环境可以说是相当的理想，在南昌的市民中一度是休闲养生的理想场所，相比之下，本案周边皆为马路，以后的公交总公司建造更会带来非常繁杂的人流，在区域环境这一方面，本案的劣势比较明显。4、开发商的品牌：在开发商的品牌上，万科拥有绝对的优势，即使他不是中国利润最高的房地产开发公司，他也是知名度最高的公司。而本公司在南昌市民的心目中还没有任何的影响。5、规模：南昌万科四季花城总占地面积近1000亩，总建筑面积为60万平方米，本案与之相比还是有一定的差距。6、内部配套：万科的内部配套非常的齐全，配套有：会所会所

30、2个，设施有游泳池、儿童嬉水池、健身房、乒乓球室、台球室、影音室、棋牌室、阅览室、亲子房、多种康乐室商业超市、小区自身商业中心、咖啡西餐、银行、书店、花店、彩扩中心、邮政局教育幼儿园、学校（36班九年制义务教育）医疗小区医院、药店对比起来，本案的配套少了很多。并且万科对于配套设施的研究已经很深入，任何一种配套都经过了精心的设计，这一点绝对值得本案学习。7、产品形态：南昌万科四季花城采用了多层加低层的规划方式，主力产品有别墅、四层花园洋房、普通多层公寓，其中四层花园洋房在南昌是一个突破，四季花城的规划秉承万科建筑一贯的高品质，与本案相比在产品上可能稍有不如，但整体性却强了很多。 8、建材，万科的

31、建材标准：外墙以涂料为主，局站贴面砖，预留空调室外机位及空调出墙孔洞屋面花园洋房和阳光公寓均为彩色屋面瓦坡屋顶单元门钢质玻璃门楼梯间地面：地砖墙面：内墙涂料楼梯面：梯级砖楼梯栏杆：钢质栏杆及木扶手照明：梯间内声光控灯具室内装修部分入户门：钢质豪华门、豪华门把手、门牌、平铺花岗岩门槛客厅、卧室、餐厅底层地面：保温防水地面楼面：水泥砂浆找平内墙：混合砂浆搓毛天花板：批腻子刮白厨房地面：水泥砂浆找平墙面：水泥砂浆搓毛天花板：批腻子刮白卫生间地面：防水砂浆找平墙面：水泥砂浆搓毛天花板：混凝土板不抹灰公寓阳台地面：一层阳台地砖铺面，二层以上水泥砂浆找平栏杆：金属栏杆花园洋房阳台、露台地面：地砖铺面栏杆：

32、金属栏杆外墙门窗（细麻面AKZO粉末喷涂）铝合金玻璃窗，卫生间为磨砂玻璃窗花园洋房复式住户户内做临时钢楼梯供水市政直接供水，厨房、卫生间（每个）、洗衣机位、底层私家庭院设供水接驳站各一个供电设置用户配电箱，设计用电点均预埋PVC管，不穿线煤气管道煤气到煤气表前端，机械数字表电话客厅和主卧各预埋一个接线口，不穿线有线电视客厅和主卧各预埋一个接线口，不穿线网络宽频入户，主卧和次卧各设一个接口户内安防客厅红外线报警探头一个主卧紧急按钮一个门禁对讲系统（非可视）一楼设门磁 万科的建材标准规定的很细，施工质量虽然不是万科的强项，但是比一般的开发商还是要强很多。9、园林：万科四季花城的绿化率为35，园林设

33、计为五贝国际设计公司，虽然绿化率不高，但园林还是秉承了万科一贯的高品质，从已经交付的一期来看，园林的施工水平非常高，在这一点上，也值得我们学习。 10、物管：万科的物管不用说，绝对的全国第一，从四季花城的物管项目来看，规定的非常细。物管公司万科物业管理公司收费标准0.85元/月/平方米，别墅1.2元/月/平方米物管项目治安保卫服务1、24小时治安巡视、建立应急反应部队，形成网格式专业安保体系；2、负责本区内消防工作；3、对外来人员进行有效控制管理，消除治安隐患；4、配合政府相关部门，对业主饲养宠物进行管理；5、车辆交能交能管理，不间断巡视，保障小区交通安全。清洁1、每天对楼道进行清洁工作，确保

34、楼道干净、整洁；2、每天循环清扫道路、绿化、擦洗公共设施；3、每天二次清理垃圾桶内的垃圾， 确保小区环境整洁。4、每年实行八次以上灭四害行动；5、楼道灯、窗、平台每周擦洗；6、人工水景每日清除水面漂浮物，定期清洗池底；7、管理、雨棚每月擦试，目视无明显尘埃。客户服务1、收费-各项费用按标准收取及时，登帐准确；2、入住办理审核业主资料，手续办理，签定公共契约及各类文表，陪同验收；3、装修管理建立装修管理巡视制度，降低违章装修的发生率；4、 投诉接待接待业主填写记录表， 并尽可能满足业主的需求；5、车位管理车位配置完好，实行车位管理员，保安负责制，从而使小区的车辆同有序的停放；6、资料管

35、理工程资料，业主资料齐全，摆放整齐，无遗失，钥匙管理严格、无错发；7、商铺管理商铺周边环境整洁，卫生状况良好，无私自占用公共部位现象；8、家政服务开展多种形式的家政服务，为业主生活提供便利。9、客户投诉加强投诉的过程控制，24小时回复，定期跟进沟通回访。水电维修服务1、一年365天实行24小时维修服务，接到业主报修，30分钟内到现场处理。2、对公区设施、设备每日巡视、精心维护、确保设施、设备运行正常。3、特约维修服务采用灵活服务方式，以满足不同业主的不同需求。4、维修工规范作业，自带鞋套，维修完毕后清场离开；5、建立维修服务回访制试，回访率不于10%全天侯服务1、全天侯治安保卫；2、全天侯维修

36、服务；3、全天侯客户热线。个性化有偿服务1、代缴各类公共事业费服务；2、代办居家清洁、家庭绿化、家政服务、儿童看护等居家服务；3、代办衣物洗涤，汽车清洁、物品采购、送取包裹等生活服务；4、 代办机、船、车票、宾馆、酒店预订、打字、传真等商务服务；5、举办专家义诊，保健咨询等健康服务；6、代办订送鲜花，聚会策划，旅游咨询等礼仪服务；7、代办空调安装、家电调试、物件搬运，装修咨询等家饰服务；8、为老年人建立“夕阳红”温馨服务卡等爱心服务；9、建立社区网站等数字化服务。万科四季花城综述：万科四季花城在全国也复制了很多，都是在地段很偏的地方建造一个新的居住区，规模都很大，内部配套也非常的完善

37、，就万科操作郊区楼盘的经验来看，不是我们公司可以比的，而四季花城在配套、施工、物管等方面的水平，更值得我们学习。四、综合分析运用市场比较法来对本案和竞争楼盘的各个方面进行评分，从而得出本案的均价。楼盘的各个方面包括位置、区域配套、交通情况、区域环境、开发商品牌、规模、内部配套、产品形态、建材、园林、物管等。由于本案皆为多层，竞争方面也为各个板块代表楼盘的多层部分，南昌市场普遍小高层价格高于多层价格，花园洋房价格高于普通多层价格，用来比较不合适莲塘区域选取的代表为澄湖彩虹世纪城、阳光丽景和嘉业花园，高新开发区域为万科四季花城，红谷滩板块选择万达星城、红谷春天花园和泉水湾，以上皆为以多层住宅为主的

38、楼盘。各楼盘评分表内容康城彩虹世纪城阳光丽景嘉业花园万科万达星城红谷春天泉水湾位置75557101010区域配套5777510109交通情况866681088区域环境6877910108品牌766610977规模866591066内部配套7665101098产品形态1087610988建材9887101099园林7766101098物管887510988总计82757165981079489各楼盘目前的多层价格1400140010502400240023002130如上表，各竞争楼盘的平均分为85.57分，目前各竞争个案的在售价格平均为1868.6元平方米，根据市场比较法，本案的均价为：186

39、8.6元平方米×82÷85.571790元平方米所以从市场比较法的角度来讲，本案的价格应在1800元平方米左右。由于区域因素的限制，本案如果想提高产品的售价，自然要在产品的各个方面多下功夫，比如内部配套、建材、园林、物管等。第二节有关价格确定的其他因素分析一、本案的产品区位：本案的产品为二房、三房及复式楼中楼。二房位于小区的最北端，临着外面的马路，环境、景观等各个方面都是小区最差的，价格也应是最低的。三房的位置比较一般，价格也应处于中游，而复式楼中楼是我们的拳头产品，其产品优势非常明显，又处于小区非常好的位置，价格自然应是最高的。二、本案及竞争对手的产品形态：本案二房的主力

40、面积在8092平方米之间，三房的主力面积在104115平方米之间，复式的面积在140平方米左右。考虑均价有必要分析各板块楼盘的产品形态及其与本案的竞争性。1、莲塘板块：莲塘板块目前的产品以多层为主，并出现了一些小高层，二房的面积在90110平方米之间，三房的面积在120140平方米之间。象针对莲塘板块的楼盘来说，本案应占有优势，从竞争性来说，本案的小三房可能会针对本区域高档楼盘的三房，而澄湖彩虹世纪城的主力三房（128平方米）的总价为18万元左右，阳光丽景的主力三房（135平方米）的总价为19万元左右，本案小三房的总价如需要有一定的优势，总价不宜超过19万，按104平方米算，小三房的均价应在1

41、800元平方米左右。而本案复式楼中楼在该区域的竞争对手应是该区域高档楼盘的高价产品，就实际情况而言应是澄湖彩虹世纪城小高层的复式住宅以及该区域高档住宅的顶楼复式部分。目前澄湖彩虹世纪城小高层均价1600元平方米，复式住宅面积170210平方米，总价在2734万。该区域高档住宅多层均价1400元平方米，顶楼的总价一般在2833万。从而从竞争方面讲，本案复式楼中楼部分的总价最好也应控制在27万元之内，这样的竞争优势会比较明显。2、红谷滩板块：从红谷滩板块表现出来的楼盘水准来看，应在本案之上，比较现实的做法是那我们的三房去竞争别人的两房，那我们的楼中楼去竞争人家的三房，目前红谷滩板块二房的面积在90

42、110平方米之间，总价在1926万之间，针对本案来说，三房的总价以不超过19万为佳。而红谷滩三房的面积在120140平方米之间，总价在2634万元之间，这也应是本案楼中楼的理想价格区段。3、万科四季花城：红谷滩的分析也适用万科，万科的两房面积在8595平方米之间，总价在20-23万，三房面积在118140平方米之间，总价在2834万。这两个总价段也应是本案三房及楼中楼的总价段。所以说，本案三房的总价以不超过19万为佳，楼中楼的总价以不超过28万为佳，换算到单价，三房的价格应在1800元平方米左右，楼中楼价格应不超过2000元平方米。三、潜在的竞争对手：目前本案最大的竞争对手大湖之都预计会在本案

43、开盘不久推出，从其规模及所处的区位环境来看，本案并不占便宜，目前该案报价不超过1800元平方米，因此本案的多层开盘价也不应超过这一价位。四、销售策略：作为一个规模达42万大盘的首期，采取低开高走的销售策略应是比较明智的一个选择，从这个角度来讲，价格不应定的太高。康城项目价格建议：通过与竞争个案各个方面的比较，考虑市场的因素，建议康城的均价在1800元平方米左右。细化到本案各个产品部分，建议二房的价格在1700元平方米左右，三房的价格在1800元平方米左右，复式楼中楼的价格在2000元平方米之内。开盘后可以根据销售状况及市场行情作一定的变化。第三部分 项目配价建议第一节其他个案配价方式竞争个案的

44、配价方式及销售情况如下：一、万科四季花城：目前万科四季花城在销售的，与本案有竞争性的产品有普通多层公寓和四层的花园洋房。（一）普通多层价格体系：万科今年首先推出的是三期的普通多层，均价自开盘时的2150元平方米上涨到售罄时的2300元平方米。而后来推出的四期百合苑，由于有临湖的单元，均价更是达到了2400元平方米。在短短的大半年之间涨了250元平方米，涨幅也是比较大的。1、楼层差：万科四季花城的楼间距为1：1.1，配价如下：（单位：元平方米）总层数为五层的情况下：楼层一楼二楼三楼四楼五楼价格范例21302030208020302230价差100元050元0200元总层数为六层的情况下：楼层一楼

45、二楼三楼四楼五楼六楼价格范例226021602210216021402360价差100元050元020元200元楼层配价特征：一楼送私家花园，比二楼价格高100元平方米，一般两房的私家花园面积大于15平方米，三房的私家花园面积大于28平方米。顶层价格比二楼高了200元平方米，顶层层高6.5米，住户可自行分割，这一点类似于送阁楼。就一般的情况而言（不算送花园与阁楼），层差为50元平方米之内，三楼最高，二楼与四楼类似，五楼比二楼略低一些。三期售罄之后，万科四季花城又推出四期的一个组团百合苑，楼层差价调整为：（单位：元平方米）总层数为五层的情况下：楼层一楼二楼三楼四楼五楼价格范例24502300240024002500价差150元0100元+100元200元总层数为六层的情况下：楼层一楼二楼三楼四楼五楼六楼价格范例250023502450240024002550价差150元0100元50元50元200元总结两次的楼层差价变化，可以看出万科对多层的楼层差作了一定的调整，从中也可以看出其三期的一些销售状况。一楼与二楼的价差从100元平方米调整为150元平方米，显示在三期时一楼的去化速度应比较理想。但从四期的去化情